ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 6月 2013  

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6/30/2013

購入後の円高・円安はどちらが良いか?

コンドミニアムの購入は、ドル・円の為替に影響を受けるので、頭金を用意する段階から動きがずっと気になるところです。手持ち資金を頭金のドルに替える時は、円高が良いに決まっています。1,000万円を1ドル80円で替えれば、12.5万ドルになるのに対して、100円なら10万ドルです。私はここで大きなミスをしたというか、ドルを買うタイミングを間違って5,000ドルほど損をしました。損をしたというのは間違っているかも知れませんが、もう少し早く替えておけば、同じ円資金で5000ドル余分にドル資金が持てました。残念。

では、購入後は、円高と円安とどちらが良いのでしょうか?私は、買ってしまえば、円安に転がる方がいいに決まっていると単純に考えていました。それは、円安になれば、購入したコンドミニアムは、円ベースでの価値が増えるからです。買ったものは価値が上がった方が良いに決まっています。でも、私が購入した後は少し円高に振れており、その中で、どうもそうとは言い切れないと考えるようになりました。それは、繰上返済を続けるという目論見があるからです。

私の住宅ローンは、月に1,000ドル強の返済があります。これを30年支払い続ける返済プランです。これから定年までの約10年間は、家賃収入が期待できるので、このまま支払いは何とかなるだろうと考えています。しかし、定年後に自分が使えるようにしたければ、住宅ローンを完済している必要がありあます。自分で使いながら(つまり、家賃収入ゼロ)、仕事による収入がなくなって月に10万円以上のお金を捻出するのには無理です。だから、早期返済を考えるわけです。以下、3つのケースを考えてみます。

  • 繰上返済なしで、10年経つと、20万ドルちょっとのローンはどうなっているでしょうか?10年後のローン残高は、ジャジャジャジャーン、約17万ドルです。おっとこれは重たいですね。10年で元本は3万ドル強しか減りません。
  • 次に、10年間、毎年100万円を繰上返済したらどうなるかを考えてみます。1ドル100円とした場合、繰上返済は年1万ドルになります。そうすると、10年後のローン残高は、45,000ドルです。定年時に400-500万円程度の残高なら、手持ち資金ですべて払ってしまえると思いませんか?これならなんとかなるかも知れません。
  • では、同じ繰上返済で、1ドル80円ならどうか?繰上返済は、毎年12,500ドルとなり、10年後のローン残高は、なんと14,000ドルです。こうなれば、もっと楽ですね。

頭金を払った後に、円高になると、繰上返済にはとても有利なことが分かります。逆に、円安になれば、コンドミニアムは円ベースで価値が上昇するので、売却には利点となります。結局のところ、ローンを使って購入すれば、買った後に円安になっても、円高になっても、良いことがあるわけで、あまり気にしても仕方がないということが分かると思います。購入する前は、絶対に円安が良いと信じて疑わなかったですが、円高だって十分にメリットがあります。この発想は、自分で購入していなければ、気づかなかったことなので、参考になるのではないかと思います。

6/29/2013

ハワイの住宅ローン金利は5%台に。

ハワイに住んでいる人が住居として購入する際の住宅ローン金利が、ファーストハワイアンバンクで見ると、ポイントなしで4.5%になっています。投資目的で外国人が利用する場合は、1%程度の上乗せになるので、日本人がコンドミニアムを購入するための金利は5.3〜5.5%程度になるのではないかと思います。

20万ドルを30年の固定金利で借りた場合を確認してみましょう。

金利 ローン支払月額
4.5% $1,013
5.5% $1,135
6.0% $1,260

2013年4月の時点では4%半ばでしたが、5月から徐々に上昇し、6月末に急上昇。2ヶ月の間に金利が1%アップしています。金利が5.5%だと、月々の支払が122ドル増えます。これが6%になると、月額で200ドル以上の負担増です。

QE3からの出口戦略と異次元緩和の影響で、日米共に金利が不安定なところがあって、長期金利は上昇傾向です。住宅購入においては、ローン金利が資金計画に大きな影響を与えるので、早く動きたいところです。

楽天銀行の海外送金サービス

ようやく楽天銀行が海外送金サービスをスタートしました。受付が必要ですので、利用したい人はすぐに申し込むのがいいですね。

海外送金シミュレーターを確認したところ、為替のスプレッドは1円ぐらいじゃないかと思います。詳しくは、後日中身を吟味したいと思います。

ローン金額の設定を再考する。

テナントが決定してレント収入が確定した所で、今日は、住宅ローンの金額について考えてみたいと思います。

私がローンを組んでコンドミニアムを買っても良いと考えたのは、レンタルで入ってくる毎月の収入とローン返済を含む支出に大きな差がないので、まず購入して、返済しながら後のことは考えようと決断したからです。

まず、想定した毎月の収入です。
  • 1BR家賃収入が月に1,800ドル。

続いて毎月の想定支出です。
  • ローンの返済は、1,100ドル。(30年ローン)
  • 固定資産税は、80ドル。
  • コンドミニアムに支払う管理費は、500ドル。
  • エージェントに支払う管理費が、180ドル。(ハワイハレ・リアルティは、レントの10%です。長期レンタルの管理委託費は、調べると10−20%程度のようです。)
  • これらの合計は、1,860ドル

今の段階では、税金に関する理解が正確ではないので、その点は、考慮に入れないことをご了承ください。大雑把なところでは、GETは家賃収入の4.5%。不動産収入については、償却と費用が上回るので、税金を支払う必要がないはずというのが現状の理解です。

税金の考慮が後回しになっていますが、上記の収入1,800ドルと支出1,860ドルを単純に比較すると、その差は60ドルで、それが負担金額になります。では、その60ドルが持ち出しか?というと、そうではありません。想定した毎月のローン返済額1,100ドルの内、元本の返済にあたる部分は200ドル程度あります。ということは、60ドルを自力で払っても、それは元本の返済です。つまり、無利子で借りている部分に対する返済であって、ローンを借りた銀行に無駄なお金を自分で支払っていないことが分かります。

大胆なことを言えば、自分の現金支出が、月々のローン返済の元本部分の金額以下であれば、自分の稼ぎから払ったお金は、そのまま不動産資産に置き換えられていくと考えて良いと思います。親から1,000万円無利子で借りて使うことができたら、将来存在するはずの貯蓄を先に使っているだけで、損はしないという考えと同じです。

参考までに、1つのケースを考えてみます。返済期間30年4.8%固定金利で月々の返済が1,100ドルならば、21万ドル弱のローンが可能です。頭金が35%で諸費用が8,000ドルだと、およそ32.3万ドルの物件が買えることになります。頭金は、11.3万ドルです。諸費用と合わせると、必要な自己資金は12.1万ドルです。

持ち出しは元本の返済金額までに抑えるのがよいのではないかという考え方は、一通りのことが終わってから理解したものです。事前に認識していれば、管理費や固定資産税の金額は単に高い低いを判断するだけでなく、注意深く計算して考えていたと思います。特に、コンドミニアムの管理費は差があるので、金額が高い物件は避けるべきではないかと思います。管理費と固定資産税で、毎月の支出が数十ドル、場合によっていは100ドル以上の差があり得るわけで、その差額がローン返済に充てられるとすれば、非常に大きな違いを生みます。毎月の家賃収入で支出をカバーできれば、安心してローン返済ができると思います。ローン金額を設定する時にはぜひお考えになってみてください。


