円安で変わったこと。

ドル円が145円に届きそうです。10年前にコンドミニアムをローンを抱えて買おうとした時に、60歳で5000万円持っていても買えるとは限らないと考えたのですが、それは実に正しいということになりました。

単純化すると、10年前に30万ドルだったコンドをキャッシュで買っていたら3000万円ぐらいでした。あれから2割ぐらい価格が上がって、145円だと5000万円を超えます。あの時買っていなければ、ハワイにコンドを持つことはなかったでしょう。

円安で収支にも大きな変化がありました。

10年で家賃はほぼ変わっていないので、月に2000ドルとします。最初の管理費は600ドルぐらいでしたが、今は800ドル以上。家賃の10％はエージェントの手数料です。GETや固定資産税があるので、残りがすべて利益ではありませんが、それは無視して計算するとどうなるか。

エージェントの手数料を差し引くと残りは1800ドル。管理費を除くと、最初は1200ドルが残ったけれど、今は1000ドル。でもこれを日本円に直すと、12万円ぐらいと14万円になります。現地のコストは上昇しているけれど、円安が起きたために日本円での手取りが増えているのです。

日本経済にとって円安は毒薬に匹敵するものですが、円安については十分準備してきたおかげで何とかなりそうです。多分、11月はコロナウイルスが一段落しているでしょうし、3年ぶりのハワイが楽しみです。

ハワイにコンドを買って5年が経過。千本目の投稿です。

あれから5年が過ぎます。そして、これが千本目の投稿です。

ハワイにコンドミニアムが買えないかと考え始めたのが2012年。セミナーに参加したり、ネットで情報を見るなどして、本当の意味での一歩を踏み出したのが2013年でした。そして、その春にとりあえず購入する準備をしてハワイに出かけて、実際に物件を見て、文字通り清水の舞台から飛び降りてしまったのでした。幸いにも今も生きています。

5年が過ぎると、どうなるか？まずは、不動産を売却した際の日本の譲渡税が短期の適用でなくなります。税率は半分になります。納める税金が少なくなるのは好都合です。これ以外には特に制度上で変わることはないと思います。ただし、5年超というのは、1月1日での判断になるので、実際の税率適用は来年以降になります。

これまでにも時折書いてきましたが、5年が過ぎると当初と違う考え方になったところもあります。いま何を思っているかをまとめてみようと思います。

まず、購入のタイミングは正解だったと思います。購入と同時に1ドルは100円を超えました。資金を動かした時はかろうじて90円台で、その後125円ぐらいまで上がりましたが、現在は110円を下回るレベルです。物件自体も2割は上昇しました。60歳まで、当時は10年で、今は5年です。資金、経済環境、自分の状況などを考えると、同じことはできないと思います。その勇気が持てないというのが正直な気持ちです。本当に最後のチャンスだったと言えます。

購入後の最大の懸念は、テナントでした。借り手がいなければ持ち出しだけが増えて立ち行かなくなります。この5年、テナントがいなかったのは、1年につき1か月程度の割合です。テナントがちゃんと見つかったのは、購入した物件の良さが貢献していると思いますが、幸運だったし、ハワイハレリアルティのクリスさん、リカさんのサポートのおかげでもあったと思います。

諦めたのは、自力での返済です。10年あれば、ローンの返済もいいところまでできるかなと考えたのですが、完全に諦めました。誤算というよりは、現実的になったということです。当初は親からのローンもトライしたぐらいです。全部自力でというのは無理と考えていました。また、年齢とともに自分の先が見えたりして、現実が突き付けられるという部分もあります。当初は、なんとか自分でできる限り頑張ると思っていましたが、最近は頼れるものは何でも頼る、です。

また、初めは、ハワイに長期滞在できる場所を確保するつもりで購入したのですが、「収入を得られる財産を獲得したのが正解だった」という気持ちです。実際にコンドを購入して、賃貸にすると、将来、自分が使いたい時とレンタルする時を区別することが厄介だと気づきます。また、借り手が見つかるかというリスクと不安と付き合うよりも、安定した状況の方が適切だと思います。現在の金利では、金融資産からの収入を期待できません。不動産は、収入を生んでくれます。この収入は、旅行だけじゃなくて普段の生活にも使えます。時と状況によって使い道を選べばよいのです。「金持ち父さん」ではありませんが、収入を生むものこそが資産という意味を実感しています。

最後に、思うのは、これらすべてのことは、ハワイ、ワイキキの物件でなければ無理だったということです。他の場所は知らないので、ワイキキ以外にはないと断言するつもりはありません。しかし、サラリーマンでも購入できる物件と条件があって、賃貸のテナントが存在し、自分でも通い続けたいと思える場所というのは簡単に見つからないでしょう。ハワイには日本人向けのサービスが存在しています。私は英語を使えますが、それでも、日本語で、日本人の感覚でやり取りできるというのは大きな利点です。同じ資金で軽井沢に不動産を買っても未来への展望は開けません。外国なのに、ハワイ、オアフ、ワイキキは、日本人にとって価値のある場所だと思います。

最近は、新しいトピックがないので記事の投稿が減っていますが、諦めずにブログを続けていきますので、引き続きお付き合いください。

ハワイコンドを今買うとどうなるかのタラレバ

2013年に購入したハワイコンドを今買うとどうなるのか？ちょっと考えてみました。

所有しているコンドの売買履歴を見ると、物件自体は15％アップとしました。購入時の為替は、1ドル96円でしたが、今は、114円としてみます。金利は、30年固定で4.5％が可能なようです。用意できる資金は、購入した当時と同じ1,250万円とします。

頭金以外に必要だった資金は、14,800ドルでした。これには、購入やローンに関する費用以外にも初期の修理費用、家具の購入費用も含まれています。この費用から出せる頭金を計算して、ローンの支払いを計算すると、月当たり350ドル支払いが高くなります。かなりの増加です。

