トラスト設定後は、タイトル保険に注意を。

今日は、トラストとタイトルインシュアランスに関して新たに分かったことについて書こうと思います。

トラスト設定後は、コンドのオーナーインシュアランスにトラスト名を被保険者として追加します。5月が保険の更新時期だったので、昨年11月に行ったトラスト名の修正により、被保険者としてのトラスト名を変更しました。

トラストの名前が変わったことでハワイハレのリカさんからメールがあり、エスクロー会社によると、タイトルインシュアランスの手続きが必要ではないかとのことでした。

トラスト名の変更に関しては、以前に投稿したとおり、タイトルインシュアランスの約款にトラストは被保険者に含まれると規定されていることを確認していました。その旨をエスクロー会社に戻したところ、手続きは必要なしの結論に至りました。

タイトルインシュアランスにトラストを被保険者として含むという規定がなければ、200ドル程度の費用で保険証券に裏書（実際の書類は不明です）を入れる手続きをするそうです。また、エスクロー会社の話では、タイトルインシュアランスでトラストを被保険者に含めると書いていない場合があるとのことです。注意が必要ですね。


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＜5月17日追記＞
エスクロー会社に念のため確かめました。結局のところ保険証券にある約款を確かめなくてはならない。これが正解です。最近のものはトラストも被保険者としてカバーされるというのが流れだと思いますが、確実な情報は原本に戻るということですね。

生命保険は結局・・・

マニュライフ生命の収入保障保険の申込みをして待つこと数日。結果の連絡がありました。残念ながらまたもや非喫煙優良体の条件は出ませんでした。残念ですが、仕方ありません。

すぐに死ぬわけではないし、保険に入ればコストとしてお金が出て行きます。なので、ちょっと時間をおいて考えようと思います。審査が厳しくなく、ネット経由で加入できるものもあります。何か良い方法が出てくると思います。

コンドの緊急プランに対する生命保険の変更が上手く行かなかったのは、ちょっと予想外ですが、これがフラット35への借換えの時に起きていたら、経済的なインパクトは強烈です。そう考えると、今回のアクシデントは可愛いものです。

ブログとしては、ここで一件落着としたかったですが、また、結論が出たら報告させていただきたいと思います。

保険加入で問題発生。

収入保障保険のなかから最終的に選んで加入手続きをしたのが、損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の「家族のお守り」でした。65歳満期、最低保証期間5年、三大疾病支払免除特約という条件で、保険料が一番安かったからです。

人間ドックの時の血圧がやや高かったので、病院で健康診断を受けて、保険会社の審査結果を待っていました。すると、なんと、数年前に、経過観察という項目があった点が引っかかり、非喫煙優良体の条件が受けられないという結果になってしまいました。

異常がないことのお墨付きを医師から貰っているのですが、保険会社の判断はNG。仕方ありません。違う保険をトライすることになりました。それで、最初に名前をあげたマニュライフ生命の「こだわり収入保障」です。この保険も非喫煙優良体の割引があって、保険料が低く設定されています。

申込みの結果は改めて報告したいと思います。

逓減型定期保険を選ばなかった理由

今回、生命保険を見なおした理由は、自分に万一のことがあった時に、コンドミニアムのモーゲージをカバーするためです。モーゲージが完済できれば家賃収入が家族のための保障になって支えてくれるはずです。

死亡保障を増やすためには、選択肢として3つあります。

1. 定期保険
2. 逓減型定期保険
3. 収入保障保険

モーゲージ残高は、順調に行けば減っていきます。ですから、今回追加する保険の保障は一定である必要がありません。保険金が減っていくプランはむしろ実態に合っていると言えます。保険金が減っていく商品なら、保険料もその分すくなくて済みます。

保険料がかなりお得なメットライフのスーパー割引保険で50歳時点で65歳満期保険金を基準にすると、ソニー生命の逓減型の保険料は、月額2割以上下がります。2,000万円なら、月に9,000円台の保険料が7,000円台になります。その代わりに受け取る保険金が年々減少して行くわけです。ローン残高が減るに連れて、保険金が減っていく、その分保険期間の保険料が少なくなる。極めて合理的です。