6/28/2013

オファー確定から3ヶ月。テナントが決定。

レンタルの募集が登録されて、2日後にエージェントから連絡がありました。3人から連絡があって、見学に来たいとのことです。リスティングをしてすぐに反応がなければ、興味を持ってくれる人がいないということが考えられたので、最初が肝心と思っていました。希望どおりの展開とは言え、油断はできません。しかし、反応があったのは本当に嬉しかったです。

引渡しを終えてから、修理や家具に6,000ドル程度を追加で出費してきました。その目的は、レンタル募集をするために、部屋をより魅力的に見せたかったからです。窓からの眺望は、購入した時点で納得済みです。これに修理を加えて見栄えを良くして、家具を入れて「住みたい」と思わせる空間になるように考えてきました。エージェントと力を合わせて準備したからこそ、3人からの申込みという結果になったのだと思います。

3人の方に見学してもらい、全員からレンタルの申込みをいただきました。これも素晴らしいことだったと思います。レントの月額も希望通りのマックスで、カウンターオファーはありませんでした。この点も大満足です。ローンの返済、コンドミニアムの管理費、エージェントへの管理委託費、GETまでは、レントでカバーできそうです。

エージェントからは、最初に申し込んでいただいた方のクレジットと雇用のチェックをした結果、問題なしという報告が内覧の3日後にありました。また、テナントの人は、すぐにでも入居したいと希望しているとのこと。願ったり叶ったりとは、まさにこういうことだと思います。

こうして、コンドミニアム購入のオファーが確定してから、3ヶ月でテナントが入居することになりました。ローン返済が始まる月からレント収入が得られることになったので、キャッシュ・フローの心配も無用です。引渡しまで辿り着くのも簡単ではないはずですが、実はテナントの決定が一番重要です。家賃収入がなければ、ローンを自力で払わなければなりません。マーケットには、何ヶ月も借手が付いていない物件もあるので、もしすぐに決まらなければ、レントを下げることも考える必要もあったはずです。この展開は希望してとおりとは言え、夢のようで、ハワイの神々に感謝したい気分でした。

6/27/2013

コンドのレンタルリスティング

レンタルの準備を一通り説明し終えたところで、リスティングについて書きたいと思います。プロセスとしては基本的にエージェントにお任せになりますが、オーナーとして決めなければならないことがいくつかあります。
  1. レント
    まずは、家賃です。ホノルル不動産協会のウェブサイトなどで、家賃の傾向を確かめておくことが重要です。ポイントは、このぐらいならいいと思う家賃よりも高めに設定しておくことです。借手の候補は、安い家賃をカウンターオファーをしてくる可能性があるので注意してください。
  2. ノンスモーキング
    喫煙の可否が指定出来ます。
  3. ペット
    ペットがOKのコンドミニアムがありますが、借手にペットを許すかどうかは、オーナーの判断次第です。表示はNOで、申し出があれば相談に乗るという方法もあります。
  4. レンタルの期間
    賃貸の最低期間(1年未満を受け入れるか否か)
修理が終わり、掃除が済んで、レンタルの条件が決まれば、エージェントがホノルル不動産協会に登録してくれます。また、その他のサイトや自社のホームページにも掲載してくれるでしょう。ここまで来たら、後は希望者から連絡が来るのを待つだけです。Good Luck.

6/26/2013

コンドのレンタル準備で重要なこと

レンタルの準備についていくつかのテーマで書きました。改めて、レンタルの準備で大切なことをまとめてみたいと思います。

  1. よりよく見せる修理。
    住居としての基本性能を維持するのはもちろんですが、見栄えに関わるところは要注意だと思います。見た目の傷みはなくしておきたいところです。
  2. 家具のクオリティ感。
    家具を入れるかどうかは一つの選択です。入れるとすれば、デザイン性や統一感を大切にしてください。
  3. クリーニング
    部屋がキレイだとレンタル募集に使うフォトがより魅力的になります。見学にきた人へのアピール度もあがるでしょう。
  4. 晴れた日のフォト
    部屋の明るさや窓からの景色、屋上の施設など、写真を撮るなら晴れた日に限ります。薄暗い景色をレンタル募集に使っているエージェントは避けるべきかも知れません。
参考になれば幸いです。

6/25/2013

コンドのレンタル準備:クリーニング

クリーニングと言っても、洋服のそれではありません。私はまったく考えていませんでしたが、エージェントから部屋のお掃除は必要ですか?と聞かれて、確かにキレイにしないでレンタルに出せるわけはないと、すぐにお願いしました。

私の頭のなかでは、掃いて、拭いて、そんなレベルを予想していました。しかし、送ってもらった写真を見てびっくり。隅々までキレイにしていただきました。因みに、ハワイハレ・リアルティは、掃除を外注していたそうですが、すぐに来てくれなかったりして上手く対応できないことが多くて、掃除の別会社を作って自分たちでやることにしたそうです。

掃除してもらった主な部分です。

  • リビングとベッドルーム
  • キッチン(レンジ周りを含む)
  • バスルーム&バスタブ
  • バスルームの蛇口回り
  • トイレ
  • 乾燥機(綿ぼこりの除去)
  • その他いろいろ

たかが掃除、されど掃除で、これがレンタルの準備には重要だということにあとで気づきました。写真を見ていただければ、その違いは明らかだと思います。部屋全体の写真を撮っても、雰囲気が格段に良くなります。レンタルの希望はまず写真で左右されます。見に来る人も、薄汚れたバスルームだと興味が薄れるに違いありません。年季が入っていても、床や器具がピカピカしている感じなら、気に入って貰える確率が上がるはずです。テナントは、元がキレイだと部屋も丁寧に使ってくれるでしょう。

実は大切なクリーニングも、自分でそこにいることもできないし、掃除を頼む会社を他に知るはずもなく、管理を依頼する会社であるエージェントを信用するしかありません。費用は、バケーションレンタルを借りる時に支払うクリーニング代のレベルで、ここまで仕事をきっちりやってくれるのは、本当にありがたいことです。単純なことですが、エージェント・管理会社の選択の重要性を再認識させられたクリーニングでした。

6/24/2013

ハワイハレ・リアルティ:私が選んだエージェント

ブログを書き始めて2ヶ月と少しです。不動産エージェントを選んだ経緯は最初に少し書きましたが、それ以降は、ほとんど「エージェント」としてだけ登場していただきました。それには少し理由があります。私がこれまで書いてきたコンドミニアムを購入するというプロセスは、特定の不動産会社を通さないとできないことはありません。どんな不動産エージェントを選んでもハワイのコンドミニアムは購入できるはずです。その意味で、特定の不動産エージェントを思わせる話を展開は止めておこうと考えました。

しかし、上に「購入できるはずです。」と書いたように、こちらに意志があっても、まず、オファーが通るかどうかが分かりません。それに、売買契約が成立して所有権移転に至るまでには、いろんなことが起きるわけで、何かしら意味のある偶然が続かなければ、最後まで到達しないような気がします。

私の場合は、ハワイ旅行の予定から6-8ヶ月前にコンドミニアムを買う気になり、物件をネットで探し、いくつかの不動産会社に連絡をして、ハワイハレ・リアルティと出会いました。今回は、このこと自体に大きな価値があったと思います。他の会社に行っていたら、違う結果だったかも知れません。そういうことで、今日は改めて、エージェントのご紹介をしたいと思います。