当時よりは円安になっているので用意できる頭金が少なくなります。ローンを組む場合は、物件によって頭金の割合を指定されます。私の場合は、35%だったので、それで計算すると買える物件は、27万ドルとなり、今のマーケットでは購入するのがかなり難しいという結果です。

逆に頭金を増やして購入した物件と同じレベルのものを今買おうとすると、値上りと円安の影響のため日本円での支出は400万円ほど増えます。更には、当面のリタイア目標である60歳までの時間は、5-6年になっていいますから、半分程度の期間でローンの目指さなければなりません。必要な資金が増えて、時間的なプレッシャも増すと、購入する決断が難しくなることは間違いありません。

自分にとっては都合が良い展開なので、自慢話に見えるのは仕方がないことだと思います。しかし、重要なことはそういうことではありません。まず、「買うぞ、買える」と思った時に行動しないと、二度目のチャンスを期待するのは難しいということだと思います。私の場合も、4年前のタイミングを逸していれば、ここでブログを書いていることはなかったでしょう。

潤沢な資金のある富裕層の方は、何の問題もなく、キャッシュでコンドを買うことが可能です。キャッシュでは買えないけれど頭金は用意できるし、将来的には資金調達ができるかも知れないという人は、時間を味方にすることを真剣に考えるべきです。そのためには10年ぐらいの期間が最低必要だと思います。将来は遺産相続が期待できるかも知れません。また、自宅を売却縮小し、余った資金をハワイのローン返済に充てることも選択肢として成立します。

ハワイにコンドを買いたいと思っても、実際に行動を起こすのは簡単ではありません。だから、諦めるのは簡単です。難しいことは承知で、いろんな可能性を考えてみることをお勧めします。そう意味でもこのブログが少しでも役に立てばと思っています。

ハワイ大家として5年目に

『ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う』のブログをはじめて4年が過ぎました。と同時に、大家歴が4年を越えて5年目になります。その間、プライベートでは結構危機的なことがあったりもしましたが、今では何とか落ち着きを取り戻しています。

ハワイにコンドミニアムを買ったところで、自分ですぐに使えるはずはなく、全部ローンが返せる保証もなく、大金を不動産として眠らせることになり、むしろ悲惨なことが待っているのではないかと構えていたのですが、大家としての負担はそれほどなかったというのが実感です。

日頃起きる多少のトラブルとハワイにコンドを持っているという気持ちの張り具合は、プラマイゼロ。テナントが居なくなる時が多少の不安と付き合うぐらいで、それでご飯が喉を通らないことはありません。今となっては、借り手は絶対いると経験が教えてくれているので、60歳までちゃんと働けるか？という問題の方が大きな不確定要素だと思っています。

大家としての感想だけを述べても、意味のある情報にならないので、4年間を具体的に振り返ってみました。

• まず、収支です。現在のところ家賃収入に対して、エージェント手数料、コンド管理費、GET（税金）、ローン返済の定期支出があります。これは毎月100ドルほどの持ち出しになっています。持ち出しは年間1,200ドル程度ということになります。
• 更に不定期の支出として、冷蔵庫やエアコンの買い替えや水回りの修理が必要になります。平均すると毎年20万円位はかかっています。
• ならば、全体として、自己資金を追加投入しているかというと、税金の還付があるため、4年でいうと持ち出しはほとんどない状況です。それと、ローンの返済の一部は元金の返済になります。それは、家賃が生み出してくれた純粋な収入です。トータルで見ればマイナスではありません。
• 4年間で空き家になっていたのは、4か月。そのうち3か月は、2016年のことで、部屋の修理とコンドの修繕が重なって借り手が付きにくい状況でした。

客観的に見て私の状況は恵まれていると思います。一つは、家賃を高めに設定出来ていることがあります。高層階からの山側の景色があることで1ベッドルームとしては、一番高いレベルの家賃です。また、洗濯乾燥機を室内に設置できて、駐車場もあります。管理費には、電気や水道、温水などほとんどの公共料金が含まれています。モーゲージの利率は4.5％で外国人としては史上最低レベル。更には、GETの支払いやタックスリターンを自分で行いコストセーブしています。

コンドの頭金がどの程度用意できるかや、毎月の定期支出の額によって、状況はそれぞれ異なりますが、それでも月に500ドルを持ち出しできる覚悟があれば、経済的には何とかなると推測します。頭金を用意して、毎月の費用負担を考えていれば、ワイキキにコンドを買うことは難しくないし、精神的に苦痛を強いるものではまったくありません。少なくともこの点だけは4年の経験から自信を持って言うことができます。

飛行機で言えば、離陸から水平飛行に移り、自動操縦になっている状況なのだと思います。途中、乱気流があるかも知れませんが、飛び続けることはそれほど難しくはないはずです。問題は、きちんと着陸できるか？最後は親のチカラを借りるなどしてでも、着地に持って行きたいと考えていますが、それまでにはまだ数年あります。時間を味方に何とか頑張ろうと思います。

オーガニックスーパーのDown to Earth

オーガニックスーパーマーケットのDown to Earthに行ってきました。目的は別途の記事を上げる予定です。多分、ずっと以前に来たことがあると思いますが、覚えていることは一切ありません。ハワ恋で取り上げられたこともあります。

場所は、サウスキングとユニバーシティアベニューが交差するあたりです。ヒルトン村から30分かけて歩いて行きました。途中、石鎚神社に遭遇したり、ダウントゥーアースの店の正面に中華のキリンがあるのを発見したりと、まだまだよく分かっていないなぁと思ったのでした。

店は小さいけれど、ホールフーズに負けていないとか。

戸棚いっぱい商品が並んでいます。

一番奥にデリのコーナーがあります。映っているのはサラダバーです。

オーガニック系のものを食べていなくても、ベジタリアンでなくても、お店は楽しいです。まだの方は一度お尋ねください。

投資は一通り経験した方が良いと思います。

このブログは、ワイキキにコンドを買うことが中心のテーマです。これまで、購入そのものや賃貸に出すことを中心に書いてきました。3年が過ぎてそういうことが一段落したことが大きな理由ですが、退職後にハワイ生活を謳歌しようと思うと、何かもっとやっておかなければならないと思うようになりました。

