国内の振り込みで感心したこと

アメリカに一軒家を買おうと言っても、いろいろ考えることや不安はあるわけで、とにかく自分に将来のためと言い聞かせながら前に進んでいる部分は間違いなくあります。そこうしているうちに1ドルが105円を一瞬付けて、円高に振れています。

この先どんな動きになるかは、気まぐれトランプの一言で為替が大きく動いたりするわけで、まったく読めません。しかし、ドル円はここ2年ほどの間では底値に近いので、とりあえず資金を動かすことにしました。

大本の資金は、三井住友信託銀行にあるのですが、手数料は気にせずここからソニー銀行に動かそうと考えました。しかし、三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行への振り込みは振込手数料がかからないと知って、ワンクッション置くことにしました。翌日、入金されたら、更に、住信SBIネット銀行からソニー銀行へ振り込めばいいやと考えたのでした。因みに、住信SBIネット銀行からの他行振り込みは何回かの無料特典を持っています。

ソニー銀行の暗証番号があやふやで変更手続きをして手間取りましたが、夜の11時半過ぎに最初の振り込みをしたら、20分後には、ソニー銀行に着金していました。都市銀行だとネットでやっても翌日の振り込みになるような感覚なので、三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行、そしてソニー銀行への中継が一瞬で終わるのは当たり前なのかも知れませんが、ちょっとした発見でした。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りる方が良いか？（番外編）

To buy a condo, or not to buy, that is the question.　コンドを買うべきか、借りるべきか、簡単な問題ではありませんが、買おうと考えている方に、資金や資産管理の面で経験から言えることを書いておきます。

私自身、一番予想外だったのは、コンドを買って賃貸に出すことで、税金還付が受けられたことです。購入時の年収が続くという条件がありますが、10年でかなりの金額が返ってきます。一年目は、所得税のみですが、2年目は、賃貸の赤字によって所得が減るので、住民税も下がります。1年目の還付は、50万円から100万円の間の金額でした。2年目も所得税の還付と住民税の減額分を合わせると同じようなレンジになりそうです。

仮に、年間65万円の還付が受けられるとしたら、10年で650万円。これを返済に追加することができるわけです。物件価格が35万ドルなら日本円で4,200万円。頭金が35％1,470万円。これに還付の650万円を足すと2,120万円になります。さらに、10年で6万ドル程度は、家賃収入がカバーしてくれます。となると、頭金の他には、住宅ローン分の1,500万円程度を自力で、返済することになると考えられます。

年収や買った物件の築年数、将来のドル円の動きなど、様々な条件でこの通りになるとは言えません。空き家になってしまったり、家賃が思うように設定できなかったりというリスクはもちろんあります。しかし、コンドのローン返済は、クルマのローンのように消費するための返済ではなく、自宅のローン返済とも違い、自分の資産を増やすことにつながるので、持つ意味が違います。

それは、コンドミニアムの購入は、退職後の生活をどうするかの問題とも密接な関係があるということです。コンドミニアムは、すぐに使える金融資産ではなく、不動産として資産を持つことになります。当たり前のことですが、上に書いた4,200万円を無事に完済できたとすると、4,200万円はすぐには使えない状態で持つことになります。少なくとも自力で返済をしたであろう、3,000万円は眠らせておくことになります。

コンドは持ったままで相続に回すなんてことはサラリーマンにはできないでしょうから、退職後の資金は、70歳までの分を主に用意して、その後は、コンドを売却した資金で生活をするというようなプランを考えなくてはなりません。コンドミニアムの購入は、楽しむためだけではなく、資産形成という大きな役割を持っているので、そういうことが面倒だと考えるなら、買うより借りる方が安心だし、気楽です。コンドを購入するか否かということは、単に資金的な問題や損得だけでなく、プロセス全体を管理する気があるかのポイントが重要な気がします。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りたほうが良いのか？（４）