ハレはハワイ語で家の意味ですね。ですので、ハワイハレ・リアルティは「ハワイのおうちの不動産屋さん」ということです。インターネットでいろいろと探していてたまたま遭遇したのが、始まりでした。依頼のキッカケは、私が神戸生まれで、ハワイハレの根本リカさんが神戸の学校に通っていたということでした。ご主人である根本クリスさんとお二人で会社を立ち上げて、これから頑張るぞというところが、私のチャレンジには合っていると感じたからというのも理由の一つでした。

ご経歴から分かる通り、リカさんは日本人です。クリスさんは、日本生まれで5歳からハワイ育ち。お二人ともホテル業界でコンシェルジュなどの経験した後に不動産業界に移られたとのことです。ご職業柄もあると思いますが、お二人とも対応が丁寧で、私は、一応客ではありますが、いつも恐縮することばかりです。ブログで書いているエピソードや素晴らしい対応の数々は、根本クリスさん&リカさんのハワイハレ・リアルティなしでは、成し得なかったことです。

ハワイハレ・リアルティの ハワイ不動産.net には、「親切・安心・誠実」と書いてあって、ホームページには購入のプロセスが説明されています。初めてあった瞬間から私たち夫婦は確信を持ってお付き合いをはじめたと思います。このブログで書いてあるエージェントとは、すべてが根本リカさんとクリスさんのことで、お二人の人柄は、この「親切・安心・誠実」をまるで絵に描いたようです。天に誓って、このブログには嘘は書いていませんから、隅々まで読んでいただければ、お二人の対応がどれほど素晴らしかったかを分かっていただけると思います。

不動産エージェントの皆さんはビジネスですから、ただ物件が見たいというだけでは相手にしてくれません。ご存知のとおり、Time is money.です。その点だけお間違えのないようにしていただいて、もし、その気になったら、ハワイハレ・リアルティに連絡してみてください。私は、自分の体験からお二人をお勧めします。

6/23/2013

コンドのレンタル準備:見栄えを良くする。

家具が入ったという報告と合わせて、エージェントからベッドのシーツをどうするかと尋ねられました。質問の意図はすぐに分かったので、即答でシーツの手配をお願いしました。レンタル募集のために写真を出しますが、ベッドがマットレスむき出しでは、雰囲気が台無しです。

Before
 結果はご覧のとおりです。シーツなしだと家具にお金を使った意味が半減してしまう可能性がありました。エージェントには、最低限のマットレスのカバーだけでも大丈夫ですと伝えたのですが、枕二つも購入してくれました。マットカバーのシーツ、フラットシーツ、枕と枕カバーを2セット。この購入代金がなんと、33ドル48セントでした。ROSS Dress for Lessで上手なお買い物をしていたただいたのでこのフォトを受け取った時は感謝感激でした。

After

また、家具付きで提供する場合は、掃除機とホウキも備え付けるとのことだったので、この購入をお願いしました。掃除機は、65ドルです。出来れば、こういう出費は抑えたですから、それを理解して動いてもらえるエージェントは本当にありがたいです。Dirt Devilというブランドで、調べてみると、1905年創立のオハイオ州に本社を持つ企業です。1955年にサイクロン式の家庭用掃除機を初めて製造したとウィキペディアにありました。

6/22/2013

コンドのレンタル準備:どんな家具を揃えるか?

クロージングでハワイに滞在中の一つの目的として、一応予定には入れていたものの大した事前準備もせずに家具の購入を決めたというのが実情です。なので、何の確信もなかったのですが、ブログを書くために調べ物をしているうちに、レンタルに出すアパートメント(日本語の集合住宅ですね)にどんな家具を入れるべきかというアドバイスの記事を見つけました。

まずは、リビングの基本的なアイテムから。
  • ソファ
  • コーヒーテーブル(ソファの前に置く低いテーブル)
  • または、エンドテーブル(ソファの隣に置くテーブル)
  • テレビ台(テレビそのものはなくてもOK)

ベッドルームの基本アイテム
  • 心地良いベッド(ヘッドボード付き)
    ベッドは、カップルでも寝られるクイーンサイズがベスト。
  • ベッドの横のナイトスタンド
  • ドレッサー(整理ダンス)

キッチンの基本アイテム
  • 冷蔵庫
  • レンジトップ
  • 電子レンジ
  • 食器洗い機

賃貸だからといって寄せ集めでセンスのない家具ならない方がマシかも知れません。テナントにも選ぶ権利があって、他にも賃貸のアパートメントは市場に出ています。ウェブで見ると何ヶ月も借手がいない物件もあります。そうならないためにも、あまりに出費を抑えるのは危険かも知れません。見た目はとても重要です。

行き当たりばったりの買物だった割りにはエージェントから貰ったアドバイスが良かったので、結果として上記のアイテムを揃えました。キッチンアイテムは、冷蔵庫は物件に含まれていて、追加はなくそのままにしました。参考までに家具の価格のレンジを書いておきます。
  • ソファーはセールで400ドルぐらいからありました。
  • テレビ台も400ドルぐらいから
  • ベッドルームの基本アイテムは、ドレッサーまで含むセットものがあって、最低1,200ドルぐらいですが、このレベルは、チープに見えるかも知れません。
  • ベッドのマットレスは、600ドルぐらいから。(もっと安いものはありますが、寝心地が悪いです。)

購入のために訪ねた家具店です。
  • INspiration  Nattuziのソファを扱っていて、モダンで手頃なものから高級なものまで揃っています。ベッドルームのセット家具は、ここで買いました。ラッキーなことに、家具を買うと600ドルのマットレスが付いてくるというセール中でした。
  • HomeWorld  どちらかと言えば、落ち着いた雰囲気のクラシックな家具が多かったです。サウスベレタニアにある店舗に行ったあと、パールリッジの店も訪ねて、そこでソファとコーヒーテーブルを見つけました。
  • Ashley Furniture Homestore  ワードセンターのスポーツオーソリティの隣です。飾りの多いデザインがこの店には多かったので、ちょっとテイストが違うと感じました。

配送に100ドルぐらいかかるので、可能なら同じ家具店ですべて揃えるのが理想です。ハワイでは、家具の入荷に時間がかかるため、すぐに手にはいらない場合もあり、費用を多く出したり、数ヶ月待ったりすることが普通にあるとのこと。一日の買物で全部が揃ったのはすごいことだそうです。家具店に連れて行ってもらって、アドバイスもしてくれたエージェントに感謝です。

6/21/2013

コンドのレンタル準備:家具の購入?