一番大きな関心は、お金です。お金というとイヤラシク聞こえますが、避けて通れない重要な問題です。サラリーマン生活で残せるお金なんて大したことはありません。退職時の預金が、3,000万円あれば素晴らしいのではないでしょうか。5,000万円だったらもっとよいけれど、夫婦で余名30年近くを考えたら、金額に大した差はありません。1億円あれば安心度が違うと思いますが、今のような低金利で、サラリーマン生活の約40年の間に、1億円残せる人は殆どいないと思います。

それで最近思うのは、投資は一通り経験しておくべきだということです。私自身は、20代前半に証券会社の口座を持ってから、利回りの良い商品を購入していましたが、株式を初めて買ったのは、30代の半ばでした。その後は、投資信託でポートフォリオを作って、所謂、分散投資を試したりしました。ここ数年は、FXをやっていて、これは相当損を出しています。幸いなことにこれまでの人生トータルではマイナスになっていません。

最近は、マーク・ファーバーやラリー・ウィリアムズというような人のレポートを購入して、プロの意見を取り入れはじめました。そういう中で思うのは、「売り」をできるようにしておくのは非常に意味があるということです。普通、投資というものは、例えば、株式を購入して値上りを期待するものです。景気が良ければ、もしくは、企業業績が良ければ、株価が上がり利益が得られることになります。バブルの時のように右肩上がりならば、この方式が通用しますが、現在のように株価が上がっていかない時は機能しません。

株価が下がると判断した時に利益を狙えるのが「売り」です。平均株価が15,000円で頭打ちだと考えれば、売るのです。判断が正しければ、株価が下がると利益が出ます。15,000円で100個買ったのなら、100個返せば良いのです。株価が13,000円になっていれば、安く買い戻せます。だから、「売り」で利益を出せます。これだけ読むとバクチをしているように感じられると思いますが、実際は、マーケットを見て、情報を読み込んで、判断をします。また、マーケットの動きに付いていくというアプローチもあります。

株式投資やFXというものは、やっていない人にとっては、この上なく危険で怪しいものだと思われるかも知れません。しかし、実際は、数十万円の資金で運用しているのです。予め、「決めた金額を損したら」決済する指示を出しておくことで、損失の額を確定させることができます。老後のことを考えると、1日に2,000円から5,000円の収入があると食費や雑費が賄えるでしょうから、その金額を稼げるとすれば、それはとても大きな力になるはずです。数十万円とか百万円を稼ぐのではありません。数千円の利益を得るのを目的にするのです。

損をしているFXですが、最近少し分かってきた感じがします。少なくとも、上下の動きが激しい外国為替の売り買いすることに慣れてきたと言えます。そして、「買い」だけでなく、「売り」も普通にできるようになりました。FXの経験が株式や債券の取引に活かせるようにたりました。そういう体験の中で、長期的にリターンを求めるのではなく、「一日数千円を稼げるスキル」というものが見えてきたのです。人に雇われてアルバイトのような仕事をするのではなく、自分で稼げるのは理想的な姿だと思います。昔と違って今では、証券会社に電話する必要性などなく、パソコンがあれば取引ができます。スマホがあれば外出中でも取引できるのです。為替、日本株、米国株、原油、金、大豆、米国債券など、さまざまな金融商品を売買できる状況があります。

「君子危うきに近寄らず」と言って、投資にまったく手を出さずに生きるのか。それとも、この機会を最大限活かすべく生きていくのか。投資というのは簡単ではありません。始めたらすぐにできるものでもありません。だから、時間をかけて慣れ親しんで行くものだと思います。そして、勉強が必要です。漫然と雰囲気だけで売り買いしているのでは資金が消えていくでしょう。投資に関する本を読み、情報を集めていかなければなりません。でも、それは仕事をしているのと同じです。自分のためなら純粋にやる気が出ると思うのですが、みなさんは如何お考えでしょうか。

ワイキキにコンドを買って起きた心境の変化

ワイキキにコンドを購入して丸3年。とりあえず何か起これば売れば良い。自宅のローンとは感じるところがまったく違うと前回書きました。他にも考え方が変わったところがあります。

コンドを買ったのは、将来は自分で使いたいというものでした。ハワイに行けば自分の家がある。理想的な状況です。しかし、現実は厳しいところがあって、月々のローン返済がなくても、管理費は発生します。今のベースでも年間100万円ぐらいかかります。自分で使うのを3ヶ月として残り9ヶ月を貸し出して、費用を賄う。でも、それは手間がかかる。年間契約で家賃が入ってくる現在のやり方はとても楽です。だったら、賃貸はこのままずっと続けていくのが賢明じゃなかと思うわけです。

以前にも書きましたが、家賃の半分は費用で消えるとすれば、年間1万数千ドルの収入が確保できます。このお金を使って、年に4か月ぐらいハワイで過ごせたら、結構楽しめます。ハワイに自分の家があるのも素晴らしいけれど、2か月単位でいろんなコンドに宿泊するのだって悪くありません。重要なことは、仕事をやめたら年に数ヶ月をハワイで暮らすことであって、自分のコンドに住むことはないのです。この気付きは、コンドを実際に買わないと分からないことだったと思います。

ならば、わざわざワイキキにコンドなんか買う必要ないじゃないか。と考えますよね。ところが違う意味で、コンドは非常に役立ちます。すでに書いている通り、収入を生み出す機能です。コンドを買わずに4,000万円持っていて、そこからハワイ滞在のために出費をすれば、手持ちのお金は減っていきます。ところが、4,000万円のコンドを持っていて、毎月の収入を生み出してくれると、4,000万円は減ることなく、ハワイ生活を楽しめます。ハワイのコンド自体の価値が増える可能性もあります。

