ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 2018  

Translate

12/01/2018

WAI'EAを購入したかも知れない芸能人

芸能人別荘ハンターです。

カカアコのワイエアを購入したかも知れない芸能人を探してみました。

笑福亭鶴瓶さん 220平米 3ベッドルーム 4.5百万ドル

残念ながら他には見当たりませんでした。あくまで憶測記事ですから、信じるか信じないかはあなた次第です。

同時にアナハも探ってみましたが、明らかに著名人の名前というのは見当たりませんでした。基本的に売り出しはアメリカ人、ローカルの枠の方が大きいでしょうし。名前が出ないようにしているという背景があると思います。

他にもシンフォニーやコレクションを確認しましたが、発見はありませんでした。リッツやパークレインに動きがあったかも知れませんので、そのうち見たいと思います。今日はこのあたりで失礼します。


11/29/2018

確定申告を電子申告に。

関東圏も寒さが日に日に増してきました。12月になって年が明けると確定申告の季節です。そんなことを思っていると、税務署から封書が届きました。「税務署からのお知らせ?」見るだけで緊張します。悪いことは一切していないのに。車で走っていて、パトカーが近づいてくるといやーな気分になるのと同じです。

緊張しながら封筒を開けると、当然ながら「税務署からのお尋ね」が入っているわけではありません。何やらダイレクトメールのような感じです。徐々に脈拍が落ち着いてきました。読んでみるとe-Taxの話でした。

これまでインターネット経由で確定申告をするには、マイナンバーカードを用意して、さらには、カードリーダーが必要でした。一年に一回しか使わないものを買って、しかも、いちいちパソコンに繋げることになるのは、不便極まりないと思うのです。だから、申告書はウェブで作って、郵便で送っていたのです。

それがダイレクトメールによると、IDとパスワードを取得して、税務署で事前に本人確認しているとカードリーダーなど必要なく電子申告ができるというのです。しかも、所轄の税務署に行く必要はなく、例えば、勤務先や外出先の税務署で本人確認してもらえるという便利さ。これはやるしかありません。

実際に訪れたのは、東京23区以外の税務署でした。私は神奈川県人ですからまったく別の場所です。税務署に到着して受付でe-TaxのIDとパスワードを発行してもらいに来ましたと伝えると名前と住所を書いて順番を待ちました。待ったのは5分ぐらい。担当の方が出てきました。

それで最初の確認が「IDはお持ちですか?」だったので、頭の中は「?????」となってしまいましたが、話をよく聞くと、e-Taxを最初に利用しようとした時に発行された番号がIDということでした。数字16桁の「利用者識別番号」がその正体でした。担当の方はすでに私の番号を持っていて、e-Taxを利用するための登録を再度行い、本人確認を免許証でしてもらいました。

以上、受付から外に出るまで20分以内でした。電子申告にすればインク代と紙代、郵送費が節約できます。特に郵送は、記録が残る郵便を利用する必要があるため、郵便局に行く必要があります。平日には行けないので、窓口が開いている平日夜か土曜日に地区の本局へ出かけるので余計に不便です。これがないと思うだけで気が楽になります。

e-Taxの話はここまでですが、税務署の人に確認したことが2つあります。一つは、医療控除は郵送の場合、領収書を提出しますが、電子申告では不要ということです。もう一つは、医療控除の金額確認は、個々の領収書ではなく、健康保険組合からの医療費のお知らせハガキが使えるようになっています。お知らせには、1月から12月以外のものが含まれていることがあるので、その点の注意が必要とのことでした。

e-Taxの電子申告は絶対便利ですから、早いうちに税務署におでけかください。

11/28/2018

ハワイ大家の皆さん、年末調整に悩みましたか?

扶養控除のルールが変わったことで年末調整のフォームがこれまでにない申告方法になっていました。端的に言うと給与以外の所得があるかを申告しなければならないということです。

ハワイにコンドを持っていて、それを賃貸しているのは副業ではなくて、あくまで投資というスタンスで、ほとんど業務として使っている時間はありません。なので心配することは何もないハズですが、紙に書けと言われると躊躇するものがあります。会社に余計な説明をする羽目になるのは避けたいと考えるのが普通です。

