「ハワイに住む」のウェブサイトがリニューアル

タイトルの通り、「ハワイに住む」のウェブサイトが新しくなっています。

不動産だけでも、購入、賃貸、タイムシェアなどいくつかに分かれて探しやすくなっています。また、「50万ドル以下のゴールドコーストの物件」というような、これまでの不動産サイトでは見なかった切り口で紹介しています。

ニュースのセクションがなくなったようですが、情報源としては貴重な存在だと思います。ぜひご覧ください。

ハワイハレリアルティのWebセミナー 3回目

ハワイハレリアルティのWebセミナー3回目が公開されました。エージェントの意味や役割についての解説です。ぜひ御覧ください。

ワイキキのコンド： 30万ドル前半で買える物件

物件について書くのは久しぶりです。

ワイキキの物件は、全体的に価格が上昇していますが、ここ最近はやや落ち着いている感じがします。また、アメリカは金利を上げにくい状況になっており、年末までにどうなるかが気になるものの、現時点ではモーゲージが最低金利のレベル（現地の人が自分で住む条件、30年固定で3.5％）に戻っています。

ローンを使って買う場合には、家賃収入とのバランスが問題になるため40万ドルを超える物件には手を出しにくいと考えています。そうすると、現時点で30万ドルの物件が出ているのか？ということになります。

手が届きやすい30万ドル前半の物件が出ているのは、Seaside TowersとWaikiki Townhouseです。ショーイングで物件を見ただけですので、個々のコンドの評価をできるほどの知識は持ちあわせていません。見ている事実としては、どちらの物件もそれなりに売れていくようです。一番欠けているのは、どちらも駐車場が100％ないこと。敷地にスペースはあるので、順番待ちなのでしょう。

さて32万ドルの物件を30％の頭金を用意して購入すると、月々の収支はどうなるのでしょうか？ローン額は、224,000ドルになります。30年4.5％の固定金利で月々の返済は、1,130ドル。管理費と固定資産税で600-700ドル。管理会社のフィーが180ドル前後。低層階の場合は、1BR1,600ドルぐらいで家賃でしょう。高層階だと1,800ドルは行けるかも知れません。

大雑把に言って、月々の持ち出しは200-400ドル。頭金を40％用意できれば、ローン返済額は、973ドル。持ち出し額は、もう少し抑えられます。大きな支払いとしては、GETの納税と確定申告をお願いする税理士報酬などもあります。このぐらいなら大丈夫と判断できるなら、ハワイの不動産会社と具体的に話を進められると思います。

ワイキキのコンド： いくらでどんな物件が買えるのか？

今日は、天気が良くて涼しい朝です。少しハワイ風な感じがします。

さて、どんな予算があれば、どんな物件が買えるのか？ということを具体的に見るために、金額のレンジ毎に代表的と思われる物件を並べてみたいと思います。リンク先は、oahure.comになっているので、ジャンプして見られない場合は、サイトにメールアドレスを入れて登録してみてください。

条件は、１ベッドルーム。Fee Simpleで土地所有権あり。500平方フィート（約45平方メートル）以上です。

では、始めましょう。

30万ドルまで
Ala Wailani #902 $288,000

30-35万ドル
Waikiki Townhouse #503 $305,000
Keoni Ana #111 $318,000
Island Colony #801 $330,000
Seaside Tower #1508 $347,500
444 Nahua #1103 $349,000

35-40万ドル
444 Nahua #1202 $355,000
Waikiki Townhouse #604 $360,000
Villa On Eaton Saure #1408 $375,000
Fairway Villa #1508 $385,000
Chateau Waikiki #910 $399,000

40-45万ドル
Chateau Waikiki #2009 $415,000
Waikiki Banyan #908 $425,000
Island Colony #3101 $430,000
Illikai Apartment #1721 $438,000
Villa On Eaton Square #1209 $450,000

45-50万ドル
Liliuokalani Gardens #I301 $459,000
Waikiki Banyan Mauka #1102 $499,900
Villa On Eaton Square #2903 $499,900


こうして見てみると、30万ドル以下のものを資産として持つのはちょっと厳しい感じ。30万ドル前半は、住居として基本的な機能は備えているけれど、眺望はなくクオリティ感はまちまち。35万ドルを超えると部屋のグレード感と眺望のどちらかは期待できる。40万ドルに入ると、眺望とクオリティの両方が手に入る。45万ドルを超えると、オーシャンビュー（ほとんど50万ドルのレベルです）が期待できる。そんな感じがします。

