ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 3月 2014  

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3/29/2014

青色申告はやりません。

確定申告ネタは打ち止めにしたつもりでしたが、これは書いておかないとダメですね。他にも出てくるかも知れません。

サラリーマンが不動産を一件持って、賃貸収入を得るだけでも青色申告が可能になります。一番大きなメリットは、10万円の青色申告特別控除でしょう。ソフトを買って帳簿をつければ、10万円をコストとして認めてくれるわけです。

しかしながら、この青色申告特別控除は、不動産収支の範囲でのみ勘定が可能です。不動産所得が赤字だと控除が認められません。なので、当分は青色申告はありません。利子負担が下がってきたら考えるかも?です。

3/28/2014

確定申告で提出すべき様式

これまで、約2ヶ月に渡り、日本における確定申告に関することを体験に基づき投稿してきました。今年の申告期間は終了しましたが、最後にどんなフォームを提出したのかリンクを貼っておきます。

私の場合は、他に給与所得のある白色申告です。これで提出が必要な様式のリンクを貼っておきます。平成25年度版(26年春提出)ですので、お間違いのないようお願いします。

  1. 申告書B様式手引
  2. 不動産所得様式収支内訳書書き方
  3. 不動産所得が赤字で給与所得がある場合の記載例

それぞれクリックするとpdfが開きます。最初にこのリンクを出すべきかと思いましたが、全部読んで消化するのは骨が折れます。これまで書いたことを一通り理解していただければ、様式と事例も飲み込み易くなるのでは?と思います。

私は不動産所得の他に、医療控除FXの損失の書類を揃えて提出しました。住宅ローンの控除などで確定申告の経験はありますが、不動産所得では初めてでした。上手く出来たと自分を褒めておこうと思います(笑)。

タックスリターンと確定申告のテーマで投稿してきましたが、ハワイにコンドミニアムを購入していない人にとっては退屈なテーマだったに違いありません。しかし、これで一段落。無事に終了された皆さま、お疲れ様でした。

3/26/2014

確定申告で難しかったこと(4)

ハワイでコンドミニアムを購入した際の出費で不動産代金の他に出費があった主なものは、以下のとおりです。
  1. ローン諸費用
  2. 修繕の費用
  3. 家具の購入代金
  4. 会計士に支払った費用
  5. GET
  6. 管理費
これまでの投稿でほとんどカバーしたと思いますが、最後は修繕費です。修繕に使った費用は、確定申告においては、一括で償却できる支出になるのか、資産扱いとなり減価償却が必要になるのかがポイントになります。

まずは、国税庁の説明です。(1)建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額 (2)用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額 (3)機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

この定義は、修繕費にならず、減価償却しなければならないもので、資本的支出と呼ばれます。要は、今までにないものを追加したり、良くしたり、さらには、耐用年数を増やせるようなことをすると、修繕にはならないということだと思います。

次は、修繕の説明です。(1)おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき。(2)一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10%相当額以下であるとき。

劣化の防止で定期的に行わなければならないものや、20万円未満の少額のもの。また、大規模な修理でも減価償却の対象にならずに、資産価値の10%以下のもの。これらが修繕費になるということです。因みに「その資産の前年末の取得価額」というのは、固定資産の取得価額に、上で説明した資本的支出の前年末までの額を加えたものです。

私の場合は、床の修理とブレーカーのスイッチ交換の両方修繕費の扱いとして、書式に明記しましたが、これも相談員の税理士さんに確認していただきました。





確定申告:税金の還付

ハワイにコンドミニアムを買うと節税になる?ある意味正しくて、ある意味間違っていますが、それは、他の投稿を読んでいただくとして、先ほど一つの銀行口座を確認したら、残高が大きくふえていました。投稿記事の方では、まだ確定申告の話題を続けていますが、税金の還付が口座に振り込まれたのです。30年近くサラリーマンをしていて、税金が返って来たのは、毎度の年末調整、随分昔に終了した住宅ローン減税、稀にある医療控除、そんなところです。だから数十万円の還付があるのは、信じられないというか、間違っているのではないかという気持ちになります。それだけ画期的なことなわけです。とても意味のある経験だと思います。