検索すると、申告をどうすべきかという記事が見つかります。結局のところ対応方法は、3つです。

  • 正確に書く。
  • 書くけれど、ゼロ申告。
  • 何も書かない。
税務関係の専門家が書いているかどうかは不明ですが、この申告自体は、自主的に行うものという意見も見ました。私自身の場合は、管理費、ローン金利、減価償却を足し上げるとマイナスになるため所得はゼロです。ですから、会社からの給与に対する年末調整よりも更に税金が戻ってきます。勤務先の年末調整の段階で申告することは、影響がないわけです。

結局は、確定申告して「適正に処理する」わけですから、ヤマシイことは一切ありません。年末調整を提出するタイミングは過ぎているかも知れませんが、冷静に対応するのが一番だと思います。

11/09/2018

「ハワイに住む」のウェブサイトがリニューアル

タイトルの通り、「ハワイに住む」のウェブサイトが新しくなっています。

不動産だけでも、購入、賃貸、タイムシェアなどいくつかに分かれて探しやすくなっています。また、「50万ドル以下のゴールドコーストの物件」というような、これまでの不動産サイトでは見なかった切り口で紹介しています。

ニュースのセクションがなくなったようですが、情報源としては貴重な存在だと思います。ぜひご覧ください。

10/20/2018

カカアコのコンドを日本で購入する際には注意が必要かも知れません

ワイキキのコンドについては、話題がなくて更新ができていません。現在のところは、ハワイ旅行の話題をアップしています。また、今回は滞在中にインスタグラムを真面目にやっていたので、それがちょっとおもしろくなっています。さて、ハワイにいる間にハワイハレリアルティのクリスさんとリカさんに話を聞いてきました。

カカアコのコンドは、殆どが完成形になっていて、今回は建設中の物件は目立っていませんでした。キャンセルになったプロジェクトがあり、とりあえずのピークが過ぎたのではないかとのことでした。商店が立ち退いたワードウェアハウスの再開発は、キャンセルして再考中のようです。また、ハワード・ヒューズの計画では、当初22棟建つ予定だったコンドは、16棟に変更されとの記事がありました。

横浜のみなとみらいは、更地になってからかなりの時間を要しましたが、今では歯抜けにビルが建っている印象はありません。カカアコも広大な敷地ですから、一気に開発が完了してしまうことはないのでしょう。10年、20年と時間が過ぎていくうちに、コンドが建ち、モノレールが開通し、街が出来上がっていくのだと思います。要は時間が必要だということです。

カカアコの再開発は、ある意味当然のことと思って話を聞いていました。ちょっと気になったのは、カカアコのコンドを日本で販売している会社の位置付けでした。私も早くの段階でアエオの説明会に参加したことがありました。その説明会には、日本人のハワード・ヒューズの社員という方が参加されていました。今でも日本の販売会社からメールが届きます。

気になったのは、日本で販売している会社をハワイのハワード・ヒューズが認識していないということでした。詳しいことは不明ですが、話では、たまたまハワイのハワード・ヒューズが本社と日本の会社の契約を知らなかったというようなことではないようなのです。また、日本での販売価格とハワイでの販売価格が違っているとのことです。

また、聞いたところによると、日本の購入者には、アフォーダブルという所得が高くない層に販売されているコンドがあることを正確に説明していないとの話も聞きました。ハワイでは、入り口を同じにするとかしないとか、結構複雑な問題を呈している側面もあるのです。そういう背景をちゃんと理解せずににコンドを買ってしまうのは、非常に危ないですね。

最後に、これは新しい話ではありませんが、賃貸に関するカカアコのコンドのハウスルールは厳しくなっているこも再度お伝えしておきます。レンタル期間が当初1か月に設定されていたものが6か月に変更されているのは普通のようです。半年だとAir BnBはおろか、1か月の短期のレンタルにも出せません。ハワイのコンドを購入するなら、やはり現地で頼れるエージェントを見つけるのが一番だと思います。







8/17/2018

税制変更によるコンド大家への影響は?

