海外不動産の赤字を給与と合算できなくなることが確実に（１）

すっかり投稿が減ってしまいました。ハワイのコンドは、特に変化なく、最近は問題も起きていません。ということを書くと何かがあったりするのですが。メンフィスでの物件購入は、引き続きサーチを進めています。ローンの詳細を詰めることなど、進展に合わせて対応することがありますが、機が熟すのを待っている状況です。

今日の話題は、今週日経新聞で報道された海外不動産の税務処理の問題です。端的に言うと、海外に不動産を買って賃貸して赤字になった場合、その赤字を給与収入と合算できなくなります。12月に入ると来年に向けての税制改正大綱が発表されます。具体的な方針は、それ待ちですが、2020年に法案が通り、2021年に施工になるだろうと考えます。

話が長くなるので、この投稿では、なぜ税務処理の変更を行うのかを説明したいと思います。

海外で買った賃貸不動産は、日本で持っているものと同じように税務処理を行います。木造住宅だと新築は、22年で減価償却（物件が古くなって価値が減っていく分を毎年損失として処理すること）を行います。22年を超えた木造住宅は、4年で償却します。ということは、2000万円の木造住宅（土地分は含みません）だと、1年あたり500万円を損失にできます。4000万円なら1年1000万円です。

日本の確定申告では、いくつかの所得が給与所得と合算することが可能です。株式投資の利益・損失は、給与所得と合算できない項目です。個人が不動産を買って賃貸すると、それは不動産所得となり、給与所得がある場合は、合算することになります。富裕層は、これを節税に利用しています。

不動産を5年以上所有して売却すると利益には20％の譲渡税が課せられます。所得が高い人は、現在の最高所得税率は45％（所得4000万円以上）です。賃貸には収入があり、上述した減価償却がそのまま損金になるとは限りませんが、所得5000万円の場合、45％の税金がかかるのに、不動産所得の損失1000万円分で所得を下げられると、所得税がまず減ります。場合によっては、税率自体が下がります。

詳しい説明は省きますが、減価償却の分は、売却時に課税されることになります。しかし、その税率は20％です。4年分の減価償却が4000万円でれあれば、この部分に限ると不動産売却時税率20％で800万円です。もし不動産賃貸をしていなくて、この4000万円に最高の所得税率45％が掛けられていれば、1800万円の税金を払っていたことになります。合法的に1000万円の節税ができるわけです。

不動産投資自体に損失があれば、節税の意味が一気になくなることもありますが、こういった節税は、資金に余裕がある富裕層ができることで、国としては、不公平だから改正が必要だということになったわけです。最近では、海外の銀行の情報は筒抜けになっているし、5000万円以上の海外不動産は届け出する義務もあります。この税制変更自体、長年俎上にあげられながら実現していなかったようですが、オープンハウスのように規模が大きな会社が一つの事業として行う状況に至り、問題を放置できなくなったという側面があるのではないかと思います。

次の投稿では、具体的な変更点が見えない中、気になるポイントをまとめたいと思います。

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メンフィスに戸建てを購入する件は、まだ物件をネットで見ている段階で、具体的な取引には至っていません。登録したターンキーの会社で順番が回ってくるのは、年明け頃になりそうです。