とすると一番重要なことは何か？というと、これまた当然のことなのですが、『ハワイ生活を可能にする資産作り 』です。

定年と同時にハワイのコンドのローンが完済したとしましょう。自宅のローンも退職金を使って完済しました。みなさんは、どんなことを考えますか？

東京、横浜なら、自宅を賃貸に出せば月に15万円から20万円の収入が得られる可能性があります。ハワイからも10万円の収入です。二つ合わせると25‐30万円の収入です。地方に行けば、家賃5万円ぐらいで一戸建ての広い部屋に住むことが可能ですから、自宅とハワイのコンドを賃貸にすることで生活する方法に選択肢が生まれるのです。長年かけて大金をつぎ込んで買った自宅は、自分で住んでいる限り、何も生み出さない財産ですが、お金を生み出す有効な資産にできる可能性があるのです。

元マネックス証券の内藤忍さんは、「何歳までいくら貯めるという考え方ではなく、何歳になったら月額いくらの収入を得られるように資産を作る」と勧めています。お金を貯めるだけではなく、収入を生み出すという本当の意味での資産を作るというのは簡単ではありませんが、非常に納得のできるアイデアであり、若い人は必ず取り入れるべきだと思います。ハワイで購入したコンドは、結果論として、そういう意味合いの資産になっていて、完全に自分の資産にできれば、どんな形でも「ハワイに住む」という目標に近づけると確信しています。

ワイキキのコンドを購入して4年目に突入

長かったのか短かったのかは分かりませんが、ワイキキにコンドを2013年に購入して、まる3年が過ぎ、4年目に入りました。テナントが途切れることなく入っていて、物件自体にも不具合はなく、殊にハワイのコンドについて日々の心配はありません。お陰様でというか、残念ながらというか、ブログに書くことがなくなりつつあります。

それにしても、あの時に「よく買ったな。巡り会えたな。」というのが今の心境です。

資金、仕事、家族、健康などいろいろな状況が揃っていないと、ハワイにコンドミニアムを買えないですよね。当然のことだけれど、当時はそれ程強く認識していませんでした。思っていたのは、仮に資金があっても、60歳の時点で持っているお金をハワイのコンドに注ぎ込むのは無理だろうということでした。

実際、この4年の間に、親のことやら自分の仕事のことで大きな変化がありました。ハワイの不動産価格は上がっているし、現在円高に戻りつつある為替も購入当時は、もっと円高だったので、今買うには当時より大きな資金が必要です。2013年にコンドを買っていなければ、その後の購入は絶対になかったと言えます。

3年が過ぎて特に思うのは、自宅のローンと投資物件のローンでは、重みが違うということです。自宅のローンは払えなければ、家を失うことになります。考えただけでもちょっと緊張します。自宅のローンが残っているのに、ハワイにローンを抱えるなんて！と考えてしまうのですが、ハワイのローンは返せなければ不動産を手放せばいいのです。手放せば、キャッシュが戻ってきます。

最悪でも半年分のランニングコスト（ローンや管理費など）を持っていれば、コンドは無事に売却できるはずです。手放したからといって、住む場所を失うことはありません。生活が変化することもありません。将来の計画を見なおす必要はあっても、自分の日々の生活とハワイのコンドには直接の関係がないため、いつでも切り離しが可能なわけです。

また、コンドを購入する前の最大の心配事は、テナントが入るかどうかということでした。仮に無職になっても、家賃収入があれば、ハワイのコンドは、ローンの返済や管理費の支払いが可能です。そんな一大事がなくても、テナントがいなければ、すべてのコストを自腹で払う羽目になり、窮地に陥ります。そのテナントも経験則として、何とかなると実感できました。ワイキキの住宅は、数に限りがあり、そこで働く人がいる限り、住みたい人は必ず存在します。だから、テナントは間違いなく現れるのです。

書いていることは、極当たり前のことです。しかし、これを経験として言えることが、この3年で得た一番の収穫だと思っています。お金に余裕のある人は別ですが、時間を味方に付けたいのなら、若いうちにコンドを買うのは正しい選択ではないでしょうか。実現したいなら真剣に考えてみる価値はあるはずです。

やっぱりAirbnbのホストをやるのは、リスクが高すぎる・・・

ハワイに物件を買ってAirbnbでレンタルしたら、新しいライフスタイルが始められる・・・というセミナーなんか如何にもありそうですが、本当に上手く行くのでしょうか？

日本でも政府が民泊を推進しています。普通に仕事を持っている人が自分の持っている不動産に誰かを泊めるというのは簡単じゃないと思います。それを時差も物理的な距離もあるハワイでやるなんて、とてもリスクが高いと私は思うのです。

ネットでいろんな経験談を拾ってみましたが、コンドを長期で貸すのは場所貸しのビジネスだけれど、Airbnbはホスピタリティの仕事だという意見を読みました。これは、的を射たものだと思います。Airbnbで成功するためには、生活スペースを作る屋根と壁を提供するだけでなく、旅行者に快適性やラグジュアリティを体験させければなりません。設備を整えて、説明書を置いて、近隣の情報を備えて・・・、大家にはアメニティを提供する必要がありませんが、旅行者の期待に応えようとするとキリがないですね。

それと、宿泊するゲストが増えれば、まともじゃない人が出てくる可能性が高くなります。99人は問題なかったし、Airbnbのホストだからこその出会いもあったけれど、100人目のゲストが最悪だったというケース。警察を呼んだり、ゲストがいなくなった後に異様な匂いが家に付いていたことなど、特に、Airbnbが一般的になれば、こういう問題が起きる可能性が高くなるわけで、厳しい現実があると思います。Airbnbがスタートした時は、利用者がコミュニティを形成していたのでしょうが、いまや誰でも利用できる状態で、普通の社会と変わりないでしょう。