ハワイに長期滞在をするためにコンドミニアムを買うべきか借りるべきかということを少しばかり考えてきました。今日はまとめです。

買う方がお得になる条件として上げたものは・・・

1. 10年後、コンドの価格が上昇している
2. 同様にレンタルのコストが上昇している
3. 購入すれば、家賃収入が得られ、将来の生活費をドルで貯められる
4. または、家賃収入でローンの返済ができる
5. 10年以上のスパンで見た場合、売却時に購入資金は回収できるはず
6. 将来自分が使わない時は、原価（管理費＋固定資産税）で友人に使って出費を抑えられる
7. 所有するのは、賃貸専用で10年、自家用で10年の計20年

条件は少なくありませんが、全部無謀な賭けに見えるでしょうか？どれもそんなことは無理と考えるなら購入すべきではありません。私は、なんとかなるんじゃないかという結論に達したわけです。

最後に、コンドの購入は損という結論をだしている場合に、欠けていると思うポイントに触れておきたいと思います。

それは、上の条件にもある時間です。

60歳になって退職し、買ってすぐに使おうと考える人は、せいぜい10年ぐらいのタイムスパンです。その場合は、私も借りた方が安心だと思います。購入したが故に背負わなければならないリスク（価格や為替の変動）を取るのは賢明でないかも知れません。

私が買っても良いと判断したのは、時間を味方にできると思ったからです。

• ローンを組むことで、いま購入費用を確定
• （後知恵ですが）税金還付も返済に充当可能
• 10年の間に物件価格は上昇する
• 特に、私が購入したタイミングは円安への大きな動きが予想できた
• 返済に10年かけて、自分で利用するのは10年と考える
• 20年後なら円ベースでも自分の資金を回収するのは可能

株式投資でも時間はリスク分散についてもっとも大きな要素の一つです。時間を活用することで夢に近づけると考えるなら購入にぐっと近づけると思います。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りる方が良いか？（３）

もし今、30数万ドルの資金が用意できるのであれば、私は、ハワイにコンドを購入すべきだと思います。理由は簡単です。家賃収入が得られて、賃貸に出している限り、アメリカでの税金のことはそれ程心配ありません。管理費や建物の減価償却で利益はあまり出ないからです。それでいて、納税上の利益はなくても、30万ドル程度の物件で多分毎月600ドル前後の収入は得られると思います。

この毎月に収入に手を付けず、10年間、ドルでそのまま貯めておくと将来の滞在費が確保できます。自分が使い終わる20年後には、物件価格が下がっている可能性は極めて低いと考えられるので、少なくとも自分が投入した30万ドルは回収できるのではないでしょうか。20年のスパンでオアフ島の物件が下がっていることがないのは事実です。

ローンが必要な場合は、どうなるでしょうか？

10万ドル頭金を用意して、20万ドルを10年で返すのが購入するパターン。10年後に30万ドルまで用意するのがもう一つの購入パターンです。二つのパターンを比べると、10年後にコンドの価格がどうなっているのかが一番の問題です。普通に考えると価格は上昇しているはずなので、今買える物件が10年後には同じ資金では購入できないと思います。同じ時間をかけて同じような資金を用意するならレンタルしかないというのが現実です。

ローンを組むと利子を支払わなくてはなりません。しかし、家賃収入があるので少なくとも利子分の返済は、それでカバーできます。自分の給与収入や貯金から利子分の返済をしなくても良いわけです。それは、自分の資金が減ることはないという意味です。

為替はどう考えれば良いでしょうか？

このシリーズの一回目では、コンドミニアムの価値に関して為替がどう影響するかを考えました。借りる場合と返済する場合では、為替がどうなるかというと、ローンを借りて繰上返済をする場合は、毎年の為替に応じた負担をすることになります。レンタルの資金を用意する場合は、支出する時に必要な資金を負担することになります。どちらの場合も10年単位の期間です。無責任なようですが、神のみぞ知るということで、為替のことは考えてもどうにもならないのだと思います。

