ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 2019  

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12/14/2019

海外不動産の赤字処理についての税制改正: 異なる視点

2020年度の税制大綱が発表されて海外不動産の取得、賃貸により減価償却を使って所得税を減らすことができなくなったというニュースなのですが、それは富裕層にとっての話です。今日は、ちょっと違う観点からこの話を考えてみます。

不動産の長期所有(5年以上)は、20%の譲渡税が課せられます。所得税率が20%を超えている人は、赤字で所得を減らせると所得税が減ります。この赤字(ほとんどが不動産の減価償却費)には、不動産の売却時に20%の譲渡税がかかりますが、富裕層は所得税率がかなり高いのでその分節税になるわけです。

では、所得税率が20%以下の人はどうなるでしょうか。不動産所得の赤字分を給与所得などと合算すると税金は還付されますが、不動産を売却した時の譲渡税率20%の方が高くてより多い税金を支払う可能性があります。また、不動産所得の赤字は、税務署に届け出せず白色申告をしていると、1年のみ有効。青色申告でも3年分しか先送りできません。

つまり、所得がそれほど大きくない人がハワイに不動産を買った場合は、所得税率よりも不動産の売却時の税率の方が高くて、高い税金を払うことになっているわけです。ところが、これから実施される法改正により、赤字処理できない不動産の減価償却費は、売却時に反映できることになります。所得税よりも売却時の譲渡税の税率の方が高くて損することがなくなるのです。

アメリカに不動産を買うという選択は、給与収入が高いからできるというものではありません。親からの相続が1000万円あれば、アメリカ本土に10年のローンを組んで、一戸建てを3軒買うことは可能です。英語ができるとか、リスクを取れるとかの条件をクリアする必要はありますが、少なくとも税制の影響で損することがないというのは、とても意味が大きいはずです。外国に不動産を購入するという選択肢は、富裕層だけのものでなくなったという側面が2020年の税制大綱にはあると私は思います。


12/13/2019

海外不動産の赤字処理についての税制改正

自民党・公明党から2020年度の税制に関する指針が発表されました。その背景については、すでにブログで報告済みです。

以下に、税制大綱の文章を引用します。

3 租税特別措置等
(国税)
〔新設〕
国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例を次のとおり創設する。

(1) 個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。

(注1)  上記の「国外中古建物」とは、個人において使用され、又は法人において事業の用に供された国外にある建物であって、個人が取得をしてこれをその個人の不動産所得を生ずべき業務の用に供したもののうち、不動産所得の金額の計算上その建物の償却費として必要経費に算入する金額を計算する際の耐用年数を次の方法により算定しているものをいう。

① 法定耐用年数の全部を経過した資産についてその法定耐用年数の20%に相当する年数を耐用年数とする方法
② 法定耐用年数の一部を経過した資産についてその資産の法定耐用年数から経過年数を控除した年数に、経過年数の 20%に相当する年数を加算した年数を耐用年数とする方法
③ その用に供した時以後の使用可能期間の年数を耐用年数とする方法 (その耐用年数を国外中古建物の所在地国の法令における耐用年数としている旨を明らかにする書類その他のその使用可能期間の年数が適切であることを証する一定の書類の添付がある場合を除く。)

(注2) 上記の「国外不動産所得の損失の金額」とは、不動産所得の金額の計算上生じた国外中古建物の貸付けによる損失の金額(その国外中古建物以外の国外にある不動産等から生ずる不動産所得の金額がある場合には、当該損失の金額を当該国外にある不動産等から生ずる不動産所得の金額の計算上控除してもなお控除しきれない金額)をいう。

(2)上記(1)の適用を受けた国外中古建物を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算上、その取得費から控除することとされる償却費の額の累計額からは、上記(1)によりなかったものとみなされた償却費に相当する部分の金額を除くこととすることその他の所要の措置を講ずる。

法律などの条文は、噛み砕かないとよく分かりません。これからまとめることには間違いがあるかも知れないことをご承知おきください。

まず、方針として、外国の不動産で賃貸を行った場合は、日本の法律で定められた耐用年数や計算式を使って建物を減価償却し、その結果、不動産所得を赤字にすることは認めないということです。海外不動産の購入、賃貸を使った所得に関する節税はできなくなります。始まるのは、令和3年からです。また、「国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合において」と、所有について言及しているため、すでに購入している人にも同じ規定が適用されるものと考えます。

このルールの変更により、減価償却分の損失を毎年処理できなくなった場合は、「上記(1)によりなかったものとみなされた償却費に相当する部分の金額を除くこととすることその他の所要の措置を講ずる」とあるので、物件の売却時に売却金額から差し引くようにするか、その他の対応策が講じられことになります。

では、減価償却を毎年処理できなくなるか?というとそういうことではなさそうです。

注2)を確認してください。「その国外中古建物以外の国外にある不動産等から生ずる不動産所得ある場合、損失の金額を海外の不動産等から生ずる不動産所得の計算上控除してもなお控除しきれない金額」が赤字で損失になっていると、減価償却分の控除ができません。裏返すと、減価償却分以外が黒字なら、不動産所得がゼロになるまでは、減価償却分の金額を処理できると理解できます。

また、(1)の③には、「その耐用年数を国外中古建物の所在地国の法令における耐用年数としている旨を明らかにする書類その他のその使用可能期間の年数が適切であることを証する一定の書類の添付がある場合を除く」とあります。アメリカで不動産を買ったのなら、アメリカの法律に基づいて減価償却を行っていることを示す文書を提示して、そのルールに従って減価償却を行えば、不動産所得が赤字になっても問題なく、その他の所得と合算することが可能になると解釈できます。

すでに購入している立場としては、途中でルール変更となるため、どういう風に処理することになるかが気になります。富裕層にとっては、節税の方法が一つなくなることになりますが、日本とアメリカでの売却時の利益に大きな差がなくなるため、違う意味で便利になるという考え方もできます。現時点では、方針が発表されただけですから、今後は、細則がどうなるかを注目していきたいと思います。


12/02/2019

海外不動産の赤字を給与と合算できなくなることが確実に(3)

海外で購入する不動産から生まれる所得の赤字と給与所得の合算が禁止されるということについて考えています。3本目の投稿は、これからどうすべきか?を考えたいと思います。

海外に不動産を持って、それが黒字であれ、赤字であれ、日本で確定申告をしなければなりません。税制変更で減価償却の赤字を合算することが認められなくなるとどうすべきかが、本日のテーマです。

問題を煎じ詰めていくと、富裕層の場合は、不動産の所有から売却に至るまでの税金が、累進課税となる日本の所得税とあまり差がなくなるということになると思います。給与の所得税率が20%より低い人は、不動産所得の損失を給与収入と合算して、最後に譲渡課税を払うと、所得税に対して還付された税金の方が安くなるので、税金だけを考えると損するのですが、値上がり益や細かいところを考慮する必要があります。

ということで、人それぞれのケースで結論は異なると思うのですが、これからは法人所有を考えておくべきだと思います。現地にLLCを作って法人所有にすると、日本の確定申告と切り離すことができます。結果として日本での減価償却は関係なくなります。アメリカでの黒字をLLCから受け取る給与収入としない限り、日本での申告の必要はありません。

詳しいことは税理士に確認する必要がありますが、理論的に考えて、会社を解散して投資利益を確定するまでは、物件の価値そのものに関する日本における確定申告は不要であろうと思います。海外で所有している不動産に関する税金が高くなるのであれば、できることを考えるしかありません。日本での処理が複雑になるなら、LLC を作って会社所有にするのは一考の価値があると思います。

LLCを作って維持する費用は、年間300-600ドルぐらいです。英語の読み書きが必要ですが、日本の確定申告を税理士に頼むよりは安く済みます。LLCの所有にしてもアメリカでのタックスリターンは、法人として行う必要はありません。Disregarded Entityと言って、法人だけど無視できるという形態で個人で所有しているのと同じように申告できます。日本では、5年を超えないと不動産の売却は、短期所有の譲渡税が30%と高くなるのですが、法人所有にすればこの点も関係なくなるだろうと思います。

以前は、例えばアメリカの不動産を法人所有にしていると、法人の株式譲渡として、不動産の価値よりもかなり低い金額で相続するようなことが可能だったようです。しかし、国税は、不動産の資産のみを持つ会社は、会社の株式を譲渡する方式を認めなくなりました。ですので、法人を絡める方式自体も、国税がこの先どういう取り扱いにするかも注意が必要と思います。

現時点での税制がどう変わっても正しく納税を行うことは当然です。そもそも不正を行うほどの理解もスキルもありません。変更点を確認して、法人所有を検討するのが今の所考えられる現実的な対応だと思います。

2019/12/13 追記
税制大綱が発表されて、毎年の申告で処理できない減価償却については、物件の売却時に対応する方針となることが分かりました。不動産の減価償却だけが進んで処理できず、売却時にその分も譲渡税を支払うという理不尽な状況がないことが明確になりました。すでに海外不動産を所有している方は、そのままの状況で様子見するのが良いと思います。


12/01/2019

海外不動産の赤字を給与と合算できなくなることが確実に(2)