収入保障保険は、加入後に時間が経つに連れて、支払われる月額保険金が減ることはありませんが、保険をもらうのが保険期間になるので、無事で生きていると実際の保障期間が短くなります。だから、もらう保険金の総額が減っていくわけです。

そういう意味では、逓減型と収入保障保険は同じような機能を持っています。それでも、逓減型を選ばなかったのは、最初の保障を厚めにし、最後の保障をある程度維持したかったからです。ソニー生命の逓減型は、減少するパターンをゆっくりさせるプランも選べます。それでも、例えば、当初2,000万円の保険金は、15年の間に600万円まで減っていきます。

私の場合、コンドミニアムのモーゲージ残高と家族に残したい保障のバランスを考えると、最初の数年は定期保険で考えるよりも高めに。最後の数年は、逓減保険の最終的な保険金レベルよりも高めに設定したかったのです。結果的に、そのプランと合致したのが収入保障保険だったというわけです。

ほけんの窓口で最初に提案があったマニュライフ生命の「こだわり収入保障」は、月額保険金15万円で見ると、満期まで15年の保険料は、月額で7000円台です。このプランなら、保険に加入してすぐに万一のことがあると、保険金の受取額は、総計で2,500万円以上になります。また、最低保証期間を5年にすることで、保険期間中の最後に保険のお世話になった場合でも、5年間の保険金支払いが行われるので、900万円が確保できるのです。

保障額の必要性や手持ちの保険によって何を選ぶかの答えは違ってくると思います。ですので、いろんな情報を元に自分のニーズに合った選択をするのが良いと思います。

オススメの定期保険

生命保険は高いというイメージがあります。ドル建ての保険を買おうとしたのも、アメリカの生命保険の方が安いと知っていたからです。確かに安いのだけれど、改めて調べてみると日本の保険も変わっているのだなと再認識しました。

実は、数年前に自分の生命保険を見直していて、当時かけていた保険の保障額を維持しなら60歳過ぎぐらいまでの保険料を確定するという作業をしていました。その当時保険料が抑えられていたのが、オリックス生命のブリッジです。50歳、15年、1,000万円の保障で保険料は、6,177円。ネット専用でコストが抑えられています。

大手生命の保険を使うと、契約年齢50歳、死亡保険金1,500万円、入院給付日額1万円の10年定期保険で月額保険料26,000円にもなります。契約には様々な特約が付いているので、単純な比較は出来ませんが、ブリッジの保険料の安さを感じていただけるのではないかと思います。

死亡保障と入院保障をカバーしたい場合は、こくみん共済の「生きる安心Wタイプ」は魅力的だと思います。病死で1,000万円、事故死で2,000万円。入院給付は、5,000円で1日目から出ます。保険料は、5,000円。保障のバランスと、この金額が年齢に関係なく一定というのがこの保険の価値だと思います。

健康に自信がある方ならチューリッヒ生命の「定期保険プレミアム」があります。上に書いたブリッジと同じ条件で、保険料は、4,700円。ブリッジよりも1,500円程度安くなります。健康に自信というのは、この商品は、リスク細分型で過去1年で喫煙したことがなく、血圧が上下で120mmHg未満、80mmHg未満の人の保険料が最低となっているのです。お医者さんの前で、この血圧の低さを保てるのは、健康だけじゃなくて、度胸も必要だと思います。

如何ですか？大手生命保険の定期保険に加入して、更新の毎に、同じ保障額を保っていくと、保険料はどんどん上がっていきます。20代で入っていた保険を今でも続けていたら、毎月の保険料は3万とか4万円になっているはずです。コンドミニアムの返済を進めていくためには、余計な出費の削減は大きな意味を持ちます。これをキッカケに検討されては如何でしょうか。

ますますコンドミニアムから話題が離れて行きます。。。

収入保障保険のポイント

タイトルだけ読むと、ハワイのコンドミニアムに関するブログだとは思えませんね。

生命保険の見直しのキッカケや見直しのプロセスについて書いてきました。考えた結果、収入保障保険に加入することにしました。今日は、収入保障保険についてまとめてみたいと思います。