このブログは、住宅ローンを利用して、ワイキキにコンドミニアムを買うことをテーマに書いています。そうすると、購入が完了すれば、ローンの支払が始まります。ローンを自分で払える人はそれで良いかも知れませんが、金利負担という大きな問題があります。これをどう捉えるかは、後日扱うとして、私の場合は、レンタルすることで当面の支払い負担を肩代わりしてもらおうという戦略です。となると、修理のところで書いたように、引渡しが終わったら、一目散にレンタルめがけて作業を進めなければなりません。

その中で一つ悩みどころが、家具を購入するかどうか?というポイントです。

家具を購入すると、どうなるでしょうか?悪いことから考えてみましょう。
  • 出費が必要です。ざっくり言って2,000〜3,000ドルでしょうか。
    (購入後に、どんどん出費が増えていきますね。)
  • 何を揃えるかを考えなければならない。
  • 揃える手間がかかる。
  • 家具が必要なテナントでなければならない。
  • テナント候補の人に、家具が不要と言われると、処分しなければならない。

プラスのポイントは何でしょうか?
  • レンタル募集のフォトが魅力的になる。
  • 家具を入れた分、家賃の設定が高くできる。(+100−200ドル程度?他の物件の賃料やマーケットの影響で効果が皆無となることも。)
  • 家賃が高く設定できた場合は、2−3年で出費は回収できるはず。
  • 一人暮らしをはじめようとしている人には魅力的。

家具を入れても、その意味がなければ、お金と手間が無駄になってしまいます。逆に、家賃が高く設定できる効果は大きいです。エージェントと家具店に行って、担当してくれた20代後半の男性店員さんに質問したところ、彼の答えは、こうでした。「ワイキキに住むと家賃は低くないし、住職接近を好む、ヤングアーバンプロフェッショナルがきっとテナントのターゲット。そういうライフスタイルなら家具付きにした方がお勧めです。」

なんとなく自分がイメージしていたことと店員さんの意見が同じだったのと、殺風景なガランとした部屋よりも家具がある方が魅力的なはずと考えたので、1時間足らずの間に家具を購入することにました。エージェントの意見としては、ワイキキを離れると、地元の家族が住む確率がほとんどなので、家具付きのコンドミニアムはないそうです。ワイキキは、留学生を含む学生や転勤してきた社会人が住む可能性があるので、家具付きもアリとのことでした。

次回は、どんな家具をそろえるべきかを考えます。

6/20/2013

修理の追加:ブレーカースイッチの交換

部屋の修理が始まって安心していると、エージェントからメールで連絡がありました。話は、ブレーカーの通電が不安定でスイッチの交換をした方が良いという内容でした。修理の打ち合わせをした時に、電気が来ていないコンセントがあったのですが、一つぐらいはダメでも大丈夫ということにしていました。でも、それが伏線となっていました。

修理前のブレーカー
実際のところは、サーキットブレーカーにのひとつひとつのスイッチが古くて、電気の流れが不安定になっていたそうです。左のフォトを見れば、どれぐらい古いかを分かっていただけると思います。コンセントを安全装置付きのものに交換するために電気工事をした結果、問題が発覚したわけです。また、電気オーブンレンジの裏側の配線処理が不完全なことも指摘がありました。放っておくと火事になるかもしれないとのことでした。放置しておくのは危険です。いずれ費用がかかるなら早いうちに対応するべしと、追加の工事をお願いしました。

スイッチを交換
インターネットでブレーカースイッチの修理料金を調べてみたら、1,000〜2,000ドル程度のようでしたが、施工業者からは2,000ドル程度ではないかとのこと。これは痛い出費だなぁと思いつつ、念のため、見積を2−3件取って欲しいとお願いしました。最終的には、2件の見積を送ってもらい、オーブンの配線の改良も含めて1,400ドルで了承しました。相見積を頼んだおかけで、税金分はお得になりました。スイッチは14個ぐらい付いているので、費用としては妥当なところと判断しました。

追加の出費は避けたかったですが、いずれは修理が必要になることが容易に理解出来ました。それは、Final Walk-throughで、ブレーカーが骨董品のように見えたのを覚えていたからです。見たのは外側ですが、実際に自分で見ていなければ、心底納得できずに修理を承諾していた可能性があります。改めて、クロージングと引渡しは、現地に行くべきと思った次第です。



6/19/2013

コンドのレンタルに向けて:部屋の修理

クロージングの準備に関してコンドミニアムの修理が必要だったことに触れました。また、滞在中に業者との打ち合わせの予定をエージェントに手配してもらいました。自分でそのまま使うなら手直しする必要はなかったと思います。しかし、レンタルに出すことを考えると、見た目の印象は重要で、傷みは早めに直すのが得策と考えて、少しお金をかけることにしました。

ただ、見積を出してもらわないと、どれくらいの費用がかかるかは分かりませんでした。修理箇所は以下のとおりです。
  • リビングとベッドルームのフローリングが雨水かエアコンの排水で侵食されて色が変わってしまっていた。
  • バスタブのコーキングが取れていた。
  • ベッドルームからラナイに出る扉の下の木の部分がささくれ立っていた。
  • バスルームに一部ペイントが必要なところがあった。
  • GFCIという安全装置付きのコンセントへの交換が必要。
    (キッチン2ヶ所、バスルーム1ヶ所)
  • リビングとベッドルームの間にある引き戸にキズがあって塗装が剥がれていた。

フローリングの一部をタイルに
1,000〜2,000ドルの間という希望的観測を持っていましたが、それ以上の金額が必要でした。床の修繕、コンセントの交換やドアの引き戸のペイント修理など、工事が必要だったり手間がかかる項目があったためです。フローリングは陶器のタイルを補修部分に貼って、雰囲気を壊さないように仕上げることにして、締めて2,900ドル+税金という金額でした。

いろいろと調べてみると、インスペクションで無傷の物件は絶対にないとのことです。一戸建てだと100ヶ所ぐらい出てくることもあるという記事もありました。もう少し譲渡価格の交渉を頑張って、修理代を捻出しても良かったか?と考えました。しかし、価格を下げると交渉が決裂した可能性もあったので、そこは必要なコストだったと思い直して、キレイにしてレンタルに出した時に気に入ってもらうことが重要と結論付けました。



6/18/2013

購入費用の総額:一体いくらかかったか?

クロージングの報告が一通り終わったので、コンドミニアムの購入に関してどれほどの費用がかかったかをお伝えしましょう。ここだけの話です。

費用と言っても購入価格ではなくて、日本語で言うところの諸費用です。購入価格はネットで調べれば出てくるので明確です。一方でよく分からないのは、物件以外にかかるコストです。実際に購入プロセスが始まっても、ローン金利が確定するまでに時間がかかることもあり、金額が確定しませんでした。

さて、いきなりですが、物件の購入以外にかかった費用は、8,700ドルでした。物件の価格は、このブログの始めの方に書いたとおり、30万ドルのレンジです。そして、3分の2をローンで支払う条件です。

どうでしょう、高いですか?安いですか?

8,700ドルの内、大きな物は以下のとおりです。
  • ローン関連費用が、4,150ドル。
    これには、本来の融資手数料、ポイント費用、引受、アプレーザル、書類作成、コンドミニアム関連の書類確認などが含まれます。
  • タイトルサービス、ローンの貸手のタイトル保険が、1,080ドル
  • オーナーのタイトル保険が、950ドル
  • ローンの支払いが始まるまでに発生する金利の支払い
  • 固定資産税のデポジット(固定資産税は、ローン返済中、銀行経由で支払います。)

ローンポイントについて触れた時、お金を払ってローン金利を下げる方法について説明しました。高い金利を選んでいれば、諸費用は1,000ドル程低かったことになります。また、住宅ローンがなければ、費用は4,000ドル程度ですので、購入価格の1%というレベルに近いと思います。

さらっと書きましたが、購入を真剣に考えている人には、非常に有効は情報となるはずです。





6/17/2013

クロージング(3):滞在2日目

到着した初日に大仕事を終えているので、残りは流せばいいかと言えばそうでもありません。わざわざハワイまで来たのですから、用件を着実に完了させていきます。

9時半にエージェントにピックアップしてもらい、最初に向かったのが会計事務所です。会計士の方は、日本人です。元は日本で会計事務所の勤務されていて、ハワイに転勤。その生活が気に入って、そのまま定住となったそうです。