改めて価格帯ごとに物件を確認してみましたが、それなりの傾向は出ていると思います。購入の参考にしてみてください。

為になる！ハワ恋不動産で聞いたこと（３）

シリーズ3回目です。そんな大したものじゃないですね（笑）。

ハワ恋不動産で聞いたことの最終回です。ご紹介したとおり1月の放送だったのですが、この放送は、いつもの軽い？（すみません）感じではなく、ブログで紹介しているとおり内容の濃いアドバイスだったと思います。

ポイント⑤「海が見えるだけで高いわけじゃない」

このブログのターゲットではないので、少し話が反れますが、面白いポイントです。マウンテンビューにもいろいろあるように、海がどうやって見えるかも様々です。これはよく分かります。本当に高い物件は、玄関を抜けてそのまま「広い」部屋があって、その向こうに窓があって、窓から海が広がっているのだそうです。玄関に入ってから最初の印象がとても重要で、価格の40~50%を占めるそうです。自分で買える範囲のコンドとは、まったく無関係とは言いつつ、興味深い見方ですね。

ポイント⑥「予算と目的がまず大切」

なぜハワイに不動産を買うのか？どうやって使うのか？そういうことをまずははっきりさせなければならないというのは、実際に購入する時には否が応でも明確にすることですが、プランの段階から考えておけば、急に物事が動き出した時に慌てなくて済みます。例えば、住宅ローンの返済に家賃収入を期待するならば、借手が付きやすい条件を考えておく必要があります。私が、10年後運良くワイキキに長期滞在ができるようになったとして、その時、駐車場は不要になるはずです。しかし、賃貸を考えれば、駐車場は不可欠な要素かも知れません。実際賃貸物件としては有利だと思います。ワイキキにコンドを買うということは、騒音はOKとして、便利さを優先させるわけで、そういう選択をしているという意識が重要だと思います。放送でフォガティさんは、「物件を見るのは最後ですよ。」とおっしゃっていたのがとても印象的でした。

如何でしたでしょうか。自分でもいろんな情報に触れてきましたが、3回に分けてお伝えしたポイントは、新たに気付かされることもあって非常に有意義な情報だったと思います。ぜひコンドミニアム探しに役立ててください。

なるほど！ハワ恋不動産で聞いたこと（２）

1月放送のハワ恋不動産で聞いたことの続きです。

ポイント③ 「バスルームの仕切りがあるか？」

ハワイのコンドミニアムには、バスルームとベッドルームの間に仕切りがない場合が多いそうです。トイレのついたバスルームでこんなことはないと思いますが、HGVCのコンドミニアムでもバスタブと部屋は繋がっていて、トイレと洗面所が独立したスペースになっている場合があります。日本人的な感覚かもしれませんが、バスタブが部屋にあると落ち着きません。1週間泊まるだけならいいですが、1ヶ月以上の滞在となると辛いかなと思います。内見した物件には該当するものはなかったですが、知っておいて損はないですね。

ポイント④ 「特別仕様の機器はないか？」

高級コンドミニアムでないと見ないかも知れませんが、ジャクジは壊れると高くつく。確かにそのとおりですね。壁にはめ込まれた冷蔵庫も同じ。それから、特殊なサイズで作られたレンジ台にも要注意だそうです。ジャクジと冷蔵庫の問題はあまり関係ないと思いますが、レンジ台は気をつけるのが良いですね。レンジ台は、キッチンの電気コンロのことです。一部、通常のものよりも機器よりも幅が狭い場合があり、取り替える場合にはキッチンシンクの構造丸ごと取り替えが必要になります。これはなかなか渋い確認事項ですね。

紹介は、あともう少し、次回に続きます。

これはHGVCワイキキアンです。

そうか！ハワ恋不動産で聞いたこと（１）

確定申告ネタを終わらせるために2月、3月を使ってしまいました。それで、ちょっと遅くなってしまいましたが、ハワ恋不動産で聞いたことが、「なるほど！」と思う内容だったので紹介したいと思います。

