ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 8月 2019  

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8/27/2019

社長になりました。

投稿タイトルの付け方が間違っています。単にLLCの登録が完了したというのが正解です。Limited Liability Companyという法人で、メンバーは私一人。代表者のタイトルは、Presidentです。こうして考えると、社長という言葉自体には、如何に意味がないかがよく分かります。会社を登録しただけで、資産はないし、まだ収入も収益も生み出していません。でもPresidentです。

さて、冗談はこれくらいにして、LLCの登録費用についてお話します。LLCを登録したのは、テネシー。費用は600ドルでした。600ドルのうち半分の300ドルは、テネシー州に払う登録費用です。残りの300ドルが弁護士に支払うフィーです。

LLCを登録するには、現地の住所と連絡先が必須です。そのために、Registerd Agent(登録代理人の意味)を必ず持っていなければなりません。安いサービスは、数十ドルでありますが、ある程度信頼できそうな会社は、150ドル程度と見積もりました。150ドルで確保できる代理人に300ドルを使うのが果たして良いのか?とは思いましたが、Turnkeyの会社に紹介してもらった分、確実です。初年度で分からないことだらけだから、150ドルのプレミアムは、安心料と判断しました。

勉強すれば、自分でLLCを登録することも可能です。便利なものでYoutubeを見れば、登録方法は分かります。でも、自分でやろうとすると、書類の記入欄一つを埋めるにも、時内容を判断して、考えることになります。時間がかかることは間違いありません。そう考えれば、300ドルは高くありません。同じ会社に頼めば、2年目も600ドルがかかります。まぁ、慣れてきて本当に必要なものが分かった段階で、代理人を変更すれば良しです。

LLCについては、Operating Agreementという、会社の運営に関する決め事を書くことになります。定型の雛形が世には存在していますが、細かいところはいろいろあるので勉強中です。LLCの登録自体と違って、この規定は自分でサインして持っておけば大丈夫です。遠くないうちに完成させたいと思います。


8/14/2019

世界はトランプに振り回されている

覚悟を決めてドル転したと報告しました。その際、結局はトランプの思いつきで為替は変わってしまうからと書き添えましたが、実際にそのとおりになってしまいました。短期取引では山程損失を作ってきたので偉そうなことを言うつもりはありません。実際、ドル転の後は、105円台前半まで円高が進んで、もう少し様子を見れば良かったかなとも思ってました。

ところが先程、トランプが中国からの輸入に対する追加関税を先送りすると発表しました。現在、107円近くまで上昇しています。明日は明日の風が吹くのでしょうが、とりあえず9万ドルを平均105円後半で調達できたことを喜びます。それと、LLCを作るために600ドルを昼間に送金しておきました。こちらは、106円台。Transferwiseを使えば、手数料は700円ぐらい。便利な世の中です。

それにしてもこんな世界で良いはずがありません。世界経済の安定的な発展を目指す体制が必要です。


8/12/2019

米国本土での不動産投資: 大まかなプランニング

メンフィスに戸建てを購入する話は、準備が少しずつ進んでいます。今日は、資金繰りを含めた大まかなプランをご紹介します。まず手持ちの資金は、すでにドル転した9万ドル。それに諸費用があります。

メンフィスの戸建てを見ると、10万ドル以下の物件であれば、物件価格の約1%が月額賃料という関係が成立しています。物件の価格は、最大9万5千ドルと考えているので、9万ドル程度の物件なら、月額の賃料は900ドルになります。

ターンキーの会社が実際に提案している物件の数字をご紹介します。まず、ローンの条件は、10年7.9%です。頭金は40%が最低条件ですが、返済を少しでも早められるように45%を考えています。実際の物件の事例です。

 物件価格 93,000ドル
 家賃収入は、930ドルが見込めます。
 頭金45%は、41,850ドルで、ローンは、51,150ドル。
 7.9%固定10年のローンは、月額返済613ドル。
 固定資産税84ドル、保険30ドル、それぞれ月額です。
 管理会社へ払う管理費が、家賃の10%で93ドルあります。
 また、物件の価格の他に、購入諸費用が3,500ドル程度必要です。
 