収入保障保険は、文字通り、本人があの世に行って収入がなくなった時に、毎月保険金が支払われる保険です。被保険者が死亡した場合や大きな障害が残った場合に保険金が出ます。加入をプランする時にポイントになるのは、以下のようなことです。

• 月額の保険金をいくらにするか。
• 保険の期間。私の場合は、65歳満期が好都合です。
• 最低保証期間。5年と2年で選択できる場合があります。最低保証期間というのは、例えば保険期間が5年を切って残り1年になって被保険者が死亡した場合でも、最低保険が5年支払われるというものです。
• 三大疾病となった時の保険金支払い猶予。
• 会社によって、喫煙などの健康状態で保険料が安くなる場合があります。

生命保険の見直しは、万一の場合に、モーゲージの支払に問題がないように行うわけです。このモーゲージの残高を考えた時に、すでに加入済みの保険や手持ちの資産でモーゲージを完済してしまうことができるのなら、死亡保険金がすぐに支払われる生命保険に追加する必要はありません。そういう場合には、細く長く支払のある収入保障保険の方が目的に合っている可能性が高いと思います。

例えば、月に15万円で15年の支払いがあるというのは、保険期間が15年だと支払われる保険金は、最大で2,700万円です。保険期間中に変化する保険金の支払総額を平均すると、1,400万円程度を保険金にした定期保険に加入したのと同じことになります。収入保障保険の保険料は、一番安い部類で7,000円前後ですから、必要な保障額と条件が合えば、お勧めできる保険です。

生命保険の相談を受けてみました。

現在、万一の事が起きた場合にモーゲージをカバーするため、生命保険の見直しについて、話を進めています。

はじめてこのブログに来ていただいた方は、何故に保険？と思われるでしょう。資産保全のために保険が重要な役割を果たすのですが、最初からこの話題は面白くないので、ぜひ他のページに飛んでください。

では、今日の本題に。

一応、自分のチョイスとして、メットライフ生命のスーパー割引定期保険を念頭に、プロのアドバイスを受けてみようと、店舗を訪れてみました。店舗の比較で何本か投稿出来そうですが、それは止めて結論から申し上げると、「ほけんの窓口」の担当者が一番良かったです。一人のアドバイザーが全ての状況を表しているとは思えませんから、あえて対応してくれた担当者の比較と考えてください。

「ほけんの窓口」では、資産状況やニーズもしっかりと聞いてくれて、初対面、短時間でもきっちり提案をしてくれました。他社も含めて、保険アドバイスのビジネスは宣伝をよく見ます。ここ数年で本当に一般的になっています。どの程度のベネフィットがあるかは、不確かでしたが、聞いて損はありません。実体験から一度試すことをお勧めしたいと思います。

「ほけんの窓口」のライフパートナーさんには、事前の計算に基いて出した金額分の死亡保障を大きくしたいというニーズを伝えました。アドバイザーの人は、3つの提案をしてくれました。

1. メットライフのスーパー割引定期保険
2. ソニー生命の逓減型保険
3. マニュライフの収入保障保険

まず、私が話したところからスタートしてくれるところがスマートです。否定された感じがしないので、話を聞き易くなります。この保険に対する考え方は、保険は掛け捨てで良く、保険料も安く済めば尚良しというものです。その流れで、二つの提案をしていただきました。どちらも、保険期間が短くなると保険金額が減っていくので、その分、保険料が抑えられた商品設計になっています。

最終的には、収入保障保険を選択しました。その理由は、次回に説明したいと思います。

コンドを買ったらどんな生命保険に入るべき？

コンドを買って、生命保険の見直しをしようとしたキッカケは、トラストを組むことでアメリカで加入できるということでした。日本の定期保険にあたるTerm Lifeは利用できないことが分かり、方向転換したわけです。どうして、Term Lifeを利用したかったかというと、50歳ぐらいで15万ドル15年の保険で、費用は月に30〜70ドルぐらいだったからです。