3/22/2014

不動産投資のサイトみたいになっていますが・・・

このブログへの一日の訪問の内、半分ぐらいは、初めてご覧になる方です。購入してから一年が過ぎようとしていますが、今のタイミングは、タックスリターンや確定申告など、コンドミニアムの購入とは一見まったく関係のない話題が続いています。

なので、掲載されるバナーもマンション経営や不動産関連のものだったりして、自分でも本当はそういうブログじゃないのだけれどなぁと思っています。実際、自分でもこのブログで確定申告のことを書くとは、まったく予想していなかったわけです。

それで、最初に来られた方は、期待していた情報と違うと思われるかも知れませんが、購入後には役立つ結構重要なことを書いているつもりです。ハワイの不動産エージェントは、税務に関するアドバイスはできません。また、海外不動産を扱っている日本の税理士も一般的ではありません。

最近の投稿に違和感をお持ちの方は、投稿一覧などからお求めの情報を探していただければと思います。他では読めない、知ることができない貴重な情報がきっと見つかると思います。

3/21/2014

確定申告で難しかったこと(3)

ハワイで購入したコンドミニアムを賃貸に出して収入を得た場合に、日本でどうやって確定申告をするのか?そのポイントになりそうなことを書いています。

今日は、償却資産の判断についてまとめます。

資産として認識されるものは減価償却をしなければなりません。建物以外に何を償却資産にするのか?例えば、1万円で買った掃除機を資産にして、数年かけて償却するのは、どう考えても合理的じゃないですよね。

最初はちょっと考えたのですが、意外とロジックは簡単だと思います。
  • 10万円未満のものは、費用として処理できる。
  • 10万円を超えるものは、減価償却。
  • 青色申告の場合は、10万円以上20万円未満は3年で償却できる。

家具は、テレビ台などリビングに置くものと、ベッドを含むベッドルームの家具を購入しました。テレビ台などはそれぞれが10万円しないものだったので、費用扱いとしました。ベッドルームの家具は、単品では10万円未満なのですが、すべてデザインが同一のものだったので、1セットと考えて償却資産としました。税理士さんには、これでOKを貰いました。

確定申告を終了しているので、簡単に書いていますが、正確な理解を得るまでには時間がかかりました。例えば、ベッドルームの家具は、3年償却が可能と考えていましたが、e-Taxで申告書類を作っていると、それが選べず、白色申告では無理だと確認しました。1個と1セットの判断も微妙です。初めて判断するといろいろ悩むと思います。

3/19/2014

祝250本目。あれから1年経ちました。

昨年の今ごろはオアフに滞在していました。ハワイハレリアルティのクリスさんとリカさんに初めて会い、この先には何が起きるのだろう?何が待っているのだろう?と思いながら、いつもとは少し違う気分でハワイの空気を吸っていました。

そして、半年以上、物件をネットで見続けた後にオアフに来たものの、最初に見た物件は、「こんなものか?」という印象。このまま旅行が終わって、何事もなかったように、日本に帰るのかなぁとぼんやり思っていたところ、希望に合う物件が現れました。「ハワイにコンドミニアムを買いたい!」と希望を持っている間は幸せ以外の何物でもありません。実際に事が動き出すと戦いです。

不思議なもので、こうして当時のことを書いているだけで、自分の気持ちが不安になっていきます。駐車場に停めた車でどうするか悩み、オファーすると言ったものの後戻りできないかと悩み、帰国日に空港でサインする前に悩み、自宅に帰ってもある種の高揚感が残っていて、朝起きてメールを確かめたらオファーが通っていた ー キツネにつままれるというのはこんな感じなのかも知れません。

ブログを書き始めてから、「これは失敗だった」と思ったことは一度もありません。あれからたった一年過ぎただけですが、それでも後悔がないというのはとてもありがたいことです。とにかく、「あの時買っておけば良かった」と毎日過ごさなくても良いのは幸せなことだと思っています。


確定申告で難しかったこと(2)