海外不動産の損金合算に関するルールがなぜ変更されるのかということを前回考えてみました。今回は、改正について気になるポイントをまとめたいと思います。

富裕層が不動産の減価償却を有利に活用しているという背景で行われる税制変更です。まずは、減価償却自体をどのように扱うかということがポイントです。不動産収入の損失処理は、白色申告では、その年に処理しなければならず、翌年に繰り越すことはできません。青色申告だと3年です。

減価償却は進んで売却時の税金が増えるのに、所有している間の赤字をきちんと処理できないのは問題だと思います。アメリカでも所得と合算する方法はありますが、不動産所得以外に収入がない場合、減価償却を含めた不動産収入の赤字は、物件の売却を行うまで、積算することが可能です。毎年、減価償却も進行するけれど、損金も同時に積み上げられるわけです。アメリカの方式は合理的だと思います。

問題点の繰り返しになりますが、減価償却分が多額になることを利用して所得税を下げることを当局としては阻止しようとしているわけです。政府が取り損ねている税金を取り戻す方法は3つです。

まず、譲渡税の税率を上げることです。国内20%、海外40%にすれば(個人的にはこれは止めてほしいです)税収を上げることができます。次は、最短4年になってしまっている償却期間を伸ばす方法です。私自身の場合は、日本の確定申告の償却期間は16年で、アメリカのタックスリターンは28年です。最後の方法は、合算を一切禁止するという方法です。どうなるでしょうか。

次に気になるのは、過去遡及です。ルールの変更を過去にさかのぼって適用するのか?というポイントです。私は、2013年の購入時点から損失を給与収入に合算し、所得税の還付を受けてきました。ルール変更でどうなるでしょうか?例えば、減価償却の計算方法が変更されると、何年何月何日まで購入した物件は、Aの方式で、それ以降は、Bの方式で計算しなさいになっています。今回の変更はどうなるのか?気になります。

また、この適用のタイミング、過去遡及は、駆け込み需要の問題に関わってきます。法律の施行が2021年4月1日であれば、3月31日までに購入が完了した物件は、現行法で処理できる可能性が高いです。そうすると、それまでに海外不動産を買いたい人が増えるかも知れません。どうしても節税効果を得たい人は、政府の発表を待って一気に動く必要があるでしょう。

この件に関してネットの記事を読んでいると、この税制変更でハワイの不動産価格が下がる可能性に触れられていところがありました。日本人でハワイの不動産を買っている人は存在しても、決した多数派を作っているわけではなく、日本人富裕層がそこまでの影響力を持っているとは思えません。自分自身への影響としては、それほど大きな影響を受けるとは思っていませんが、長期的な課題が出てくる可能性があるので引き続き情報収集を心がけていきます。


11/30/2019

海外不動産の赤字を給与と合算できなくなることが確実に(1)

すっかり投稿が減ってしまいました。ハワイのコンドは、特に変化なく、最近は問題も起きていません。ということを書くと何かがあったりするのですが。メンフィスでの物件購入は、引き続きサーチを進めています。ローンの詳細を詰めることなど、進展に合わせて対応することがありますが、機が熟すのを待っている状況です。

今日の話題は、今週日経新聞で報道された海外不動産の税務処理の問題です。端的に言うと、海外に不動産を買って賃貸して赤字になった場合、その赤字を給与収入と合算できなくなります。12月に入ると来年に向けての税制改正大綱が発表されます。具体的な方針は、それ待ちですが、2020年に法案が通り、2021年に施工になるだろうと考えます。

話が長くなるので、この投稿では、なぜ税務処理の変更を行うのかを説明したいと思います。

海外で買った賃貸不動産は、日本で持っているものと同じように税務処理を行います。木造住宅だと新築は、22年で減価償却(物件が古くなって価値が減っていく分を毎年損失として処理すること)を行います。22年を超えた木造住宅は、4年で償却します。ということは、2000万円の木造住宅(土地分は含みません)だと、1年あたり500万円を損失にできます。4000万円なら1年1000万円です。

日本の確定申告では、いくつかの所得が給与所得と合算することが可能です。株式投資の利益・損失は、給与所得と合算できない項目です。個人が不動産を買って賃貸すると、それは不動産所得となり、給与所得がある場合は、合算することになります。富裕層は、これを節税に利用しています。

不動産を5年以上所有して売却すると利益には20%の譲渡税が課せられます。所得が高い人は、現在の最高所得税率は45%(所得4000万円以上)です。賃貸には収入があり、上述した減価償却がそのまま損金になるとは限りませんが、所得5000万円の場合、45%の税金がかかるのに、不動産所得の損失1000万円分で所得を下げられると、所得税がまず減ります。場合によっては、税率自体が下がります。

詳しい説明は省きますが、減価償却の分は、売却時に課税されることになります。しかし、その税率は20%です。4年分の減価償却が4000万円でれあれば、この部分に限ると不動産売却時税率20%で800万円です。もし不動産賃貸をしていなくて、この4000万円に最高の所得税率45%が掛けられていれば、1800万円の税金を払っていたことになります。合法的に1000万円の節税ができるわけです。

不動産投資自体に損失があれば、節税の意味が一気になくなることもありますが、こういった節税は、資金に余裕がある富裕層ができることで、国としては、不公平だから改正が必要だということになったわけです。最近では、海外の銀行の情報は筒抜けになっているし、5000万円以上の海外不動産は届け出する義務もあります。この税制変更自体、長年俎上にあげられながら実現していなかったようですが、オープンハウスのように規模が大きな会社が一つの事業として行う状況に至り、問題を放置できなくなったという側面があるのではないかと思います。

次の投稿では、具体的な変更点が見えない中、気になるポイントをまとめたいと思います。


11/07/2019

法人名義の銀行口座をどうするか?

メンフィスに戸建てを購入する件は、まだ物件をネットで見ている段階で、具体的な取引には至っていません。登録したターンキーの会社で順番が回ってくるのは、年明け頃になりそうです。

10/14/2019

皆さま、ご無事でしょうか。

時折、ブログの内容と関係のないことを書きたくなることがあります。そういうことで今日はちょっと失礼します。

とは言いつつ、少し不動産に絡んだことをお話します。私が、ハワイにコンドを購入し、更に、メンフィスに戸建て購入を計画しているのは、資産形成が目的です。しかし、わざわざアメリカなんて考えずに、日本で不動産投資をすれば良いのに、という意見があります。いろいろと理由や経緯はあるのですが、根底には、日本の自然災害の影響は排除したいという思いがあります。

日本では地震が起きます。昔は、西日本では地震がないと言われていました。しかし、大地震が起きる確率は、日本のどこでも同じです。活断層があって、大陸プレートとは別に地震を引き起こす原因になります。また、台風がやって来ます。この週末の台風も大変でした。被害に遭われた方は少しでも早い回復をお祈りします。

もちろん、ハワイにもアメリカにもハリケーンはあるし、アメリカ本土にはトルネードもあります。自然災害の可能性は、どこでもありますが、日本よりもハワイとメンフィスの方がリスクは低いと信じています。メンフィスでも災害マップを確認して、洪水の可能性があるエリアは避けることにしています。

日頃からそういう意味では、自然災害に対して敏感になっているつもりですが、改めて今回の台風を経験して思ったことがあります。それは、「最後は自分の判断なんだ」ということでした。台風21号の暴風圏は非常に広くて、雨量が尋常ではありませんでした。河川の水位が上がって、避難警告が全地域に出た市や区がありました。

雨風が強くなっている時に、数万とか数十万の人が一度に避難でき場所なんてないですよね。それに、地形によってどんな被害を受けるかは異なります。高台に住んでいれば、裏に山でもない限り、平地に避難する必要はありません。避難指示を出すのは行政ですが、実際にどうやって行動するかを決めるのは自分です。

食料の備蓄、水の確保は常に行っていて、先日、災害時のトレイも揃えました。簡易トイレ自体 が販売されていますが、凝固剤とビニル袋を別々に調達した方が保存スペースが小さくて便利だと考えました。
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多少なりとも非常時に備えて準備はしているつもりでしたが、改めて、直撃する台風に接してみて、本当の危機が迫った時にどうするかを改めて考えておく必要があるなと思い直しました。極端なことを言えば、水と食料は我慢でなんとか乗り越えられる可能性があります。しかし、命は救えるか否かのいずれかです。住んでいる環境ではどんなリスクがあって、命に危険が迫った場合には、どういう行動をどんなタイミングですべきかを決めておくことが遥かに大切だと考えさせられた台風でした。


9/03/2019

ソニー銀行の海外送金先登録にご注意を

メンフィスでの投資物件が購入できる順番が回ってくるまでには、まだ時間があります。資金をドル転して、LLCを登録して、準備だけは進んでいます。ドル資金は、YJFX!からソニー銀行に移したので、アメリカへの送金準備として送金先の口座登録を行いました。そこで予期せぬ問題が起きました。

物件購入の頭金支払い方法として、想定されるのは、日本から直接エスクロー会社へ送金するか、ハワイの銀行口座を使うことです。ハワイからは米国の国内送金になるので、便利かと思ったのですが、日本からはネットバンキングが使えません。また、小切手は、銀行が振り出すCashier's Checkしかエスクロー会社は受け付けないとのことでした。よって、ハワイの口座を経由するオプションはなくなりました。

