ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 8月 2015  

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8/30/2015

ワイキキコンドの2回目のレンタル募集を終えて思うこと。

ワイキキのコンドを購入してもうすぐ2年が優に過ぎました。

ローンは、繰上返済をしたので10%ぐらい減りましたが、まだまだたんまりと残っています。完済の道は遠いです。

今回、二度目のテナント募集を終えて、物件について思うところをまとめてみたいと思います。

  1. やっぱり眺めが重要
    レンタルしている物件は、ワイキキの北にある山の眺めがとても綺麗です。窓は北向きではありませんが、山と空のヌケの良い景色が楽しめます。ショーイングで部屋に入ると、この景色がすぐに見えます。この魅力はなにものにも替え難いと思います。
  2. 揃える家具の範囲
    ベッドなどの大きな家具は、揃っています。部屋を借りたいという人がベッドを持っていると、部屋にあるベッドは邪魔になります。家具をどだけ揃えるかは非常に難しいところだと思います。二度の募集だけではよく分かりませんが、ベッド、テレビ台、整理ダンスなど、大きめで自分で買うと出費が嵩むものは、あった方がいいのかなぁ?という感じがします。
  3. 家賃の設定
    craiglistホノルル不動産協会のウェブサイトで見ている価格も併せて考えると、長期契約の場合、眺めが良い部屋で駐車場付き、500平方フィート以上あれば、1,900ドル台の設定が可能だと思います。もちろん、部屋の状態や管理費に何が含まれているかにもよります。ただ、2,000ドル以上になると2ベッドルームが借りられるレンジですから、ここが限界じゃないでしょうか。部屋の眺望がないと1,500ドル前後になると思います。
  4. テナントがすぐに来るのはワイキキの価値
    二度目の募集もすぐにテナントが決まりました。物件の特徴だけでなく、ワイキキのコンドだからこそ、テナントがすぐに決まるという気がします。ワイキキが持つ魅力、利便性、空気感、etc. に引きつけられるのは日本人のハワイ好きの人だけではありません。あの場所に住む価値があると改めて思います。

今日はこの辺りで。

8/29/2015

コンドの家賃収入のマイナスはいくらだったのか?

旧テナントの転居、新規の募集、その間にさまざまな修理がありました。詳細は、これまでにご報告済みです。

エアコンの交換を筆頭にいろいろとコストがかかって、作業に気を取られて、実際に空き家になっていたのが、とても長い感じがしました。ローン返済を家賃収入に頼っている家主としては、テナントがいない状況が一番辛いわけです。

改めて、ワイキキコンドの家賃収入がどれだけ途絶えていたかを確認してみました。期間は5週間でした。8月はテナントが決まって、ほとんど間を置くことなく入居となったので、9割の家賃収入が確保出来ました。

5週間のうち、3週間は修理作業で募集をストップしてましたから、これがなければテナント不在の期間はもう少し短かったのかも知れません。テナント後退のタイミングで、家賃収入が1ヶ月途絶えるのは、仕方ありません。今回の状況で5週間分のマイナスというのは喜ぶべき状況だと思います。

今回の状況が標準かどうかは分かりませんが、2回目の募集も短期間で決着できたということは、集客力のある物件(そう判断して購入したわけですが)と言えるかも知れません。まずは、新しいテナントが長居してくれることを祈ります。

8/25/2015

ノリさんのコンド

ノリさんの購入したコンドは、低層階です。部屋番号だけ見ると、低い階なんて芸能人らしくないじゃないかと思われるかも知れません。

ワイキキと言えば、ワイキキビーチタワーに代表されるように、高層階から青く広がる海や緑がキレイな山、そしてダイヤモンドヘッドを見渡すというのが素晴らしいコンドミニアムという刷り込みがあります。トランプ・タワーもその良い例ですね。

ノリさんのコンドは、窓が大きく開いているので、その眺めは一戸建ての裏庭を眺めているような感じです。低層階でもそこを逆に気に入ったように思います。窓際に立てば海が見えますが、手前に下がると海が見えない。前のオーナーは、左手の壁をガラスにして、鏡に映った海を見えるようにしていました。スマートなアイデアですね。

間取りは1ベッドルーム。しかし、900平方フィートあります。80平米ですから、このサイズを1ベッドルームにするとかなり余裕のあるレイアウトが可能です。羨ましい限り。

