ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 4月 2017  

Translate

4/30/2017

ホノルルに自転車シェアリングがこの夏登場。

自転車のシェアして利用するプログラムがホノルルで今年の夏から運用が開始されます。プログラムはコミュニティバイクとも呼ばれています。ホームページはこちらです。

街の中に自転車を置くステーションを作り、利用者はお金を払って自転車を利用します。出発地点のステーションで借りた自転車を目的地にあるステーションで返却します。1回のレンタルで利用できるのは30分。グーグルマップで調べてみると、ホノルル動物園からアラモアナセンターまでは、3.5km足らずぐらいの距離で13分と表示されます。ですので自転車があればワイキキからちょっと出かける場所は結構動き回れそうです。

自転車のステーションがあるのは、西はチャイナタウン辺り、東はカピオラニパークとダイヤモンドヘッドの北側です。これをカパフル、サウスキングで結んだエリアに150ヶ所のステーションが設置されます。詳しくは地図を確認してください。

ハワイのプログラムについては、まだ料金が発表されていないようです。参考までに既にあるコミュニティバイクを調べてみました。

サンフランシスコ
 24時間 9ドル
 3日間 22ドル
 1年 88ドル
 1回のレンタルは30分まで追加料金なし
 30-60分になると4ドル追加
 60分を超えると30分毎に7ドル

ポートランド(BIKETOWN)
 1回 2.5ドル
 24時間 12ドル
 1年 144ドル
 24時間レンタルの場合
 1回30分までで合計180分のレンタルが可能
 30分を超えると、1分10セントで10分の延長が可能

ホノルルだともう少し高めになるかも知れませんが、1日15ドルぐらいには収まるのではないでしょうか。3日のパスを買うのはちょっと躊躇しますが、小回りが利く自転車の魅力は十分あります。ワイキキからダウンタウンまでのあいだを少しずつ移動しながらいろんなところに立ち寄って一日を過ごすというプランはありだと思います。

4/26/2017

海外不動産の減価償却を見直し?

ハワイのコンドを購入するということに関して有益な情報がないかといつも探しています。そうした中でちょっと気になる話を見つけました。

昨年の後半に会計検査院が海外不動産の減価償却について意見を出しました。簡単に言うと、築年数が大きい海外不動産を購入して賃貸することで、建物を短期間で償却し、節税している人がいるが、かなり古くなった日本の減価償却期間のルールを海外不動産に適用するのは、合理的ではないのでは?というものです。

詳しく知りたい方は、会計検査院のウェブサイトをご覧ください。

方針自体の見直しが気になるのですが、報告の中に出ていた数字が興味深かったです。検査員は、所得税額の申告納税額が多額となっている麹町税務署など10税務署から証拠書類として提出された平成23年分から25年分までの確定申告書等を調べたとのことです。

  • 国外に建物を所有していた延べ751人が減価償却費を計上していた建物延べ1585件のうち、耐用年数が10年以下の建物で中古と判断される建物、また、耐用年数が10年を超えて中古である旨の記載があった建物は延べ562件。(一人あたり2軒以上を貸し出していることになります。この数字からすると中古購入は少数派になります。)
  • このうち、国外の中古等建物は延べ511件で、減価償却費の合計は39億8650万円、所有者数は延べ337人。(年間の減価償却は、1,200万円近くになります。多分、これを給与所得から減損しているはずです。)
  • 国内に所在する中古等建物は、耐用年数が11年以上となっているものが過半を占めていたのに対し、国外に所在する中古等建物は耐用年数が4年、7年または9年となっているものが多く、とりわけ「4年」となっているものの割合が、国外に所在する中古等建物全体の約半数を占めていた。(償却期間4年が一番多いというのは、節税目的というのがバレバレな感じです。)
  • 減価償却費と賃貸料収入を比較してみると、国内の中古等建物の90.1%が賃貸料収入の半分以下となっていたが、国外の中古等建物については、減価償却費が賃貸料収入を上回っているものが83.2%。これらの中には、賃貸料収入の10倍を超えるものもあり、賃貸料収入を大きく上回る減価償却費が計上されていた。(海外不動産の減価償却による節税効果は大きいということです。)

