オアフ島における短期バケレン規制の賃貸市場への影響

今日はオアフ島でのバケレン運営に関する話題です。このブログで私自身は、Aribnbなどの短期バケレン運営は止めておくべきとの立場を当初から取っていました。少し前にも、宿泊税を自治体が徴収することをハワイ州が拒否したことを取り上げました。その中で、ホノルル市がより厳しい罰金を課す方向に動いていると触れていました。

私は短期レンタルと一切関係がないので、特に詳しくは調べていませんでした。検索してどんな動きになっているかを確かめてみると、あまりに急な動きで行政に対する不満や状況に対する不安が見えました。しかし、少なくともこれまでは、条件を満たさない短期レンタルは法律、規制で認められていなかったのです。また、この問題は長きに渡ってホノルル市でも議論されてきました。性急すぎるというのは、違うのではないかと思います。また、住民の住宅を確保する意味でも短期レンタルへの規制は必要という意見に私は賛成です。

規制によって短期レンタルのマーケットがどう変わるのかは、さておき、長期の賃貸を行っている立場から、規制の変化による影響を考えてみたいと思います。法案が施行されてまだ時間が少ししか経っておらず、現段階では違法物件に対して告知、通達が行われているだけです。最高で1日の罰金が1万ドル、Airbnbなどの仲介業者も責任が問われる規制ですから、短期レンタルの物件の数は減少し、不動産市場に影響が出るのは確かだと思います。

まず、短期レンタルを行っていた所有者は決断を迫られます。そもそも短期レンタルありきで物件を買ったのだから続ける意味がなくなってしまったから、物件そのものを手放すとなれば、売物の物件が市場に出回ります。そういうことになれば、不動産価格の上昇が抑えられるかも知れません。もう一つ考えられるのは、短期レンタル物件が長期賃貸に流れてくることです。

AirbnbのワイキキZip Code96815で1ベッドルーム以上を検索すると、300軒ほどが結果に出てきます。この中には、クヒオ通りより南でリゾートエリアのゾーンに入っていて規制の対象から外れるものもあると思います。他のサイトで、1ベッドルームに限定、洗濯機、駐車場などの条件を加えると、それでも、100軒以上が残ります。空室が一気に数十件とか100単位で増えるのは、少し危機感を覚えます。現状はテナントが付いているので、しばらくはその状態が続いて欲しいと思います。

管理の面では、適正な家賃を把握することが一番だと思います。適正な家賃はテナントを得る上で最も大切な要素です。この設定が間違っているとテナントが決まりません。また、短期レンタルを諦めて長期レンタルに回ってくる物件は、家具、その他の家財がすべて揃っています。所謂、Fully Furnished（すべての家具付き）になるわけですが、賃貸物件を探している人がすべて家具付きを望んでいるわけではないので、そういうことを認識しておく必要があります。

短期レンタル物件では、しばらく混乱が続くと思いますが、冷静に状況を見守りたいと思います。これから購入される方は、物件を選ぶ際には、長期レンタルのことを十分意識するべきと思います。考え方次第ですが、オーシャンビューは価格が高過ぎて、長期レンタルの収入だと利回りが悪くて、投資物件としては不向きになるかも知れません。洗濯機置場や駐車場も差別化する上では意味を持ちます。違法な短期レンタルが淘汰されて、マーケットが変化していることを頭に入れておいてください。

世の中が狭いのか、世界が小さいのか、不思議なことがあるものです。

アメリカ本土の不動産投資の件です。

とりあえず、状況は改めて報告するとして、メンフィスの物件を紹介してもらえることになっていて、また、借り入れも半分はどうにかなりそうで、そういうところまでやってきました。この先何が起きるかは分かりませんが。

少し前に当初連絡していたエージェントに加えて、ターンキープロバイダーの会社とコミュニケーションを取り始めたと投稿していました。窓口となっている女性の担当者どういう物件がいいかとか、ローンの条件はどうなるかと何回かメールでやり取りしたのですが、そうしたら、「3日後に旦那さんと日本に旅行するの」との話になりました。

ほんの少し前に連絡を取り始めた人が日本にやってくる。それも、本当ならこちらからアメリカに行って会うべき人が突然現れることになったわけです。棚ぼた。瓢箪から駒。とにかくびっくりです。旅行自体は、いくつかの場所に訪問する予定で、最初が東京だと聞きました。それで、まずは、お勧めの観光情報をいくつかメールしてみました。自分の旅行でなくても、役に立てるのは嬉しいものです。

折角近くまで来るので、会わない手はないと思い、食事の提案もしてみました。ちょっとしたアクシデントがあったので、キャンセルになるかと思いましたが、新橋の焼き鳥に連れて行くことができたのです。いや～、それにしても不思議ですよね。初めて連絡した相手が、それも日本に初めてやってくる。それが自分のやろうとしていることにとても意味があるのですから。