アメリカのトランプ政権が行った税制改革の影響がコンドの賃貸に対して何か意味を持っているのかが気になっていました。税理士を使わずにタックスリターンを行っているため人任せにできません。情報は自ら取ってくる必要があります。もっとも来年の申告時期が来るまでにはIRSがガイドを出してくれますが、心の準備があるので調べてみました。

結論から言うと、ほとんど影響はないようです。まずは、一安心と言えます。

誤解のないように補足しておくと、米国での収入があって納税している人は、賃貸物件を個人で所有している場合、2018年から2025年までは所得税だけでなく、賃貸収入の税率も下がることになっています。日本人のサラリーマン大家には関係がありません。気になる方は、"Pass-through deduction 2018"で検索してみてください。

では、日本人大家にとって何の変更もないかというとそうではありません。償却、控除における減税措置では人によってメリットがあります。

償却に関しては、De Minimis Safe Harborがあるので、1アイテム2,500ドルまでのものなら一括償却できます。私は、これでエアコンの取替やカーテンレールの付け替えを減価償却ではなく、経費として全額を支出として申告しました。特にカーテンレールの交換は、普通であれば、資産計上することになって少しずつ減価償却することになりますが、1年で処理できれば、申告が簡単で支出を即赤字に反映できて有利です。

個人的には、Safe Harborがあれば十分だと思いますが、昨年までは不動産賃貸には適用出来なかったSection 179が2018年から使えることになります。ベッドや家具、家電製品やその他の家を賃貸するのに必要なものを年間100万ドルまで支出として勘定できるようになるとのことです。

会社経営をしているわけではありませんから、そこまで大きな支出はありません。しかし、このSection 179の拡大適用は、2025年まで有効です。例えば、高額になりそうなキッチンのレンジを交換が必要であれば、この期間に済ませてしまう価値はあります。注意点としては、ハワイ州は、Section 179を採用しておらず償却のペースが異なってしまうことになるので、De Minimis Safe Harborで処理するのが明解だと思います。

以上、参考情報です。実際のルールに関しては、今後のIRSの発表を待つ必要があります。また、実際のタックスリターンでは、専門家に相談するか、TaxActなどのサービスをご利用ください。

8/02/2018

「民泊収入は雑所得に?」ご注意ください。

このブログで私は、ハワイにコンドを買って民泊するのはリスクが高いというスタンスをこれまで通してきました。新しい視点で気になることを見つけたので、今日はその点を掘り下げてみたいと思います。

民泊が危険というのにはいくつかの理由があります。まず、ホノルルのローカル規制として1泊単位で貸し出す許可が下りない、つまり、民泊は基本的に違法だということとです。また、コンドにはハウスルールという規約があって、レンタルの最短期間が決められています。最短は1ヶ月だったり、最近になってルールを変更したコンドもあるようです。オーナーとしては、規則に従わなければなりません。他にも運営上の問題や被害を受ける可能性があります。

新たに認識したのは、確定申告における民泊収入の扱いです。私の場合は、コンドを1年契約で賃貸しています。収入は不動産所得になり、サラリーマンであれば、給与所得と合算できるため、賃貸収入が赤字であれば、収入全体を下げることができます。では、コンドで民泊ができたとして、1泊とか週単位でレンタルした場合、確定申告で同様のことができるのでしょうか。

実際、この点は議論があったようで、2017年のネット記事では、住まいの一部を貸せば雑収入で、一戸単位なら不動産収入という意見が書かれていました。日本の法律では、民泊は180日しかできなくなったので、アメリカで180日以上できる状態ならどうか?という疑問は残ります。しかし、直近の記事を見る限りでは、民泊収入は雑所得との認識が理論的に正しいように私も感じました。

まず、住まいの一部を貸している場合は、そもそも不動産を使って収入を得ているとは言い難いと思います。コンドや家を一戸単位で貸している場合は、どうでしょうか。不動産を貸しているというよりも、宿泊サービスを売っていると考えられると言われると、確かにそうかもと思います。

民泊は、宿泊業を、個人で、しかも、一部屋でやっているというイメージです。そうすると、それは不動産所得ではなく、事業所得だろう。でも、サラリーマンが事業として民泊を行うのは無理。日本だと180日までで年間通して貸すには旅館業としての届け出しなくてはなりません。これらのことから、民泊は不動産収入ではなく、雑所得だと捉える考え方のようです。

この考え方は、国税庁が示しており、実際の判断は、税理士、税務署と相談する必要があるというのが最も適切という認識になっています。事業所得と認識できる場合は、給与所得と合算できる条件があるようですが、雑所得になってしまうと、赤字を給与収入と相殺(損益通算)することができません。

民泊運営にすると不動産所得の赤字のように当面の所得税を減らす効果が期待できないのは、ハワイにコンドを買う上での想定と大きく異なってしまうと思います。リスクを認識してハワイで民泊をするつもりなら、日本における確定申告のルールをしっかり確認しておくことが必須です。