ですが、このハワイの口座を使おうと、まずは自分の口座を送金先として登録しようとすると、ソニー銀行からの承認が下りなかったのです。購入物件が決まっておらず、ハワイの口座からだとどこにでも振り込めるからだと思うのですが、想像するにマネーロンダリングの可能性ありと銀行に判断されたようです。

結局、ハワイの口座を使うルートを使わないため、なんとかなったのですが、購入物件が決まってから送金先を登録しようという時に、同じ状況に陥ったらアウトです。登録には時間がかかるので要注意です。ソニー銀行の場合は、まとまった資金を自分名義の口座に送金するには、送金目的を実態として証明できないと受け付けてもらえない可能性があると認識しておくべきですね。

カスタマーサービスの人と話すと、店舗を持たず、直接会うことがないネットバンクのためソニー銀行は基準が厳しいかも知れませんと話していました。自分の銀行口座が使えないことになったので、結局は、エスクロー会社のアカウントを登録するしか方法がなかったのですが、こちらは、登録情報の修正を一度行っただけで、特に問題なく、申請から数日で完了となりました。

ソニー銀行の場合、海外送金先の登録は1年間有効のようで、期日がくると再度登録が必要だそうです。自分の口座が送金先に指定できず、一瞬焦りましたが、送金先の登録が完了。実際の送金の時に慌てるよりははるかにマシですので、良い勉強になったということにしておきます。


8/27/2019

社長になりました。

投稿タイトルの付け方が間違っています。単にLLCの登録が完了したというのが正解です。Limited Liability Companyという法人で、メンバーは私一人。代表者のタイトルは、Presidentです。こうして考えると、社長という言葉自体には、如何に意味がないかがよく分かります。会社を登録しただけで、資産はないし、まだ収入も収益も生み出していません。でもPresidentです。

さて、冗談はこれくらいにして、LLCの登録費用についてお話します。LLCを登録したのは、テネシー。費用は600ドルでした。600ドルのうち半分の300ドルは、テネシー州に払う登録費用です。残りの300ドルが弁護士に支払うフィーです。

LLCを登録するには、現地の住所と連絡先が必須です。そのために、Registerd Agent(登録代理人の意味)を必ず持っていなければなりません。安いサービスは、数十ドルでありますが、ある程度信頼できそうな会社は、150ドル程度と見積もりました。150ドルで確保できる代理人に300ドルを使うのが果たして良いのか?とは思いましたが、Turnkeyの会社に紹介してもらった分、確実です。初年度で分からないことだらけだから、150ドルのプレミアムは、安心料と判断しました。

勉強すれば、自分でLLCを登録することも可能です。便利なものでYoutubeを見れば、登録方法は分かります。でも、自分でやろうとすると、書類の記入欄一つを埋めるにも、時内容を判断して、考えることになります。時間がかかることは間違いありません。そう考えれば、300ドルは高くありません。同じ会社に頼めば、2年目も600ドルがかかります。まぁ、慣れてきて本当に必要なものが分かった段階で、代理人を変更すれば良しです。

LLCについては、Operating Agreementという、会社の運営に関する決め事を書くことになります。定型の雛形が世には存在していますが、細かいところはいろいろあるので勉強中です。LLCの登録自体と違って、この規定は自分でサインして持っておけば大丈夫です。遠くないうちに完成させたいと思います。


8/14/2019

世界はトランプに振り回されている

覚悟を決めてドル転したと報告しました。その際、結局はトランプの思いつきで為替は変わってしまうからと書き添えましたが、実際にそのとおりになってしまいました。短期取引では山程損失を作ってきたので偉そうなことを言うつもりはありません。実際、ドル転の後は、105円台前半まで円高が進んで、もう少し様子を見れば良かったかなとも思ってました。

ところが先程、トランプが中国からの輸入に対する追加関税を先送りすると発表しました。現在、107円近くまで上昇しています。明日は明日の風が吹くのでしょうが、とりあえず9万ドルを平均105円後半で調達できたことを喜びます。それと、LLCを作るために600ドルを昼間に送金しておきました。こちらは、106円台。Transferwiseを使えば、手数料は700円ぐらい。便利な世の中です。

それにしてもこんな世界で良いはずがありません。世界経済の安定的な発展を目指す体制が必要です。


8/12/2019

米国本土での不動産投資: 大まかなプランニング

メンフィスに戸建てを購入する話は、準備が少しずつ進んでいます。今日は、資金繰りを含めた大まかなプランをご紹介します。まず手持ちの資金は、すでにドル転した9万ドル。それに諸費用があります。

メンフィスの戸建てを見ると、10万ドル以下の物件であれば、物件価格の約1%が月額賃料という関係が成立しています。物件の価格は、最大9万5千ドルと考えているので、9万ドル程度の物件なら、月額の賃料は900ドルになります。

ターンキーの会社が実際に提案している物件の数字をご紹介します。まず、ローンの条件は、10年7.9%です。頭金は40%が最低条件ですが、返済を少しでも早められるように45%を考えています。実際の物件の事例です。

 物件価格 93,000ドル
 家賃収入は、930ドルが見込めます。
 頭金45%は、41,850ドルで、ローンは、51,150ドル。
 7.9%固定10年のローンは、月額返済613ドル。
 固定資産税84ドル、保険30ドル、それぞれ月額です。
 管理会社へ払う管理費が、家賃の10%で93ドルあります。
 また、物件の価格の他に、購入諸費用が3,500ドル程度必要です。
 
 毎月の費用の合計が、820ドルで、計算上は、月110ドルの黒字。
 5年後のローン残高は、29,859ドル。

日本の感覚からすると途轍もなく高く感じられる7.9%という金利でも月の収支が黒字です。ローンを完済すれば、月に700ドル程度が収入として残る計算になります。予定では、これと同程度の物件を2軒購入することを考えています。2軒合わせても、5年後のローン残高は6万ドル程度です。この金額なら一括で返済できる可能性は十分あります。そうすると2軒で月に1,400ドルの収入が得られます。

もちろん修繕やテナント入れ替えなどでその他の支出は出てきますが、それでも月に1,000ドルのキャッシュが確保できると思います。頭金の約1,000万円と早期返済すればプラス600万円。1,500万円の投資資金で、年に120万円の収入が得られる計算です。早期返済が必要なくて10年間、家賃収入でローンを返済すれば、追加の自己資金が不要で、頭金の約1,000万円に対して年に120万円得られるようになるわけです。

このプランが計画通りに行く保証はどこにもありませんが、ハワイのコンドが6年過ぎても滞りなく運営できているのですから、絵に描いた餅でないことも確かです。リスクを取ると言っても、実績に基づいて、計算した上でのリスクテイクです。この橋を渡らなければ、果実は得られない。そう思いながら準備を進めています。


8/10/2019

覚悟を決めてドル転

買う買うと言いながら、でも結局は何もしないということは十分あり得ます。アメリカに投資用の戸建てを買うなんて、そんなに簡単にできることではありません。それなりに貯蓄はあっても、それで老後は何の不自由なく暮らせるほどの金額はありません。ならば、リスクを取って、キャッシュフローを得るために攻める。危機感から動いていると言っても過言ではありません。

アメリカの不動産市場は、現時点でのピークを迎えて、景気の下降局面になる可能性があり、投資はもう少し先にするという言い訳だって成り立ちます。そういう色々な思いを断ち切って前に進むために、資金をドル転しました。

5月にハワイへ行った時には、1ドル112円でしたから、10万ドル用意するには、1,120万円必要でしたが、今週は、106円前後まで円高になりました。ここが決め時と動くことにしました。ソニー銀行でドルを買おうと最初は思ったのですが、現受けの手数料なし、出金手数料1,500円のYJFX!を利用しました。外国送金を考える時は、左のリンクにある「手数料を節約して海外送金する方法」を参考にしてください。役に立つ情報が揃っています。

過去の動きを見ると9月に円高のピークが付いているのですが、結局のところトランプの気分で風向きが変わるの現実です。105円半ばで55,000ドル。106円強のところで35,000ドルを調達しました。1ドル105.8円程度になったので5月ごろと比較すると60万円程度お得にドル転することができました。この差額で購入諸費用をほとんどカバーすることが可能ですから、ラッキーだったと言えます。

ドル転する作業は後悔したくないという思いで結構疲れます。これで、いつ円からドルにいつ変えるのか?という大きな課題が一つなくなったので、気持ちとして先に進みやすくなったと言えます。円資金をドルに替えたのは、逃げずに進むという決心の現れですから、一歩ずつ進んで行こうと思います。


8/07/2019

国内の振り込みで感心したこと

アメリカに一軒家を買おうと言っても、いろいろ考えることや不安はあるわけで、とにかく自分に将来のためと言い聞かせながら前に進んでいる部分は間違いなくあります。そこうしているうちに1ドルが105円を一瞬付けて、円高に振れています。

この先どんな動きになるかは、気まぐれトランプの一言で為替が大きく動いたりするわけで、まったく読めません。しかし、ドル円はここ2年ほどの間では底値に近いので、とりあえず資金を動かすことにしました。