では、為替の問題は忘れるとして、ローンを組んで買う場合は、借りる場合と何が違うのでしょうか？それは、負担するコストの大部分を現時点で確定できるということです。レンタルの場合は、将来の費用がどうなるかまったく分かりません。購入すると、頭金はキャッシュで用意するので現時で決まります。ローン部分は、ドルベースでは確定します。コンドの価格が上がっても、下がっても返済すべきローンの元金は変わりません。これが大きな違いです。10年後の不確実性（レンタルの費用が現時点では分からないこと）を排除できて、ローンの金利負担部分は家賃収入でカバーできるのなら、今買う方がお得という結論になるわけです。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りる方が良いか？（２）

ハワイのコンドミニアムを買うのと借りるのとどっちがお得？ということで、最初に価格変動と為替の問題を考えてみました。

今日は、コストのことを考えてみましょう。

まず、借りる場合です。ピンからキリまでありますが、購入価格30万ドル程度のコンドを考えてみます。

1. 短期で借りると、月額2,000ドルが最低ラインです。
2. 所有者の毎月の負担は、管理費600ドル、固定資産税80ドル。

ここで年に2回、90日の滞在をするケースを考えてみます。将来のことは分からないので、現時点での価格で考えます。

• 借りる場合は、2,000ドルｘ3ヶ月ｘ2回ｘ120円/ドル＝144万円
• 保有の場合は、（600ドル＋80ドル）ｘ12ヶ月ｘ120円/ドル＝98万円

これを10年続けると、負担費用は・・・

• 借りた場合は、1,440万円
• 保有の場合は、980万円（半分にする方法がある？）

買った方が460万円安くなります。保有すると自分が使っていない間、貸すことができます。その時に、原価で友達に借りてもらえると負担が減ります。つまり月額680ドルで30泊してもらうというのはどうでしょうか？1泊23ドルです。これなら友人に借りてもらえると思うのですが、考え方が甘いでしょうか？実現できると持ち出しは、半分になって490万円になる可能性があります。

損得は別にして、この違いはなんでしょうか？それは、コンドミニアムが財産だということだと思います。お金を貯めて、コンドをレンタルしている限り、商品を続けるしかありません。しかし、コンドを保有していると、それは資産になり、収入を生み出すことができます。その違いが負担金の違いになっているのだと思います。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りる方が良いか？（１）

ハワイの長期滞在について調べると、コンドを借りるべきか買うべきか？？というテーマが出てきます。非常に難しい問題ですが、今日は買った方が得になるという条件を考えてみたいと思います。

私はコンドミニアムを買ってしまいました。購入した時点で円安が進むこと、物件の価格が上昇していく前提に考えました。これは短期的には、予想通りになっていますが、この先どうなるかは分かりません。

購入すると損だというのは、お金をかけて購入しても売却する時に価格が下がって元が取れない。年間の維持費がかかるので借りるのと変わりないというものです。それでは、購入しても損をしないという条件はどんなものでしょうか。

まず、価格が下がって損をするということですが、それは本当でしょうか？下のグラフを見てください。1985年から売買された中古コンドミニアムの中央値を示しています。中央値というのは、売買されたコンドミニアムを金額順に並べて、ちょうど真ん中の順位になる価格です。一部の多額で売買されているコンドミニアムの価格の影響を受けず、実際に一番多く売買されている価格の感覚に近い数字と考えられます。データは、ホノルル不動産協会の発表によるものです。

確かに90年代のはじめに購入して2000年に売却するシナリオでは損をしてしまいます。しかし、10年以上保有すると、少なくとも売却価格で損することはなさそうです。90年に購入したコンドを2000年に売却すると損が出ますが、もう後数年待てば、ドルベースでは少なくとも元を取り戻せます。

円ベースではどうなるでしょうか。

1986年はドルが210円から160円への円高が進行しました。そして99年には120円から100円近くまでのドル高となりました。1986年に10万ドルで購入したコンドは、日本円にして2000万円でした。99年には1000万円になってしまったことになります。1億円だったものは、5,000万円。これはちょっと痛いです。買うと損だと信じている人は、このタイミングに当たってしまったわけですね。