7/29/2018

コンドの部屋にアリが発生。

今週の初めにハワイから連絡がありました。

テナントからの報告でアリが発生しているとのことでした。入居後すぐにアリが出てきて、トラップを置いたりスプレーをして、1年くらいは大丈夫だったらしいですが、最近、アリが出てしまい、打つ手がなくなったとの話です。上層階なんですが、高さはアリには関係なさそうです。

専門業者に連絡してもらい、すぐに来てくれることになりました。

アリは、Ghost Ant、アワテコヌカアリだったそうです。体調は、1.5ミリぐらいのようで、かなり小さいですね。日本でも暖かい地域には生息しているようです。このアリは、水が必要なので、キッチンなどの水回りに出てくるとのこと。

駆除方法は、薬を混ぜたアリ専用のスプレー液で、キッチンだけでなく部屋全体への散布となりました。一か所だけ薬をまくとそこを避けるだけになってしまうので、全体的に駆除が必要だそうです。アリは、壁の中に潜んでいて、上下階、隣のユニットからも侵入してくるらしく、問題が再発しないことを祈るばかりです。 管理人に確認してもらったところ、アリは、他のお部屋やビル内にも出てくるそうで、共有エリアは、四半期ごとに薬をまいていることが判りました。アリの駆除にかかった費用は、150ドル+タックスに立会費用でした。とりあえず、問題が解決したので善しとします。


7/14/2018

SHIHOのハワイ住居(バケレン中)

どうも、芸能人ハワイ別荘ハンターです。(趣味ワルーイ)

自動録画されていたのでとりあえずSHIHOのハワイ生活みたいな感じの番組を見ました。バケーションレンタルしている家が出ていたので調べることにしました。

どのコンドミニアムかというのは、非常に簡単です。ハワイを多少知っている人なら場所はすぐに分かります。アラモアナセンターの敷地に完成したPark Laneです。窓からラナイ越しにマジックアイランドが見えています。

さて、バケーションレンタルということとあくまで憶測ですから、情報は出し気味でまいります。

まず、部屋の間取りですが、おそらく、パークレーンの一番西側の角部屋でしょう。とても気になるコンド(もちろん買えないので見るだけ)だったので、見取り図をPDFで持っています。確かめると、L字型のラナイがある住戸は限られていました。また、南側が狭くて、西側が広いタイプですので、これが特定要因になります。

同じタイプは、全部で4戸。多分、最上階から2番目の住戸ではないかと思うのですが、それは定かではありません。2ベッドルーム、書斎、キッチン、ロンドリールーム、2.5バスで約180平米ぐらい。ラナイが40平米ほどです。販売当初の価格が、5百万ドル。同じタイプの住戸が販売に出ていて、売値は6.3百万ドル(約7億円)になっています。

評価額を見て気づいたのは、これぐらいグレードが高くて、高層のコンドでなく、ビューもまぁまぁ一緒だと階数の違いで大きな差が出ないということです。パークレーンの住戸は4階ぐらいの高さからで一番下の階でもアラモアナ公園がきれいに見えると思います。

パークレーンの2ベッドルームはバケーションレンタルだと月額15,000ドル程度。長期契約の賃貸でも1万ドルぐらい。住んだ場合は、管理費が2,500ドルと固定資産税が3,200ドルとなり、それだけで月に60万円ぐらいのコストがかかります。まったく縁がない世界です。

将来、友達を見つけるか、1ヶ月80万円ぐらいの費用だったら、宿泊してみたいとは思います。以上、知ったところで使いようがない情報をお届けしました。

7/09/2018

2018年上期分のハワイGETを納税

7月に入ったので、ハワイ州のGeneral Excise Taxの支払うタイミングになりました。G-45のフォームで支払うGETです。

ハワイ州税務局の新しいウェブサイトは、フォームのセクションを一つずつ埋めて進んで行くのでとても分かり易いです。税金を引き落とすためのチェックに関する口座番号やルーティングナンバーも記憶してくれているので間違いがありません。

自分で納税したいと思っている方は、こちらを参考にしてチャレンジしては如何でしょうか。でも自己責任でお願いします。


7/08/2018

2017 BE-12 Survey. 米国連邦政府からのお尋ね

ハワイハレリアルティのリカさんから会計事務所の情報としてメールが届きました。なんだかよく分かりませんが、アメリカ政府に対する提出物があるとのこと。よく読んでみると、アメリカで事業を行っている外国人が Bureau of Economic Analysis(商務省の経済分析室)からの質問に対する回答を提出する必要があるようです。

