ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 3月 2017  

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3/28/2017

Transferwiseで送金中

確定申告で還付された税金のウン十ウン万円は予定通り銀行口座に振り込まれていました。

家庭の台所事情から考えると手元に置いておきたいところですが、そこは心を鬼にして、このお金はなかったもの、だから手の届かないところに送ってしまう。それで、いざ外国送金の出番です。

FXの現受けを使えば為替手数料を安くすることができます。しかし、最低1万ドル単位で千ドル単位の場合は手数料がやや高くなります。いまこの記事を書いている時点で1万ドルは110万4千円ぐらいです。一回の確定申告でこの金額が還付されるまでの税金は納めていません。とすると、数回分の還付金をまとめることになり、数年単位で送金ということになります。為替変動の観点からすると時間による分散が期待できず、100万円貯まるまで待つという忍耐が必要になります。

また、現受けを利用した場合、FXの会社から日本の国内銀行に移して、さらにアメリカの口座に送るとなると、そのたびに手数料が発生します。5,000ドルを送るのに、8,000円かかると、1ドルあたり1.6円のコストになります。3,000ドルだともっと割高です。1万ドルなら1ドルあたり80銭だから1万ドル以下を送金するのは損した気分になります。

そこで、登場したのがTransferwiseというサービスです。どんなサービスかの紹介は次回に譲りますが、実際のドル円レートで計算して、手数料は送金金額の1%という触れ込みです。本当にコストが安くて便利か否かを知るには、使ってみるしかありません。プロセスとしては、送金するところまで来ています。完了したら、結果を報告させていただきます。

3/24/2017

タックスリターンをアメリカに送付

報告が遅れましたが、今週のはじめにアメリカにタックスリターンを送付しました。

連邦税はテキサスのIRS、州税はハワイの税務局が宛先です。週末に時間がなかったために、会社の帰りに最寄り駅の少し手前で途中下車して、駅から数百メートルのところにある郵便局に立ち寄りました。21時まで開いている局はいつもながらありがたいです。

送付に使うのは、国際eパケットです。値上がりしたEMSより遥かにお得です。EMSは、一番軽い書類でもアメリカには1通2,000円します。気軽に使えない値段になってしまいました。

ハワイ州に提出するフォームには、IRSに提出するフォーム一式を添付するのでその分重くなりますが、テキサスまでが710円で、ハワイまでが635円でした。アメリカには1週間程度で到着します。タックスリターンの締切には十分間に合います。

自力でタックスリターンを行うと、間違いがなかったかなぁと気になります。実際、昨年の申告書を見ていると細かい間違いを見つけました。間違いは大勢に影響がないものだったですから問題なしですが、修正はとても邪魔くさいですからね。とは言いながら、一仕事終えたので、ヤレヤレです。


3/23/2017

今、コンドを売却するとどうなるか。

所有しているハワイのコンドと比較できる売り物件を見つけたことがあります。その物件の売値と比較すると、値上り率は13%程度です。

この数字をもとにコンドを売却したらどうなるかを考えてみます。

売却した時の税金がどうなるかは以前に検討したことがあります。買った価格と今売れそうな価格を比較すると、差額は5万ドルぐらいになります。では、この金額がそのまま利益になるかというと、世の中そんなに甘くありません。

売却する時に、手数料を負担しなければなりません。40万ドルで売れると(実際は、40万ドルで売れませんが、高めに設定して手数料を多めに計算したということです)、6%分の2万4千ドルを手数料で支払うことになります。ただ、この分は、売却費用になるので、利益から差し引くことが可能です。また、毎年の損金が累計で5万ドル以上あります。手数料と売却手数料だけキャピタルゲインの課税がないことが分かりました。

一方で、減価償却してきた分は、Depreciation Recaptureと言って、売却時に課税されます。減価償却の累計は4万ドルぐらいあります。なので、25%を掛けると1万ドルが税金となります。

単純な売却益が5万ドルとして、そこから手数料とDepreciation Recaptureを足した3万4千ドルを差し引くと1万6千ドル。でも利益は、これだけではありません。家賃収入でローンを支払っているので、ローン元金が減っています。年間4,500ドルぐらい減るから累計で2万ドルぐらい減っています。これは利益になります。そうすると利益が3万6千ドルになります。

どんぶり勘定もいいところなので、多分ですが、投資に対して3割ぐらいのリターン?という読みです。でもこれはアメリカに限った話です。日本は毎年の損金を自分の収入と合算しているので、計算のベースが異なります。三井不動産リアルティの説明をリンクしておきますので、ご覧ください。

3/22/2017

「ハワ恋」が終了?