会計検査院としては、「賃貸料収入を上回る多額の減価償却費を計上している者は、不動産所得に損失が生じ、給与所得等の総合課税に属するほかの所得と損益通算を行うことで、所得金額および所得税額が減少することになる」、また、「将来的に減価償却費を計上できなくなり、不動産所得や所得税額が増加するが、中古等建物を譲渡したり、出国して非居住者になれば、将来的に増加する所得税額の一部を負担しないことになる」という意見を出しています。

減価償却等で給与所得から差し引いている分については、将来において不動産を売却した際に税金を納めることになると私は考えていますが、国の考え方は、海外不動産の減価償却は現実に即していないから、その分で所得税を取り逃しているのは改めるべきということのようです。

法律が変わるには、それなりの時間がかかると思いますが、今後は注意していく必要があると思います。


4/18/2017

ワイキキの中古コンド: 現在のマーケット感

コンドを購入してから丸4年が過ぎようとしています。そのため購入に関する投稿は殆どないのですが、購入に関するプロセスは過去の記事を参考にしていただけるとして、マーケットがどのような状況かを久し振りに書いてみたいと思います。

このブログの根底にあるのは、ローンを使ってコンドを買おうというものです。定年してから大金を出費してコンドを買うのは無理があるので、資金が足りない分は、多少なりとも家賃収入で補い、なんとか時間を味方にして、コンドを手に入れようというものです。

ワイキキ中古コンドの現在のマーケットの状況は、販売されている物件は多くなく、全体的に売りに出されるとすぐに買手が付いています。魅力のある物件なら数日で契約がまとまっています。ブログでは30万ドル台のコンドを購入することを趣旨としてきましたが、1ベッドルームの売却物件は以下のような傾向があります。

  • 33万ドルぐらいまでの物件は、眺望がありません。下層の階です。コンドによっては、駐車場もありません。魅力には欠けます。手に届く物件を買うという覚悟を決めて、1,600ドルぐらいの家賃収入で月々の収支が保てるかがポイントだと思います。
  • 35万ドル程度の物件だと、10階前後で眺めが少しありますが、建物が見える確率が高いはずです。悪くはないけれど、良くもない普通の感じだと思います。
  • 38万ドル前後から40万ドルでは、アラワイ運河越しに、マウンテンビューが臨めます。物件によっては少しは海が見える場合もあるt思います。

FRBは金利を上げて、長期金利も上昇し始めていましたが、トランプ政権の不確実な部分が浮き出てきて、モーゲージの金利は、落ち着いているようです。現時点では、大手の銀行が、30年固定ローンで3.6%程度の金利となっているため、外国人が利用する場合は、プラス1%程度で、最低金利のレンジに戻っています。

物件自体の良し悪しを除くと、月々の収支がどうなるかということが一番大きな課題になります。その意味で、低金利というのは非常に有利に働きます。1ベッドルームの賃料は、1,500から2,000ドル程度です。40万ドルに近い物件を買えば、2,000ドル近い収入が得られるはずです。この収入に対して、以下の費用を考えれば概ね大丈夫です。
  1. 不動産会社の管理費: 賃貸料の10%程度(会社による)
  2. コンドの管理費: 500‐700ドル程度 (物件情報に表示)
  3. ローン返済費

1から3までを足した金額がどれだけ家賃収入でカバーできるかが問題です。まずは、購入したいコンドを定めて、家賃収入を想定します。その上で、1と2の管理費を決めて、ローン金利を4.5-5.0%として全体をシミュレーションすれば、必要な頭金がどの程度で、毎月の収支がどうなるかを推測できます。

4/11/2017

驚き!タックスリターンが返送される。

カミさんから「郵便局が連絡してきて、テキサスに送った郵便が配達されずに戻ってきたから、返してもらうことにした」とLINEに突然の書き込み。

私、「マジで?」

帰宅する直前に見たので、帰りの電車はとても不機嫌。4月18日が締め切りでどうするの?もっとも、配達状況を確認していれば、事態を早く認識していたのですが ・・・。

家に帰ると、3月末に出したTax Returnが戻っている。(流石、日本の郵便は優秀。)

確かめると、宛先は間違っていない。何度見直したことか。

Department of the Treasury
Internal Revenue Service
Austin, TX  73301-0215
USA

送り先は、専用のZIPコードなのに、なぜ配達しなかった?USPS。

締切に間に合わず、変なことになると嫌なので、確認するため、まずはネット検索。すると、国際窓口を発見。海外に住んでいる人や国際的な税金の問題を尋ねる連絡先のようですが、締切の問題だから誰でも答えてくれるだろうと、適当に自動音声の選択肢を選んでいくと女性の担当者と繋がりました。