調査の名称は、BE-12ですが、事業の規模によって報告内容が異なり、私の場合は、小規模の不動産投資でBE-12Cが回答すべき調査でした。調査に対する回答は必須で、無視すると罰金を払う可能性があるという説明があったので、仕方がないので、実際の対応を調べるために検索です。

タックスリターンでフォームの名称を検索するのと同様に、BE-12Cを検索すると以下の物が見つかりました。

調査自体は複雑なものではなく、質問内容は、投資金額(不動産の購入金額か市場価値)、2017年の収入と負債額 ぐらいでした。もともとアメリカとしては、この調査を5年毎に行っていて、投資家は報告義務があるそうです。トランプが大統領になった影響かどうかは不明ですが、多分、中国やその他の国がどの程度アメリカで事業を行っているのか、不動産を所有しているのかを正確に知ろうとしている気がします。

単純な報告ですが、会計事務所に頼めば、100ドルじゃ済まないでしょう。自力で対応できることに感謝。情報をきちんと送ってきてくれたハワイハレリアルティに感謝です。


6/22/2018

ハワイにコンドを買って円高になるとどうなるのか?

円安と円高は7年程度で切り替わると言われています。一時、125円まで進んだ円安や2018年の年明けから、反転し、かと言って、100円を切ることはなく、現在は、110円程度のレベルを安定?して推移しています。ある意味心地よい状況ですが、これがずっと続くとは思えません。

金融緩和の蛇口を絞っていく行くプロセスは、米国が先行し、欧州がそれを追いかけることが明確になりました。お金をじゃぶじゃぶ注いでマーケットを支えているのは日本だけになってしまったわけです。金利差が開けば、お金は、ドルやユーロに向かうはずですが、円安にはなっていません。

国債を買って、日経平均に投資し続ければ、景気が上向くということになっているけれど、2%の物価成長が達成できると言いつつ、5年が過ぎました。5年前の円安は金融緩和により進んだわけですが、その効果が見えなくなりました。上に行けないなら下に行くことはあるわけで、もし、いま円高になると、日本には金融緩和を行う余地がありません。

金利は低くて下げられず、買える国債もありません。何もできずに円高になるのを見守るしかないかも知れません。ここでは経済対策のことを語るつもりはないのですが、円高はとても気になります。もしここで1ドル80円の円高になったらどうなるのでしょうか。コンドのオーナーとしての立ち位置を確認したいと思います。

現状を確認します。正確な金額ではありませんが、比率は私の実態と同じです。まず、5年前に30万ドルでコンドを買いました。自分で出した頭金が35%。10.5万ドルですね。これに諸経費が1万ドルぐらいありますが、それは横においておきます。当時のドル円は、96円でした。ローンが19.5万ドル。年間3,700ドルぐらい元金が減っているので、現在のローン残高は、17.7万ドル程度です。

さて、今110円ぐらいのドル円が80円になったら、まず、頭金で使った10.5万ドルがマイナスになります。96円−80円=16円。これに10.5万ドルをかけると、168万円がマイナスです。しかし、3,700ドルの5年分は、コンドが稼いだお金で利益になります。これが、1.8万ドル。これに80円をかけると、144万円。これだけで、168万円のマイナスの殆どをカバーできます。所有している期間が長くなれば、ローンは減るので、その分、円高に対する耐性が強まることになります。

コンドの価格が、例えば、2割上がっているとすれば、36万ドルになります。125円だったら、750万円のプラス。80円なら、480万円のプラス。円高だとこの瞬間での利益は減ってしまいます。一方で、ローンを返すことになるとどうでしょうか。ローン残高17.7万ドルx125円=22.1百万円。80円だと、14.2百万円になります。実に800万円近く返済額が減ります。

最悪のケースは、物件価格が下がって、円高になることですが、評価額、ドル円、ローン残高といくつかの要素があって、本当にどうなるかを一般化するのは難しいと思います。ただ言えるのは、円高でも円安でも一長一短あって、その状況に合わせて動くしかないということです。さらに言うと、ローンによる購入が最大の円高対策です。それは、ローン自体は、ドルで調達した資金でドル円の変化に影響をうけないからです。