コンドを知ってちょっと驚いたのは、木梨目線にもヒントがあったということです。確かにノリさん御用達の場所を紹介しているんだなと分かったこともちょっとおもしろかったです。

8/23/2015

「ヒロミのコンド」でブログ訪問が急上昇。

テレビ番組で話題になったのでしょうか?ヒロミのコンドで、ブログのページビューが急に増えました。

改めて確認してみると、ヒロミのコンドは、会社所有になっていました。1ベッドルームとスタジオの続きで、購入価格は、大きく100万ドル超え。購入のタイミングは、2013年の年央あたり。「?」なんだ、私が買ったタイミングと同じでした。円安が100円に向かうタイミングで、購入する気持ちが固まったのかも知れません。

ノリさんも同じですが、リースホールドの所有権になっています。正確なところは分かりませんが、会社所有の場合は、建物を償却して節税し、借地代は会社の費用にできるのかも知れません。

ヒロミとノリさんが登記したタイミングは、ほとんど同じ。「そろそろ買った方がいんじゃない?俺は決めたよ。ここはオススメ。」なんて会話があったのは想像に難くありません。

8/20/2015

気になっているハワイ本を3つ

最初は、たまたま見つけたフリーペーパー「ハワイに住む」編集によるロングステイに関する本です。『Hawaii 住むように暮らす』読んではいないのですが、記事のタイトルどおり内容がとても気になります。アマゾンのレビューにコメントがあったと思いますが、ハワイで編集されたハワイ本はありそうでない。お目にかかったことがないかも知れません。キンドルバージョンは、556円で購入が可能なので気楽に購入できそうです。

表紙だけ見ると地味な感じですが、お馴染み山下マヌーさんのハワイ情報です。『山下マヌーのランキン!ハワイ』空港からの移動に始まりさまざまな目的やシチュエーションに対してベストアイデアを提案しています。本屋さんで立ち読みしただけですが、面白そうです。個人的には、情報がいっぱいあっても全部できないので、ハワイ情報本は、気分を盛り上げるために旅行前に買うことが多いです。時間が過ぎれば、古本で買うことも可能です。逆に時間が経ってこそ情報の真価が出てくるので、正しい使い方だと思っています。

ハワイ不動産界のゴッドマザー、ジニー三千代フォガティさんの不動産購入に関する本。これは購入して読みました。この類の本は、結構分かり易く書いているものが多いです。『満点のハワイ』というタイトルもそういうことを思わせますが、実は違います。最初の項目は、「エスクロー会社」です。本を開いて見て、「いきなりエスクローの話!?」と心で叫びました。せめてこの本に書いていることぐらい理解してからでないと、ハワイにコンドを買うべきではないという厳しい教えに違いないと思います。

8/18/2015

Foodlandがアラモアナに戻ってくる。

ニュースになってから少し時間が経っているようです。

昨年12月に閉店してしまったFoodlandがアラモアナに戻ってきます。

バンザーイしたくなる気分というのはちょっと大げさでしょうか。

オープンは、来年の今頃だとか。店の規模は、古い店舗の2.5倍ぐらい。ピイコイストリートに再建中のEwa Wingの1階に新店舗が入ります。新しいFoodlandは、広くなって食料品の品揃えがフルラインナップになるらしく、行けば何でも揃いそうですね。開店が楽しみです。

ニュースによると、買物を先にピックしてくれるサービスが登場するらしく、ネットで注文したものを店で受け取れるようになるのではと思います。日本から注文して、オアフ空港に着いたらフードランドに立ち寄って、そのままHHVに直行なんてことが可能になるのかも知れません。

訪れるのは、年に1回の旅行とは言え、アラモアナに行ったついでに食料品を買うことが可能というのは安心感があります。何と言っても、HGVCオーナーにとっては、滞在場所から近いのが魅力。2017年には、目と鼻の先にホールフーズができるので利便性がますます高まりそうです。

KHON2の英語ニュースをユーチューブでどうぞ。新しいお店のイメージがご覧いただけます。

8/16/2015

タイムシェアでクッキング: ステーキを食べる。

タイムシェアを使って滞在する醍醐味?は、食事を取った後に倒れることができることだと信じています。日本語が、ちょっと変ですか?言い直しましょう。

食事をして、ビールを飲んで、いい気分になって、時差ボケから抜け切れず、当然眠たくなります。タイムシェアは部屋でご飯が作れるから、食事が終われば、そのままソファにゴロンとリラックスできます。この時間が最高です。

