LLCと1031 Exchangeの組み合わせ

梅雨が明けたら暑い日が続いて週末になっても出かける気が薄れます。今週は、LLCについて情報を集めていました。とりあえずは、日本の確定申告から切り離すために考えているLLCですが、いろいろ読んでいるあいだに新しい発見がありました。

アメリカの制度に1031 Exchangeというものがあります。概略としては、所有している不動産を売却したときに、買い替えを行うことで、売却利益を確定しない場合に、譲渡税を納めなくて良いというルールです。非常に魅力的ですが、1031 Exchangeが可能でも所有物件を売却した際には、日本での課税が発生します。そういうことで、1031 Exchangeは無意味と思っていました。

ですが、アメリカで設立したLLCが不動産の所有者であれば、日本の確定申告から切り離せます。これは、賃貸経営の赤字を日本の給与収入と合算するために、ハワイのコンドを法人所有にしていないので、ルールとしては認識していました。しかし、これが1031 Exchangeとまでは繋がっていませんでした。

どういうことかと言うと、ハワイのコンドをLLCの所有に移行します。詳しい話は割愛しますが、その上で買い替えを行います。ハワイのコンドが個人の所有であれば、日本での課税が発生します。しかし、LLCの所有なら関係ありません。日本での課税対象から外して、かつ、アメリカでの納税も1031 Exchangeで先送りすれば、ハワイのコンドの売却資金をフルに活用することが可能になります。

ハワイのコンドの所有を個人からLLCに移す場合は、ローンが完了している必要がありそうです。LLCへの譲渡が形式的と言っても、売却になるので所有権が移転します。すると、ローンを借りている人に所有権がないことになり、銀行から全額返済を求められる可能性があります。また、売却代金に対する源泉徴収となるFIRPTAの対策が必要です。ですので、準備が重要ですが、所有物件の売却代金をフルに活用して、買い替えする方法があるということです。

これができれば、ハワイのコンドを売却して、戸建てを複数軒購入するというオプションも可能になります。という話が皆さんにどう響くかは分かりませんが、私にとっては目からウロコだったのです。しばらくブログのネタ切れでしたが、新しいことをやろうとすると、話題が見つかるものです。そういう意味でもちょっと驚きのあった週末でした。