これに対して、2000年に12万ドルで買ったコンドは、2010年には30万ドルになっています。2000年のドル円、108円程度で、2010年は、84円でした。日本円に直すと、1,300万円だったコンドが、2,500万円になっています。ほぼ倍というの驚きの結果です。

このことから言えるのは、ドルベースで考えると、時間を味方に付ければ、ハワイのコンドミニアムの価格が落ちる可能性は低くなるということ。為替の影響は、コンドミニアムの価格変動よりも、90年代、2000年代に大きかったことが言えると思います。現在は、80円の円高から50％下落して、120円になりました。この先、さらに円安が進むと考えれば、購入する方が得になる可能性が高くなります。皆さんは、どちらに動くと思いますか？

YJFX!&シティバンクでドル送金が2,000円に。

タックスリターンの会計事務所費用や冷蔵庫の購入などの出費もあり、ハワイの銀行口座にあるドル資金が少し減ってきたので、まとまった額のドル送金を行うことにしました。今回は、サイバーエージェントFXからYJFX!に会社が変わって使わずにいた口座を使うことにしました。

YJFX!ならドル円を買ってドルを国内銀行に送金するコストはゼロ。スプレッドと呼ばれる換金手数料は、1万ドルを国内送金する場合、通常の売買と同じ1ドルに付き0.4銭です。1万ドル調達するのに、40円だけなのです。

FXの取引に慣れていないと難しいかも知れませんが、やること自体は単純です。

• 口座を開く。
• ドル預金の口座を登録する。（私の場合はシティバンク銀行）
• シティのマルチマネー口座を普通口座として登録します。
• 入金する。1万ドルなら今なら105万円ぐらい振り込みましょう。
• レバレッジを1倍にする。（実際の値段でドルを買うという意味です。）
• ドル円を買います。
• 現受・現渡を選んで実行。
• 出金依頼を行う。

慣れれば5分で終了します。YJFX!からの出金は、3営業日後。シティバンクの口座には、4営業日後にドルが振り込まれていました。シティバンクに入金されるとすぐにセントラルパシフィックバンクに送金。営業日で数えるとドル換金の日から5日後には、ハワイの口座に振り込まれました。週末2回で5日間休みがあったので10日かかりましたが、普通なら7〜8日程度で行けるのではないかと思います。

シティには100万円を預けているので、外国送金のコストは2,000円。日本側の費用はこれだけです。ハワイの口座で12ドルの手数料かかりますが、これまでで一番ローコストの送金と成りました。

ハワイ法人の設立が「？」なもう一つの理由

前回書いたとおり、不動産所有会社の赤字収入を日本で得ている自分の給与収入に合算させることができなくなるという点において、ハワイ法人を作る意味がありません。例えば、ハワイに有限責任会社（LLC）を作った日本人が、日本で確定申告を行うのは、その会社から利益分配が行われた時だけです。

そして、法人設立に意味がないもう一つの理由があります。

それは、単に不動産を保有している会社を作っただけでは、遺産相続が起きた時の節税効果が無くなってしまったからです。以前は、コンドミニアムの所有者＝会社のオーナーが亡くなると、相続人は、会社の株式を相続することで、不動産の価値を丸ごと相続する必要がなく、相続税の対象となる金額を抑えられたようです。

ところが、2013年に日米租税条約の改定が行われて、不動産の資産比率が大きい会社に関しては、相続の譲渡対象となるのは、会社の株式ではなく、会社所有の不動産であると考えられるようになりました。ハワイでは資本金1ドルでLLCを設立できます。以前は、発行株式の総額だけを相続人に譲渡することで、相続額を低くできたのが、不動産価値がフルに課税対象になると日米で合意されたわけです。

なお、上の説明では、分かりやすいようにシンプルに説明しましたが、課税が行われる国や課税対象の取扱い、課税率など、細かい点を省略しています。どういう会社が不動産所有が目的とされるのかも触れていません。詳しいことは、専門家にご確認ください。