購入したコンドミニアムをレンタルするために、会計事務所では、以下の2つが用件です。
  • まず、GET(General Excise Tax)、日本で言う消費税みたいな税金(本当は小売業の売り上げに対する税)を納税するライセンスの申請を依頼する。
  • ITIN、納税者番号の申請依頼をする。家賃収入が入るため所得税の申告が必要です。ハワイ州税と国税あたる連邦税があります。
  • 180日以下の賃貸の場合は、TAT(Transient Accommodation Tax)と呼ばれる、宿泊税も納める必要があります。私の場合は、対象外です。

ITINを申請するためには、パスポートの発行証明を領事館で貰う必要があります。この申請のためのレターを会計事務所に用意してもらって、領事館に提出します。ということで、次はホノルル領事館です。

柵のなかは日本です。
領事館は、なんとなく地方の町役場みたいでした。長年ハワイに通って、初めてお世話になりました。証明書は申請するだけで、発行には日数がかかるため、エージェントに受け取ってもらいます。費用は確か26ドルだったと思います。証明書は会計事務所に渡り、納税者番号の申請に使われます。

GETライセンスは、約1ヶ月ごに到着。納税者番号は、発行されますという連絡があり、実際の番号をまっているところです。

とりあえず、コンドミニアム購入に関する必須の手続きはここまでです。この後は、エージェントとランチでお祝いをしました。達成感のあるとても楽しい時間でした。そして、さらに家具の購入にお店を回ったのですが、この点については、あらためて、トピックをたてて書きたいと思います。


6/16/2013

クロージング(2):滞在1日目

イミグレーションから出て行くと、すでにエージェントが待っていてくれました。いつものようにホノルル空港独特のニオイがします。お迎えのメルセデスにスーツケースを載せてもらって出発です。

実は、ホノルル行きの羽田便を利用したのは今回が初めてでした。飛行時間は成田発のフライトと同じですが、深夜出発のため、日本の生活と同じタイミングで眠れます。そのせいか、同じ4時間の睡眠でも、19時成田発よりも到着した時に随分カラダが楽でした。

エ:「おかえりなさい。お疲れではありませんか?」
私:「大丈夫です。あれからまだ2ヶ月も経っていないなんて信じられません。」
などと、世間話をしながら、コンドミニアムに向かいます。

40分程で到着し、エージェントの人には、物件に付随した駐車スペースにクルマを止めてもらい、部屋に上がりました。2ヶ月前の内覧の時には、パブリックパーキングを使っていたので、少し進歩した感じがしました。玄関の扉を開けると、窓からの景色が広がります。前回見たとおりですが、陽が差しているので海も空も青く見えて、この物件に決めてよかったと再認識しました。

そうこうしているうちに、修理をしてくれる業者の方との打ち合わせが始まりました。(この内容は後日報告することにします。)エージェントがインスペクションレポートを見ながら、不具合のあるところを確認してくれて、修理の方法を相談していきます。ひと通りの打ち合わせが終わり、写真を撮って、コンドミニアムを後にしました。

次に向かうのは、セントラル・パシフィック・バンクです。「気に入った物件が見つかってよかったですね。」と銀行の担当者に言葉をかけられ、「ええ、ラッキーでした。小切手をお願いします。」と返しました。事前にお願いしていたこともあり、Cashier's Checkと自分のパーソナルチェックの受け取りはあっという間に完了でした。

そして、今日最後の大仕事は、エスクローでのクロージングです。費用の詳細について説明を受けて、住宅ローンや譲渡関係の書類にサインをします。全部で20箇所ぐらいサインした?そこまでは多くかったかも知れません。そして、高額のチェックをエスクローに渡します。時間にして30分程度。「これでオーナーですね。おめでとうございます。」と、エージェントとローンオフィサー、エスクロー会社の皆さんと握手をして、この日は終了となったのです。

HGVCワイキキアンに宿泊
なんだかよく分からないけれど、「コンドミニアムのオーナーなんだな。」というのが正直な気持ちでした。コンドミニアムを肩に担いでいるわけでもなく、あまり実感がなかったのだと思います。それと、とにかく最後まで辿り着いたという安堵感が大きかったのかも知れません。夜は、ひとりビールで乾杯しました。

6/15/2013

クロージング(1):ハワイ到着時、入国審査のこと。

iPhoneで偶然撮ったフォト。

羽田を深夜に飛び立った飛行機は、順調にホノルル空港に向かいました。しかし、空港近辺での風が強かったために、着陸の進路が変更になってしまい到着が予定よりもほんの少し遅れました。実は、その風のせいで、面白いことが起きたのです。普通なら、飛行機は東に向かって着陸します。しかし、進路変更のため、ダイヤモンドヘッドの方向からワイキキを右手に降下していきました。その時に撮った写真がこれです。この中に購入したコンドミニアムが写っているのです。

ハワイに近づくにつれて、私には、入国に関して一つ大きな悩みがありました。入国の目的をなんと答えるかずっと考えていたのです。本当に予定が決まってから悩んでいました。滞在の目的は、観光ではありません。しかし、ビジネスと答えるのもしっくり来ません。入国審査で嘘をついたと思われると、将来、アメリカへの入国が難しくなる可能性があります。

しかし、神様は私の見方でした。実際に何が起きたかというと、入国審査官は、何の質問もして来なかったのです。聞かれなければ、何も答える必要はありません。パスポートを受け取って出口に向かいました。後で見ると、スタンプのWT/WB (Waiver Tourist / Waiver Business:観光またはビジネスのビザ免除)には印がついていなかったのです。

予期せぬ程にスムーズな入国で助かりましたが、理由を聞かれていれば、観光と言ってごまかすのは本意ではなかったので、答えは用意していました。「コンドミニアムの購入のクロージングでノータリーのため滞在します。」I came to Hawaii to get my signature notarized on the documents for my condominium purchase. これが正しかったかどうかは分かりませんが、あくまで事務手続きで来たのだという意味を伝えられたはずと考えています。

さて、コンドミニアム購入の最終段階です。

6/14/2013

クロージングで再びハワイへ

清水の舞台から飛び降りるような気持ちでオファーをしてから47日が過ぎて再びハワイに向かうことになりました。途中、アプレーザルの結果を心配したり、頭金の金額が予定よりも上がったり、いろんなことがありましたが、エージェントによると、こんなにスムーズなのは本当に珍しかったそうです。「まるでレールが敷かれているみたいです」という言葉をいただきました。

つるとんたんのうどん
会社から帰宅し、妻に羽田までクルマで送ってもらい、空港に着いたのが22時前ぐらいでした。フライトの出発まで2時間ぐらいあります。折角、羽田空港の新しい国際線ターミナルを利用したので、これは何か食べるしかないと、人気のある「つるとんたん」でカツカレーのうどんを食べました。自宅での夕食を軽めにしておきましたが、それでも重かったです。(苦笑)因みに、夜遅くても食事をしている人は多かったです。

夜食?を食べ終えて、クレジットのゴールドカードで使えるラウンジに行って搭乗の準備です。定刻に出発する旨、エージェントへ報告メールを送りました。いよいよコンドミニアム購入のクライマックスを迎えることになり、嬉しかったですが、本当に大丈夫か?という不安も拭えず、覚悟を決めてハワイに向かいました。