レストランで食事をするとこういうわけには行きません。外に出ていれば眠気も少し和らぎますが、部屋に帰るまでは疲れていても我慢です。

食べた後にソファで転がるため、飲んで眠たくなっても大丈夫なように、料理を作ると言っても過言ではありません。

今日は、簡単な料理。ステーキです。

家で作っても同じですが、ポイントをまとめます。

  • 肉は、Primeと印が付いたものを買いましょう。なければ、Choiceです。
  • 個人的には、サーロインかリブロースが好みです。
  • 焼く前に、肉を冷蔵庫から出して室温に戻します。
  • ステーキ肉の回り、脂肪と赤身の境、筋に包丁を入れて、変形を防ぎます。
  • 焼く直前に、塩コショウ。
  • フライパンを熱くして、肉を焼きます。
  • 肉を裏返すタイミングは、表面に血を含んだ水分が浮いてきた時です。
  • 裏返してしまえば、1−2分反対側を焼けば完成です。

肉を焼く前に、サラダとコンソメスープを作りましょう。ご飯は、ガーリックライスにすれば尚良です。

使い切れなかった肉は、カレーを作るのに使いましょう。一休みして、夜のうちにカレーを作っておけば、翌日の昼か夜はごはんを炊くだけでOKです。ぜひお試しください。



8/15/2015

Symphonyのガラス問題

Hawaii Community Development Authorityは、再びSymphonyのガラスに関する決定を延期したとのことです。ヒアリングを続けているということですが、建設は進んでいるので既成事実がどんどん積み上がっていく状況だと思います。

状況の整理をしておきます。

  • まず、施工主は、建設計画のなかで現在使っているガラスの承認を受けています。
  • 当局は、ガラスのスペックについてルールがあることを見落としていました。
  • 光の透過率50%を守ると、ガラスのスペックとは別にあるエネルギー効率の規制を守ることができません。

エネルギー効率というのは、単純に言うと、エネルギーを使う量を少なくしなさいということです。光をガラスが通すほど、室内の温度が上がります。そうすると、エアコンを強くしなければなりません。当然電気の使用量が上がります。光を十分に入れて、電気の使用量を少なくするのは、真逆のことですから、施工主の主張も分かります。

しかし、他のコンドはルールを守っているでしょうし、前回書いた通り環境の問題もあるので、悪しき前例は作りたくないのが反対派の意見です。当局がどんな判断をするのか、とても興味深いです。

8/12/2015

ハワイコンド: レンタルの家賃を考える。

山側に眺望の開けたコンドがあると考えてみましょう。

場所はワイキキです。

あのワイキキビーチまで歩いて5分。徒歩圏に、世界中のブランド店が並んでいます。レストランだって世界の大都市にある名前がここそこにあります。広さは50平米ぐらいです。

家賃には、水道、お湯、下水、電気、駐車場が含まれています。

このコンドの家賃は、いくらが妥当だと思いますか?

都内で50平米のマンションを借りると20万円近くします。
この金額には、水道、お湯、下水、電気、駐車場は、含まれていません。

ワイキキで駐車場を借りようとすると、月に200ドルでは済みません。

そう考えると、ワイキキのコンドの家賃が2,000ドルでも高くないと思いますが、2,000ドル出せば、ワイキキでも2ベッドルームを借りることができます。

この辺りのバランスが難しいところです。

これまで見た限りで言うと、山側に眺望が開けた1ベッドルームは、1,900ドル前後の家賃で出ています。眺望がないと、1,600ドル前後。

購入物件の価格と月々の費用のバランスを考える時に参考にしてください。




8/06/2015

カカアコに建設中のシンフォニー: ガラス問題

アラモアナ・センターの西の端を通っているPiikoiからKapiolaniがぶつかる角に建設中の高級コンド、シンフォニーでガラスの問題が起きています。

ガラスの問題?を記事で読んでも分からなかったので調べてみました。なぜそんな規制があるのかは不明ですが、ビルの外からも中からも見えるように、ガラスが持つ光の透過率が決められているそうです。

シンフォニーの施工主が選んだのは、規制よりも透過率が低いものだったとのことで、競合関係にある会社から指摘を受けて、当局が動いていたようです。8月5日に規制の適用に関する結論が出るはずでしたが、先送りとなりました。

