海外不動産の赤字処理についての税制改正： 異なる視点

2020年度の税制大綱が発表されて海外不動産の取得、賃貸により減価償却を使って所得税を減らすことができなくなったというニュースなのですが、それは富裕層にとっての話です。今日は、ちょっと違う観点からこの話を考えてみます。

不動産の長期所有（5年以上）は、20%の譲渡税が課せられます。所得税率が20%を超えている人は、赤字で所得を減らせると所得税が減ります。この赤字（ほとんどが不動産の減価償却費）には、不動産の売却時に20%の譲渡税がかかりますが、富裕層は所得税率がかなり高いのでその分節税になるわけです。

では、所得税率が20%以下の人はどうなるでしょうか。不動産所得の赤字分を給与所得などと合算すると税金は還付されますが、不動産を売却した時の譲渡税率20%の方が高くてより多い税金を支払う可能性があります。また、不動産所得の赤字は、税務署に届け出せず白色申告をしていると、1年のみ有効。青色申告でも3年分しか先送りできません。

つまり、所得がそれほど大きくない人がハワイに不動産を買った場合は、所得税率よりも不動産の売却時の税率の方が高くて、高い税金を払うことになっているわけです。ところが、これから実施される法改正により、赤字処理できない不動産の減価償却費は、売却時に反映できることになります。所得税よりも売却時の譲渡税の税率の方が高くて損することがなくなるのです。

アメリカに不動産を買うという選択は、給与収入が高いからできるというものではありません。親からの相続が1000万円あれば、アメリカ本土に10年のローンを組んで、一戸建てを3軒買うことは可能です。英語ができるとか、リスクを取れるとかの条件をクリアする必要はありますが、少なくとも税制の影響で損することがないというのは、とても意味が大きいはずです。外国に不動産を購入するという選択肢は、富裕層だけのものでなくなったという側面が2020年の税制大綱にはあると私は思います。