上手く回っている限り、何の問題もない。でも、ある日突然予期せぬことが起きてしまう。時限爆弾と同じに見えます。それも、遠く離れたハワイの土地で。起きた問題は誰が解決してくれるのでしょうか？テナント一人だけ持っていて普通に大家をやっていていも、起きた問題を解決するのは、時間がかかります。毎週のように出入りがあって、宿泊者が代わり、何かが起きるかも知れない。それをホスピタリティビジネスとして問題解決する。考えただけでも背筋が凍ります。Airbnbに手を出そうと思った時は、よく考えて結論を出すべきだと思います。甘い考えで始めるとやけどすると思います。利益が出るのは、リスクテイクの裏返しというのは世の常ですから。

京都とワイキキは似ている。

京都の御所近くで三菱地所レジデンスの販売したマンション1期26戸が即日完売したというニュースが出ていました。敷地の西に御所があり、鴨川に面しているという好立地です。中には7億円を超える住戸があって、西日本でのマンションとしては史上最高額のようです。

毎日新聞のニュースによると、京都は建築規制が厳しく、中心地は大きな建物を作る場所がないということだけでなく、セカンドハウスの需要があることを指摘しています。富裕層がバブル時代に軽井沢の別荘を買ったことは失敗で、気軽に行ける場所でなければならないと学んだとのことです。そして、その他にも、奥さんが喜ぶ場所、生活に便利という条件を上げています。

このブログを読んでいる皆さんなら、すでに気付いていらっしゃると思います。

この条件は、ワイキキのコンドミニアムにも通じるところがあります。

• ハワイ（ワイキキ）は気軽に行ける外国
• ワイキキは土地が少なく、新しいコンドが建つ余地があまりない。
• 自分で住むこともできる
• 賃貸の需要がある
• 夫婦揃って楽しめる（一緒でも、別行動でも）
• 生活に便利な環境

その他にも・・・

• 観光地として付加価値が高い
• 外国人にも人気がある
• 世界から注目される場所
• 都市の治安が良い

かなり共通点があります。不動産を所有する目的を満たしながら、資産としての質を維持するという意味でこれらの条件は非常に重要なポイントだと思います。本物の富裕層でなければ、ワイキキも京都も新築を購入できません。京都の町家を買ってセカンドハウスにすることと、ワイキキの中古コンドを購入することの違いは、意外にも京都とワイキキのどちらに魅せられたのかということなのかも知れません。

今回の滞在で考えたこと： 重要なのは・・・

今回のハワイの滞在中で考えたことがありました。

ハワイにコンドを買ったのは、将来、ハワイに長期滞在したいからです。タイムシェアを利用するように、毎回、自分の場所に帰りたいと思ったからなのです。

でも、ちょっと思いました。自分のコンドに滞在することは、本当に重要なことじゃない。ハワイに長期滞在することが本当の目的だと。

そのためには、何が大切か？

答えは、ドルの収入でした。

ドルの収入があると、為替の動きを気にしないで済みます。1ドルが100円でも、200円でも関係ありません。アメリカで手に入れた1ドルは1ドルなのです。為替を気にする必要がないということは、損得勘定がなくなるということです。これは、滞在を楽しむために、精神衛生上意味が大きいと思います。

仮に、家賃収入が2,000ドルで半分が費用でなくなったとします。月の収入は1,000ドルで、年間12,000ドルです。これだけあれば、宿泊場所を入れても最低3ヶ月は滞在できるのではないでしょうか？

コンドミニアムの管理組合のプランを見ると、10年後の管理費は、900ドルぐらいになっています。年間10,800ドルということは、100万円以上の出費。年金生活の状況で固定費として100万円の出費は、ちょっと想像できません。10年で1,000万円です。

コンドミニアムは、収入を得られる資産に育てて、しかもドルを稼いでもらう。それを使ってハワイを楽しむ。これが本当に目指すところではないかと思います。いずれにしても、コンドを持ち続けて、ローンの残債をゼロにする。この目標達成がすべての意味でのスタートラインです。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りる方が良いか？（番外編）

To buy a condo, or not to buy, that is the question.　コンドを買うべきか、借りるべきか、簡単な問題ではありませんが、買おうと考えている方に、資金や資産管理の面で経験から言えることを書いておきます。

私自身、一番予想外だったのは、コンドを買って賃貸に出すことで、税金還付が受けられたことです。購入時の年収が続くという条件がありますが、10年でかなりの金額が返ってきます。一年目は、所得税のみですが、2年目は、賃貸の赤字によって所得が減るので、住民税も下がります。1年目の還付は、50万円から100万円の間の金額でした。2年目も所得税の還付と住民税の減額分を合わせると同じようなレンジになりそうです。

仮に、年間65万円の還付が受けられるとしたら、10年で650万円。これを返済に追加することができるわけです。物件価格が35万ドルなら日本円で4,200万円。頭金が35％1,470万円。これに還付の650万円を足すと2,120万円になります。さらに、10年で6万ドル程度は、家賃収入がカバーしてくれます。となると、頭金の他には、住宅ローン分の1,500万円程度を自力で、返済することになると考えられます。

年収や買った物件の築年数、将来のドル円の動きなど、様々な条件でこの通りになるとは言えません。空き家になってしまったり、家賃が思うように設定できなかったりというリスクはもちろんあります。しかし、コンドのローン返済は、クルマのローンのように消費するための返済ではなく、自宅のローン返済とも違い、自分の資産を増やすことにつながるので、持つ意味が違います。

それは、コンドミニアムの購入は、退職後の生活をどうするかの問題とも密接な関係があるということです。コンドミニアムは、すぐに使える金融資産ではなく、不動産として資産を持つことになります。当たり前のことですが、上に書いた4,200万円を無事に完済できたとすると、4,200万円はすぐには使えない状態で持つことになります。少なくとも自力で返済をしたであろう、3,000万円は眠らせておくことになります。

コンドは持ったままで相続に回すなんてことはサラリーマンにはできないでしょうから、退職後の資金は、70歳までの分を主に用意して、その後は、コンドを売却した資金で生活をするというようなプランを考えなくてはなりません。コンドミニアムの購入は、楽しむためだけではなく、資産形成という大きな役割を持っているので、そういうことが面倒だと考えるなら、買うより借りる方が安心だし、気楽です。コンドを購入するか否かということは、単に資金的な問題や損得だけでなく、プロセス全体を管理する気があるかのポイントが重要な気がします。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りたほうが良いのか？（４）