コンドを建てる側からすると、ガラスの透過率が高いと太陽熱の影響を余計に受けるので、これは避けたいわけです。実際、コンドが使うエネルギー効率の規制もあり、コンド内のエアコンディションを規制の中で維持しようとすると、州が求めるガラスのスペックでは効率が達成できないと施工主は主張しています。

ガラスの問題というのは、住んでいる人だけではなくて、回りの人にも影響します。ビルから反射する光があれば、局地的に気温が上昇することがあります。光の反射が眩しくて景色がちゃんと見えなくなるという意見もニュースにありました。

問題が発覚したのは、つい最近のことではないようですが、ガラスの設置はかなりの部分を終了していて、コンドは1年以内に完成予定です。カカアコに建つ他のコンドにも影響するでしょうし、ハワイ州はどんな結論を出すのか興味深いです。

8/05/2015

リスティングに対する問合せ件数

テナント募集のリスティングに対する問い合わせ件数を確認しました。 

ウェブサイトからメールでの問い合わせは、15件。電話での問い合わせが、5件。合計で、20件でした。このうち、実際にショーイングに至ったのは、5人とのことです。

これが多いのか少ないのかは、分かりませんが、ワイキキのコンドのテナント募集の経験のある方がいらっしゃれば、掲示板に書き込みをお願いします。

8/04/2015

テナントが決定して一安心!

ハワイからショーイングの第一報が来て、週末は音沙汰なく、テナントなしで更に一ヶ月我慢が続くかと思っておりました。同じコンドのなかにもレンタルが出ています。競争があるわけです。

朝起きてメールをチェックすると、来てました。開けると長い文章が飛び込んで来たので、一瞬、何のことか分からなかったですが・・・、「入居」の文字が浮かび上がってきました。

心の中は、溜息とガッツポーズが同時に起こった感じです。

前のテナントが出て行って1ヶ月半。そろそろ決まってくれないと困ります。2ヶ月連続ローンも管理費も持ち出しだと、北風が染みるぜ、夏なのに。ヤレヤレという思いと、やったーヨカッターが溜息とガッツポーズということです。

入居は、即日に等しく、8月の家賃はほぼ9割いただけます。これもグッドニュースです。ちょっとだけ気になるのは、テナントさんは軍関係だということです。軍関係の人は、前触れ無く異動や海外派遣という命令が出る可能性があります。

普通の長期契約であれば、完了の期日まで契約が継続されることになります。軍関係のテナントの場合は、長期契約であっても、命令を受けた場合、長期契約の縛りを受けることがありません。契約の内容は次回ご紹介したいと思います。

ホントに一安心です。

8/02/2015

ヒロミのコンドを探していたら

ヒロミさんと書くと誰のことかが分からなくなるので、ヒロミと書かせていただきますが、テレビ番組で所有しているハワイのコンドの話が出ていました。

窓からの景色が映っていたので、興味本位から趣味が悪くて申し訳ありませんが、グーグル・マップとアースでヒロミが所有しているコンドを探してみました。ダイアモンドヘッドが見えるコンドの場所が分かったのですが、所有者には、それらしき名前も社名も見当たりません。

納税情報を何度が見ていると、他にも知っている名前がありました。なんと、Kinashi Noritake。同姓同名の一般人ということは考えにくく、木梨目線に出てくるように、お二方は仲良しですから、同じコンドの物件を所有しているのではないかと思います。

それにしても、自分の名前で所有しているノリさんと、おそらくは、自分名義で所有していないヒロミ。この辺りの違いは、会社経営をずっとやってきた人と芸能界で生きてきた人の違いなのでしょうか?

8/01/2015

レンタルリスティングの状況

収入のない家主は辛いですね。ローンも管理費も持ち出しになってしまいます。

でも、悲壮感はないし、なんとかなると思っているのですが、テナントがいない状況は、やはり居心地が悪いものです。

一通りの修理と改善を終えて、リスティングに戻して、2週間が過ぎました。前のテナントが退去してから1ヶ月。そろそろ次が決まって欲しいものです。

ハワイからは、昨日連絡があり、問合せは来ているとのこと。反応がなければ、レントを下げるとか、何か違うことを考える必要が思っていましたが、ここはしばらく我慢です。

借りてさえ付けば、という状況に慣れる。これも修行のウチですね。