ゲストは、フォガティ不動産のジニー三千代フォガティさんでした。会ったことはないですが、日本系ハワイ不動産界のゴッドマザーみたいな感じの方ですね。

ポイント①「実際に使う出入口をチェック」

内見で物件を見に行くと、コンドミニアムの駐車場を使うか否かで、見る部分が変わってきます。というのは、エージェントの車に乗ってコンドミニアムの駐車場に入ると、駐車場のエレベータから目的の階へ向かいます。ところが、パブリックパーキングに停めて、部屋を見に行けば当然正面のエントランスから入ることになります。気をつけないと、片方の動線だけしか見なかったことになりかねません。私自身、内見でアサインされている駐車スペースの位置を確かめていませんでした。問題にはならなかったですが、ちょっとだけ「しまった。見ておいた方が良かったな。」と思いました。エージェントの人だって人間だから流れによっては忘れることもありますから、チェックポイントとして頭に入れておくことをお勧めします。

ポイント②「部屋が片側だけにあるコンドがお勧め」

これはコンドミニアムの構造の問題です。コンドミニアムは、エレベータを出ると、廊下があって、両サイドにユニットが並んでいるものと、片側だけにしかないものがあります。場合によっては、両方が存在しているものもあると思います。ユニットが片側だけの場合は、外に面した廊下になっていると思います。この構造だと、風通しがよくなります。気温が高くはなるけれど、風が吹いていれば過ごしやすいハワイなら、風の通りがよいのは住みやすさにもつながると思います。また、万一火事が起きた場合にも、屋内廊下がなければ煙がこもることがないので安全の確保にも役立つとのことです。思わず膝を打ちたくなるアドバイスでした。

皆さんの物件探しにも役立ててください。

個人的にはこの感じは好みでは・・・

ワイキキ物件探し： Buy Feeとは？

今日は、軽い話題を一つ。

時折ブログで紹介している物件は、Fee Simple と言って土地の所有権も含まれています。期限付きの建物の使用権を買って、毎月の土地代を払うのが Leasehold です。この中間が、Buy Feeです。

Buy Fee は、Leasehold で売っている物件を買うと同時に、地権者から土地の所有権を買うことで、実質的に Fee Simple で買うのと同じです。Buy Fee の物件は、Leasehold の分類で、そこに土地所有権を購入するオプションが付いているので、Fee Simple だけを探していると見落とす可能性があります。件数は限られているのであまり見かけません。時々探してみてください。

私が気になったコンド（８）

今日ご紹介するコンドミニアムは、まったく手の届かない価格帯です。

場所は、ワイキキではなく、アラワイ運河の北側です。



コンドの名前は、Royal Iolani。
何がイイかというと、部屋からの眺めです。驚くことに・・・

• ダイヤモンドヘッドの全景が見える。
• 高層階は海が見える。
• そして、ワイキキの夜景が見える。

こんな贅沢はないですね。住んでいる人が羨ましい。

oahure.comに登録すれば、フォトで確認いただけます。

こちらからどうぞ。

因みに、この物件は、2013年8月に85万ドルで売買されました。

自前のフォトがないので、イメージ検索のリンクも貼っておきましょう。

オマケに動画もどうぞ。

知らなかった！マウンテンビューの利点

これまでどんな物件を買うかということを考えてきました。冷静に考えると、結局のところ予算の限りでマウンテンビューのコンドミニアムしか買えないじゃないかと言ってきたような気がして、ちょっと反省をしました。ホテルに泊まってもよく分かるように、マウンテンビューの良さは十分あります。

山の緑や夜景がが美しいというのは、当然ですね。意外ですが、貿易風という重要な存在があります。ご存じない？ならば、トレードウィンドは、聞いたことありますか？

貿易風は、緯度の高低による気温差によって赤道の上下で東から西に向いて吹いている風です。ハワイが位置する赤道より北側では、北東からやってくるので、ハワイに辿り着くと山にぶつかります。オアフ島の場合は、コウラウ山脈です。そうすると風は空に向かって吹き上がっていきます。

海の上を吹いてきた貿易風は水分を多く含んでいるので、上空で冷やされると、雲になり、それは雨になります。この雨が、ハワイの山の緑を育てます。ワイキキからそんなに遠くはなれていないマノアがジャングルになっているのは、その雨の恩恵です。ハワイ島もカウアイ島も北側は降水量が多くて、南側は乾燥して晴れが多いのも同じ理由です。

こうして貿易風は、ワイキキに辿り着く頃には乾燥した心地良い風になっています。貿易風は一年中安定して吹いているので、このおかげでマウンテンビューのコンドは過ごしやすくなるそうです。乾燥した空気が入ってくるのは、風通しが良いということですから、住み心地だけでなく、家屋の維持からも利点となりますね。