30万ドルを即金で買えば、20円の円高で600万円が損失になります。頭金の30%を負担したなら、損失は、180万円で済みます。もちろん、売却しない限り、この計算は机上のお話です。豊富な手元資金があっても、一気に円からドルに替えるのではなく、リスクヘッジのためにローンを利用して時間を味方するという方法を検討すべきではないかと思います。


5/27/2018

ハワイハレリアルティのWebセミナー 3回目

ハワイハレリアルティのWebセミナー3回目が公開されました。エージェントの意味や役割についての解説です。ぜひ御覧ください。



5/04/2018

マルコポーロの居住者がスプリンクラーの設置に賛成

昨年の夏にアラワイ運河の北側にあるマルコポーロで火災が発生して直に1年が過ぎようとしています。修理作業を進める一方ですでに戻っている住人もいるようです。

久し振りに確認できたニュースがスプリンクラーの設置です。住人の67%が賛成したということです。ニュースの記事によると、1戸あたりの負担は8,000ドルから22,000ドルとのことで、修繕積立金によってカバーされるのだそうです。

マルコポーロは、568戸。1戸あたりの負担が1万ドルとしても、568万ドル。6億円以上かかります。そんな大金が積立金にあるかは疑問ですが、本当なら住人がとりあえずは負担をしなくてよいことになります。

時を同じくして、ホノルル市は、防火についての規則を見直しました。現在のルールでは、スプリンクラーの設置は義務づけられていはいません。改正された防災基準でもすべてのコンドミニアムが即、スプリンクラーの設置を義務付けられるわけではありません。まずは、検査を受けることになり、その評価に対して対応を行うことになるとのことです。更に、設置が必要になっても時間的な猶予はあるので、一朝一夕で物事が決まってすぐ動き出すことはないと考えられます。

参考までに、例外の適用としては、以下のものがありました。すべての住戸が外に出られる通路があり、かつ、コンドミニアムのフロアにある屋内廊下のみによって住戸がつながっていないこと。(意訳ですが、一部でも外に面している廊下があるのが条件の一つです。)

Existing high-rise residential buildings are exempted from the automatic fire sprinkler system requirements in Section 13.3.2.26.2.2 if all dwelling units have exterior access and a continuous egress path to exit the building and have no full-length interior corridors.

また、検査を受けた後に、住人がスプリンクラーの設置を行わないという選択もできるようで、その際には、その事実を一般に公開し、新たな所有者等に必ず伝えなければならないとしています。

フロリダ州では、同様のルール改正が行われていました。全部の状況について把握はできませんが、スプリンクラーの設置義務がどういう場合にあるかについてさえ、正確に理解するのが難しいらしく、業界団体が専用のホームページを設置しています。ホノルルでも同じ事態が予想されます。正しい理解が行き渡るのには時間がかかりそうです。

対応がコンドミニアムごとに異なることは言うまでもありませんが、とりあえずは、1万ドル程度の資金を用意しつつ、事態を見守ることになりそうです。実際にスプリンクラーを設置することになると、負担費用よりも、賃貸の継続の方がもっと頭が痛いというのが、家主に共通する思いに違いありません。

4/25/2018

ハワイにコンドを買って5年が経過。千本目の投稿です。

あれから5年が過ぎます。そして、これが千本目の投稿です。

ハワイにコンドミニアムが買えないかと考え始めたのが2012年。セミナーに参加したり、ネットで情報を見るなどして、本当の意味での一歩を踏み出したのが2013年でした。そして、その春にとりあえず購入する準備をしてハワイに出かけて、実際に物件を見て、文字通り清水の舞台から飛び降りてしまったのでした。幸いにも今も生きています。

5年が過ぎると、どうなるか?まずは、不動産を売却した際の日本の譲渡税が短期の適用でなくなります。税率は半分になります。納める税金が少なくなるのは好都合です。これ以外には特に制度上で変わることはないと思います。ただし、5年超というのは、1月1日での判断になるので、実際の税率適用は来年以降になります。