実際に会ってみると、とてもいい感じの人でした。ダンナさんも優しい感じで信用できそうです。ビジネスを通じて日本人と知り合う機会がないわけではないけれど、基本的に連絡窓口を取り仕切っているので、売買、管理になると手を離れてしまうとのこと。メールのやり取りで信用してもらったのか、タイミングも手伝って、日本への旅行を教えてくれたとのことでした。観光中の人にビジネスの話はしないつもりでした、多少の質問をすることもできて、非常に有意義な時間でした。

本当に、世間は狭いというか、世界は小さいというか、こんなことって起きるんだなぁという気持ちです。6年前、ハワイでコンド購入のオファー出すための契約書を読んでいる時に、テレビを付けて適当なチャンネルを選んだら、ジョージ・クルーニーのファミリーツリーが流れ始めました。この映画を見て、ハワイにコンドミニアムを買おうと思ったのでなんとも象徴的な出来事でしたが、今回の展開は、それと同じぐらい奇跡な感じがします。

メンフィス戸建て購入のその後

このブログで最初にアメリカでの不動産購入のことを書いたのが2019年4月でそれほど前のことではないのですが、HELOCがダメになって動きが止まっていました。また、一度動いたのは数年前で、なんだかとても時間がかかっているような気がします。ハワイでコンドを買う時は勢いがあったのですが、今回は未知の領域で慎重になっているのかも知れません。

メンフィスではエージェントを一人知っていて、その彼が頼りになると考えていました。今は不動産会社でエージェントして働いていますが、元はターンキーの会社を運営するチームの一員でした。だから、メンフィスのことはよく知っているわけです。私のように投資目的でメンフィスの不動産を買おうとしている人間にとっては打って付けです。

結構詳しい話をメールでやり取りして、少し前に進めるかと思っていました。しかし、ローンを提供してくれる会社を紹介して欲しいと依頼しているのですが、その回答をもらっていません。このままでは、動きが止まってしまうので、もう一つ違うリソースを当たることにしました。

そのエージェントの男性が在籍している不動産会社と提携している会社があって、それが実はターンキープロバイダーだったわけです。ターンキーというのは、鍵を刺して機械を動かせば使えるところまで完成させるという意味でプラントビジネスで知られている言葉です。ですからターンキープロバイダーは、自ら不動産を購入して賃貸できる状態に修繕、改築して、販売する会社です。

元々メンフィスでターンキービジネスをやっていた人間が、良いサービスを提供していると考えているターンキープロバイダーですから、ネットで探し出した会社に一見さんとしてコンタクトするよりは遥かに信頼できると思います。この会社は、海外の投資家にも対応していて、ファイナンスも対応してくれます。難点としては、待っている顧客がそれなりにいるので、購入までに半年以上かかるということです。

ということで、今回はあまり具体的な話はありませんが、頑張って進めているという報告です。10万ドルの資金を使って、高い金利でも10万ドルを借りて、10年で返済するのが可能だと確信したので、弱気にならないよう気合を入れて頑張りたいと思います。

ハワイはバケレンを取り締まる方向に

Airbnbなどを代表とするバケーションレンタルの仲介業者は、利用者にとっては宿泊の選択肢を増やす意味で好意的に受け取られています。一方でレンタルされている家やコンドで問題が起きているところもあって、カカアコの新しいコンドでは、レンタルの期間が1ヶ月から6ヶ月へハウスルールが変更されてしまったケースもあるようです。

不動産に賃貸した場合は、6ヶ月以上のレンタルは長期契約としてGETの納付が求められますが、短期のレンタルは、Transient Tax、宿泊税をオーナーは納めなければなりません。そもそも短期のレンタルは、自治体からの許可が必要で、ほとんどのは違法です。宿泊税を支払ったら、違法で短期宿泊をやっていますと申告することになるので、Airbnbのオーナーはそもそも支払っておらず、税逃れの状況です。

その宿泊税を、オーナーが納税するのではなくて、Airbnbなどの企業が徴収してそれを自治体に支払う話がありました。それを州知事のイゲさんが拒否したとのことです。ホノルル市は、罰金を科する法案を通していて、ハワイ州、ホノルル市とも違法の短期レンタルには厳しく対処するという方向性が明確になっています。

結局のところ、違法でやっているバケレンを認めていないのに、そこから税金を取るわけには行かない。税金を受け取ると、違法なものを認めてしまうから、それを拒否したということですね。多くの人がバレずにやっているのは間違いないし、Airbnbで稼げるからハワイにコンドを買うのがいいと謳っている不動産投資家の方もいらっしゃいますが、判断を間違えないよう気を付けてください。

2019年上期のGETを納付

時間が経つのは早いもので、2019年が半分終わりました。年の半分が過ぎると、GETの納税です。現在のウェブサイトは非常に使いやすいです。チェックを振り出す口座情報が残っているので安心できます。記憶が間違っていなければ20日までが納税のタイミングですのでお忘れなく。