提出すべき確定申告書式の一つに収支内訳書があります。その中に「借入金利子」があり、物件の購入にローンを使った場合は、返済のうち利子部分が費用として認められます。その際に気を付けることがあります。

1)土地分の利子負担
ハワイの固定資産税の評価額から土地と建物の比率が分かります。この比率を購入価格に当てはめると、建物分の価格が計算できます。この金額を超えるローンは、土地分のローンと見做されて、これに相当する支払利子が費用として認められないことがあります(リンク先の3-(2)-ハの注)。但し、ハワイでコンドミニアムを購入する場合は、30%程度の頭金が必要になるのに対して、土地の評価額が占める割合は日本と違い低いため、この点を心配することはないと思います。

2)賃貸の準備が整うまでの利子負担
これは前回書いたとおりです。建物を取得するために借りた借入金の利子は、新規開業の際は、建物が賃貸できるようになるまでの期間分は必要経費にならず、取得費用になります。賃貸ができるようになる日は、賃貸広告を開始した日付と考えました。Form1098の金額に従って、日数ベースで金額を計算。ドル円レートは、ローン返済日の平均を取りました。

今日はここまでです。

3/18/2014

繰上返済ってどうするの?(7)

EMSで送った小切手は無事にハワイに到着。時差を考えずに日付で言うと2日後にハワイへ到着し、私書箱で1日待機。3日後には配達されました。

そして、6日後には、口座から繰上返済の金額が引き落とされました。一つミスしたのは、セービングアカウントからチェッキングアカウントにお金を移していなかったことです。残高不足で10ドル取られてしまいました。残念。

しかし、ローン残高が減ったことは嬉しい限りです。今の段階では、月に1000ドル強の返済をしても元金が減るのは300ドル程度。今回の繰上返済の返済期間が3年半短縮されました。とりあえずバンザーイと叫んでおきました。

3/14/2014

確定申告で難しかったこと(1)

最近の投稿は文字ばかりで、ハワイらしくありません。しかし、テーマは重要なので分かり易く書きたいと思います。

それで、最初にお断りしておくと、確定申告は自分の独断で行っていませんので、その点のご注意をお願いします。申告にあたっては、関連書籍や国税庁のウェブサイト、税理士さんのホームページ情報などを調べて、適切な判断材料を見つけ出しました。それで下準備、計算をして税務署で相談員となっている税理士さんに問題がないかを質問しました。税理士さんには、収入と支出をすべてリスト化して見せています。

前置きはこれぐらいにして、今日は、ローン費用について書いてみます。

このブログで題材にしているのは、ハワイのコンドミニアムをローンで購入するというアプローチです。ローンを組むと、日本と同じように諸費用というものが出てきます。どんな費用がかかるかは、こちらをご覧ください。

かかった費用のなかで、物件購入と直接関係するようなものは、購入代金に含めて減価償却しなければなりません。海外で不動産を買って不動産所得の申告をするような人は普通ブログを書いたりしないはずで、ネットには情報がありません。それで、マンションやアパートの賃貸経営を調べて参考にしました。

本当にいろいろ調べた結果、物件購入とローンによる借入は切り離して考えて良いと理解しました。つまり、ローンは資金を調達するための行為であって、物件購入に対する支払は、現金で買う人と変わらないということです。そうすると、ローン借り入れに絡んで支払ったものは、一時的な費用として処理できることになります。ローンを借りるために銀行が行うアプレーザルなどは分かり易い例だと思います。税務署でもローンに関する費用が経費となることは、税理士さんに二度尋ねて確認しました。

一方で、物件の購入費用に含んだものがありました。その一つは、買主に支払った固定資産税の按分負担です。固定資産税は、半年に一度支払います。所有権が途中で移るので、売主が支払った固定資産税を按分して買主が売主に支払います。固定資産税は、租税公課の項目で費用として認められています。しかし、この費用は、買主が国または自治体に払った税金ではないので、取得価格に含めなければならないそうです。関連ワードのグーグル検索結果を参照ください。