これまでにも時折書いてきましたが、5年が過ぎると当初と違う考え方になったところもあります。いま何を思っているかをまとめてみようと思います。

まず、購入のタイミングは正解だったと思います。購入と同時に1ドルは100円を超えました。資金を動かした時はかろうじて90円台で、その後125円ぐらいまで上がりましたが、現在は110円を下回るレベルです。物件自体も2割は上昇しました。60歳まで、当時は10年で、今は5年です。資金、経済環境、自分の状況などを考えると、同じことはできないと思います。その勇気が持てないというのが正直な気持ちです。本当に最後のチャンスだったと言えます。

購入後の最大の懸念は、テナントでした。借り手がいなければ持ち出しだけが増えて立ち行かなくなります。この5年、テナントがいなかったのは、1年につき1か月程度の割合です。テナントがちゃんと見つかったのは、購入した物件の良さが貢献していると思いますが、幸運だったし、ハワイハレリアルティのクリスさん、リカさんのサポートのおかげでもあったと思います。

諦めたのは、自力での返済です。10年あれば、ローンの返済もいいところまでできるかなと考えたのですが、完全に諦めました。誤算というよりは、現実的になったということです。当初は親からのローンもトライしたぐらいです。全部自力でというのは無理と考えていました。また、年齢とともに自分の先が見えたりして、現実が突き付けられるという部分もあります。当初は、なんとか自分でできる限り頑張ると思っていましたが、最近は頼れるものは何でも頼る、です。

また、初めは、ハワイに長期滞在できる場所を確保するつもりで購入したのですが、「収入を得られる財産を獲得したのが正解だった」という気持ちです。実際にコンドを購入して、賃貸にすると、将来、自分が使いたい時とレンタルする時を区別することが厄介だと気づきます。また、借り手が見つかるかというリスクと不安と付き合うよりも、安定した状況の方が適切だと思います。現在の金利では、金融資産からの収入を期待できません。不動産は、収入を生んでくれます。この収入は、旅行だけじゃなくて普段の生活にも使えます。時と状況によって使い道を選べばよいのです。「金持ち父さん」ではありませんが、収入を生むものこそが資産という意味を実感しています。

最後に、思うのは、これらすべてのことは、ハワイ、ワイキキの物件でなければ無理だったということです。他の場所は知らないので、ワイキキ以外にはないと断言するつもりはありません。しかし、サラリーマンでも購入できる物件と条件があって、賃貸のテナントが存在し、自分でも通い続けたいと思える場所というのは簡単に見つからないでしょう。ハワイには日本人向けのサービスが存在しています。私は英語を使えますが、それでも、日本語で、日本人の感覚でやり取りできるというのは大きな利点です。同じ資金で軽井沢に不動産を買っても未来への展望は開けません。外国なのに、ハワイ、オアフ、ワイキキは、日本人にとって価値のある場所だと思います。

最近は、新しいトピックがないので記事の投稿が減っていますが、諦めずにブログを続けていきますので、引き続きお付き合いください。

4/22/2018

つんくさんのハワイコンドとその思い

芸能人とハワイコンドの話が続いています。

ガンを公表し、喉を諦めて、活動を続けているつんくさんはハワイが拠点になっています。確認したところダウンタウンに300平米ほどの広さのコンドを所有していらっしゃるようです。また、万一の時には、奥様に所有権が移転するDeath Deedが設定されています。家族に対する思いやりと覚悟というものが感じられます。

所有されているコンドは、現在売り物件になっています。ご家族のことを考えて、郊外に買い替えを検討されているのかも知れません。不動産の売却や買い替えは、エネルギーが必要だと思います。Deedについての気遣いを考えると複雑な気持ちになりましたが、歌手が声を出せなくなるという残酷な運命を乗り越えて、前向きに生きていく気力が強くなっている ― 物事が好転しているということなのでしょう。

買い替えが上手くいくといいですね。


4/21/2018

リッツカールトンレジデンスワイキキを持っている?芸能人は・・・

ヤッくんの記事を書いたので、以前に行った調査結果をご報告いたします。

トランプタワーは思いの外、日本人の所有者が多くて、芸能関係、有名人の名前がちらほら確認できました。ならば、リッツ・カールトンはどうか?ということで、確認してみました。

正直なところ、リッツでは有名人とすぐに分かる名前は少なかったです。それでも、多分これはそうに違いないという名前を発見しました。同姓同名の日本人ということもあるので、正しく「憶測記事」とお考えください。