大本の資金は、三井住友信託銀行にあるのですが、手数料は気にせずここからソニー銀行に動かそうと考えました。しかし、三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行への振り込みは振込手数料がかからないと知って、ワンクッション置くことにしました。翌日、入金されたら、更に、住信SBIネット銀行からソニー銀行へ振り込めばいいやと考えたのでした。因みに、住信SBIネット銀行からの他行振り込みは何回かの無料特典を持っています。

ソニー銀行の暗証番号があやふやで変更手続きをして手間取りましたが、夜の11時半過ぎに最初の振り込みをしたら、20分後には、ソニー銀行に着金していました。都市銀行だとネットでやっても翌日の振り込みになるような感覚なので、三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行、そしてソニー銀行への中継が一瞬で終わるのは当たり前なのかも知れませんが、ちょっとした発見でした。



8/04/2019

LLCと1031 Exchangeの組み合わせ

梅雨が明けたら暑い日が続いて週末になっても出かける気が薄れます。今週は、LLCについて情報を集めていました。とりあえずは、日本の確定申告から切り離すために考えているLLCですが、いろいろ読んでいるあいだに新しい発見がありました。

アメリカの制度に1031 Exchangeというものがあります。概略としては、所有している不動産を売却したときに、買い替えを行うことで、売却利益を確定しない場合に、譲渡税を納めなくて良いというルールです。非常に魅力的ですが、1031 Exchangeが可能でも所有物件を売却した際には、日本での課税が発生します。そういうことで、1031 Exchangeは無意味と思っていました。

ですが、アメリカで設立したLLCが不動産の所有者であれば、日本の確定申告から切り離せます。これは、賃貸経営の赤字を日本の給与収入と合算するために、ハワイのコンドを法人所有にしていないので、ルールとしては認識していました。しかし、これが1031 Exchangeとまでは繋がっていませんでした。

どういうことかと言うと、ハワイのコンドをLLCの所有に移行します。詳しい話は割愛しますが、その上で買い替えを行います。ハワイのコンドが個人の所有であれば、日本での課税が発生します。しかし、LLCの所有なら関係ありません。日本での課税対象から外して、かつ、アメリカでの納税も1031 Exchangeで先送りすれば、ハワイのコンドの売却資金をフルに活用することが可能になります。

ハワイのコンドの所有を個人からLLCに移す場合は、ローンが完了している必要がありそうです。LLCへの譲渡が形式的と言っても、売却になるので所有権が移転します。すると、ローンを借りている人に所有権がないことになり、銀行から全額返済を求められる可能性があります。また、売却代金に対する源泉徴収となるFIRPTAの対策が必要です。ですので、準備が重要ですが、所有物件の売却代金をフルに活用して、買い替えする方法があるということです。

これができれば、ハワイのコンドを売却して、戸建てを複数軒購入するというオプションも可能になります。という話が皆さんにどう響くかは分かりませんが、私にとっては目からウロコだったのです。しばらくブログのネタ切れでしたが、新しいことをやろうとすると、話題が見つかるものです。そういう意味でもちょっと驚きのあった週末でした。



8/03/2019

メンフィスの投資物件は、LLCを検討。

ハワイにコンドを買った時には、ハワイに会社を設立することは得策ではありませんでした。コンド賃貸の赤字を自分の給与収入と合算できないからです。今回もアメリカに会社を設立するなんて邪魔くさいし、タックスリターンも複雑になるだろうから、同じように個人名で所有することを考えていました。

そんな中、ローンを貸してくれるところを探していると、可能性として、アメリカにある法人と取引が可能という選択肢が出てきました。これはないかなぁと最初に思ったのですが、一つの懸念が解消するかもと考え直しました。それは、不動産賃貸の赤字を増やしてもあまり意味がないかもということでした。

ハワイにコンドミニアムを買った当時は、不動産賃貸の赤字を自分の給与収入からマイナスすることで、所得税を減らす意味が割とありました。時間とともに状況は変わり、今以上に赤字を増やしても、税金の軽減は進まなくなっています。自分の現在の所得税率と将来売却する際の譲渡税率のバランスが悪くなっているわけです。サラリーマンなので給与収入以外のところでマイナスがあると住民税の通知書に現れるので、それが大きくなるのは問題ないのか?という懸念もあります。

詳しい話はさておき、アメリカにLLC(リミテッド・ライアビリティ・カンパニー)という有限責任の会社を作ると、アメリカでのタックスリターンは、個人名で行うことが可能で、日本の法律では国外の法人になり、不動産賃貸から受け取る収入がない限り、日本の確定申告に含める必要がなくなります。これは好都合だと思ったわけです。ということで、しばらくLLCについて勉強することにしました。今回は、実際の購入までに時間があるので、しっかりと準備したいと思います。


7/28/2019

オアフ島における短期バケレン規制の賃貸市場への影響

今日はオアフ島でのバケレン運営に関する話題です。このブログで私自身は、Aribnbなどの短期バケレン運営は止めておくべきとの立場を当初から取っていました。少し前にも、宿泊税を自治体が徴収することをハワイ州が拒否したことを取り上げました。その中で、ホノルル市がより厳しい罰金を課す方向に動いていると触れていました。

私は短期レンタルと一切関係がないので、特に詳しくは調べていませんでした。検索してどんな動きになっているかを確かめてみると、あまりに急な動きで行政に対する不満や状況に対する不安が見えました。しかし、少なくともこれまでは、条件を満たさない短期レンタルは法律、規制で認められていなかったのです。また、この問題は長きに渡ってホノルル市でも議論されてきました。性急すぎるというのは、違うのではないかと思います。また、住民の住宅を確保する意味でも短期レンタルへの規制は必要という意見に私は賛成です。

規制によって短期レンタルのマーケットがどう変わるのかは、さておき、長期の賃貸を行っている立場から、規制の変化による影響を考えてみたいと思います。法案が施行されてまだ時間が少ししか経っておらず、現段階では違法物件に対して告知、通達が行われているだけです。最高で1日の罰金が1万ドル、Airbnbなどの仲介業者も責任が問われる規制ですから、短期レンタルの物件の数は減少し、不動産市場に影響が出るのは確かだと思います。

まず、短期レンタルを行っていた所有者は決断を迫られます。そもそも短期レンタルありきで物件を買ったのだから続ける意味がなくなってしまったから、物件そのものを手放すとなれば、売物の物件が市場に出回ります。そういうことになれば、不動産価格の上昇が抑えられるかも知れません。もう一つ考えられるのは、短期レンタル物件が長期賃貸に流れてくることです。

AirbnbのワイキキZip Code96815で1ベッドルーム以上を検索すると、300軒ほどが結果に出てきます。この中には、クヒオ通りより南でリゾートエリアのゾーンに入っていて規制の対象から外れるものもあると思います。他のサイトで、1ベッドルームに限定、洗濯機、駐車場などの条件を加えると、それでも、100軒以上が残ります。空室が一気に数十件とか100単位で増えるのは、少し危機感を覚えます。現状はテナントが付いているので、しばらくはその状態が続いて欲しいと思います。

管理の面では、適正な家賃を把握することが一番だと思います。適正な家賃はテナントを得る上で最も大切な要素です。この設定が間違っているとテナントが決まりません。また、短期レンタルを諦めて長期レンタルに回ってくる物件は、家具、その他の家財がすべて揃っています。所謂、Fully Furnished(すべての家具付き)になるわけですが、賃貸物件を探している人がすべて家具付きを望んでいるわけではないので、そういうことを認識しておく必要があります。

短期レンタル物件では、しばらく混乱が続くと思いますが、冷静に状況を見守りたいと思います。これから購入される方は、物件を選ぶ際には、長期レンタルのことを十分意識するべきと思います。考え方次第ですが、オーシャンビューは価格が高過ぎて、長期レンタルの収入だと利回りが悪くて、投資物件としては不向きになるかも知れません。洗濯機置場や駐車場も差別化する上では意味を持ちます。違法な短期レンタルが淘汰されて、マーケットが変化していることを頭に入れておいてください。



7/23/2019

世の中が狭いのか、世界が小さいのか、不思議なことがあるものです。

アメリカ本土の不動産投資の件です。

とりあえず、状況は改めて報告するとして、メンフィスの物件を紹介してもらえることになっていて、また、借り入れも半分はどうにかなりそうで、そういうところまでやってきました。この先何が起きるかは分かりませんが。

少し前に当初連絡していたエージェントに加えて、ターンキープロバイダーの会社とコミュニケーションを取り始めたと投稿していました。窓口となっている女性の担当者どういう物件がいいかとか、ローンの条件はどうなるかと何回かメールでやり取りしたのですが、そうしたら、「3日後に旦那さんと日本に旅行するの」との話になりました。

ほんの少し前に連絡を取り始めた人が日本にやってくる。それも、本当ならこちらからアメリカに行って会うべき人が突然現れることになったわけです。棚ぼた。瓢箪から駒。とにかくびっくりです。旅行自体は、いくつかの場所に訪問する予定で、最初が東京だと聞きました。それで、まずは、お勧めの観光情報をいくつかメールしてみました。自分の旅行でなくても、役に立てるのは嬉しいものです。

折角近くまで来るので、会わない手はないと思い、食事の提案もしてみました。ちょっとしたアクシデントがあったので、キャンセルになるかと思いましたが、新橋の焼き鳥に連れて行くことができたのです。いや~、それにしても不思議ですよね。初めて連絡した相手が、それも日本に初めてやってくる。それが自分のやろうとしていることにとても意味があるのですから。