録画のタイトルだけ見ていたのですが、「ハワ恋」が終わってしまうのですね。メンバーが新しくなってそんなに時間は経っておらず、放送時間が少し前に変わったばかりなのdに・・・。

TwellTVは、新しいハワイをテーマにした番組を企画しているのでしょうか?タイムリーな情報が必要な番組ですから、ハワ恋の再放送は意味がないですね。

それにしても「ハワイに恋して」が6年以上続いていたとはちょっと驚きでした。月に2本の番組でしたが、毎回楽しみにしていました。ハワイの空気を感じられる、週に一度の癒やしの時間でした。出演者と制作スタッフの皆さま、お疲れ様でした。新しいハワイ番組を期待しています。

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それにしても、ハワ恋の終了は唐突ですよね。
ニュースを見ていたら、てるみくらぶの発券トラブルが起きているとのこと。てるみくらぶは、ハワ恋のスポンサーで、番組ホームページにロゴが出ています。番組終了と今回の騒動が関係ありそうな気がするのですが・・・。

3/21/2017

Konishiki House

これまで何度もテレビに登場している小錦さんの豪邸が紹介されていました。ご本人がいなくてもとんねるずがテレビで使っていたこともありました。場所は、オアフ島の西側です。



地図を載せても問題ありません。実際にレンタルに出ています。

テレビでは、4億円で購入とのことで、レンタルの紹介でも小錦邸となっています。登記上、小錦さんの名前になっていますが、ハワイアンネームでの登録になっているようです。小錦さんは、現在日本人のはずですから、法律上どういう扱いになるのかが気になります。土地区画は二つに分かれていて、合わせて3百万ドル強の評価額です。この現実は、オアフの西側で不動産の値上りを期待するのは、難しいことを示しているのかも知れません。

レンタル情報に、1泊の料金は書いてありません。30万円ぐらいで借りられるのでしょうか。実際の金額が気になります。


3/20/2017

2016タックスリターンの作業完了

下準備を済ませた後、気乗りしていなかったアメリカのタックスリターンの作業をこの3連休中に終わらせるべく作業しました。計算は問題ないのですが、申告フォームを準備するウェブサービスを今回はまったく利用しなかった結果、自分でいろいろと細かい点を確認することになりました。

一通り入力を終えて確認していると、ITINの番号が間違っていたり、数字の記入漏れが合ったりと、同じフォームを幾度か印刷することになり、余計な時間がかかってしまいました。もっとも昼間にプリンタのブラックインクが切れてしまい、買い物に出たのが17時過ぎ、夕食にワインを飲んで睡魔に襲われたものの、テレビを見るためになんとか目を覚まし、まともに作業を始めたのが22時近かったです。今日の作業時間としては、4時間はなかったと思います。

最初の2年は、税理士さんにお願いしましたが、昨年から自力で申告しています。確かに最初は分からないことだらけで、特に初年度は、不動産購入に関する特別なルールを理解していないと自分でタックスリターンをやるのは無理だと思います。しかし、それが過ぎれば、飛行機で言えば自動操縦に移るようなものです。費用の分類を行い、償却の数字を理解し、連邦税と州税の違いを認識すれば、何とかなります。決して特殊な能力が必要なことではありません。

専門家のサービスは便利だし、非常に助かります。特に問題が出てきた時には、素人では太刀打ちできない可能性はあります。それでも、基本的には算数の計算の世界なので、これに500ドル以上のコストをかけるのはもったいない気がします。