手持ちの保険を整理して、保険料を捻出すると、それほど負担を増やさないで、15万ドルの保険が用意できるというのは、結構魅力的です。円安になれば、保険料の負担が増えますが、保険金がドル建てなので、万一の場合は、モーゲージの残高と保険金額がマッチしているので考え方がシンプルです。日本円の死亡保険金2,000万円の保険を持っていると、ドル円100円なら、20万ドルですが、ドル円200円になると10万ドルです。

ドル建ての理想は、さておき、この流れで言うと、定期保険が順当な選択になります。それで調べていくと、意外なことが分かりました。

私自身、数年前までは、大手の生命保険会社で全部まとめた保険を持っていました。それをあることを契機に、いくつかの保険を組み合わせることにしました。

その時、調べたのが、オリックス生命のブリッジという商品です。ネット専用で当時は、保険料が一番安い部類だったと思います。50歳男性、1,500万円、期間10年で保険料は、7,832円。15年なら9,152円です。

それほど悪くはありませんが、もう少し保険料を抑えられないかと調べてみると、世の中は進歩するもので、ありました。

見つけたのは、メットライフ生命のスーパー割引定期保険。喫煙、BMI、血圧の条件がありますが、健康体で割引率が高いグループならば非常にお得な保険料です。50歳、1,500万円、期間15年の保険料は、7,335円。これならアメリカで入ろうと考えていた保険料とあまり差はありません。

ということで、メットライフのコールセンターに電話して質問に答えてもらい、これでいいかなと思っていたのですが、街でよく見かける保険の相談を受けてみようと、アポ無しで店舗に行ってみました。

ここから先は次回に続きます。

生命保険で必要な保障額を計算する。

必要な数字をそろえたら、実際に計算してみます。分かりやすいので、50歳ぐらいからの15年間をどうするか？ということを考えてみます。

1. 毎月の収入保障は？
   （毎月必要な収入保障金額）ｘ 12ヶ月 ｘ 15年
   仮に毎月10万円だとすると、15年で1,800万円になります。
2. ローン残高は？
   20万ドル＝2,000万円のローンなら、それが万一の場合に、カバーすることになる金額です。

１と２を足せば、3,800万円になります。元々、家族に残そうと考えていた金額が3,000万円だったとすると、合計で6,800万円です。今ある保険金額が3000万円あれば、カバーすべき金額が3,800万円になります。

さらに、手持ちの金融資産とすでに貯っている退職金を差し引いてみます。それぞれ、1,000万円と500万円とすると、合計1,500万円。3,800万円が2,300万円になります。

これを何とかしなくてはならないのですが、もう一つ考えるべきポイントがあります。実行すべきプランに基づくと、1年に1万ドルの繰上げ返済が必須です。今必要な保障額は、2,300万円ですが、10年後は、ざっくり言って、1,300万円以下になっているはずです。そこまで上手く行けば、ローン返済が進んでいて、残高はもっと低い額になります。

さらに、収入保障の金額は、一定ではなく、1年分ずつ減っていきます。ただ、15年後の65歳ぐらいの段階でその後の保障がゼロで良いかというと、自分が65歳で死んでも、その後も最低限妻がちゃんと生活できるようにしなければなりません。ですから、モーゲージが完済できたとしても、例えば、5年分＝600万円の収入保障を最低限として確保しておく必要がありそうです。

そう考えると、適当な数字を入れて考えた上記のプランでは、最高で2,300万円。ローンが完済できた後は、最低600万円を保険でカバーできるようにすれば、残された家族はコンドミニアムを手放さず、上手く暮らしていけるのではないか？という目論見が立ちます。

文字で読むと複雑かも知れませんが、スプレッドシートに数字を埋めて考えてみてください。これらの考え方が分かれば、簡単に計算できると思います。

生命保険の見直しはどこからはじめるか？

いつも読んでいただいている方ありがとうございます。これで、400本目の投稿です！

さて、本題に進みます。

生命保険は、皆さんお持ちだと思います。コンドミニアムのブログで生命保険の話を展開中です。ちょっと違和感がありますが、住宅ローンの団体信用生命保険と同じで、考えるのは、死亡保障のことです。

