ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!  

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6/22/2018

ハワイにコンドを買って円高になるとどうなるのか?

円安と円高は7年程度で切り替わると言われています。一時、125円まで進んだ円安や2018年の年明けから、反転し、かと言って、100円を切ることはなく、現在は、110円程度のレベルを安定?して推移しています。ある意味心地よい状況ですが、これがずっと続くとは思えません。

金融緩和の蛇口を絞っていく行くプロセスは、米国が先行し、欧州がそれを追いかけることが明確になりました。お金をじゃぶじゃぶ注いでマーケットを支えているのは日本だけになってしまったわけです。金利差が開けば、お金は、ドルやユーロに向かうはずですが、円安にはなっていません。

国債を買って、日経平均に投資し続ければ、景気が上向くということになっているけれど、2%の物価成長が達成できると言いつつ、5年が過ぎました。5年前の円安は金融緩和により進んだわけですが、その効果が見えなくなりました。上に行けないなら下に行くことはあるわけで、もし、いま円高になると、日本には金融緩和を行う余地がありません。

金利は低くて下げられず、買える国債もありません。何もできずに円高になるのを見守るしかないかも知れません。ここでは経済対策のことを語るつもりはないのですが、円高はとても気になります。もしここで1ドル80円の円高になったらどうなるのでしょうか。コンドのオーナーとしての立ち位置を確認したいと思います。

現状を確認します。正確な金額ではありませんが、比率は私の実態と同じです。まず、5年前に30万ドルでコンドを買いました。自分で出した頭金が35%。10.5万ドルですね。これに諸経費が1万ドルぐらいありますが、それは横においておきます。当時のドル円は、96円でした。ローンが19.5万ドル。年間3,700ドルぐらい元金が減っているので、現在のローン残高は、17.7万ドル程度です。

さて、今110円ぐらいのドル円が80円になったら、まず、頭金で使った10.5万ドルがマイナスになります。96円−80円=16円。これに10.5万ドルをかけると、168万円がマイナスです。しかし、3,700ドルの5年分は、コンドが稼いだお金で利益になります。これが、1.8万ドル。これに80円をかけると、144万円。これだけで、168万円のマイナスの殆どをカバーできます。所有している期間が長くなれば、ローンは減るので、その分、円高に対する耐性が強まることになります。

コンドの価格が、例えば、2割上がっているとすれば、36万ドルになります。125円だったら、750万円のプラス。80円なら、480万円のプラス。円高だとこの瞬間での利益は減ってしまいます。一方で、ローンを返すことになるとどうでしょうか。ローン残高17.7万ドルx125円=22.1百万円。80円だと、14.2百万円になります。実に800万円近く返済額が減ります。

最悪のケースは、物件価格が下がって、円高になることですが、評価額、ドル円、ローン残高といくつかの要素があって、本当にどうなるかを一般化するのは難しいと思います。ただ言えるのは、円高でも円安でも一長一短あって、その状況に合わせて動くしかないということです。さらに言うと、ローンによる購入が最大の円高対策です。それは、ローン自体は、ドルで調達した資金でドル円の変化に影響をうけないからです。

30万ドルを即金で買えば、20円の円高で600万円が損失になります。頭金の30%を負担したなら、損失は、180万円で済みます。もちろん、売却しない限り、この計算は机上のお話です。豊富な手元資金があっても、一気に円からドルに替えるのではなく、リスクヘッジのためにローンを利用して時間を味方するという方法を検討すべきではないかと思います。


5/27/2018

ハワイハレリアルティのWebセミナー 3回目

ハワイハレリアルティのWebセミナー3回目が公開されました。エージェントの意味や役割についての解説です。ぜひ御覧ください。



5/04/2018

マルコポーロの居住者がスプリンクラーの設置に賛成

昨年の夏にアラワイ運河の北側にあるマルコポーロで火災が発生して直に1年が過ぎようとしています。修理作業を進める一方ですでに戻っている住人もいるようです。

久し振りに確認できたニュースがスプリンクラーの設置です。住人の67%が賛成したということです。ニュースの記事によると、1戸あたりの負担は8,000ドルから22,000ドルとのことで、修繕積立金によってカバーされるのだそうです。

マルコポーロは、568戸。1戸あたりの負担が1万ドルとしても、568万ドル。6億円以上かかります。そんな大金が積立金にあるかは疑問ですが、本当なら住人がとりあえずは負担をしなくてよいことになります。

時を同じくして、ホノルル市は、防火についての規則を見直しました。現在のルールでは、スプリンクラーの設置は義務づけられていはいません。改正された防災基準でもすべてのコンドミニアムが即、スプリンクラーの設置を義務付けられるわけではありません。まずは、検査を受けることになり、その評価に対して対応を行うことになるとのことです。更に、設置が必要になっても時間的な猶予はあるので、一朝一夕で物事が決まってすぐ動き出すことはないと考えられます。

参考までに、例外の適用としては、以下のものがありました。すべての住戸が外に出られる通路があり、かつ、コンドミニアムのフロアにある屋内廊下のみによって住戸がつながっていないこと。(意訳ですが、一部でも外に面している廊下があるのが条件の一つです。)

Existing high-rise residential buildings are exempted from the automatic fire sprinkler system requirements in Section 13.3.2.26.2.2 if all dwelling units have exterior access and a continuous egress path to exit the building and have no full-length interior corridors.

また、検査を受けた後に、住人がスプリンクラーの設置を行わないという選択もできるようで、その際には、その事実を一般に公開し、新たな所有者等に必ず伝えなければならないとしています。

フロリダ州では、同様のルール改正が行われていました。全部の状況について把握はできませんが、スプリンクラーの設置義務がどういう場合にあるかについてさえ、正確に理解するのが難しいらしく、業界団体が専用のホームページを設置しています。ホノルルでも同じ事態が予想されます。正しい理解が行き渡るのには時間がかかりそうです。

対応がコンドミニアムごとに異なることは言うまでもありませんが、とりあえずは、1万ドル程度の資金を用意しつつ、事態を見守ることになりそうです。実際にスプリンクラーを設置することになると、負担費用よりも、賃貸の継続の方がもっと頭が痛いというのが、家主に共通する思いに違いありません。