参考までに、この点に関する説明が会計事務所のサイトにあったので、こちらからご覧ください。リンクを貼っておきます。もしも、コンドミニアムを購入した際に、エージェントから法人設立を提案された場合には、自分でよく考えて判断した上でどうするかを決めることを忘れないでください。言いなりで物事を進めては後悔すると思います。

ハワイコンド購入の収支計画（３）ー 定期の支出

ハワイのコンド購入に関して、初期の費用、毎月の支出をまとめました。残るは、年間で定期分として考慮しておくべき費用です。

1. ハワイでのタックスリターン
   家賃収入に対するタックスリターンをハワイと連邦政府に対して行う必要があり、申告書類の作成を現地会計事務所にお願いします。
2. 日本での確定申告
   税務申告は、アメリカだけでなく日本でも行います。これは自分でやったので、実際の費用は不明です。調べると10万円ぐらいみたいですが、確かではありません。それに、アメリカで買った不動産の確定申告に慣れている税理士の報酬は高いかも知れません。
3. ハワイへの旅費
   明確な基準は分かりませんが、年に1回、所有物件の確認を行いにハワイへ行く費用は経費として認められるようです。往復の航空運賃と仕事をしたと認められる日数に関わる宿泊費（1-2泊？）を費用として計上可能と理解しています。
4. オーナーズインシュアランス
   コンドのオーナーのための損害保険です。大きな金額ではありませんが、一年掛け捨てです。
5. 雑費や修繕費
   備え付けの電器製品が故障したら修理するか代替品を購入することになります。テナントが変われば、鍵を交換するのが賢明と思います。

通常はこれだけ考えていれば、問題ないと思います。備え付けている電化製品の買い替えやさまざまな修理という費用は必ず出てきます。経験上は、多くても2,000ドルは超えないかな？というレベルです。

ハワイコンド購入の収支計画（２）ー 毎月の支出

ハワイのコンドミニアム購入計画を立てるための収支計画を考える2回目です。

購入か完了すればレンタルに出して、家賃収入を得てローンを返済していくわけですが、毎月どんな費用がかかるかを考えます。

1. ローン返済費
   住宅ローンの月々の返済があります。これはローンの額によって決まります。
2. 固定資産税
   住宅ローンを借りている間は、銀行ローンの返済とともにに毎月必要な額が引き落とされ、半年毎に納税してくれます。金額は、販売情報に表示されています。
3. コンドミニアム管理費
   オーナーズアソシエーションに支払う管理費です。コンドによって、電気代、上水道、温水、下水、ケーブルテレビ、インターネットなど、含まれているものが異なります。これも販売情報で確認できます。
4. エージェントに払う管理費
   日本人がコンドを買ったような場合は、不動産の管理人を持つ必要があります。長期レンタルの場合は、月額家賃の10%が標準的です。
5. GET
   家賃の4.5%の金額です。エージェントに納税をしてもらうことは可能ですが、自分でもできます。毎月、100ドル近い出費になるので、準備しておきましょう。私は、毎月相当額をセービング口座からチェッキング口座に振替えています。

これだけ考慮していれば、毎月の定額出費は十分です。

追記）投稿を出してから気づいたのですが、コンドミニアムの管理費に水道代金や光熱費が含まれていない場合は、それをプラスする必要があります。今はまだ管理費に含まれていることが多いようですが、居住者間の負担の不公平感はあるようで、個別の支払に変更する動きもあるとエージェントから聞いています。

ハワイコンド購入の収支計画（１）ー 初期費用

以前に投資利回りの考え方をご紹介しました。今日から3回ほどに分けて、ハワイコンドの購入計画の段階で収支計画をどうやって立てるかを考えたいと思います。

コンドミニアムの購入そのものは、物件次第で、取引価格はいくらでも情報があります。ここでは、経験がないと分からない費用を並べていきましょう。

これまですでに投稿してきたものばかりなので、詳細はリンク先で確認してください。購入時に必要なものは、以下のとおりです。

• ローン費用や購入プロセスに必要なコスト
• 修理費 （私の場合は、床、ブレーカーなど）
• 引き渡しの旅費
• オーナー保険
• 会計事務所費用
• 家具の購入 （オプショナル）

