米国不動産投資の資金調達。再びローン？

ハワイのコンドを買って分かったことの一つに、ローンの利用はリスクヘッジになるということです。ローンというのは、自己資金で足りない部分を補うものですから資金調達の方法です。それがどうしてリスクヘッジになるのか？まずそこを説明しておきます。

40万ドルのコンドを買うために35％の頭金を払ったとします。頭金が14万ドルで26万ドルがローンになります。24万ドルを30年5.5％の金利で返済すると月々1,476ドルになります。管理費が500ドルとすると多分、2,200ドルぐらいないとエージェントに対する報酬と固定資産税などカバーできないと思いますが、それはさておき、ローンの支払には元金部分があります。

この例だと、最初の頃の元金支払いは、年間3,000ドルぐらいになります。単純に5年ローン支払いがすむと、ローンは15,000ドル程度減ることになります。この15,000ドルは家賃収入が生んでもので、自己資金とは関係ありません。頭金14万ドルを持っているだけだと何も起きないけれど、コンドを購入するために使用すると、5年で15,000ドルを生むことになります。

ということは、売却の時の価格や減価償却の影響とか難しい話合を省いて考えると、40万ドルで買ったコンドが15,000ドル価格が下がっても、身銭が減るわけではないということです。前回書いた13万ドルを用意して、6万ドルを借り受けて、19万ドルの不動産を購入ということを考えると、5年で6万ドルを返済すれば、5年後に19万ドルの物件が13万ドルに値下がりしていれば、実際のところは損があるわけですが、少なくとも自分の資金を減らしてはいません。

5年で6万ドル下がれば、13万ドルのキャッシュだけで購入することは可能ですが、5年後どうなっているかは誰にも分かりません。19万ドルが13万ドルというのは、32％のダウンですから不動産価格が3割下がることはあると思いますが、半分まで落ちるのはさすがに確率としては低いと思います。逆に今以上の価格になっている可能性もあるわけで、キャッシュがあるからと言って、それで投資用の不動産を購入することが必ず正しいとは言えず、ローンを利用することがリスクヘッジになると私は考えています。