一応状況を説明。
「日本人で、レンタル物件の収入があって、1040NRで申告してます。損失の申告が目的で、支払う税金はないので、指定の住所に送ったら、配達されずに戻ってきたんです。」(もちろん、英語で。)
「締切近づいてますが、今から送ってペナルティはないですよね?他に、必要な申告とかもないですか?」

とすると、答えはシンプル。

"Just resend it." (もう一度送って)

仕方がないので、タックスリターンのフォームをもう一度送ることにしました。カミさんに郵便局に行ってもらうので、理由もなく返送されたのだから無料で送れないかは聞いて欲しいと依頼。手元に戻る前に指示すれば、無料で再度送ってくれるらしいです。

今度は、配達状況を確認します。



4/09/2017

アラモアナのTARGETが10月にオープン予定

アラモアナセンターの旧ノードストロームの場所に、TARGETがオープンすると発表されたのは、確か昨年私がハワイに行く前のことではなかったかと思います。

あれから半年ぐらいが過ぎて、2017年の秋にオープンすると発表されました。

アラモアナセンターのウェブサイトによると、アパレル、ベイビー用品、雑貨、エレクトロニクス、娯楽、ドラッグ・日用品、化粧品、玩具、生鮮、スポーツ用品、等など、ほとんどのカテゴリーをカバーしているようです。ブランド品や専門店、フードランドにTARGETが加わると、ショッピングは、アラモアナで必要十分という状況ができるのではないかと思ってしまう程です。

TARAGETのが発表したデータでは、新しいテポの広さは、139,500スクエアフィート。出店が予定されているTARGETのなかでも店舗面積が結構大きいです。ワイキキにあるノードストロームの広さが、34,000スクエアフィートらしく、これと比較すると広さは4倍以上なのですが、アラモアナのマウカウィングの2階と3階部分で、元々あったノードストロームって、そんなに広かったかな?と頭の中ではクエスチョンマークが灯っています。

テレビ局のKHONのニュースでは、店舗の中にスターバックスが入ることも紹介されています。また、TARGET Mobileの名前があるので、携帯電話の調達も可能になりそうです。SIMカードが売っているとなお良しと思っています。10月にオープンというニュースも出ているので、自分のハワイ訪問と重なることを期待します。


4/02/2017

Transferwiseの為替レートと手数料

前回は、Transferwiseで外国送金した場合のタイミングをメインにまとめてみました。今日は、手数料について報告したいと思います。

住所確認のためのアクティベーションコードを入力したのは、午後8時頃でした。それからしばらく様子を見ていましたが、送金は完了しませんでした。チャットを使ってカスタマーサービスに尋ねてみると、アメリカへの送金は、アメリカでの営業時間中に行われるとのことでした。

最終的にTransferwiseから送金完了のメールが届いた時刻は、翌日の午前3時45分でした。アクティベーションコードを入力した時点では、1ドル110円20銭ぐらいまで下がっていたので、なんとかこのタイミングでと思っていましたが、実際に送金された時刻には、1円ほど円安に戻っており、マーケットでは111円20銭前後となっていました。

Transferwiseの送金情報から実際のレートを確認してみると、0.00900となっています。これは1ドル111円11銭です。手数料が1%なので、実際の為替レートは112円22銭となります。50万円送金すれば、4,455.53ドルの送金となります。手数料は、5,057円です。

まず為替レートは、送金完了のメールが届いたころのマーケットプライスと一致しています。手数料も確かに1%でした。

同様の送金を金融サービスの組み合わせで手数料を安くあげようとするとどうなるかと・・・
  • まず、YJFX!の現受けを使います。上と同じ4,455.53ドルを買えたとします。111円11銭のドル円の買いに495,054円。SMBC信託銀行への送金手数料が1,500円です。
  • SMBC信託銀行からハワイのセントラルパシフィックバンクに送金する手数料は、2,000円(但し前月の口座に100万円が必要。この条件が適用できないと3,500円になります)。
  • セントラルパシフィックバンクに入金する際に、電信送金の入金手数料があります。これが12ドル、約1,300円です。
  • 手数料を合計すると、4,800円となります。