ちょっとテーマが大きすぎるので戸惑いますが、結局どこから考え始めるかというと、自分が死んでしまった時に必要な金額というのが基本です。恐らく、すでに加入している生命保険も同様の考え方で保険金額を決めていると思います。単純に考えると、その金額にモーゲージの残高を足せば良いのですが、無駄な保険料を払わないためにいくつか考慮しておく必要があります。

• 残された家族の収入はどうなるか？
  家族構成によって金額は異なりますが、遺族年金が支給されます。月に10万円前後が目安だと思います。次に、家賃収入があります。ローンが完済できれば、コンドは収入を生み出す立派な資産です。私の場合は、家賃の純収入を月1000ドル=10万円と考えました。また、妻のパートもあります。月に5万円ぐらいは稼いでくれるはずです。
• 金融資産はいくら残せば良いのか？
  これは本当に、十人十色。ひとそれぞれだと思います。子どもの教育費や将来の結婚も考慮しなければならないかも知れません。あくまで感覚的なものですが、保険金で1億円残そうとすると、保険料が高くつきます。モーゲージの返済2000万円と家族の将来のために3000万円の合わせて、5000万円が一つのレベルではないかと思います。
• 手持ちの金融資産は？
  自分で持っている貯蓄とすでに貯っている退職金は、必要額を考える時に、考慮にいれるべき数字だと思います。特に、50代に入っていれば、まとまった金額になるはずです。
• 加入済みの生命保険
  基本中の基本ですが、意外と、自分が掛けている保険に対する理解が不確かだったりします。全ての保険について死亡保障がどうなっているか確認して、保険金額を書き出しましょう。

計画上は、60歳ぐらいまでには、モーゲージを完済しているハズです。なので、余裕を見て65歳までを保険が必要な期間と考えました。計画通りに進んでいれば、保険はその時点で必要なものだけに絞れば費用負担がその時点でストップします。

ここまで数字が揃えば、あとは簡単な計算になりますが、ちょっと長くなったので、今日はここまでにして、次回、必要な金額をさらに詰めていきます。

ハワイにコンドを買ったら保険の見直し？

ハワイにコンドミニアムを買って生命保険の話をブログに書くとは夢にも思っていませんでした。それに、こういう堅いテーマは、ページビューが伸びません。ページビューを伸ばすためにブログを書いているわけではありませんが、一応労力は費やしているので、見てくれる人が多いと嬉しい。そうするとやる気が出る。でも、そこは真剣にコンドミニアムの購入を考えている人に価値のある情報を届けたい。頑張って生命保険のことを書いていこうと思います。

では、そもそも、何故に保険の見直しなのでしょうか？

コンドを買って、テナントが入り、住宅ローンは返済しているし、問題なく時間が過ぎていきます。将来は自分でこのコンドを使う計画ですから、自分が死んだ時のことなど考えたくはありません。

しかし、万一のことがあった場合には、どうなるのか？

私が天国に召されると、自宅のローンは、ゼロになります。団体信用生命保険に加入しているので、住宅ローンの支払はなくなり、残された家族が住む家が確保されます。

では、ハワイのコンドはどうなるのか？

家賃収入でローンを返済しているので、短期的にはキャッシュ・フローの面で困ることはありません。しかし、60歳程度をめどにローンを早期完済してしまうプランは、私の収入があって成立するものです。自宅のように団体信用生命保険はありません。私の給料がなくなると、計画が根本的に成立しなくなってしまいます。

そうすると、なんとなく資産になりそうだったコンドミニアムが重荷になってしまいます。そうならないように、万一の場合に備えておく必要があります。

だから、生命保険の見直しが必要になるのです。

ハワイで生命保険？

ハワイで借りたモーゲージには、日本の住宅ローンのような団体信用生命保険が付いていません。加入の義務もありません。万一のことが起きた場合は、自分で準備をしておく必要があります。

リビングトラストを設定する一つの利点として、保険がアメリカで購入できると以前に書きました。そういうことだったので、ドル建てローンには、ドル建ての保険が良いと考えて試行錯誤していました。保険が買えるという話は間違っていないのですが、いろいろと調べて分かったことがあります。