ハワイに長期滞在をするためにコンドミニアムを買うべきか借りるべきかということを少しばかり考えてきました。今日はまとめです。

買う方がお得になる条件として上げたものは・・・

1. 10年後、コンドの価格が上昇している
2. 同様にレンタルのコストが上昇している
3. 購入すれば、家賃収入が得られ、将来の生活費をドルで貯められる
4. または、家賃収入でローンの返済ができる
5. 10年以上のスパンで見た場合、売却時に購入資金は回収できるはず
6. 将来自分が使わない時は、原価（管理費＋固定資産税）で友人に使って出費を抑えられる
7. 所有するのは、賃貸専用で10年、自家用で10年の計20年

条件は少なくありませんが、全部無謀な賭けに見えるでしょうか？どれもそんなことは無理と考えるなら購入すべきではありません。私は、なんとかなるんじゃないかという結論に達したわけです。

最後に、コンドの購入は損という結論をだしている場合に、欠けていると思うポイントに触れておきたいと思います。

それは、上の条件にもある時間です。

60歳になって退職し、買ってすぐに使おうと考える人は、せいぜい10年ぐらいのタイムスパンです。その場合は、私も借りた方が安心だと思います。購入したが故に背負わなければならないリスク（価格や為替の変動）を取るのは賢明でないかも知れません。

私が買っても良いと判断したのは、時間を味方にできると思ったからです。

• ローンを組むことで、いま購入費用を確定
• （後知恵ですが）税金還付も返済に充当可能
• 10年の間に物件価格は上昇する
• 特に、私が購入したタイミングは円安への大きな動きが予想できた
• 返済に10年かけて、自分で利用するのは10年と考える
• 20年後なら円ベースでも自分の資金を回収するのは可能

株式投資でも時間はリスク分散についてもっとも大きな要素の一つです。時間を活用することで夢に近づけると考えるなら購入にぐっと近づけると思います。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りる方が良いか？（３）

もし今、30数万ドルの資金が用意できるのであれば、私は、ハワイにコンドを購入すべきだと思います。理由は簡単です。家賃収入が得られて、賃貸に出している限り、アメリカでの税金のことはそれ程心配ありません。管理費や建物の減価償却で利益はあまり出ないからです。それでいて、納税上の利益はなくても、30万ドル程度の物件で多分毎月600ドル前後の収入は得られると思います。

この毎月に収入に手を付けず、10年間、ドルでそのまま貯めておくと将来の滞在費が確保できます。自分が使い終わる20年後には、物件価格が下がっている可能性は極めて低いと考えられるので、少なくとも自分が投入した30万ドルは回収できるのではないでしょうか。20年のスパンでオアフ島の物件が下がっていることがないのは事実です。

ローンが必要な場合は、どうなるでしょうか？

10万ドル頭金を用意して、20万ドルを10年で返すのが購入するパターン。10年後に30万ドルまで用意するのがもう一つの購入パターンです。二つのパターンを比べると、10年後にコンドの価格がどうなっているのかが一番の問題です。普通に考えると価格は上昇しているはずなので、今買える物件が10年後には同じ資金では購入できないと思います。同じ時間をかけて同じような資金を用意するならレンタルしかないというのが現実です。

ローンを組むと利子を支払わなくてはなりません。しかし、家賃収入があるので少なくとも利子分の返済は、それでカバーできます。自分の給与収入や貯金から利子分の返済をしなくても良いわけです。それは、自分の資金が減ることはないという意味です。

為替はどう考えれば良いでしょうか？

このシリーズの一回目では、コンドミニアムの価値に関して為替がどう影響するかを考えました。借りる場合と返済する場合では、為替がどうなるかというと、ローンを借りて繰上返済をする場合は、毎年の為替に応じた負担をすることになります。レンタルの資金を用意する場合は、支出する時に必要な資金を負担することになります。どちらの場合も10年単位の期間です。無責任なようですが、神のみぞ知るということで、為替のことは考えてもどうにもならないのだと思います。

では、為替の問題は忘れるとして、ローンを組んで買う場合は、借りる場合と何が違うのでしょうか？それは、負担するコストの大部分を現時点で確定できるということです。レンタルの場合は、将来の費用がどうなるかまったく分かりません。購入すると、頭金はキャッシュで用意するので現時で決まります。ローン部分は、ドルベースでは確定します。コンドの価格が上がっても、下がっても返済すべきローンの元金は変わりません。これが大きな違いです。10年後の不確実性（レンタルの費用が現時点では分からないこと）を排除できて、ローンの金利負担部分は家賃収入でカバーできるのなら、今買う方がお得という結論になるわけです。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りる方が良いか？（２）

ハワイのコンドミニアムを買うのと借りるのとどっちがお得？ということで、最初に価格変動と為替の問題を考えてみました。

今日は、コストのことを考えてみましょう。

まず、借りる場合です。ピンからキリまでありますが、購入価格30万ドル程度のコンドを考えてみます。

1. 短期で借りると、月額2,000ドルが最低ラインです。
2. 所有者の毎月の負担は、管理費600ドル、固定資産税80ドル。

ここで年に2回、90日の滞在をするケースを考えてみます。将来のことは分からないので、現時点での価格で考えます。

• 借りる場合は、2,000ドルｘ3ヶ月ｘ2回ｘ120円/ドル＝144万円
• 保有の場合は、（600ドル＋80ドル）ｘ12ヶ月ｘ120円/ドル＝98万円

これを10年続けると、負担費用は・・・

• 借りた場合は、1,440万円
• 保有の場合は、980万円（半分にする方法がある？）

買った方が460万円安くなります。保有すると自分が使っていない間、貸すことができます。その時に、原価で友達に借りてもらえると負担が減ります。つまり月額680ドルで30泊してもらうというのはどうでしょうか？1泊23ドルです。これなら友人に借りてもらえると思うのですが、考え方が甘いでしょうか？実現できると持ち出しは、半分になって490万円になる可能性があります。