これらのコストのほとんどは、初年度に費用として計上可能です。ローン費用は、30万ドル強の物件を35%の頭金で購入した場合と考えてください。私の場合は、家具の購入も含めて、約120万円でした。頭金の他に1万ドルプラスアルファが必要ということを覚えておいてください。

ホノルル不動産協会のHPが新デザインに

オアフ島のコンドミニアム売り物件を探すためにまず確認が必要なホノルル不動産協会のウェブサイトが新しくなって、デザイン性とインターフェースが良くなっています。

まずは、コンドミニアムのオススメの検索方法を書き留めておきます。

1. ホームページへ飛びます。
2. トップページのFor SaleのタグからBy Neighborhoodを選びます。
3. 飛んだ先で、IslandがOahuになっていることを確認。StatusでActive、RegionでMetro Oahuを選択します。
4. Metro Oahuを選択すると、詳細の地域が出て来ます。一度、Allのチェックを外し、改めて、Waikikiだけをチェックします。
5. Price Minimuは、＄300,000。Price Maximumを$400,000
6. Bedroomは、+1
7. Land Tenureは、Fee Simple
8. これで Searchをクリックします。

検索結果は、Price(High)価格が高い順、 Price(Low)価格が低い順、 Date(Newest)登録の新しい順に、並び替えることができます。とても見やすくなっているので一度ご覧になってみてください。

ハワイのコンド購入： １年目の収支は？

購入してから１年が過ぎたので、収支がどうなったかを確認してみました。

スバリ、１年目の持ち出しは、27万円程度でした。支出には、引き渡しの渡航関連やタックスリターンの費用も含めています。また、多少の雑費も入れているのでかなり現実的な数字です。

注意としては、私の場合は、ハワイ行きのチケットをマイルで調達し、宿泊はHGVCでお得に泊まったので、それを実際の出費に置き換えると、さらに20万円ほど追加になると思います。また、日本の確定申告を自分でやったので、これを会計事務所に依頼すれば、そのコストが追加になります。また、家賃の設定の影響も大きいです。200ドル低ければ、持ち出しは20万円以上増えます。

所有権の移転からテナントが入居するまでは、家賃収入が得られず、コンドの管理費などが純粋に持ち出しになります。初年度は避けられないことです。１年間フルに収入があれば、出費はもう10万円ぐらい減ると思います。家賃収入が満額として、次の1年間を試算すると持ち出しは、15万円程度になりました。これに、冷蔵庫を追加して、他に何か起きても、出費は20万円から30万円の範囲で収まるでしょう。

さて、この30万円の出費をどう考えるか？です。

これはキャッシュ・フローを考えた時に書いたのですが、持ち出しがローン返済の元金部分を超えていなければ、許容範囲だと思います。持ち出しがあっても、それは元金返済に充当される。つまり、ローンの金額を不動産に置き換えたことになるからです。1年目のローン元金返済分は、3500ドル程度。自腹の出費は、しっかりとこの範囲に収まっています。

また、減価償却を含んだ確定申告によって、昨年の所得税が一部戻っていて、今年の住民税も減額となります。この戻りは、納税の先送りだったりしますが、それはさておき、今回まとめた持ち出しを遥かに超える金額です。ですので、持ち出し金額自体の負担感はほとんどないと言えます。まずは、上出来の1年目となり一安心です。

コンドでもシロアリ検査は絶対に必要！

日曜日なのに天気が悪いです。大雨になった地域の皆さまは、ぜひお気をつけください。

今日は基本的なポイントです。売主の責任の一つにシロアリ検査があります。この検査は、売主の負担で行い、結果によっては契約破棄が可能です。

鉄筋コンクリートでできたコンドミニアムだからシロアリ検査は不要じゃないかとお考えの方。それは危険です。

聞いたところによると、山にいるシロアリが灯りに誘われてワイキキへ飛んでくるそうです。シロアリがコンクリートに害を与えることはないでしょう。だからと言って安心をしてはいけません。