洗濯機が置けるコンドの貴重な情報

ハワイハレリアルティのリカさんが、洗濯機が置けるコンドを調べた記事を読んでメールをくれました。これは、プロじゃないと知らない！ということを教えれくれました。

その壱。「ワイキキバニアンは、6階のみ室内に洗濯機があります。」なくても、設置可能。確かにあります。oahure.comに登録されている方は、こちらからご覧ください。洗濯機が確認できます。

その弐。「リリウオカラニガーデンは、スタジオ、1ベッドルームはありませんが、2ベッドルームには洗濯機があります。」こちらからどうぞ。やっぱりあります。同じコンドミニアムなのだから、全部のユニットに置けるように考えないのか不思議ですね。

リリウオカラニの場合は、広い2ベッドルームにスペースを作ったというのは分かりますが、バニアンは特定のフロアだけだなんて、何故そういうことになっているのでしょうね。

洗濯機が置けるコンドミニアムはどれだ？

以前に「ターゲットとなるコンドミニアムはそれ程多くない」という投稿をしました。ワイキキに数あるコンドの中で、24棟でした。前回、洗濯機を諦めるべしと書いたので、では洗濯機の置けるコンドを確認しておこうと思います。

イタリックで下線のあるコンドは、部屋に洗濯機が設置できます。

• 444 Nahua
• Ala Wai Palms
• Canal House
• Four Paddle
• Governor Cleghorn
• Hale Moani
• Kaiolu Sunrise
• Keoni Ana
• Palms At Waikiki
• Pavillion At Waikiki
• Seaside Towers
• Villa On Eaton Square
• Waikiki Banyan
• Waikiki Imperial Apartments
• Waikiki Skytower
• Island Colony
• Waikiki Townhouse
• Chateau Waikiki
• Diamond Head Vista
• Fairway Villa
• La Casa
• Liliuokalani Gardens
• Niihau Apartments Inc
• Waikiki Lanai

コンドミニアムの数で言うと上のリストの6割ですが、過去1年に成約された物件を個別に調べると半分ぐらいになります。

記事は短いですが、調べるのに1時間ぐらいはかかったかも知れません。貴重な？情報ですよ〜。

ワイキキ物件探し: 何を諦めるべきか？

初心に戻って物件探しのことを書いてみたいと思います。ブログの最初の方に戻っていただくと分かる通り、このブログではワイキキにコンドミニアムをローンを使って購入することを考えています。

ローンを借りるためには、物件にも条件があります。その中の一つがフルキッチンです。そうするとほとんどの場合、１ベッドルームになります。その他の条件について考えた投稿もあるので、参照してください。

最近の価格上昇は、統計データからも明確で、ローンを含んだ予算が40万ドル以上ないと思い通りの物件を見つけるのは難しいかも知れません。そこで今日は、どの条件を諦めるべきかについて考えてみたいと思います。

oahure.comを使って物件を確認していきましょう。

まず、最初にこのブログで基本的なターゲットと考えている物件は、こちらです。価格は、28万から40万ドル。500スクエアフィート以上の1ベッドルームです。もちろん所在地はワイキキです。検索結果には30件程度（記事を書いている時点での数字です）が表示されると思います。まだ30万ドル前半でも物件は出てきますが、価格帯が低いものはビューがないようです。

上の条件を基本に、今度は、駐車場を付け加えてみます。結果はこちら。候補の数が20件強に減ります。まだ30万ドル前半の物件があります。

今度は、駐車場の替わりに、洗濯機を入れてみます。賃貸に出す場合、洗濯機は大きなポイントになると私は思っています。コインランドリーの設備はあっても、自分の都合で洗濯できる方が圧倒的に便利です。では、洗濯機付きの検索結果をこちらからどうぞ。候補が10件以下になって、最低の価格帯が35万ドル程度。ほとんどは40万ドルに近いゾーンです。

では、駐車場と洗濯機を両方条件に入れてみます。検索結果はこちら。どうでしょうか？洗濯機ありのみを条件に付け加えた場合とほとんど変わりません。ということで、意外と洗濯機付きの物件を探すのは難しい、洗濯機は諦めて物件を探すことが今のマーケットでは正解かも知れません。また、注意として、洗濯機はWasherなのですが、検索結果にはDishwasher（食洗器）のwasherに引っかかってスクリーニングされた物件が含まれているかも知れませんので、ご理解をお願いします。