実際に会ってみると、とてもいい感じの人でした。ダンナさんも優しい感じで信用できそうです。ビジネスを通じて日本人と知り合う機会がないわけではないけれど、基本的に連絡窓口を取り仕切っているので、売買、管理になると手を離れてしまうとのこと。メールのやり取りで信用してもらったのか、タイミングも手伝って、日本への旅行を教えてくれたとのことでした。観光中の人にビジネスの話はしないつもりでした、多少の質問をすることもできて、非常に有意義な時間でした。

本当に、世間は狭いというか、世界は小さいというか、こんなことって起きるんだなぁという気持ちです。6年前、ハワイでコンド購入のオファー出すための契約書を読んでいる時に、テレビを付けて適当なチャンネルを選んだら、ジョージ・クルーニーのファミリーツリーが流れ始めました。この映画を見て、ハワイにコンドミニアムを買おうと思ったのでなんとも象徴的な出来事でしたが、今回の展開は、それと同じぐらい奇跡な感じがします。


7/15/2019

メンフィス戸建て購入のその後

このブログで最初にアメリカでの不動産購入のことを書いたのが2019年4月でそれほど前のことではないのですが、HELOCがダメになって動きが止まっていました。また、一度動いたのは数年前で、なんだかとても時間がかかっているような気がします。ハワイでコンドを買う時は勢いがあったのですが、今回は未知の領域で慎重になっているのかも知れません。

メンフィスではエージェントを一人知っていて、その彼が頼りになると考えていました。今は不動産会社でエージェントして働いていますが、元はターンキーの会社を運営するチームの一員でした。だから、メンフィスのことはよく知っているわけです。私のように投資目的でメンフィスの不動産を買おうとしている人間にとっては打って付けです。

結構詳しい話をメールでやり取りして、少し前に進めるかと思っていました。しかし、ローンを提供してくれる会社を紹介して欲しいと依頼しているのですが、その回答をもらっていません。このままでは、動きが止まってしまうので、もう一つ違うリソースを当たることにしました。

そのエージェントの男性が在籍している不動産会社と提携している会社があって、それが実はターンキープロバイダーだったわけです。ターンキーというのは、鍵を刺して機械を動かせば使えるところまで完成させるという意味でプラントビジネスで知られている言葉です。ですからターンキープロバイダーは、自ら不動産を購入して賃貸できる状態に修繕、改築して、販売する会社です。

元々メンフィスでターンキービジネスをやっていた人間が、良いサービスを提供していると考えているターンキープロバイダーですから、ネットで探し出した会社に一見さんとしてコンタクトするよりは遥かに信頼できると思います。この会社は、海外の投資家にも対応していて、ファイナンスも対応してくれます。難点としては、待っている顧客がそれなりにいるので、購入までに半年以上かかるということです。

ということで、今回はあまり具体的な話はありませんが、頑張って進めているという報告です。10万ドルの資金を使って、高い金利でも10万ドルを借りて、10年で返済するのが可能だと確信したので、弱気にならないよう気合を入れて頑張りたいと思います。



7/14/2019

ハワイはバケレンを取り締まる方向に

Airbnbなどを代表とするバケーションレンタルの仲介業者は、利用者にとっては宿泊の選択肢を増やす意味で好意的に受け取られています。一方でレンタルされている家やコンドで問題が起きているところもあって、カカアコの新しいコンドでは、レンタルの期間が1ヶ月から6ヶ月へハウスルールが変更されてしまったケースもあるようです。

不動産に賃貸した場合は、6ヶ月以上のレンタルは長期契約としてGETの納付が求められますが、短期のレンタルは、Transient Tax、宿泊税をオーナーは納めなければなりません。そもそも短期のレンタルは、自治体からの許可が必要で、ほとんどのは違法です。宿泊税を支払ったら、違法で短期宿泊をやっていますと申告することになるので、Airbnbのオーナーはそもそも支払っておらず、税逃れの状況です。

その宿泊税を、オーナーが納税するのではなくて、Airbnbなどの企業が徴収してそれを自治体に支払う話がありました。それを州知事のイゲさんが拒否したとのことです。ホノルル市は、罰金を科する法案を通していて、ハワイ州、ホノルル市とも違法の短期レンタルには厳しく対処するという方向性が明確になっています。

結局のところ、違法でやっているバケレンを認めていないのに、そこから税金を取るわけには行かない。税金を受け取ると、違法なものを認めてしまうから、それを拒否したということですね。多くの人がバレずにやっているのは間違いないし、Airbnbで稼げるからハワイにコンドを買うのがいいと謳っている不動産投資家の方もいらっしゃいますが、判断を間違えないよう気を付けてください。


7/13/2019

2019年上期のGETを納付

時間が経つのは早いもので、2019年が半分終わりました。年の半分が過ぎると、GETの納税です。現在のウェブサイトは非常に使いやすいです。チェックを振り出す口座情報が残っているので安心できます。記憶が間違っていなければ20日までが納税のタイミングですのでお忘れなく。


6/24/2019

鶴瓶さんがハワイコンドを買い替え?

上沼恵美子さんの別荘売却を書いたら、他にもないかと気になりました。最初に調べて見たのが鶴瓶さん。ここから先は、ご本人の言葉はありませんので、あくまで憶測記事とお考えください。

それで、発見しました。2016年に所有していたコンドを売却して新築物件を購入されたようです。3ベッドルームの3.5バス。広さは200平米以上。西向きの上層階で、価格は購入価格は、400万ドル超えで、現在の評価額は500万ドルを超えています。

これだけでも驚きですが、固定資産税が年間500万円以上。タケシさんの離婚による試算分割で100億円とかいう数字が出ていますが、これだけの税金を払いながら、1年に限られた日数しか使わないコンドをもっているであろう鶴瓶さんは、セレブですね。また、そういうことを感じさせない人柄も流石です。



6/22/2019

上沼恵美子さんがハワイの別荘を売却

ブロブのページビュー数が上昇しているので調べてみると上沼恵美子さんがハワイの別荘を売却したと話したことが原因だったようです。

なので、実際に調べてみました。確かに、売却されていました。ネットに出ていた話だと、ご本人は時間がかかると思われていたようですが、実際には、4月にリスティングして2ヶ月ほどで売買が完了しています。

但し、売却は終活の一貫だったとのことで、値付けからすると英語で言うところのMotivated Seller(真剣に売る気あり)だったことが伺えます。記録によると、2000年に125万ドルで購入。4月の売出し価格は、210万ドルでしたが、売却は、150万ドルでした。因みに、売り手のエージェントは、ハワイアンジョイの深山ツヤ子さんでした。

近隣の物件を見ると、200万ドルというのは、売れない値段設定ではないようです。また、上沼さんが所有されていた物件は、テレビでも映っていましたが、遠景にダイヤモンドヘッドが見えるオーシャンビューで、パティオあり、プールありで、非常に魅力的だったと思います。

売却の条件には、キャッシュでの決済が含まれいたことを考えると、できるだけシンプルに取引を終えたかったのでしょう。買主のローンが承認されなかったら取引自体がキャンセルされて振り出しに戻ります。そういうリスクも避けたかったのだと思います。リスティング上では価格変更をしておらず、損しなければ良いと判断して、売買を一気に決めるために値引きに応じたと想像します。

有名人のハワイ別荘に興味のある方はこちらからどうぞ。


6/12/2019

嬉しかったコメント

嬉しいコメントをいただいていたので、ちょっと悩みましたが本文にアップさせていただきます。自分でやったことをまとめているだけのブログですが、これを元にさらに情報収集していただければと思っています。

タックスリターン
報告が遅くなりましたが、おかげさまでタックスリターンを自分でやることができました。何週間もかかりましたが、アドバイスいただいた通り、日本の確定申告の本の熟読をしたのはほんとに良かったです。不動産賃貸で、経費や減価償却など、基礎知識を頭にいれたうえで、アメリカのタックスをやるというのは、遠回りのようで近道だったと、心から思えました。TAXACTを使いました。ことしは、私のコンドは、大規模修繕をするらしいので、DEDUCTIONがマックスまでとれそうで、次回のTAXはラクだと思います。このようなブログは他には無いので、助かりました。すみからすみまで読ませていただきますね!