損得は別にして、この違いはなんでしょうか？それは、コンドミニアムが財産だということだと思います。お金を貯めて、コンドをレンタルしている限り、商品を続けるしかありません。しかし、コンドを保有していると、それは資産になり、収入を生み出すことができます。その違いが負担金の違いになっているのだと思います。

ハワイ長期滞在ではコンドを買うより借りる方が良いか？（１）

ハワイの長期滞在について調べると、コンドを借りるべきか買うべきか？？というテーマが出てきます。非常に難しい問題ですが、今日は買った方が得になるという条件を考えてみたいと思います。

私はコンドミニアムを買ってしまいました。購入した時点で円安が進むこと、物件の価格が上昇していく前提に考えました。これは短期的には、予想通りになっていますが、この先どうなるかは分かりません。

購入すると損だというのは、お金をかけて購入しても売却する時に価格が下がって元が取れない。年間の維持費がかかるので借りるのと変わりないというものです。それでは、購入しても損をしないという条件はどんなものでしょうか。

まず、価格が下がって損をするということですが、それは本当でしょうか？下のグラフを見てください。1985年から売買された中古コンドミニアムの中央値を示しています。中央値というのは、売買されたコンドミニアムを金額順に並べて、ちょうど真ん中の順位になる価格です。一部の多額で売買されているコンドミニアムの価格の影響を受けず、実際に一番多く売買されている価格の感覚に近い数字と考えられます。データは、ホノルル不動産協会の発表によるものです。

確かに90年代のはじめに購入して2000年に売却するシナリオでは損をしてしまいます。しかし、10年以上保有すると、少なくとも売却価格で損することはなさそうです。90年に購入したコンドを2000年に売却すると損が出ますが、もう後数年待てば、ドルベースでは少なくとも元を取り戻せます。

円ベースではどうなるでしょうか。

1986年はドルが210円から160円への円高が進行しました。そして99年には120円から100円近くまでのドル高となりました。1986年に10万ドルで購入したコンドは、日本円にして2000万円でした。99年には1000万円になってしまったことになります。1億円だったものは、5,000万円。これはちょっと痛いです。買うと損だと信じている人は、このタイミングに当たってしまったわけですね。

これに対して、2000年に12万ドルで買ったコンドは、2010年には30万ドルになっています。2000年のドル円、108円程度で、2010年は、84円でした。日本円に直すと、1,300万円だったコンドが、2,500万円になっています。ほぼ倍というの驚きの結果です。

このことから言えるのは、ドルベースで考えると、時間を味方に付ければ、ハワイのコンドミニアムの価格が落ちる可能性は低くなるということ。為替の影響は、コンドミニアムの価格変動よりも、90年代、2000年代に大きかったことが言えると思います。現在は、80円の円高から50％下落して、120円になりました。この先、さらに円安が進むと考えれば、購入する方が得になる可能性が高くなります。皆さんは、どちらに動くと思いますか？

出口戦略

コンドを買って、まだ2年も経っていないのに、もう手放すのか？というとそうではありません。円安の傾向が今後どうなるかによって、どうやって所有し続けるのかを考えることが重要だなと最近思っています。

話を単純にしましょう。円安がこのまま進んだとして、10年後に150円になっているとします。そして、運良く物件価格は50%アップ。30万ドルで買って、10万ドルを現金。20万ドルをモーゲージにして、繰上返済がなければ10年ではそんなに元金は減りません。また、円安が進むと、繰上返済に必要な資金が増えます。そうなると思ったとおりの返済ができなくなります。

仮に、モーゲージの残高が10年後に15万ドルだったとします。物件価格は、50%アップで45万ドルだから、手数料などの売却費用を無視した場合、30万ドルが手に入り、日本円では、4500万円になります。キャッシュの持ち出しが10万ドル＝1000万円だったとすると、3500万円がキャピタルゲインになります。繰り返しますが、売却費用や税金は考慮に入れていません。

タラレバの話なので、こんなに上手く行くはずがないとも思います、しかし、こういうケースが想定されるのであれば、繰上返済はやらずに、キャピタルゲインと為替差益を優先するという方法もあるということです。資金があれば、不動産がなくてもハワイの滞在は可能です。何が正しいかは結果論でしかないですが、いろんなケースを考えておく必要はありそうです。

サラリーマンだからこそ別荘はワイキキに購入すべき

日本テレビの番組で坂上忍さんが別荘を買おうとしている企画をご存知でしょうか。年内には決めると言いつつ、本当に探しているのか、単なるテレビのネタなのか分からなくなってきましたが、関東地方の別荘を知ることができるので、興味を持って見ています。

物件購入の予算は5000万円で、愛犬たちと過ごせるというのが基本的な条件です。キャッシュで買うのかローンで買うのかは分かりませんが、売れっ子の芸能人なら5000万円ぐらいは大した出費ではないのでしょうね。うらやましい限りです。

この番組を見ていて、「サラリーマンこそ、ワイキキに別荘を買うべきだ」と思います。自分で購入を考えた時から思っていましたが、一層強く確信しました。

日本で別荘を買うのとワイキキのコンドミニアムを買うのは、それで楽しいことをするのが目的です。どちらも変わりありません。一番大きな違いは、買った後に貸せるかどうか？キャッシュ・フローを産んでくれるかどうかということです。軽井沢に別荘を買って、毎日、貸し出している人は多分いないと思います。

軽井沢に限らず、これまで数人の人の別荘を訪れたことがありますが、どのケースも、そこに行かなければ使わないという状態です。買ったものをそのまま持ち続けることができるのは、お金持ちです。別荘はキャッシュで買っているし、出てくる毎月の費用だって賄える。資産として寝かせておけるわけですね。