申告書は、最後にもう一度見直して、IRSとハワイ州に送ります。

3/18/2017

HGVCマウイ

ヒルトン・グランド・バケーションズがマウイ島にタイムシェアを建設すると発表してから随分時間が過ぎました。モデルルームを作っているところを自分でも確認したのですが、TUGの情報によると予定はまったく決まっていないとのことです。

敷地のフォトは、こちらから確認できます。予定が決まっていないという情報は、投資家向けの説明でのHGVCによるコメントです。ヒルトンはタイムシェア部門を分離独立させたので、公式の情報が出てきますね。今後の進展を期待したいと思います。


3/16/2017

確定申告の還付金のお知らせが到着

ハワイのコンドの賃貸収入に関する申告書を送ったのが2月27日。稼働日ベースで14日で還付金振込のお知らせが届きました。

調べてみると申告書に計算間違いが合った時は、別途連絡がくるそうです。でも、勘違いしてはいけないのは、申告は申告する人がルールに則って計算するものであって、税務署が申告を受け取って、還付金が振り込まれたからと言って、税務署は、中身を100パーセント承認していないということです。

税務調査が入った時に間違いが見つかったり、認められない項目を経費処理をしていれば、その修正を行わなければなりません。だから、記録や領収書をきちんと揃えて保管しておくことが必須なのです。

還付金の振込手続き開始は3月15日で、4-5日かかると注意書きがありました。来週には銀行口座に送金されそうです。

3/13/2017

米国納税者番号の失効にご注意ください。

タックスリターンについて確認していると、納税者番号(ITIN)で失効するものがあるという情報がありました。実際、IRSはルールの変更を行っています。

税理士がタックスリターンを準備されている場合は、問題ないと思いますが、ご注意ください。

いくつかリンクを上げておきます。

http://www.us-lighthouse.com/work/tax-accounting/itin.html
http://blogs.yahoo.co.jp/nevadatax/63133822.html
https://www.irs.gov/individuals/individual-taxpayer-identification-number-itin

IRSのメモによるとITINの有効期限は以下の通りです。

2008年より前に発行 2017年1月1日まで有効
2008年発行 2018年1月1日まで有効
2009年と2010年に発行 2019年1月1日まで有効
2011年と2012年に発行 2020年1月1日まで有効

3/09/2017

Alternative Minimum Taxのまとめ

今年のタックスリターンのために、Alternative Minimum Taxに関して真剣に確認しました。昨年の申告もちゃんとやりましたが、1年経って記憶がいまいち明確でなかったので、再度スタディしました。

Alternative Minimum Taxは、金持ちが優遇税制や控除を使って、税逃れをさせないためのシステムです。ですので、通常の申告で行った計算から、控除や優遇をなくして再度計算をします。

きちんと確認するためにAlternative Minimum Taxに使うForm 6251を最初から作業していきました。Part Iは、Alternative Minimum Taxable Incomeと言って、AMTの対象となる収入を改めて計算するプロセスです。

Part Iには、医療控除などハワイで大家をやっているだけでは全く関係がないものもあります。関係しそうなものは、以下のとおりです。

まず、Line 9 Depletion (difference between regular tax and AMT)。減価償却と気になる言葉ですが、不動産賃貸に関わるアイテムは含みません。外国人大家は関係がない項目と言えます。

Line 10 Net operating loss deduction from Form 1040 Line 21.  Enter as a positive amount.  事業で発生した損失で、1040NRの場合は、Line 21を使えとありますが、ゼロです。

Line 11 Alternative tax net operating loss deduction 分かりにくい項目だったので色々調べました。後述します。

Line 19 Passive Activities (difference between AMT and regular tax gain or loss) これが不動産賃貸に関わる項目です。初年度の減価償却の割増をなくしたり優遇措置のない減価償却方法に変更して、いわば一番不利な方式で費用を算出し、損益を計算し直します。

全部で27項目ありますが、ハワイの大家が考慮すべきものは以上のものです。

さて、Line 11に戻ります。

Alternative tax net operating loss deductionに関しては、Form 6251の説明書を読んだだけでは理解できなかったので、US Commercial Code (米国統一商法典)まで遡りました。 Section 56 Adjustment in computing alternative taxable incomeに説明があります。