空港到着後は、すぐに動いて時間の無駄がないように、エージェントに空港でのピックアップをお願いしたところ、快諾をもらいました。滞在中の予定は以下のとおりでした。

木曜日
13:30 ホノルル到着予定
14:00 Final Walk-through & 修理業者との打ち合わせ
14:30 銀行でCashier's Checkの受取・パーソナルチェックの受取
16:00 エスクローでクロージング
金曜日
10:00 会計事務所での打ち合わせ・ITINとGETライセンスの申請依頼
11:00 ホノルル日本領事館でパスポート発行証明書の申請
12:00 エージェントとお祝いランチ
13:00 家具の購入のため店舗まわり
土曜日
終日、自由時間(家族のために買物&ロミロミ)
日曜日
10:00 帰国便出発

6/13/2013

コンド購入の頭金支払い方法

クロージングに関する現地報告に入る前に頭金の支払いについて、書いておこうと思います。

クロージングにおいては、ダウンペイメント(頭金)とローンの諸経費を含むクロージングコストを支払います。この支払を行うのは二つの方法があります。

まず、必要な資金を外国送金で、エスクローアカウントに日本から直接送ることができます。もう一つは、ハワイで開設した自分の銀行口座に資金を送って、小切手でエスクローに持参する方法です。私は、後者を選びました。

銀行の口座には、最終的にはローンの返済や税金などの6ヶ月相当分をデポジットとして維持しておく必要があります。また、権利移転後に修理や清掃を行えば、費用がかかります。ということは、銀行口座にも必要な残高を持つ必要があります。

頭金をエスクローに送金すると、銀行口座への送金が別途必要になり、その費用がかかります。数千円ですから気にしない人は大丈夫ですが、余計な費用を払いたくない人にはオススメです。

頭金をハワイの銀行口座に送金した場合は、上に書いたとおり、小切手を持っていきます。銀行で発行してもらうのは、Cashier's Checkです。このチェックは、銀行が支払いを保証した小切手であるため、不渡りになることがありません。もちろん、口座に十分な残高があるからこの小切手を発行してくれるわけですが、パーソナルチェックは、自分で払いますと言っているだけなので、信用度が違うわけです。

Cashier's Checkは、メールで依頼できません。担当者には、前もって、支払先の企業名、支払金額、エスクローアカウント番号をメールで伝えておくと親切です。銀行に行って実際に依頼をすれば、15分程度でチェックを用意してくれます。

6/12/2013

クロージングの準備(3):ハワイに行くべき理由

前回お伝えしたように、クロージングに関連してやるべきことは結構あります。ハワイに行ってしまえば、これを一気に済ませることが可能です。それだけでも、クロージングのためにハワイに行く価値があります。

厳密に言うと日本からクロージングをやれないこともありませんが、そうすると相当な手間暇がかかります。また、クロージング以外にも行くべき理由があります。

①ノータリーの必要性
譲渡書類にサインをする際には、公証と言って本人がサインしたという証明をもらう必要があります。ハワイに行けばエスクローのスタッフが公証人の資格を持っているので通常の手続きで十分です。これを日本でやるには、譲渡書類を受け取って、アメリカ大使館・領事館で時間を予約して、公証手続きを行う必要があります。そして、書類をハワイに送らなければなりません。

②タックスIDの申請
タックスID=ITIN(Individual Tax Identification Number)の申請には、パスポートの認証が必要になります。ITINをアメリカのIRS(米国歳入庁)に申請する場合は、この証明書かパスポート原本を送らなければならないという厳しいルールが適用されています。この認証を日本で受けるには、レターを作って公証役場でサインの認証をうけ、さらには、地方法務局、外務省というステップを踏まなければなりません。(興味がある人は、「パスポート 認証 外務省」という言葉で検索してみてください。)ちょっと気が遠くなります。

③Final Walk-through
引渡しの状態を自分の目で確かめるというのは結構重要だと思います。信頼できるエージェントに任せることも可能ですが、購入した物件を一緒に見て、確認しておくと確実です。また、完璧な状態で引渡された場合、修理はありませんが、インスペクションで問題の指摘がないことはあり得ないそうです。何らかの修理を行うことになるので、それを現場で打ち合わせられると無駄な時間を使わずに、レンタル募集に辿り着けます。

④家具の購入
ハワイだけでなく、アメリカのアパートメント(日本で言うマンション)を賃貸に出す際には、主な家具や電気製品を設置していることがあります。どの程度それが一般的かは分かりません。また、家具を置くかどうかは所有者の判断によります。もし購入する場合は、好みがあるので、ハワイにいるのが手っ取り早いですね。

ちょっと弾丸ツアー的でしたが、ハワイに行った意味は大きかったです。

クロージングの準備(2):現地でやること

クロージングに関する予定は、基本的にエージェントにお任せですが、主な要件は以下のものです。
  1. Final Walk-through(引渡し物件の最終確認)
  2. エスクローにてローンおよび譲渡書類へのサイン
  3. コンドミニアムの管理費自動引き落としの手配
  4. 会計士との顔合わせ・タックスIDナンバー(ITIN)とGETライセンスの申請依頼
  5. 領事館でパスポート発行証明の申込み
  6. エージェントと物件管理の委託契約を締結
私の場合は、この他に次のことが必要でした。
  • 頭金の支払いに使うCashier's Checkの受け取り
  • パーソナルチェックの受け取り
  • コンドミニアムの修理に関する業者との打ち合わせ
  • 家具の購入

正直なところ思っていたよりも要件が多かったので、木曜日の昼にホノルル到着で平日1日半を滞在中に確保できたのは非常に有効でした。


6/10/2013

クロージングの準備(1):旅程の確定

クロージングでは、譲渡関係の書類にサインをするなど最後の一仕事があります。その内容は、次回に譲るとして、日程の決め方について書きたいと思います。

私は外資系の会社に勤めていますが、それでも長い休みを立て続けに取るのは無理があります。また、年に何回も旅行するほどキャッシュフローに余裕があるわけでもありません。となると、クロージングのためにハワイを再訪するのは、最短で最大の効果を生む日程でなければなりません。

そこで、私は、金曜日と月曜日に有給を取りました。予約した往路便は、木曜日の深夜に羽田を出発するフライトです。(地方の方は、木曜日も半休が必要ですね。)そうすると、飛行機は、ホノルルに木曜日の昼過ぎに到着します。この予定なら、有給2日でホノルルでは平日が1日半使えるようになります。いくつかの要件を済ませるために、この日程はとても有効です。旅程を確定する際は、この木・金曜日がアメリカの祭日になっていないかだけは確かめてください。

帰国便は、悩んだ末に、日曜日午前中発の成田行を予約しました。羽田着なら出発日の午後3時ぐらいまで時間を使えますが、到着が翌日夜の10時半になってしまいます。次の日は仕事ですから、そこはぐっと我慢して、早めの出発を選択しました。時間に余裕のある人なら、3泊5日でほぼ丸3日の滞在が可能ですね。

実は、運良く往復のフライトをマイレージで確保することができました。余分な出費を抑えたい時に、マイルが使えたのはとてもラッキーでした。また、宿泊も、タイムシェアを持っているお陰で、1ベッドルームを1泊120ドルで予約。支出は最低限で、クオリティは最上級の滞在ができました。今回のコンドミニアム購入は、運も味方してくれたのだと思います。


6/09/2013

Interest Lock:ローン金利の固定

ブログを書き始めてからもうすぐで2ヶ月。実際のペースなら権利移転が起きているはずですが、クロージングの報告をするまでには、もう少しかかります。

ということで、今日は、住宅ローンの金利固定の話です。

そろそろクロージングの日程が決まるという頃に、ローンオフィサーからメールが届きました。質問は、どちらの金利にしますか?とのこと。オプションは次の二つです。
  1. 金利4.50%。Origination Costは、1.25%($2,673.13)毎月の支払額(Principal and Interest)は、$1,083.55。
  2. 金利4.625%。Origination Costは、0.75% ($1,603.88)毎月の支払額は、$1,099.49。
用語の意味は・・・
 Origination Cost:融資手数料。#1の例で言うと、融資額の1.25%が手数料です。
 Principal and Interest:元本と利子(P&Iと略されたりします。)