まず、アメリカで保険を購入する際は、日本の法律を調べておく必要があります。細かいことは書きませんが、米国民でない非居住者である日本人が米国で保険を買うと複雑な話になる可能性があります。そのところに納得しておく必要があります。

また、保険料が一番安いTerm Life（日本で言う定期生命保険）を日本人には、売ってくれないという現実があります。購入可能なのは、ホールライフとユニバーサルというタイプです。ホールライフは、終身保険。ユニバーサルというのは、ざっくり言うと、定期保険に貯蓄口座が付いたようなもので、貯蓄口座の運用益が保険料をカバーできれば、被保険者は、保険料を払う必要がないタイプだそうです。

保険の内容はともかくとして、ホールライフもユニバーサルも貯蓄性が高いので、保険料が高くなります。結論としては、ハワイで保険に加入する考えから自分の生命保険を見直すことにしました。

ということで、ハワイでコンドミニアムを買うという話とは直接関係ないのですが、ここからしばらくは生命保険をテーマに投稿をしてみたいと思います。

ホームオーナーインシュアランスの更新

テナントの契約更新と同様に一年が過ぎたので、ホームオーナーインシュアランスの更新のお知らせをハワイハレリアルティからもらいました。

必要経費ですから、当然更新ですが、昨年と保険料は変わらず、150ドル。率は低くともアメリカはインフレで、物価上昇が確実にあります。ですから、支払金額が増えないがないのは、ちょっと嬉しい気分です。

保険料は、レントから差し引いて、支払ってもらうので手間はかかりません。

ホームオーナーインシュアランス

先日いただいたメールのうち、お二人の方から保険に関しての質問をいただきました。私が掛けた保険が、年間で150ドルと書いたところ、保険料が安いと思われたようです。

そこで保険のエージェントに確認してみました。そのメールのやり取りと調べたことをインタビュー風でお届けします。因みに、私がお願いしたのは、以下の会社です。

　保険代理店： Atlas Insurance Company
　http://www.atlasinsurance.com/
　保険会社： First Insurance Company of Hawaii　
　http://www.ficoh.com/

Q： コンドミニアムのオーナーが掛けるべき保険はどんなものですか？
A： コンドミニアムをメインの住居として使用する場合には、Condominium Unit Owners Policy HO-6、レンタルする場合は、Fire Dwelling Policyが妥当です。
* 英語ですが、Wikipediaにアメリカにおける火災保険証券の種類が出ています。

Q： Unit Owners PolicyとFire Dwelling Policyの違いは何でしょうか？
A： 保険は、それぞれどんな災害に付いて何がカバーされるかを規定しています。Unit Owners Policyは、自分で住むための保険ですから、補償の対象に家具や宝石など個人の所有物が含まれており、Fire Dwelling Policyよりも広範囲にカバーされていると言えます。

Q： Fire Dwelling Policyは、海外旅行保険のようにパッケージで購入するものでしょうか？
A： いいえ。補償の必要額に応じて、保険を作ります。

Q： First Insurance Company of Hawaiiの保険料は、他の会社よりも安く設定されているのでしょうか？
A： そういう見方があてはまる場合があるかも知れません。しかし、保険には、さまざまな要素があり、保険会社はそれぞれ得意分野を持っています。ですから、色々と検討すべきだと思います。First Insurance Company of Hawaiiが強くて、保険料に競争力がある分野は、コンドミニアム、築年数の浅い一世帯用の戸建て、それと自動車です。