気に入った物件を調べる：売買履歴の確認

気に入った物件があれば、その物件が過去にどのように取引されたかを知る方法があります。サイトはこちらです。固定資産税に関する情報のウェブサイトのようです。

サイトが開いたら、Noに番地、Streetに通りの名前を入力します。例えば、445 Seasideと入れると、Island Colonyというコンドミニアムの情報が出てきます。そうすると、オーナーの名前が並んでいます。ブログの最初にお断りしましたが、自分がどの建物の何階に持っているかを書けば、名前が知られてしまいます。結構怖いですが、情報を得る意味ではとても役に立つので、ちょっと気持ちは複雑です。

お目当てのユニット番号を見つけて、クリックすると、ページが変わります。Owner Type には、所有権を持ったオーナーは、Fee Ownerとあります。Feeというのは、土地を使って収益を得る権利と理解できます。借地権付きの場合は、Fee OwnerとLesseeが記載されています。Lesseeは賃借人です。

今度は、下の方にに注目してください。Sales Informationがあります。ここには、そのユニットがいつ、どんな金額で取引されたのかが明確になります。Fee Conveyanceというのは、基本的には、売買価格ですが、非常に大きな金額と小さい金額が並んでいる場合は、借地権を買い取った場合です。Leaseは、借地権付きで買ったということになります。

売買価格を見ると、現在の所有者がどのぐらいで購入し、どのように売りたいのかを想像出来ます。長く持っているオーナーは、売り急がないかも知れません。市場価格が購入価格より下回っている場合は、損を少なくしたい可能性が高いです。状況はそれぞれ違うでしょうが、オファーのアプローチを考えるために役立つと思います。

購入物件をネットで探す（2）

ネットで物件を探すのにオススメのサイトがここです。oahure.com
リンク先は、すでにコンドミニアムの検索ページになっています。

このサイトのすごいところは、売り出し中の物件でだけでなく、売買プロセスにあるものや過去のデータも見えるところです。Eメールアドレスの登録が必要ですが、実際の購入を検討する場合には、過去のデータは必須です。似たような物件を検索し価格動向を見たり、フォトで見た目を比較するなど、使い方はさまざまです。

検索の用語を確認しましょう。

$Price Minは、予算の最低金額
$Price Maxは、予算の最大金額
Beds Minは、ベッドルームの数です。空欄のままでOKです。
右の方にあるFee Simple（土地所有権付き）はそのまま。
All Regionsは、Metroを選択。
Neighborhoodsは、Waikikiと入力。
Results Viewは、Comparison Viewを選びましょう。

最後にUpdateをクリック。
ワイキキで売り出し中のコンド一覧がでます。

因みに、こちらをクリックすると、このブログがターゲットとする紺子の一覧がでます。。

購入物件をネットで探す（1）

現実的な問題は、ちょっと棚に上げておいて、どんな物件があるか知りたいですね。

幸いなことにアメリカの不動産は、データベースの整備が進んでいます。売り物件は数日以内に登録することも不動産業者の義務のようです。私が特に参照したのは、二つのサイトです。

Honolulu Board of Realtors
左上にあるProperties for Saleをクリックします。
地図のOahuをクリック、次にMetro Oahuをクリックすると、一覧が出てきます。ALLのチェックを外して、Waikikiだけを選択肢ます。

下の部分でスクリーニングしますが、最低限の選択項目は以下のとおりです。

Land Tenure:　Fee Simpleを選択。（土地の所有権付き物件です。）
Minimum Bedrooms：+１もしくは No Minimum
Maximum Price:　予算に応じてしてしてください。
Property Types:　Condo/Townhouseを選択。

良さそうな物件が見つかったでしょうか？

不動産セミナーに参加

思い立って情報を得ようとした時に、セミナーがあるのを知りました。2012年の秋でした。

ハワイアンジョイという会社のセミナーです。興味のある人だけを登録させるためなのでしょうね。少しだけ参加費がかかります。具体的に考えるきっかけとしては、意味があると思います。ただ、客層としては、最低でも50万ドルをキャッシュで出せるぐらいのイメージと感じました。でも、そうでなくても参加を断られることはありませんでした。生の話を聞けるので貴重な機会です。

家族経営の会社で日本人の顧客をメインにビジネスされているようです。資格を見ると副社長の奥様はとても優秀な方のようで、本も読みました。個人的には、新しいものを買う必要はないと思います。古本を安価で購入し参考にさせていただきました。

セミナーに参加もしたし、メールも送りましたが、その後、売り込みのメールも連絡もありませんでした。客としてはイマイチだったと思いますが、それを差し引いても、押し売りはないようです。安心して参加して良いと思います。