 毎月の費用の合計が、820ドルで、計算上は、月110ドルの黒字。
 5年後のローン残高は、29,859ドル。

日本の感覚からすると途轍もなく高く感じられる7.9%という金利でも月の収支が黒字です。ローンを完済すれば、月に700ドル程度が収入として残る計算になります。予定では、これと同程度の物件を2軒購入することを考えています。2軒合わせても、5年後のローン残高は6万ドル程度です。この金額なら一括で返済できる可能性は十分あります。そうすると2軒で月に1,400ドルの収入が得られます。

もちろん修繕やテナント入れ替えなどでその他の支出は出てきますが、それでも月に1,000ドルのキャッシュが確保できると思います。頭金の約1,000万円と早期返済すればプラス600万円。1,500万円の投資資金で、年に120万円の収入が得られる計算です。早期返済が必要なくて10年間、家賃収入でローンを返済すれば、追加の自己資金が不要で、頭金の約1,000万円に対して年に120万円得られるようになるわけです。

このプランが計画通りに行く保証はどこにもありませんが、ハワイのコンドが6年過ぎても滞りなく運営できているのですから、絵に描いた餅でないことも確かです。リスクを取ると言っても、実績に基づいて、計算した上でのリスクテイクです。この橋を渡らなければ、果実は得られない。そう思いながら準備を進めています。


8/10/2019

覚悟を決めてドル転

買う買うと言いながら、でも結局は何もしないということは十分あり得ます。アメリカに投資用の戸建てを買うなんて、そんなに簡単にできることではありません。それなりに貯蓄はあっても、それで老後は何の不自由なく暮らせるほどの金額はありません。ならば、リスクを取って、キャッシュフローを得るために攻める。危機感から動いていると言っても過言ではありません。

アメリカの不動産市場は、現時点でのピークを迎えて、景気の下降局面になる可能性があり、投資はもう少し先にするという言い訳だって成り立ちます。そういう色々な思いを断ち切って前に進むために、資金をドル転しました。

5月にハワイへ行った時には、1ドル112円でしたから、10万ドル用意するには、1,120万円必要でしたが、今週は、106円前後まで円高になりました。ここが決め時と動くことにしました。ソニー銀行でドルを買おうと最初は思ったのですが、現受けの手数料なし、出金手数料1,500円のYJFX!を利用しました。外国送金を考える時は、左のリンクにある「手数料を節約して海外送金する方法」を参考にしてください。役に立つ情報が揃っています。

過去の動きを見ると9月に円高のピークが付いているのですが、結局のところトランプの気分で風向きが変わるの現実です。105円半ばで55,000ドル。106円強のところで35,000ドルを調達しました。1ドル105.8円程度になったので5月ごろと比較すると60万円程度お得にドル転することができました。この差額で購入諸費用をほとんどカバーすることが可能ですから、ラッキーだったと言えます。

ドル転する作業は後悔したくないという思いで結構疲れます。これで、いつ円からドルにいつ変えるのか?という大きな課題が一つなくなったので、気持ちとして先に進みやすくなったと言えます。円資金をドルに替えたのは、逃げずに進むという決心の現れですから、一歩ずつ進んで行こうと思います。


8/07/2019

国内の振り込みで感心したこと

アメリカに一軒家を買おうと言っても、いろいろ考えることや不安はあるわけで、とにかく自分に将来のためと言い聞かせながら前に進んでいる部分は間違いなくあります。そこうしているうちに1ドルが105円を一瞬付けて、円高に振れています。

この先どんな動きになるかは、気まぐれトランプの一言で為替が大きく動いたりするわけで、まったく読めません。しかし、ドル円はここ2年ほどの間では底値に近いので、とりあえず資金を動かすことにしました。

大本の資金は、三井住友信託銀行にあるのですが、手数料は気にせずここからソニー銀行に動かそうと考えました。しかし、三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行への振り込みは振込手数料がかからないと知って、ワンクッション置くことにしました。翌日、入金されたら、更に、住信SBIネット銀行からソニー銀行へ振り込めばいいやと考えたのでした。因みに、住信SBIネット銀行からの他行振り込みは何回かの無料特典を持っています。