質問をいただいたおかげで、私も勉強させていただきました。

ホームオーナーインシュアランス

権利移転に合わせて住宅の災害保険に加入しています。年間の保険料は150ドルでした。保険の内容は、以下のとおりです。

1. 住居（Dwelling）：　火災などで住居が破損した場合、保険金がでます。下水から水が溢れるとか雷とか、保障の範囲が広いDP3というグレードです。免債金額250ドルで保険金は最高2万ドル。
2. 機器の保障（Equipment Breakdown）：　住居にある機器やエアコン、電気系統などの故障をカバー。免債金額は500ドルですので、なかなか使えないと思いますが、5万ドルの保険金です。但し、保険料はかかっていないようです。
3. レンタルにおける責任（Retal Premises Liability）：　オーナーとしてはテナントが安全に住めるように環境を整える責任があります。万一、コンドミニアムの整備不良でテナントがケガをしてしまった場合の保険です。保険金は50万ドル。医療費は5千ドル。
4. 共有部分の保障（Loss Assessment Property Coverage）：コンドミニアムの共有部分が壊れたり、共有部分で起きた事故で補償が必要になったりした場合、オーナーズアソシエーションの保険で対応しますが、更なる負担がオーナーに回ってきた時にカバーしてくれます。保険金は最高1万ドル。
5. 賃料の補償（Fair Retal Value）：　コンドミニアムが保険の対象となる状況で貸出が出来ずに収入がなくなった場合の補填。保険金は3万ドル。
6. 建物の回りの物（Building Items）：　部屋に作りつけたものや改築部分の補償。7万5千ドルの保険金。
7. 追加保障（Additional Insured Liability）：　長期レンタルの保険には、管理委託している不動産エージェントも対象に含められるとのことです。追加の保険料は不要です。

保険のお世話になる可能性はほとんどないと思います。しかし、自動車保険と同じで、万一の時にないと困るのが保険です。コンドミニアムの価値に関わる部分について、150ドルでリスクマネジメントできればお安い買物だと思います。

Flood Insurance：洪水保険

ワイキキ一帯は、Flood Zone Aという地域になっています。ゾーンAというのは、1年間で洪水の起こる確率が1%と規定されています。ただ、実際にどの程度水位が上がるかの分析はされていません。洪水保険と洪水対応策が必須となっています。

そのため、住宅ローンを利用する場合、銀行から洪水保険の確認を求められます。私が購入した物件の場合は、オーナーズアソシエーション（所有者組合）が保険をかけていたので、銀行から来たレターにサインをしてローンオフィサーに渡すだけで、自分の処理は完了でした。ローンオフィサーは、洪水保険を証明する書類を銀行に提出してくれています。

ファーストハワイアンバンクの場合は、洪水保険に関して以下の様な基準が設定されていました。

• 共有部分、個人所有部分にあるものを保障
• コンドミニアムの運営に必要な設置物、機械、サプライなどを保障
• 個人賞部分内の設置物、造作物、改築部分、機器を保障
• ローン提供のためには、ビルの建て替えに必要なコストの80%または、25万ドルｘ戸数のどちらか低い方の保険金額が必要。ただし、100%保障を求める権利を銀行持つ。

もし、オーナーズアソシエーションが洪水保険をかけていない場合は、個人で保険を負担する必要があるとのことです。もし、洪水保険がなかったり、オーナーズアソシエーションが途中で、洪水保険をやめてしまった場合は、ローン借主（つまり買主）の負担で銀行が洪水保険を購入する権利を持つとレターに書いてあります。

タイトル保険 （権原保険）

タイトル保険は、日本の不動産売買ではお目にかかりません。アメリカでの不動産売買は、エスクローとこの保険があり、また売買のデータもディスクローズされているので、外国人でも安心して取引ができると言われています。

プレリミナリ・レポートで書いたとおり、このレポートが出るのは、タイトルに関する保険かけるためです。不動産取引中、または、取引完了後に、物件の権原＝所有権に問題が発生した場合、それを保険でカバーしてくれるのです。例えば、取引完了後に物件に対する何かしらの担保がついていることが判明した時、保険でその担保を解除してもらえるわけです。

調べると米国の登記は、譲渡された権利書が提出された順に登録されていて、不動産ごとに管理されていないため、権利の譲渡に連続性が保たれていない可能性があるということでした。そのためエスクロー会社がタイトルサーチを行い、売主の所有権の正当性を確認し、問題が合った場合にタイトル保険が機能するということになっているそうです。

本来、タイトル保険は任意ですが、リスクを避けるために必須です。実際には、オファー承諾直後にエスクロー会社へ提出する Buyer's Information Sheet で保険のタイプを選ぶことになっていました。因みに、この書類では、モーゲージ会社の情報、所有の形態を指定します。