また、物件を賃貸に使用するまでに支払った借入金の利子も物件の購入費用となります。しかし、これについては、税理士さんの反応からすると、大きな問題にはなりませんでした。私の場合は、所有権の移転から賃貸広告の開始まで1ヶ月も経っていなかったためではないかと思います。

3/13/2014

Honolulu Rail Transit

アラモアナからハナレイまで電車が走るプロジェクトは、連邦裁判所の判決が出て、前に進みそうです。ニュースを読むと、スムーズに事が運ぶとは思えませんが、大きな一歩であることには違いありません。

これまで電車だけでなく、さまざまの交通の管理方法が検討されてきて、高架式でレールの上を鉄の車輪で走る電車が採用されるようです。完成は、2019年。日本人が払っているGETの0.5%分もこのプロジェクトに使われています。


4分30秒あたりに車両の除幕式、15分30秒あたりからルートのビデオがあります。

将来の長期滞在のことを考えると、公共交通機関が整備されていることは非常に意味があると思います。車がなくてもコオリナまで出かけられるようになるかも知れません。空港からアラモアナまで電車で行けるとコストもきっと安いでしょう。今後の進展を期待したいと思います。




3/12/2014

確定申告に行って来ました。

先週、会社を有休にして、確定申告に行って来ました。

まず相談コーナーに行ったら、「ここから待ち時間90分」の看板が目に入り、覚悟を決めかけたところ、よく見ると待っている人は20人ぐらい。15分ほどで順番が回ってきました。係の人に不動産所得があって相談が必要と伝えると、税理士さんのいるところにいくことになりました。

椅子に座って待つこと5分。いよいよ相談です。

予め、費用のリスト、減価償却の計算、e-Taxで作った申告書類などを持って行きました。一番の問題は、経費か建物の取得費用かということでした。相当勉強した甲斐があって、すべて準備したとおりで、税理士の方から問題なしとのお墨付きをいただきました。それに、内容が完璧だったので感心もしていただきました。

アメリカのタックスリターンは修正申告ですが先は見えています。日本の確定申告も提出済み。今でも一気に疲れが出た感じがしています。申告の内容に関しては、あまり細かいことを書いて何かの指摘をいただくのもよろしくありませんが、ブログを御覧の方に参考になるよう、分かったことはそれなりにアップしていきます。

3/11/2014

2月のコンドミニアム売買中央値

ホノルル不動産協会の発表によると、2月のコンドミニアム販売の中央値は、359,450ドルでした。昨年夏に35万ドルに達してから、やや伸びが止まっていましたが、1月32万ドルからジャンプした形です。

コンドミニアムの売買が完了した件数は、昨年の8月がピークで366件に対して2月は190件です。市場に出ている物件が減少しているなかで、物件価格が上昇しているということだと思います。また、中央値というのは、平均値と違い高額物件の影響が出にくい実感に近い数字です。このブログでターゲットとしているコンドの価格が確実に上昇していることを示しています。

このタイミングで購入すべきかどうかは非常に難しい問題ですね。無理は禁物。まずは、調達可能な資金を冷静考えることが重要だと思います。


繰上返済ってどうするの?(6)

返済にはパーソナルチェックを書いてを送れば良いということが分かったので、会社の近くの郵便局に行って来ました。最近は、千ドルぐらいの額なら普通のエアメール(切手代110円)で送ってしまいます。小切手は支払先から持ち込まれなければ換金できません。だから安心なわけです。

しかし、額が小さくないし、会社宛てというのは届いてからどこかに行ってしまうということも考えられます。届いたかどうか分からないなんてことにならないようにEMSで送りました。アメリカまでは1200円。書留だけれど追跡できない国際eパケットの方が635円で安いのですが、登録が必要なのでとりあえず良しとしています。

3/10/2014

HGVC? - Grand Islander

HGVCがHHVに新しいタイムシェアを建設するという話は以前からありました。最近この点について新たな発表がありました。

Kalia RoadとPaoa Placeというから、バスデポがある場所と思います。ブラックストーン・グループが土地を買った上で、Grand Islanderというタイムシェアを建設するとのことです。