5/24/2019

カカアコのワイエアで訴訟

カカアコのコンドが建つまでは、ワイキキがあって、アラモアナセンターがあって、その先のカカアコは別世界という感じでした。ワードセンターにはお店やレストランがあるので、出かける場所ではありましたが、自動車修理工場が軒を連ねているようで、気ままに歩くのはためらうところでした。ところが、カカアコのコンド建築ラッシュで環境が一変しました。その先陣を切って完成したのがワイエア。もう3年も経つんですね。カカアコの一番手前。アラモアナ通りに面した敷地にある東側がガラス張りで西側にラナイが並んでいるコンドです。

一番右がワイエアです。
そのワイエアで訴訟が起きているというニュースです。すでに2018年の夏には窓のガタツキで多額の修理費が出ていたのに加えて、100か所以上の欠陥により、資産価値が棄損されていると建設を担当した会社を中心に住人の管理組合が訴訟を起こしました。なめらかに滑るような窓じゃなかったとか、プールやスパの施工に腐食がでているとか、報道によると、ちゃんと作業を請け負える熟練した職人が不足していたのではないかという見方を示しています。

オアフ島では、コンドの建築にモノレールの建設で、ものを建てる費用が大幅にアップしており、カーテン1枚を交換するにも時間がかかると聞いています。最初に完成したワイエアで建築のクオリティに関する問題があるということは、他のコンドでも同様の問題があるかも知れず、心配です。それとも、同時期に完成しているリッツカールトンレジデンスで問題があったと聞いたことがないので、工程管理の問題なのでしょうか。

他のコンドの建設や販売に影響が出るでしょうから、売り主のハウワードヒューズはそれなりの対応をするでしょうけれど、オーナーにとっては頭の痛い問題ですね。新築でなくてもカカアコとアラモアナにはそれほど古くない高層コンドミニアムがあるので、購入される方は、リスクヘッジのためにはそちらもきちんと検討の対象に入れるべきかと思います。

4/25/2019

OMG! No HELOC.

順調に進んでいたかに見えたHELOCの申請ですが、意外な形で終わりになりました。

なんと外国人は、HELOCが使えないというのです。セントラル・パシフィック・バンクさん、しっかりしてくださいよ。最初の相談でも、国籍日本、居住も日本と伝えていました。少し前に、日本のパスポートのコピーを渡してました。メールを読み返すと、ソーシャルセキュリティナンバーがないと駄目という一文があって、それを読み飛ばしてしまっていたのですが、その後に、他の文書の提出もしていて、「なんじゃこれは?」という結果になってしまいました。

HELOCが使えると、最初の2ヶ月に引き出した資金は、5年固定で4.5%とという金利。アメリカだと十分低いのです。その後でも変動金利が6%ですから悪くありませんでした。期待していただけに、ショックですが、これですべてが終わるわけではありません。メンフィスのエージェントからは、オフマーケットの話があると連絡があったので、情報を吟味して考えたいと思います。

4/21/2019

ハワイコンド: 所有者占有率が高いのが良いことなのか?

ハワイでコンドを購入する際にローンを申請すると、購入する物件で全体の戸数の内でどれくらい所有者が住んでいるかという率を確認することになります。所有者が住んでいる方がコンドの運営が安定しているので、リスクが低いと判断されるわけです。

4月20日にモイリイリのコンドで火災がありました。原因や被害は分かっていませんが、私がコンドを購入してから6年ぐらいの間で2件の火災があって、そういう傾向が今後より強く見えてくるのか?という疑問が出てきます。時間が経てば、所有者は高齢化していきます。ワイキキのコンドに老夫婦が住んでいるというのは違和感なく受け入れられる様子です。

自分自身の親や義理親も70代、80代になっいて火の後始末は非常に気になる問題です。高齢になればなるほど、火事だけではなく、問題を起こすリスクは高くなります。そう考えると、ワイキキにある古いコンドは、財務的に上手く行っていても、他の問題が起きてくると予想されます。

最初のポイントに戻ると、所有者が住んでいるということは、古くから住んでいる人が多くなるのではないかと思います。特にワイキキのようなところでは、家族を持ってライフスタイルが変われば、新しい場所に引っ越していくと考えられるのが妥当です。定着率が良いのは、住民の構成が変わっておらず、それは高齢化につながるのではないかと思うのです。

一方で、所有者が住んでいない場合は、どちらかと言えば、仕事が現役の人に貸しているか、短期でのレンタルを行っているのだと推測します。ということは、それだけそこで生活している人の平均年齢が低いような気がします。考えようによっては、所有者が住んでいる率が低い方が購入者にとっては良いことなのかも知れません。

もちろんこれは私の個人的な意見で、統計的な見解ではないし、検証できるものでもありません。ただし、かなりの被害が出たマルコポーロも今回のレインボープレイスも所有者占有率が50%を超えていて、それは率として高いという事実を軽視すべきではないという気がしてなりません。

4/18/2019

HELOCの申請で提出したもの

米国本土に不動産を購入しようと決めたので、半信半疑ながら資金借り入れの準備をしています。ハワイのコンド購入の時は、日本人に優しいハワイの銀行でローンを組むことができましたが、本土の銀行がどこまで相手にしてくれるかは未知数です。それに住宅ローンを組むのは手続きが大変です。

そういう意味でもハワイのコンドを担保にして借り入れるHELOCを利用することにしました。申込みには、当然、申込書があるのですが、記入する項目はそれほど多岐には渡りません。住宅ローンと異なるのは、手持ち資産は申告だけで通帳のコピーなどは求められないことです。担保があるのでそこまで厳密ではないということでしょう。

他に提出したものは・・・

  • パスポートのコピー
  • 直近の給与明細1ヶ月分
  • 依頼はなかったものの昨年の源泉徴収票と
  • 家賃収入を示す1042-Sも出しておきました1。
  • 自宅のローン残高(支払履歴)
  • ワイキキコンドのローン残高
  • トラストに関する書類(自己名義の場合は関係なし)
  • ホームオーナーインシュアランスの保険証
  • コンドのハリケーンに関する保険証

ハリケーン被害を補償する保険は自分では持っていませんから、どうしたものかと考えたのですが、理事会の書類に数字が載っていることを思い出しました。メールを引っ張り出して、添付ファイルを見てみると、保険代理店の連絡先がありました。

ダモ元でメールを送ってみると、返信がありました。それも夜の8時過ぎに送ったら20分後に帰ってきたのです。ハワイはまだ朝にもなっていない時間です。送ったメールにはレファレンスを取れる人の名前を上げておきましたが、必要な書類も返信に付けてくれていました。保険代理店の人は、社長さんらしく、メールをやっつけるために早くから働いているとのことでした。私からするとまさにグッドタイミングで連絡を入れたということになります。

なんとかこのまま承認まで行って欲しいものです。

4/14/2019

米国本土で不動産を持つ際に考慮すべきポイント

ハワイのコンドから始まって、次はないかと思っていたら、本土の一戸建ての投資を考えているのですから人生何が起きるかは分かりません。そんなワケで、たまたまエージェントを見つけたのがメンフィスだったから物件のリスティングを見続けているのですが、一方でもう少し基本的なことの情報収集をしています。

買う場所を決めてから後戻りの確認ですが、最初は何を基準に投資の場所を決めるべきか分かりませんでした。一番の基本は、信頼できるチームが見つかるかというのが一番の問題だと思いますが、実際の投資先を決めるには具体性に欠けます。ネットの記事やらyoutubeの動画を見ていると少し頭が整理されてきました。

いくつか考えるべきポイントを上げてみます。
  1. 予算で購入できる物件がある。
  2. 大都市圏ほど、不動産が高騰していない。
  3. 固定資産税の税率が低い。
  4. 所得税の税率が低い。(ゼロの州がある。)
  5. 空室率が低い。
この辺は当たり前だと思います。説明は不要でしょう。普通に調べてくれば巡り会える範囲です。

一つ面白いと思ったのは、「地元から出ていかない産業がある」という点です。結構、詐欺的な会社と言われているところが出しているセミナー動画で聞いたのですが、他では聞かないポイントでした。つまり、賃貸を続けるには、家を借りてくれるテナントが必要です。テナントは、そこに住んでいる人ですから、元々いた人が外に出ていかない、数が減らないというのは、とても重要だと思います。

人口が増えていても出入りが激しいと安定しません。また、人口が多くても、地域の主要産業が移転することになれば、人が減ることになり一気に状況が変わってしまいます。そういう意味では、ハワイは観光産業で成り立っていて、労働人口がどこか違う場所に移転することはありません。

考えているメンフィスも実はこの条件に該当します。リーマンショックの後、ラスベガスの不動産市場は立ち退き、夜逃げがひどかったとニュースで聞きましたが、今ではしっかりと戻っています。カジノを始めとする観光業は人が絶対に必要ですから、復活するわけで、海外移転してしまった製造業の工場で働いている人が多いところだと厳しいというのがよく分かりますね。

4/13/2019

どうやらHELOCの利用が可能らしい。

家のローンがあって、ハワイのローンもあって、さらにローンをするなんて、もう正気じゃない?と言われそうですが、一応、Calculated Riskです。無謀なリスクは取っていないつもりです。ハワイのコンドを買って分かったのは、自分が職を失う確率よりも、ハワイのコンドの借り手が見つからない確率の方が低そうだということです。

統計的な確率は分かりませんが、会社が潰れて生活に困る人がいるというのはよくある話です。しかし、ハワイで家の借り手がいなくて困っているという話は聞いたことがありません。家賃設定が間違っているとか、家や設備の痛みが激しくて、嫌われるということはありえます。しかし、まっとうな条件を満たしていれば、借り手が必ず現れます。これはアメリカの他のマーケットでも同じだと思います。

話をローンに戻しましょう。実際にお金を借りるにはどうすれば良いのか?まず、エージェントの紹介を遠して現地の貸し手に連絡してみました。Lenderですから貸金業ですが、日本のこの言葉はどうも良くないニュアンスがあるので、使わないことにします。メールで確認すると、投資家向けにローンを行っているけれど、基本的に30%頭金で30年の返済という条件とのことでした。どうも利用できなさそうです。