物件購入の予算を下げても、起きることは同じだから、ちょっと収入が多いサラリーマンでも別荘を買って放置というのは無理があるのではないでしょうか。翻って、ワイキキにコンドを買うとどうなるか？オアフには観光を中心にビジネスがあって、ワイキキに住みたい人がいます。賃貸不動産のマーケットが存在します。持っているコンドミニアムが収入を生んでくれるのです。だから頭金を用意できればローンを活用してコンドを買うことができるわけです。

日本に限定しているとできないことが、ハワイ、とりわけ、ワイキキなら可能になる。不思議です。あくまで感覚的な判断ですが、日本には、1BRのアパートを買って、それが資産としての価値を維持し、なおかつ、毎月の収入を確保できる場所はほとんどないのでは？と思います。熱海だっとそんなにバンバン借りてくれる人は出てこないでしょう。

「ハワイに住む」には、「ホノルルの価値が落ちない10の理由」という記事があるので、ぜひともご覧になってみてください。

☆考☆ ハワイのコンドは40代で購入すべきか？

唐突ですが、コンド購入の話題に戻ります。

人生にタラレバはないのですが、10年前、つまり40代に入ったところでコンドミニアムを買っていたらどうなっていたのだろう？と、つい考えてしまいます。

10年前と言えば、まだまだ子どもは小さくてこれからお金がかかる時期で、家のローン残高も多く（今でも多いですが・・・）、そんな決断ができるはずはなかったです。しかしながら、ブログを読んでいただくのは私よりも若い人がいるのではないかと、考えてみました。

• 現在ターゲットと考えているコンドは、当時25万ドル
• 1ドルは118円ぐらい
• モーゲージのレートは、30年固定で6.8％

頭金は、10万ドルとしましょう。諸経費は、8000ドルとして10万8千ドル。ローンを15万ドルとします。すると・・・

• 当初の出費は、1275万円です。
• 15万ドルのローンは、毎月980ドル程度。

当時の家賃収入は、今よりも低いはずですが、管理費もそれなりに低いので、家賃収入でローン、管理費、GETは賄えるとします。いまどうなっているか？

• 15万ドルのローン残高は、いま12万8千ドル。金利が高かったので元金が減るスピードが遅いです。
• 因みに、1年に1万ドル繰上返済していると、10年で完済できました。
• 1年に10万円程度の出費はあったと思います。
• 一番違うのは、家の評価額。25万ドルで買ったコンドは、35万ドル程度になっているようです。

収支はどうでしょうか？？？

• 当初の支出1275万円と1年10万円の出費合計100万円を足すと、1375万円。
• 毎年1万ドルの繰上返済で1000万円（過去10年のドルレートの平均は、100円ぐらいだと思います。）
• 35万ドルは、3570万円。
• 全ての出費は、2375万円ですから、単純な資産増加額は、1195万円。

元金を1275万円にして、1ヶ月8万円（年に100万円の繰上返済に相当）を貯蓄して、10年運用して、3570万円にするには、年6.8％の利回りが必要になります。この10年間、日本で6.8％稼げたら奇跡ですね。そして、繰上返済をしてローンが完済になっていれば、35万ドルの資産と月に1000ドル程度の収入が見込めるということになります。繰り上げ返済していなくても、頭金の投資は2倍になっています。

長期滞在のためにハワイにコンドを買うのは割が合わないというが、一般的な結論ですが、家賃収入を得ながら資産形成をまず目的としてコンドミニアムを購入する場合は、必ずしも間違いとは言えないようです。もちろんリスクがあるので、無理は禁物です。若い人は、このタラレバを参考に考えてみてくださいね。

☆考☆ 乳幼児を連れた海外旅行

最近こんな記事がありました。

我が家が子どもを最初に海外へ連れ出したのは、1歳半の時でした。3歳になるまでにさらに2回行きました。最初は時差のないオーストラリアを選びましたが、ニューヨークにも一緒に出かけています。

当時からインターネットで旅行の情報収集をやっていましたから、小さい子供と海外旅行に行くという投稿で激論が交わされるところに何度となく遭遇してきました。図式は、いつも同じで、初めての海外旅行に子供を連れて行っても大丈夫かという掲示板への書き込みに対して、そんな非常識なことは止めなさいという批判が起きるというものです。厳しい言葉を投げかける皆さんは、例外なく、乳幼児の鳴き声などフライトでとてもいやな経験をされています。

海外旅行は子供を連れて行くタイミングを決めるのに、年齢は関係がないというのが私の意見です。一番大切なことは、子供の適性を見極めることだと思います。外食に連れて行っただけで、泣き出すような赤ちゃんを飛行機に乗せるのは危険です。飛行中の騒音は繁華街のそれとは違うし、気圧の変化や空気の乾燥もあります。大人だって大変なのですから、乳幼児にとっては過酷な環境と言えるでしょう。日頃の生活を見ていれば、自分の子どもが機内でどんなことになるかは想像が付くのだから、親として冷静に判断すべきです。

乳幼児を海外旅行へ連れて行くと決断したら、次に大切なことは、準備です。旅行へ出かける度に、私たちは夫婦できっちり準備をしました。飛行機に乗る前には、できるだけ疲れさせるように遊ばせて、泣いた時に見せる新しい本やおもちゃを買っておきました。離陸と着陸は変化が大きいので、おもちゃだけでなく飲み物や食べ物を用意して、子どもがすこしでもグズると対応できるようにしました。これを書いているだけでもちょっと緊張します。それぐらいの気持ちで搭乗を迎えていたわけです。

決断して、準備をしたら、最後は、親としての責任を果たすだけです。子どもが泣いていたら、寝ずに抱っこする。それが13時間のフライトでもです。とにかく、回りの人に迷惑をかけないために最大限の努力をしなければなりません。乳幼児を連れた海外旅行にNOと書き込みをする人は、泣いている子どもに怒ってはいないケースが多いと思います。思い出したくない経験の原因は親にあるようです。泣いている子ども放ったままの無責任な親に憤慨しているというのが実情だということをアンケート結果が示しています。このことを認識して、子どもと楽しい思い出を作ってください。