計画が実現すれば、38階建て、418戸のタイムシェアが完成。タイムシェアと同じ名前の会社を設立済みだそうですが、経営はブラックストーンがやるみたいで、HGVCのタイムシェアなのかどうか?見えないことが多いです。

ダイアモンドヘッドタワーとアリイタワーはそれ程高層ではないです。また、ハレコアとの間は海まで抜けています。ワイキキアンよりも眺めの良いコンドミニアムになるのではないかと思います。(眺めを確かめるには、グーグルアースを使います。)リッツの第2棟もあるし、一儲けできると踏んでいるのかも知れないですね。

 高度40メートルから。 左がハレコア、右がDHタワー。

☆風☆ 今週の一枚


3/08/2014

タックスリターンは、修正申告?

タックスリターンの書類を見て、償却期間が39年になっていたことはお伝えしたとおりです。全体が赤字で所得税はなく、申告書類をハワイから受け取って役所に送付済みです。

それでも、なぜ39年になったのかを税理士さんに確認するメールを送りました。

そうすると、契約期間が6ヶ月以上なら償却期間は27.5年で処理できるとのことです。つまり、6ヶ月未満の短期契約だとコンドホテルの扱いになって、宿泊税を納めなくてはなりません。その上、償却期間が39年になるということになります。調べると、トランプタワーの償却期間が39年だと出ていました。

2013年分の申告では、すでに赤字ですから影響はありません。しかし、数年後に運良く、繰上返済が進んで金利負担が減ったり、物価の上昇に合わせて家賃収入が増えたりすると、黒字のラインが見えてくるやも知れません。それは避けたいので、償却期間は短い方がイイですよね。

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2014年3月13日追記

タックスリターンはすでに送付済みだったので、修正申告は来年行うことになりました。修正は3年の猶予があるはずです。

繰上返済ってどうするの?(5)

ドル転した資金をCPBの口座には送金済みだったものの、確定申告で週末時間を取られていたのでそのままにしていました。(確定申告の結果は現在まとめています。)オンラインバンキングのメッセージ機能を使って連絡してみたのですが、返信はタイムリーではありませんでした。

ということで、First Hawaiian Bankに電話してみました。FHBには日本語カスタマーサービスがあるので、もちろんそちらを使います。コールセンターはだいたい混んでいるけれど、CPBは日本語の方が待たなかったことがありました。

電話をすると、呼び出し音3回でエージェントが出てくれました。1万ドルと少しの返済をしたいと状況を説明すると、繰上返済の方法を確認の上、折り返し連絡をくれるとのことです。待つことたったの5分。方法はとても簡単した。

  • FHBのMortgage Service Centerに小切手を郵送する。
  • その際、Loan Numberを記入。
  • また、Payment for Principal Onlyと明記。
    (元金のみの返済)

パーソナルチェックで良いというのは、金額があまり大きくないからかも知れません。日本の感覚だといろいろと書類を書いて、実印を押して・・・と手間がかかります。パーソナルチェックは、自ら振り出すもので、サインはオフィシャル。そういうシステムがあるから簡単にできるのかも知れませんね。


3/07/2014

減価償却で所得が減ると本当に得するのか?

これまで書いてきたとおり、減価償却や金利負担で不動産所得がマイナスになれば、給与所得者の場合、税金の還付があります。短期的には、お金が返ってくるのですが、これは本当に得したことになるのでしょうか?

まず、所得が減ると、税率が変わる可能性が高いと思います。所得税率33%が23%になれば、その分税金が減ることになります。控除後の課税所得1000万円の人は、所得税が約176万円です。所得が800万円になると120万円になります。その差は56万円。これに加えて、住民税が違ってきます。住民税が高い市町村があるという話がありますが、殆ど差がないのが現実で税率は10%です。1,000万円なら100万円、800万円なら80万円で差額が20万円。所得税と足すと76万円の節税になります。