部屋には家具があるし、ドアや棚、壁だって、木製のものは沢山あります。一ヶ所にいるとシロアリは、たくさんいる可能性があります。問題があったのなら、売主に解決してもらわなければなりません。

ローンを借りる場合は、瑕疵を避けるために、シロアリ検査は必須事項となる場合もあるようですから、それだけ重要だということが分かっていただけると思います。シロアリ検査を省略して後悔しないようにしてください。

ワイキキ周辺にどんなコンドがあるかを知りたい時は・・・

今日は、軽い内容を一つ。

時折気になったコンドミニアムを紹介しています。これから買おうと思っている人はいろいろと情報を集めますよね。ワイキキには、どんなコンドミニアムがあるかを知りたい時は、こちらのサイトを訪ねてみてください。

いろいろなコンドミニアムを日本語で簡潔に説明してあります。情報が少なくて、アップデートされているわけでもありませんが、ツボになりそうな発見があったりします。英語が分かる方は、同じサイトのこちらのページも参考してください。

関東地方は大雨です。静かな週末をお過ごしください。

コンド購入と賃貸収入の関係。

タイムシェアの話題を続けてきました。それで、コンド購入の話題を書こうと、賃貸契約の更新が決まったことから、家賃収入とローン返済について考えてみました。

購入資金を全額持っていないサラリーマンの私がワイキキにコンドミニアムを買う上で、重要なポイントは以下の二つです。

• 住宅ローンを利用すること
• 退職までの10年ぐらいで返済するために家賃収入を充てること

購入からもうすぐで1年、今のところはテナントが居て、計画通りに事が進んでいます。では、家賃収入はローンの返済において、どれくらい役に立つのか？今日は、それを考えてみます。

分かりやすいように、30万ドルのコンドミニアムを買ったことにします。

1. 私が出した頭金は、10.5万ドル。
2. ローン金額は、19.5万ドルになります。
3. 10年間、毎年9,100ドル繰り上げ返済するのが目標。

そすると、10年後のローン残高はいくらでしょうか？

　ローン残高は、4.4万ドル程度になるはずです。

　これなら退職時に、一気に返せる可能性があると思いませんか？

では、10年間のローン返済で、家賃収入によって減らせるローン元金はいくらでしょうか？

　これが、6万ドルなんですね。

家賃からは、管理費や税金、ローンの利子を支払ってくれるわけですが、ローンの元金だけに絞って言うと、この金額です。

この6万ドルが大きいか、小さいか？どう考えますか？

10年後の退職までに資金を貯めて、30万ドルのコンドをキャッシュで買うにはどうすれば良いかを考えてみます。

• いま、10.5万ドル持っているとします。
• これから10年で繰上返済する年間9,100ドルと
• 家賃が稼いでくれる、年間6,000ドルを貯めて、
• 最期に4.4万ドルを退職金などから支出する

そうすると30万ドルが10年後に貯まります。

最初の問題は、繰上返済と家賃が稼いでくれる分を足した、15,100ドルを毎年貯められるか？という点です。150万円を貯金するのは厳しい。それが実感ではないでしょうか。

もう一つは、現在30万ドルの物件は、10年後に同じ金額では買えない可能性が高いということです。

アメリカのインフレを年間3%としただけでも、10年後には、30万ドルのコンドが38%上昇しています。ここまで物件が上がっているのか？その時の、為替はどうなっているのか？様々な要素が影響しますが、今買えば、支出総額が決められます。そして、家賃がカバーしてくれる6万ドルの存在は、決して小さくない。そう思いませんか？

洗濯機が置けるコンドの貴重な情報

ハワイハレリアルティのリカさんが、洗濯機が置けるコンドを調べた記事を読んでメールをくれました。これは、プロじゃないと知らない！ということを教えれくれました。

その壱。「ワイキキバニアンは、6階のみ室内に洗濯機があります。」なくても、設置可能。確かにあります。oahure.comに登録されている方は、こちらからご覧ください。洗濯機が確認できます。