アメリカで住宅ローンを借りると、Points(ポイント)という考え方があります。アメリカ人は、自分のクレジットヒストリー(融資支払いの実績)がローン金利に影響します。住宅ローンの場合、金利負担を軽くする方法があって、一定のコストを負担すれば、金利を下げてくれるのです。それをが「ポイントの購入」です。

細かいことは分かりませんが、1ポイント買うと、金利は0.125%下がります。上にある#1と#2のOrigination Costの差額は、#1の方が多くて$1,069.25です。このコストを支払えば、30年の固定金利が、4.625%ではなくて、4.50%になりますが、どちらがいいですか?というのがローンオフィサーの質問だったわけです。

では、どちらがいいか?ということは、以下のようにして考えます。
  1. 毎月の支払いの差額を求める。$1,099.49 - $1,083.55 = $15.49
  2. ポイント購入の負担を出す。これは、$1,069.25ですね。
  3. 2の数字を1の数字で割る。$1,069.25 ÷ $15.49 = 69.03
3の答えの単位は、月です。つまり、月々$15.49負担すれば、69.03ヶ月で2のポイント購入の負担を払えるということになります。さらに言い換えると、ローンポイントの購入は、利子負担の一部を先払いしているわけです。69.03ヶ月を超えると、月々の負担が$15.49お得になります。

銀行からすれば、金利の回収を少しでも早くしたいわけです。もしかしたら借手は、3年でローンを払い終えてしまうかも知れません。だから、最初に金利部分を先払いしてくれるとその分、利子を下げましょうと借手に持ちかけるわけです。借手からすれば、金利の先払いで利子が下がるのはお得です。どちらにするかは、ローンを払い終える予定を考えて、ポイントを購入するかどうかを決めれば良いのです。

私は、69ヶ月後にローンを払い終える可能性がまったくなかったので、即決で#1のオプションを選択しました。

6/08/2013

コンドの権利譲渡・引渡しに向けてのステップ

ローンの仮承認が出て、ひと通りの書類を提出し終えたのが、オファー承諾から約1ヶ月後でした。クロージングのタイミングが決まったのは、この頃です。クロージングはハワイに行くのが作業効率が良いとのことだったので、旅程も確定しました。コンドミニアム購入に必要な頭金は、ドル資金を日本から自分の口座に振り込みました。最終コーナーを回りよいよゴールという段階です。

売主としては、エージェントにお任せで大丈夫ですが、権利譲渡・引渡しに向けてこの頃売主にやってもらうことがあります。

  • シロアリ検査のレポート提出(実際はもっと早く出ました。)
  • 修繕を合意した場合、クロージング(最後の署名)の7日前に完了
  • 必要ない物品の撤去をクロージングの7日前に完了
  • また、タイトルレポート(権原調査)で所有権に問題が会った場合には、売主はこれを解決しておくこと

クロージングの日程は、然るべき理由があれば、書面による告知を売主に送ることで最大14日間延長することができます。ただし、この然るべき理由というのが曲者で、買主の準備不足が原因となる場合には、売主は合意してくれない可能性があります。権利譲渡が延期されると、税金など買主の負担が少し増えるので、この延期は微妙みたいです。もし延期が必要な時は、エージェントに相談するのが重要です。



現在やや円高

100円を超えていたドル円が少し下がっています。

もしコンドミニアムを買う気があるのであれば、今のタイミングで換金しておくのは良いかも知れません。円高傾向に振れるか、さらに円安に向かうかは、分かりません。中期的には円安方向ですが、いつ切り返すかは予測不可能です。

例えば、97円と104円では、7円の差があります。10万ドル用意するなら70万円少なくて済みます。また、それは7000ドル余分に資金が準備出来きるということです。このお金は、購入後の修理や清掃などをカバーするには、十分な金額です。うまく行けば家具も入れられるかも知れません。

今なら、円安にもどって、「あの時変えていれば」と後悔するリスクを下げるのが賢明な気がします。


コンド管理のための代理人指名

外国人がハワイに不動産物件を所有すると、現地で管理をしてくれる人を雇わなければなりません。エージェントが管理を行なっていれば、購入に続いて管理契約を結んで、仕事を頼むことになります。

これとは別に、代理人を指名する必要があります。ローンが払えなくなって、差し押さえ物件になってしまった場合、差し押さえ、競売と言ったプロセスに入る前に、ローンの貸手は告知を送るのですが、このレターを受取る人間を用意しなければならないのです。Power of Attorney for Acceptance of Service of Process、手続き送達受領のための代理人とでも訳しましょう。

この代理人は、ハワイに友だちがいればその人でも大丈夫です。仮に友だちがいても普通は頼むのが難しいですね。物件の管理を依頼した場合は、その不動産会社にお願いできます。私は、Hawaii Hale Realtyに依頼しました。代理人になる依頼を受けた人は、書類にサインをしますが、公証と言って、本人のサインだという証明をもらわなければなりません。ちょっと手間のかかるお願いなので、エージェントに引き受けてもらうのがベストだと思います。

6/06/2013

Good Faith Estimate

ローンの仮承認が出る前に提出する書類の中にGFEと呼ばれるものがあります。Good Faith Estimate。良心に基づく見積書とでも言いましょうか。物件の購入価格だけでなく、ローンに関するコストやいわゆる諸費用をきちんと提示するための見積書です。

しかし、良心に基づくと言いながら、分かりにくい内容になっています。最終的なコストとの比較で言うとGFEよりも実際の方が1,000ドル程度低かったです。大きく違っていたのは以下の項目です。

  • ローンのオリジネーションフィー
  • ローン・ポイントの支払い

私の場合は、諸費用であるGFEが9,000ドル程度で出てきたので、考えていた金額よりも高かったというのが正直なところです。最終的には、8,000ドルになったので多少は救われましたが、GFEと大きくは違わず、GFEの数字はそれなりに参考になるのだなと認識した次第です。

諸費用の具体的な数字は、改めてご紹介したいと思います。

ローンの仮承認の前に提出した書類

購入したコンドミニアムのオーナー占有率が30%以下だったために、頭金を35%支払うことなりました。そのため、ローンの申込書を再提出しました。日本と違って、ローンの申込書はローンオフィサーが準備してくれるので、買主はサインするだけです。

また、ローン申込書の他にもいくつかの書類を提出しました。
  • Intent to Proceed:Good Faith Estimateという費用の見積に同意し、貸手に対してプロセスを進めることの確認
  • Affiliated Business Arrangement Disclosure Statement Notice:貸手の関連会社に対して作業の発注をしていることの開示
  • Application Notice:ローンの目的、購入物件の使用、ローン関連事項の確認
  • Applicant Authorization:ローンの申込者=買主が貸手やモーゲージ会社との関連において個人情報を提出することや手数料の負担などに関する許諾を示す書類
  • Truth-in-Lending Disclosure Statement:ローン金利は仮で決まっていますが、実際のローン返済に加えて、諸経費がかかるため、その費用も加えて計算しなおした金利に合意します。