ソニー銀行の暗証番号があやふやで変更手続きをして手間取りましたが、夜の11時半過ぎに最初の振り込みをしたら、20分後には、ソニー銀行に着金していました。都市銀行だとネットでやっても翌日の振り込みになるような感覚なので、三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行、そしてソニー銀行への中継が一瞬で終わるのは当たり前なのかも知れませんが、ちょっとした発見でした。



8/04/2019

LLCと1031 Exchangeの組み合わせ

梅雨が明けたら暑い日が続いて週末になっても出かける気が薄れます。今週は、LLCについて情報を集めていました。とりあえずは、日本の確定申告から切り離すために考えているLLCですが、いろいろ読んでいるあいだに新しい発見がありました。

アメリカの制度に1031 Exchangeというものがあります。概略としては、所有している不動産を売却したときに、買い替えを行うことで、売却利益を確定しない場合に、譲渡税を納めなくて良いというルールです。非常に魅力的ですが、1031 Exchangeが可能でも所有物件を売却した際には、日本での課税が発生します。そういうことで、1031 Exchangeは無意味と思っていました。

ですが、アメリカで設立したLLCが不動産の所有者であれば、日本の確定申告から切り離せます。これは、賃貸経営の赤字を日本の給与収入と合算するために、ハワイのコンドを法人所有にしていないので、ルールとしては認識していました。しかし、これが1031 Exchangeとまでは繋がっていませんでした。

どういうことかと言うと、ハワイのコンドをLLCの所有に移行します。詳しい話は割愛しますが、その上で買い替えを行います。ハワイのコンドが個人の所有であれば、日本での課税が発生します。しかし、LLCの所有なら関係ありません。日本での課税対象から外して、かつ、アメリカでの納税も1031 Exchangeで先送りすれば、ハワイのコンドの売却資金をフルに活用することが可能になります。

ハワイのコンドの所有を個人からLLCに移す場合は、ローンが完了している必要がありそうです。LLCへの譲渡が形式的と言っても、売却になるので所有権が移転します。すると、ローンを借りている人に所有権がないことになり、銀行から全額返済を求められる可能性があります。また、売却代金に対する源泉徴収となるFIRPTAの対策が必要です。ですので、準備が重要ですが、所有物件の売却代金をフルに活用して、買い替えする方法があるということです。

これができれば、ハワイのコンドを売却して、戸建てを複数軒購入するというオプションも可能になります。という話が皆さんにどう響くかは分かりませんが、私にとっては目からウロコだったのです。しばらくブログのネタ切れでしたが、新しいことをやろうとすると、話題が見つかるものです。そういう意味でもちょっと驚きのあった週末でした。



8/03/2019

メンフィスの投資物件は、LLCを検討。

ハワイにコンドを買った時には、ハワイに会社を設立することは得策ではありませんでした。コンド賃貸の赤字を自分の給与収入と合算できないからです。今回もアメリカに会社を設立するなんて邪魔くさいし、タックスリターンも複雑になるだろうから、同じように個人名で所有することを考えていました。

そんな中、ローンを貸してくれるところを探していると、可能性として、アメリカにある法人と取引が可能という選択肢が出てきました。これはないかなぁと最初に思ったのですが、一つの懸念が解消するかもと考え直しました。それは、不動産賃貸の赤字を増やしてもあまり意味がないかもということでした。

ハワイにコンドミニアムを買った当時は、不動産賃貸の赤字を自分の給与収入からマイナスすることで、所得税を減らす意味が割とありました。時間とともに状況は変わり、今以上に赤字を増やしても、税金の軽減は進まなくなっています。自分の現在の所得税率と将来売却する際の譲渡税率のバランスが悪くなっているわけです。サラリーマンなので給与収入以外のところでマイナスがあると住民税の通知書に現れるので、それが大きくなるのは問題ないのか?という懸念もあります。

詳しい話はさておき、アメリカにLLC(リミテッド・ライアビリティ・カンパニー)という有限責任の会社を作ると、アメリカでのタックスリターンは、個人名で行うことが可能で、日本の法律では国外の法人になり、不動産賃貸から受け取る収入がない限り、日本の確定申告に含める必要がなくなります。これは好都合だと思ったわけです。ということで、しばらくLLCについて勉強することにしました。今回は、実際の購入までに時間があるので、しっかりと準備したいと思います。