その弐。「リリウオカラニガーデンは、スタジオ、1ベッドルームはありませんが、2ベッドルームには洗濯機があります。」こちらからどうぞ。やっぱりあります。同じコンドミニアムなのだから、全部のユニットに置けるように考えないのか不思議ですね。

リリウオカラニの場合は、広い2ベッドルームにスペースを作ったというのは分かりますが、バニアンは特定のフロアだけだなんて、何故そういうことになっているのでしょうね。

ITINの取得方法

昨年クロージングの記事を書いた時には、ITINの取得のためにもハワイに行った方が良いと申し上げました。提出する書類にパスポートの証明があって、これを取るにはオアフの領事館に行くのが手っ取り早いからでした。

昨年、少しばかりIRSの方針の緩和がされたようで、Acceptance Agents（受領代理人）がスカイプで本人確認すれば、パスポートのコピーが利用可のになったとのことです。ネタ元は、こちらのホームページです。動画をご覧になってください。

IRSのW-7（ITINの取得フォーム）の説明には、タックスリターンを行う時に申請すれば良いと書いてあるのですが、ハワイのGETをオンラインで支払うためには、ITINが必要です。早めに取得するのが便利だとは思います。

リンクに上げた会計士さんは、カリフォルニアに事務所を開いていらっしゃいます。また、ハワイにもオフィスがあります。

ITINを日本から取得することが可能になっても、クロージングでハワイに行く価値は変わりませんが、パスポートのオリジナルをIRSに送るしかないという訳がわからない状況からすると大きな改善だと思います。

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ハワイハレリアルティのリカさんからの情報によると、日本の米大使館、領事館でも申請ができるようにもどったとのことです。確認はこちらから。自分でやれば、数百ドル使わなくて良いですが、大使館、領事館が遠い人は、スカイプによる認証でアメリカの会計士から申請してもらう方が遥かに楽だと思います。

アメリカ在住大家さんが書いた本

冷静に考えると、頭金をつぎ込んで、20万ドル以上のローンを組み、家賃収入を期待して、コンドミニアムを買うというのは、かなりのリスクを取っているわけです。リスクとリターンは、表裏一体ですから、購入したからこそ、利益を得られる可能性が出てきます。

リスクに備えるためには、いろいろと勉強しなければなりません。そのための情報収集も頑張ろうと思っています。アマゾンで海外不動産の本を検索してみると気になるタイトルがありました。

「アメリカ在住の日本人大家さんによる
誰も教えてくれなかった海外不動産投資」

まだ読み始めたばかりですが、賃貸の落とし穴を知るにはとても有益な経験談が載っています。この週末、一気に読み終えそうです。

「ハワイに住む」- バックナンバー

一つ前の投稿をしてから、「ハワイに住む」というサイトを見ていました。ワイキキを歩いているとフリーペーパーが置いてあるので、名前に覚えがあるのではないでしょうか？

クロージングでハワイに行った時に、このフリーペーパーを持って帰ってきました。その号の特集が、「ハワイ不動産 購入時売却時に 知っておくべきこと」だったのです。私にとってはタイムリーな話題でしたから、まさに自分のために特集してくれた気がしました。

特集記事は、それ程長くないですが、プロセスがコンパクトにまとめてあって、費用を具体的な数字で示していたので、価値ある情報だと思っていました。でも、印刷物ですから、勝手にブログで紹介するわけには行きません。

それで、サイトを見た話に戻るのですが、なんとフリーペーパーのバックナンバーがサイトで読めることを発見しました。ここから飛んで、Vol.13をぜひご覧になってみてください。

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2014年3月10日現在、「ハワイに住む」のバックナンバーは、読めるようになっていません。残念です。

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バックナンバーのメイン記事は、ウェブコンテンツとして読めることが分かりました。上にある記事もこちらからご覧になってみてください。