では、この76万円がマルマル自分のポケットに入るかというと、それは結構複雑です。

  • 取得費用が減価償却されると、その分は、売却時の利益になります。どういうことかというと、3,000万円の取得費用に対して、毎年200万円の減価償却があったとします。10年後に売却すると、所有期間に償却した200万円 x 10年 = 2,000万円 は、売却の利益とみなされ課税されます。所有期間が5年を超えていると税率は15%ですが、5年以下だと30%です。
  • 上で例としたケースでは、同じ年収が続くと納付する税金が毎年で76万円減ります。これをどうやって使いますか?ローン返済に使えば、金利支払が減らせます。76万円を10年返済しつづければ、760万円ですからバカにできません。
  • 上に書いた課税所得1,000万の場合、納める税金(所得税+住民税)は276万円です。800万円の場合は、200万円です。税金の還付がすべて建物の減価償却だったとすれば(本当はそうではないですが・・・)、その200万円に税金がかかっていないから税金が76万円少なくなります。これはどういう意味を持つのでしょうか?最初のポイントに書いたとおり、減価償却分は売却時に利益とみなされ課税されます。5年を超えて所有すると売却益の税率は15%ですから、10%強の差は節税になるのだと思います。しかし、売却益はアメリカでも課税されて、日本では二重課税にならないよう控除がありますが、本当のところがどうなるかはその時が来ないと分からないと思います。
  • 所有が5年10年になれば、不動産価値の上昇が期待できます。ぜひそうなってほしいものです。キャピタルゲインがあれば、それで売却に関わる税金がカバーできるかも知れません。そうすると、所有期間中に戻ってきた税金は、すべて自分のものになったことになりますね。

私は素人なので、見えていないことがまだまだあると思います。しかし、単純に考えても次のようなことは言えるのではないかと思います。

  1. 5年以内で売却すると売却益の税率は30%で、売却時には6%の手数料負担もあります。相当な利益がない限り支払う税金だけが増えて損をする確率が高い。中途半端な覚悟で買うのは危険です。
  2. 不動産の譲渡課税の率よりも高い所得税率が適用されている人でなければ、不動産の減価償却をりようする意味がない。これは所得税と住民税を合計して考える必要がある。
  3. 課税所得が減って還付される税金は、消費に使ってはダメで、新たなお金を生むか、長期的な支出を減らすような目的で使うべきでしょう。

こういうことを書いていると、知識を得るのが好きな人でないと、コンドミニアムを購入するのは無理じゃないか?と考えてしまいます。このブログに辿り着いて、この記事も最後まで読んだ貴方なら大丈夫に違いない・・・断言は出来ませんが。

3/05/2014

確定申告で注意が必要と感じた点

インターネットは本当に便利です。これがなければ、自力で確定申告にチャレンジするのは無理だと思います。ネットで調べたからと言って、絶対はありませんが、検証を重ねることで正確性は高まると思います。

準備する上で、注意が必要だと思ったところを並べてみます。ネット検索から得た情報にリンクしていますので、確認してみてください。

  • 確定申告の総論 Click
  • 税理士事務所が作ったマニュアル Click
    (少時間が経っていますが、分かり易いです。)
  • 為替レートの取り扱い Click
  • 減価償却の計算方法 Click
  • 減価償却の概要 Click
    ☆ 冒頭に土地は減価償却資産でないと明記
  • 少額の減価償却 Click
    ☆ 10万円未満の費用扱い
    ☆ 20万円未満の3年償却(これは青色申告のみです。)
    ☆ 1個、1セットの考え方
  • 必要経費の知識 Click
    ☆ 借入金の取扱い 3-(2)-ハ
    ☆ 同上 注)の土地部分の借入金の取扱いに注意

かなり調べたので、このページに辿り着いた人は、ラッキーかも知れません。時間とともに、ルール変更があると思います。ご自身での最終的な確認をお忘れなきようお願いします。

3/01/2014

International Market Place

確定申告の記事ばかり書いているとバナー広告が不動産投資やらアパート経営関連になってしまい、ちょっとまずいなぁと思っています。

雰囲気を変えるために、インターナショナルマーケットプレイスが再開発されるとどうなるかの絵を拾ってきたのでアップしておきます。なかなか楽しそうです。

カラカウア通り

クヒオ通り


最上階ラナイエリア