そこで、HELOCの活用を考えました。これは、Home Equity Line of Creditの略で調べると日本語も情報は出ていきます。要は、住宅の資産価値を利用した貸付です。家を買うと多くの人がローンを利用します。市場価値からローン残高を差し引くと、それは純粋に家が持っている資産価値になります。この金額の、7-8割程度を貸付限度額として設定し、必要な時に利用できるというのがHELOC(ヒーロック)です。

最初は、ローンを借りているファースト・ハワイアン・バンクの日本語窓口に連絡してみました。すると日本語ができる担当者は、日本在住の日本人には、HELOCは利用できないと思うとの回答でした。駄目なのかなと思いつつ、次は、口座を持っているセントラル・パシフィック・バンクにメールを送ってみました。すると、質問があるので、連絡が欲しいとの返信がありました。

国際電話をしてセントラル・パシフィック・バンク状況を説明したところ、所有している物件の場所、ローン残高などの質問を受けました。どうもHELOCの利用が可能なようです。念のため尋ねると、「所有している不動産がハワイにあれば、日本在住の日本人でも利用できる」との回答。賃貸物件でも問題ないということです。

HELOCの金利は期間にもよりますが、現在は、5%程度の利子です。貸付金を不動産投資に使うには、0.5%高くなるということですが、それでも5%程度の範囲で、固定金利もありで借りられるのは、ラッキーです。申し込んでから問題なければ4-6週間で承認されるということです。実際に承認されるかどうかは別の問題ですが、OKとなれば米国本土に物件を購入するという話がより現実に近づきます。


4/10/2019

米国不動産投資の資金調達。再びローン?

ハワイのコンドを買って分かったことの一つに、ローンの利用はリスクヘッジになるということです。ローンというのは、自己資金で足りない部分を補うものですから資金調達の方法です。それがどうしてリスクヘッジになるのか?まずそこを説明しておきます。

40万ドルのコンドを買うために35%の頭金を払ったとします。頭金が14万ドルで26万ドルがローンになります。24万ドルを30年5.5%の金利で返済すると月々1,476ドルになります。管理費が500ドルとすると多分、2,200ドルぐらいないとエージェントに対する報酬と固定資産税などカバーできないと思いますが、それはさておき、ローンの支払には元金部分があります。

この例だと、最初の頃の元金支払いは、年間3,000ドルぐらいになります。単純に5年ローン支払いがすむと、ローンは15,000ドル程度減ることになります。この15,000ドルは家賃収入が生んでもので、自己資金とは関係ありません。頭金14万ドルを持っているだけだと何も起きないけれど、コンドを購入するために使用すると、5年で15,000ドルを生むことになります。

ということは、売却の時の価格や減価償却の影響とか難しい話合を省いて考えると、40万ドルで買ったコンドが15,000ドル価格が下がっても、身銭が減るわけではないということです。前回書いた13万ドルを用意して、6万ドルを借り受けて、19万ドルの不動産を購入ということを考えると、5年で6万ドルを返済すれば、5年後に19万ドルの物件が13万ドルに値下がりしていれば、実際のところは損があるわけですが、少なくとも自分の資金を減らしてはいません。

5年で6万ドル下がれば、13万ドルのキャッシュだけで購入することは可能ですが、5年後どうなっているかは誰にも分かりません。19万ドルが13万ドルというのは、32%のダウンですから不動産価格が3割下がることはあると思いますが、半分まで落ちるのはさすがに確率としては低いと思います。逆に今以上の価格になっている可能性もあるわけで、キャッシュがあるからと言って、それで投資用の不動産を購入することが必ず正しいとは言えず、ローンを利用することがリスクヘッジになると私は考えています。


4/07/2019

不動産投資を考えているのはメンフィス

広いアメリカのどこで賃貸用不動産を購入するのか?というのはとても大きな問題です。正直言って何が正しいかは分かりません。一つの基準は、予算で買える物件があるマーケットです。そうするとハワイはおろか、ニューヨークやサンフランシスコ、ロサンゼルスなどという都会は不動産価格が高すぎて自動的に外れます。

コンドの他にも物件を買いたいと思ったのは、3年ぐらい前だったので、その時すでにメンフィスは、不動産投資の市場として注目されていました。その間、不動産価格は、最低でも2割は上昇していると思います。不動産価格は停滞気味で、これからしばらくは調整の期間になるかも知れません。

買いのタイミングとしては難しいところですが、メンフィスを考えているのは、信頼できると思えるエージェントを見つけたからです。彼は元々、中古物件を購入し、リノベして、すぐに賃貸できる状態にして販売を行う、Turnkey(ターンキー)と呼ばれるサービスを提供する会社の中心として働いていました。

いつからか別の会社名でメールが届いていたのは分かっていたのですが、今回改めて連絡してみたところ、新しいことやるために、不動産会社にエージェントとして席を置いて働くことにしたのだと判明しました。これまで何回かメールをやり取りしましたが、メンフィスに関する知識は相当なものらしく、ローン会社の代表が彼は素晴らしい仕事をしているとコメントを送ってきました。

最初のメールの返事には、数年前にメールしたことを覚えてくれていて、もらった返信内容や書き方からもフィーリングが合いそうだと判断しました。自分の足りない知識で選ぶよりも、頼れる人を見つけることの方がはるかに重要です。他のマーケットを選んで、新たに人探しするよりは、まずは、貴重な出会いをチャンスにつなげていこうと思います。

4/06/2019

アメリカ本土への不動産投資のボンヤリした絵

年齢60歳が手に届く段階になり、その後の人生を明確に描けてはいないのですが、それをするためには、まず経済的にどの程度自立できているかが重要な課題だと思っています。それ次第で、どんな生活をするのかがまったく変わってしまうからです。

生活に関わる経済的な自立ですから、ポイントはキャッシュフローです。日々の収入が低ければ、フルに働かなければならず、その逆ならば、無職または最小限の労働で済むことになります。そう考えた時に、ずっと頭にあったのが賃貸用の不動産物件を持つということです。

ワイキキのコンドは、どう考えても自力でローンの残債を返すのは無理だと分かってきました。親からの相続があるはずなので、その助けを期待しながら、日々の返済をこなしていくのがベストです。実際にお金の動きで言えば、ややマイナスですが、大きな負担ではありません。すでに6年が経過していますので、運営は安定しています。これは将来に向けて現状維持を続けるのが賢明だと考えています。

その中で次の不動産投資を考えるのはなぜか。それは、ハワイのコンドを購入したことで得た経験を最大限に活かすためです。資金が確保できて、物件を選び、現地のサポートがきちんとしていれば、不動産賃貸を行うことは可能だと経験から理解しています。これから不動産投資をはじめて行うのであれば、暗闇を手探りで進んで行くようなものです。新しいことを始めるよりも、貴重な経験と知識を活用するのが自分にとってベストだということです。

では、タイトルにある「ボンヤリした絵」は、というと、自己資金13万ドル程度。ローン6万ドル。19万ドルを資金として、10万ドルより下の物件を2軒購入します。家賃収入は、900ドルぐらいの見込みです。管理費10%、税金100ドル程度と考えると、家賃収入は、1,300-1,400ドル程度です。60歳を過ぎて遠くない時間でローンの完済を目指すとすれば、期間は5年。5年で6万ドルを返済するには、利子5%で月々1,130ドル。9%で1,245ドルです。

家賃収入からすると、6万ドルを5年で返済というのは無理がない感じです。返済がなくなれば、月に1,300ドル程度の収入が確保できます。ハワイのコンドのローンが返済できて、月に1,000ドルが入れば、2,300ドルの収入になります。少なくとも60歳の時点で自宅のローン返済を完了させる計画はできているので、移住して自宅を賃貸にすれば10万円のネット収入は得られそうです。そうすると月に25万円程度の収入が確保できます。

もっというと、ハワイのコンドを売却して、他の地域で賃貸物件を買うことも可能です。売却すれば手元に20万ドル程度は残るとすれば、上に描いた1,300ドル程度の収入を追加することができます。この分は、ローンがないので、4軒の物件から2,600ドル程度の収入を得ることができます。ただしこのオプションは、最後の手段だと思っています。それは、ハワイの物件は換金性が高いと判断しているからです。ワイキキには他の地域にない魅力があって、必要な時にすばやく売却できるという利点は重要だと思っています。

具体的な形になるのは、数カ月後になるかもしれないし、もっと先かも知れません。アメリカの不動産市場の展開が気になるところではありますが、ローンの返済を考えると、あまり時間をかけられません。どういう展開になるかは分かりませんが、とにかく可能性を探って行こうと思います。




4/03/2019

「アメリカに家を持とう」という会社の米国不動産投資セミナー

ご無沙汰しております。すっかり更新が止まっていますが、久しぶりに話題を提供できそうです。

少し前にアメリカ本土に投資を考えていると書きました。その後、情報を集めています。たまたま立ち寄った書店でこんなものを見つけました。

  日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

向学のために購入。読んでみました。対象は富裕層ですが、アメリカ不動産のことを何も知らない方は、購入する価値あります。でも深さでいうと、手前味噌ながらこのブログの方が中身が濃いです。