(d) Alternative tax net operating loss deduction defined
(1) In general For purposes of subsection (a)(4), the term “alternative tax net operating loss deduction” means the net operating loss deduction allowable for the taxable year under section 172, except that—

Alternative tax operating loss deductionの意味するところは、課税を行う年に許される section 172 に規定された、net operating deduction で、以下のものを除くものである。要は Line 10で求められている Net operating loss deductionからAMTを計算するために控除できないものを除いた数字ということになります。上で確認したとおり、Net operating loss deductionとして計上したものはありません。よって、Alternative tax operating loss deductionに記入すべきものはないということになります。

このような式による説明もありました。
ATNOLD = NOL ± Deduction Adjustments – Tax Preferences

ANTNOLDは、Alternative Net Operating Loss Deduction。
NOLは、Net Operating Loss。

ANTNOLDは、NOLに関して控除の調整をして優遇税を外すということです。このことからも、Net Operting Loss Deductionがなければ、ANTNOLDもないということが確認できました。

Alternative Minimum Tax Incomeが計算できたとして、その数字が課税の対象になります。しかし、独身として申告している人のAMTの控除額は、53,900ドルです。万一、Form 6251のPart Iの計算が間違っていたとしても、Passive Activitiesで53,900ドルの調整金額が出てこない限り、AMTで税額が変わることはないと理解できます。

減価償却で特別な方法を取っているのは、家具や電器製品ぐらいです。仮に、ローンの利払い費用がAMTの控除の対象でなかったとしても利払いに5万ドルもあるはずがありません。このことからも、AMTによる税額の変更はなしという結論になります。

AMTによる税額の変更がない場合は、1040NRのLine 43は空白のままで良いと説明がありました。また、Form 6251を添付する必要もありません。

これでAlternative Minimum Taxに関して不安なく申告できるようになりました。一件落着です。


3/05/2017

2016 Tax Returnの作業中です。

日本の確定申告を完了させたので、アメリカのタックスリターンの作業をはじめました。

大雑把に言うと日本円でやったことを米ドルで行うわけですが、フォームが違いえばプロセスも違います。そもそもルールが違うから当然なのですが、それでも、収入と支出は、日本の確定申告の計算と同時にタックスリターン用に項目を分類しているので、ピボットを更新するだけです。ある意味山場は超えていると言えます。

手始めに、計算した収入と支出を昨年提出済みのフォームに手書きで加えながら確認してみました。ひとつ違っていたのは、Form 1040NRの基本的な控除(Line40)の金額(一人世帯)が4,000ドルから4,050ドルになっていたことです。アメリカはインフレがあることが前提だから、控除の金額が増えるということですね。日本のサラリーマンの基礎控除は、何年も変わっておらず、金額が小さくても大きな違いを感じます。

賃貸物件の申告についてまとめているIRSのPublication 527の2016年版をざっと読んでみましたが、特に変更はありませんでした。支出をまとめる次は、減価償却の計算がありますが、De Minimis Safe Harborのお陰でほとんどのものを減価償却せずに済むのでとても気楽なのです。まず、新たな減価償却項目が増えにくいです。作っているファイルは、これから数年分の減価償却金額を計算しており、ファイルの計算式を少し書き換えるだけで作業は完了します。

De Minimis Safe Harborに関しては、2016年から会計方針を文書化していていない普通の個人として適用できる金額が、500ドルから2,500ドルに変更されています。昨年交換したカーテンは1,500ドルぐらいでした。古いカーテンレールの交換がメインで、これは改善ではなく修理だと言えるはずですが、それでもその判断をしなければなりません。それが、Safe Harborのお陰で単純明快に費用として扱えるようになりました。減価償却に関わる微妙な判断をする必要がなく、数年に渡る減価償却の計算もしなくてよい、一気に費用扱いにできるのは、とても素晴らしいことです。

今年、やることがあるとすれば、それは、Alternative Minimum Taxの計算プロセスを正確に理解することです。アメリカのタックスリターンの期限は4月15日で、まだ余裕があります。3月の1週目には連邦税と州税の申告書を完成させて送る予定です。