注意点は、YJFX!では、1,000ドル単位でしかドルを買えません。ですから、4,455.53ドル送ろうとすると、5,000ドル分、555,550円が必要になります。こうしてみると5,000ドル程度までなら手数料はほぼ互角と言えます。口座を移す手間を考えるなら、Transferwiseの使い勝手が良いのではないでしょうか。

ハワイでの着金を銀行口座で確認すると、Transferwiseが送金した金額とまったく同じ金額が振り込まれていました。結果として、Transferwiseが提示した手数料以外はまったくかかっていないことが確認できました。また、自分の口座には、Transferwiseの名義で入金されますが、これはアメリカ国内での送金になるためセントラルパシフィックバンクでは入金時の手数料はありません。

自分の口座への振込以外に何かの支払いのために、ハワイの口座からネットバンキングで送金できると便利ですが、日本からは利用が出来ないのです。大家をやっていると、1,000ドルそこそこの金額を送金したい時があるのですが、普通の銀行サービスでは数千円の手数料がかかるのでとてもムダです。そのため、パーソナルチェックを送りますが、郵送するのに700円ぐらいかかって、郵便局に行く必要があります。到着までに1週間かかります。大きな額を送金するにはFXの現受けが使えますが、世の中の大半の人にとってはFXは遠い存在です。日本円を振り込むだけで送金できるTransferwiseのサービスに対するニーズは小さくないと思います。

歴史がある会社ではないので、信用の部分は少し心配が残りますが、利便性と手数料の安さで利用する価値があると思います。


4/01/2017

Transferwiseの外国送金についてのご報告

ハワイのコンドを買って外国送金との関わりができました。これまでやったことは言うと・・・
  1. 三井住友銀行からの窓口からの送金
  2. 住信SBIネット銀行の両替からシティバンクでの送金
  3. FX現受けからシティバンクでの送金
こんなパターンで行ってきました。楽天銀行にも手数料が安いと謳っている外国送金サービスがありますが、使ったことはありません。それと銀行は手数料が安いと言いながら為替レートが悪いケースがあります。使ってみないと本当のことは分かりません。

これまでの経験で手数料を安くする方法は学んできました。しかし、数百ドルとか千ドルぐらいを送金しようとするとどうしても手数料が割高になってしまうという問題がありました。

きっかけは忘れてしまったのですが、Transferwiseというサービスがあることを知りました。「送金なら賢く」というメッセージが伝わってくる社名です。調べてみると、為替レートはマーケットプライス。手数料は送金額の1%になっています。1,000ドル送っても1%の手数料というのは非常に気になります。

そこで、確定申告の還付金を送金する際にTransferwiseを使ってみることにしました。

Transferwiseの仕組みは、外国送金したい人のお金のやり取りを国内で起きるようにするというものです。私が送った円は、日本で円を受けるはずの他の人の口座に入ります。その代わりに、私が受け取るべきドルは、アメリカにいる誰かが日本に送ろうとした人からやってきます。その仲介をTransferwiseが行っています。

銀行にお金はすでにあって、ちょうど円高に振れていたので急遽送金することにしました。

Transferwiseでの登録はすでに行っていましたが、10万円超の送金で住所確認のプロセスが必要でした。時系列に追ってみます。なお、10万円超でなくても2度目からは住所確認を求められます。
  • 木曜日の夜、送金指示を行いました。
    マイナンバーと免許証のスキャンデータを登録
  • 同時に日本円をTransferwiseの口座に振込
  • 10万円以上のため住所確認が必要で、アクティベーションコードが送られることになりました。
  • 金曜日にTransferwiseから日本円の入金確認
  • アクティベーションコードが火曜日に到着(特定記録郵便)
  • 火曜日の夜にアクティベーションコードを入力、送金準備が完了。
  • 水曜日の午前3時45分に送金完了のメールが到着
  • 木曜日に口座入金予定
  • 金曜日に口座入金

今回は住所確認の作業があったので時間がかかりましたが、実際には3日で完全にハワイの口座に入金の状態になりました。外国側での着金日数は保証がないのかも知れませんが、初回の経験からすると十分早いです。銀行以外で両替して、それを銀行に振り込んで、送金という手間と時間を比べるととても楽です。

これからはTransferwiseが送金のメインになる気がします。