提出する書類は多いですが、どれもPDFで送られてきたものを印刷し、サインする。そして、スキャナで読み込んでPDFに戻して送り返す。この繰り返しです。英語が分からないと不安だと思いますが、この方式ならなんとか最後まで辿り着けるのではないかと思います。

6/05/2013

楽天銀行の海外送金

サービスの開始が延び延びになっていますが、ホームページでは、楽天銀行から個人客が外国送金できるようになると宣伝しています。

コストは、ドル送金の場合、送金手数料750円と中継銀行手数料1,000円の合計1,750円です。為替のスプレッドにいくら取られるかにもよりますが、なかなか魅力的なレベルだと思います。1回あたり100万円、1−12月で500万円などの規制があるのでご注意ください。

私は、現在、シティバンクからの外国送金手数料を、1回2,000円にするべく、日々の残高平均が100万円になるようお金を口座に預けています。1ヶ月の平均残高が100万円ないと、手数料の割引にならないため、残高を調整した月の次の次まで待つ必要があります。


6/04/2013

パーソナルチェック

クロージングのために銀行へ立ち寄った際にパーソナルチェックを受け取りました。最初は少し戸惑いましたが、数枚書けば慣れて来ました。英語ができれば、支払先の名称や数字を書くことは難しくありません。誰でもすぐに使えるようになるとは限りませんが、アメリカで支払いをするには、パーソナルチェック=小切手が不可欠です。

環境的な話から先にすると、日本なら、業者への支払いは銀行振込を使います。それも、今はオンラインでできるので銀行に行くことがほとんどなくなりました。はじめは信じられなかったですが、アメリカの銀行はネットサービスも提供しているけれど、ネットによる支払いというのは一般的ではないようです。また、ソーシャルセキュリティーナンバーを持っていないと、オンラインでの支払いサービスに登録ができないため、ネットバンキングでの支払いができません。

ということで、コンドミニアムの修理、エージェントに預けるデポジット、会計事務所のフィーなどの支払いにパーソナルチェックを使いました。パーソナルチェックで支払うのがアメリカでのスタンダードです。パーソナルチェックの書き方は、こちらを参照してください。パーソナルチェックは、EMSやエアメールで送ることができるので、日本からの支払いが可能です。パーソナルチェックは、支払い先を限定しているので、万一紛失しても、悪用される可能性がないはずです。金額が高い時や支払いに急を要する場合は、EMSが安心と思います。一度、500ドル程度のチェックをエアメールで送りましたが、何の問題もなく到着しました。

パーソナルチェックを使うには、チェッキングアカウントに残高が必要です。チェックを発行すると、換金するタイミングは相手任せになってしまいます。ですので、頭金の支払いに絡めて残高を確保するか、チェックを受け取る時にお金を預けるかしておくのが良いと思います。

6/03/2013

Conditional Loan Approval:条件付き住宅ローンの承認

エスクローのスケジュールでは、オファーから1ヶ月で住宅ローンに対する一次承認を得ることになっています。直訳としては、条件付きの承認ということです。しかし、規定された条件を満たすことは、簡単なため、Conditional Approvalが取れれば、ローンのOKが出たということです。

私の場合は、オファーの承諾から23日目ぐらいでこの一次承認が銀行から出て、ローンオフィサーから連絡が入りました。
  • オファーの承諾
  • インスペクションの結果と交渉
  • アプレーザル
  • ローン承認

権利移転に向けて大きなハードルは、上の4つですが、最後のローン承認を乗り越えたら、あとはタイミングだけの問題になります。

因みに、条件付きの「条件」とは、以下のようなものです。
  1. 災害保険の加入
  2. 既存の譲渡書類のコピー提出
  3. 実効金利が、承認された金利を超えないこと
  4. 差し押さえになった場合の連絡代理人の指名
  5. シロアリ検査の報告書受領・クロージングから30日以内
  6. 抵当権を一位に設定
  7. 追加のローンを銀行の承認ナシで設定しないこと
  8. 等など
ここまで来れば、一安心と言って良いでしょう。

6/02/2013

Flood Insurance:洪水保険

ワイキキ一帯は、Flood Zone Aという地域になっています。ゾーンAというのは、1年間で洪水の起こる確率が1%と規定されています。ただ、実際にどの程度水位が上がるかの分析はされていません。洪水保険と洪水対応策が必須となっています。

そのため、住宅ローンを利用する場合、銀行から洪水保険の確認を求められます。私が購入した物件の場合は、オーナーズアソシエーション(所有者組合)が保険をかけていたので、銀行から来たレターにサインをしてローンオフィサーに渡すだけで、自分の処理は完了でした。ローンオフィサーは、洪水保険を証明する書類を銀行に提出してくれています。

ファーストハワイアンバンクの場合は、洪水保険に関して以下の様な基準が設定されていました。

  • 共有部分、個人所有部分にあるものを保障
  • コンドミニアムの運営に必要な設置物、機械、サプライなどを保障
  • 個人賞部分内の設置物、造作物、改築部分、機器を保障
  • ローン提供のためには、ビルの建て替えに必要なコストの80%または、25万ドルx戸数のどちらか低い方の保険金額が必要。ただし、100%保障を求める権利を銀行持つ。

もし、オーナーズアソシエーションが洪水保険をかけていない場合は、個人で保険を負担する必要があるとのことです。もし、洪水保険がなかったり、オーナーズアソシエーションが途中で、洪水保険をやめてしまった場合は、ローン借主(つまり買主)の負担で銀行が洪水保険を購入する権利を持つとレターに書いてあります。

6/01/2013

Buyer's Information Sheet

買主は、オファーの承諾後、10日以内にエスクローに対してTitle & Tenancyを伝えなければなりません。これを主に申告するのが、Buyer's Information Sheet (買主に関する情報シート)になります。この書類には以下のことを記入します。
  1. 資金の調達: ローンの貸し手・ローンオフィサー
  2. 権原保険(タイトル保険): スタンダードとプレミアがあります。コンドミニアムにはスタンダードで十分とのことでした。
  3. 所有権の形態: 所有者を一人にするか、共有化などが選択肢です。
  4. 所有者の情報: 名前、住所、婚姻など
  5. その他の情報: トラスト、法人の所有など

Title & Tenancyは、それぞれ権原と不動産権という訳語があてはまります。専門用語を理解するのは難しいので、概念を説明します。Titleについては、権利そのものを一つにするのか、分割するのかを決めます。そして、Tenancyは、所有者が一人か複数かということです。
  • Tenancy in Severalty: 一人での所有です。
  • Tenancy in Common: 複数の所有者で権利を等分する方法。所有者の一人が亡くなると、その相続人があらたな所有者になります。ですので、権利証も所有者の人数分が作られます。
  • Joint Tenancy: 複数の所有者で全体を所有する方法。所有者の一人が亡くなると、残りの所有者が全体を所有します。
  • Tenancy by the entirety: 夫婦での所有。どちらかが亡くなると所有権は自動的に引き継がれます。

私の場合は、最後のサインはハワイに来るのが効率的と言われたことと、夫婦間の相続や贈与のことが不明だったことで、Tenancy by Severalty を選択しました。しかし、私が死亡すると、相続人を明確にするプロセスが数ヶ月かかるため、すぐに売却ができななどの不都合が生まれます。いずれ、ハワイに旅行する時などに合わせて、妻を名義に加える必要性があります。(最終的には、妻を名義に加えることなく、トラストを設定しました。私に万一のことがあっても、妻への所有権移転については懸念がなくなりました。)