いろいろ調べてみると銀座シックスでセミナーをやってました。出版は、基本的に事業発展のためマーケティングツール。出版しているのは、富裕層への情報提供や不動産投資に力を入れている幻冬舎です。役者が揃って本を出したという感じがします。

実際にセミナーに行ったのは、少し前です。プレゼンされた内容は、マーケットのエリア情報以外は、知識と経験から知っているものでした。一つ目を引いたのは、実例として出された物件でした。

この会社は、中古物件を購入して、リノベして、販売ということになっているのですが、ネットで確認できる販売価格と比べると非常に高い売価になっていることでした。改築費用を入れたとしても価格差が大きいように感じました。

英語ができなくてもアメリカ不動産に投資ができて、物件管理も対応可能。日本に窓口があるから心配無用。日本で融資を行うので為替の問題はあるもののアメリカでローンを受けるよりは、低い金利で調達できます。

イイことばかりのようですが、とにかく可能なことは自分でやろうと考える私には、一体日本の会社はどれぐらい抜いているのだろう?管理費の家賃に対する割合は?修理費用にもマークアップされるの?とコストに関する疑問で頭がいっぱいでした。

自分では何もできないから全てはお金で解決しようという場合は、サービスを利用する価値はあります。しかし、住所を検索すれば、物件の売買価格をさかのぼって確認することが可能ですから、せめてそれぐらいの情報収集をするべきと思います。ちなみにアマゾンのリンクを貼った上の本には、アメリカ不動産市場は透明性が高い書いておられます。


3/03/2019

2018年タックスリターンを完了しました。

オアフ島のワイキキにコンドミニアムを購入してから6年目。新年を迎えると確定申告とタックスリターンの季節です。確定申告は、初回から自力で行ってきて、法律の変更もなく、毎回同じ作業です。だから計算間違いだけが心配です。

今年もアメリカのタックスリターンは、大したことはないかと呑気に構えていましたが、細かいところは毎度毎度、慎重に確認していることに加えて、今年は減価償却に関するルールが変わっていたりしたので、少し手間取りました。

日本の場合は、法律の説明は不親切ですが、税務申告のシステムは親切です。ウェブサイトで申告書を作るときには、昨年の申告ファイルから共通のデータを読み取ってくれて、数字だけ入れていくと、計算も行ってくれます。キッチンを作り変えるとか、床を貼り直すなどという大掛かりなことをしない限りは、費用で処理できるので、基本的に足し算と引き算だけで済むのです。

一方、アメリカは連邦税のIRSもハワイ州の税務局も用意しているのは入力可能なPDFのみです。インストラクションズという様々な説明書は豊富ですが、計算は自分で行って、数字をPDFに入れていくことになるわけです。なので、アメリカは申告書を作るサービスが国と州の足りない部分を補っています。

私が使ったTaxActは、自分に関する情報と申告に関するデータを入力していくと、必要なフォーマットに数字を反映して、最後は申告書のフォームを作ってくれます。ただし問題は、相手はコンピュータだということ。入力したとおりに計算してくれますが、「なぜそうなるの?」「期待している結果と違うけど」ということが起きます。

実は、これまでTaxActで申告しようしたことがありましたが、微妙なところが思い通りにならず、断念して、手入力のPDFに逃げていたのでした。しかし、すでに書いているとおり、税制が変わっていること、および、Alternative Minimum Taxのフォーム添付が必須だったため、疑問を解消してTaxActによるフォーム制作、プリントアウトまで辿り着きました。

結局は、電信申告はできないことになっていたため郵送となりました。TaxActの申告書では、州税にN-15と減価償却のForm4562ハワイ版だけが提出物になっていましたが、郵送になったので、Unallowed LossのForm8582、さらには、IRSに提出した連邦税のフォーム一式を付けて、提出しました。

発送は、国際eパケット。連邦税のテキサス行きが635円、州税のハワイ行き710円の合計1,345円が郵送費です。EMSだと1通、アメリカまで2,000円ですからお得です。何度も見直して、間違いがないかがいつも心配ですが、とにかくタックスリターンが完了してホッとしています。


2/28/2019

TaxActの問題を解決

今年は、ハワイコンドのタックスリターンをTaxActで行うことにしました。一通りの作業を終えましたが、最終形が思っているとおりになっていませんでした。TaxActの窓口に質問を送ってみましたが、ナシのツブテ。IRSの資料を読みながら悩んでおりました。

一つは、過去に減価償却を行ったものがこれまでの償却ペースと同様の数字になっていませんでした。これは、割と簡単に解決しました。例えば、個人が行う賃貸の家具は5年償却ですが、初年度に会計士が商業利用の7年を適用していました。結局の所、償却方法は個別に設定できることが判明して、昨年までの申告に合わせることができました。

もう一つは、賃貸収入の赤字を報告するForm8582からメインフォームの1040NRにSpecial Allowanceとして-25,000ドルが出ないようにすることでした。これは、賃貸収入のところでPassive Activityを選択し、更に、Non-Active Participationを選ぶことで解決しました。

自ら行う賃貸ビジネスが、Active Participationになるかというのは、テナントの承認、賃貸条件の決定、改築・修理の費用承認、その他同様の意思決定を行っているかなので、該当するんじゃないかとか疑念が残ります。しかし、Form8582の説明に以下の説明があります。

If you actively participated in a passive rental real estate activity, you may be able to deduct up to $25,000 of loss from the activity from your nonpassive income. 主たるビジネスとして行っていない不動産賃貸に大きく関与していない場合、賃貸以外の収入から25,000ドルまで控除してもよい。

これを裏返せば、Active Participationを外せば、25,000ドルまでの控除をシステムが行わないということになるわけです。フォームを確認すると、1040NRのLine18の賃貸収入がゼロになり、ハワイ州のN-15もすべての項目がゼロになっていました。

申告する数字に問題がなくなり一安心です。週末に見直しして申告書を提出したいと思います。

2/16/2019

自力のタックスリターンにご注意を

ハワイにコンドを購入してから丸6年が過ぎようとしています。日本の確定申告は初めから、アメリカのタックスリターンは3回目から自力でやっています。2月に入って税務申告の作業を行っています。3連休にかなりの作業を行いました。電子申告はまだですが、日本の確定申告作業はほぼ完了です。あとは見直しをして提出するだけです。

米国のタックスリターンは、すんなりと終われるかと思っていましたが、ちょっと勝手が違いました。税制の変更が微妙に影響していて確認が必要なことが出てきました。運良くTaxActの連邦税・州税がそれぞれ5ドルで申告できるというメールが来ていたので、それに乗っかりました。

まず、単純なところでは、会計士が5年で完了できる減価償却を7年にしてしまっていたのですが、自動的に計算される償却額を変更することに戸惑いましたが、なんとか修正ができました。これまで分かった変更点は、以下のとおりです。

  • 昨年は、4,050ドルあった控除(Exemption)がなくなりました。
  • 前年までのUnallowed Lossがある場合は、Alternative Minimum TaxのForm 8582 の添付が必須です。
  • De Minimus Safe Harborの適用の基準が明確になり、私のような大家は利用できなくなりました。しかし、Tax Cuts and Jobs Actという法律により償却資産の一括処理が可能になりました。ですので、状況は変わりません。

今日も作業をして数字の帳尻は合わせました。実際のフォームに出ている数字に関して、TaxActに質問したので、それが解決すれば無事にお勤めが完了します。


2/04/2019

確定申告、タックスリターンを本格的に準備

お久しぶりです。

多少の問題が起きることはありますが、全体的に平穏無事で、ハワイ大家歴は5月が来れば6年を越えます。話題のなさにすっかりブログの更新頻度が最低になっています。一つ考えているのは、アメリカ本土に手持ち資金だけで購入できる一軒家を探すことです。実際にアクションを起こすかは不透明ですが、動きが出てきたらブログで逐一報告したいと思います。

さて、この週末は、とある事情でカミさんの両親宅を訪ねました。土曜日の夜から夜中にかけては、確定申告とタックスリターンの準備を行いました。昨年は、臨時の出費が少なかったのでスプレッドシートにインプットするデータはあまり多くありません。毎年使っているファイルを更新し、為替レートを入れると基本的な作業は完了です。

一応、サラリーマンですから、vlookの関数やピボット程度は使えます。なので、集計は、ピボットの表を更新するだけなのです。減価償却の数字は別のファイルがあって毎年の償却費用は計算済みです。12月にかかった費用が一部、1月のステートメントで届くので、それが揃えば計算が完了します。

アメリカ政府は、政府機関の一部閉鎖でIRSも業務がストップしていたようですが、2018年のフォームと説明書は、pdfでアップされていました。次の週末にはフォームの記入を負えて、月末までには、確定申告もタックスリターンも提出を済ませたいと思います。

1/14/2019

GETの支払いを完了

年が明けたのでハワイ州のGET支払いを完了させました。ウェブサイトが新しくなってからは半年毎の申告です。毎回の申告は、G-45で行います。年間の支払いが終わると、G-49で年間分を申告します。このフォームは、基本的には申告修正みたなもののようで、申告した収入に対してGETの税額が計算されますが、すでに支払った金額を控除するので、実際の支払いは発生しません。これにて2018年の支出はすべて完了しました。Tax Returnの季節ですね。