では、参りましょう。

幻冬舎 400万ドルの3ベッドルーム。見城さんが率いる出版社は、プロジェクトの投資家でもあります。

石井一久さん 100万ドルの1ベッドルーム。生涯年俸が30億円を超えるらしいので1億円の投資は可能ですね。

秋元康さん 800万ドルの2ベッドルーム。AKB御殿でしょうか。

ちょっと盛り上がりに欠ける結果です。アラモアナにできたパークレーンも調べてみたのですが、同様に目立ったお名前を発見できず。でした。

4/20/2018

薬丸裕英さんのハワイのコンド

今日は、芸能人別荘ハンターです。(趣味悪し、すみません。)

たまたまネットのニュースでヤッくんが持っているというハワイの別荘が出てくるというので番組を見てしまいました。見てしまった以上、調べないないと。

プロのリアルターなら部屋を見れば、どのコンドミニアムかはすぐに分かると思います。素人は、いろいろヒントを確認しながら探します。

まず、冒頭、坂上忍さんがクルマで走っているところが一つ目のヒントです。大通りですね。二つ目は、テニスコートが見えるところと、海の方に半島のように見える地形です。ラナイのレーリングや窓の形でコンドは特定できます。

結論から言うと、コンドは分かったし、どの部屋のタイプかも分かりました。しかし、所有者の記録と薬丸さんの名前で一致するものはなく、トラストの所有でもそれらしいものがなく物件の特定には至りませんでした。

おそらく所有されているのだと思いますが、中心部の大きな通りに面するタワーマンションです。比較的に新しい部類のコンドです。2ベッドルームで広さは150平米程度。映像からすると15階前後の高さではないかと思います。映像には出なかったですが、ラナイから左手にダイヤモンドヘッドが見えるはずです。

8年前に購入ということであれば、2009年か2010年。2008年のリーマンショックで価格がやや下がったところで購入されたことになります。類推すると、購入価格は180万ドル程度。当時のドルが90円として、1億6千万円。これまた、予想ですが、230万ドルぐらいが現在の売値で、日本円だと2億4千万円になりますね。

コンドのことはともかく、石川秀美さんとの結婚などについて率直に話して、しかも、大人としての責任をきちんと果たす気構えが感じられました。芸能人というといい加減な人が目立ちますが、薬丸さんを見直したという番組でした。番組自体の構成は目新しいものはなく、「フジテレビ、頑張れ」と思ってしまったのですが。今日はこのへんで。



4/15/2018

カカアコに新しいコンドはレンタル市場に影響を与えるか?

カカアコのコンドが完成してレンタル市場に物件が増えていく傾向になるのは間違いなさそうです。マルコポーロの火事の影響でスプリンクラーがない物件を避けたいという傾向が見えるという話も聞いています。では、実際のところはどうでしょうか。

ワイキキ寄りで完成しているコンドは、ワイエアとアナハぐらいです。パークレーンもありますね。ホノルル不動産協会のウェブサイトを調べると、アナハでスタジオのレンタルがありました。月額2,900ドルです。広さは400平方フィート台。ワンルームのスタジオで40平米は広いですが、月に30万円出せる人はアメリカ人でも極めて限られるはずです。

カカアコのコンドは販売価格が高いので、たとえスタジオにしても月に2,000ドル以下で貸したいオーナーがいたとしても極少数なのではないかと想像します。家賃収入にまったく期待せず、家賃で管理費だけをカバーしたいという状況があれば、ワイキキの1ベッドルームに匹敵するレベルの物件が出てくるのかも知れません。

カカアコで借りようとすると、広さ条件は外して、月の予算は3,000ドルが最低ラインになると皆さんならどうしますか?月3,000ドルの出費は、年間家賃に400万円を使うという感じです。その支出に問題がなかったとしても、同じ金額で環境の良いところを借りるか、より広い物件を借りたいと考えるのではないでしょうか。

短期的には、カカアコの新築コンド完成が、ワイキキの2,000ドル程度の1ルームのレンタルに対する影響は限られたものになるというのが、現時点での判断ですが、中長期的には、カカアコのコンドがどんどん完成していって、需要と供給に変化が起きるか?という点については注意していきたいと思います。

また、隣のエリアに家賃が高いけれど、魅力的な物件があることで、家を探している人の期待が高くなる可能性はあると想像します。ですから、賃貸に出す物件自体が眺望などの魅力があるかが問われるのではないでしょうか。新築を見学してきた人が内見に来ても内装や設備の点で納得してもらえるように配慮しておくことが重要だと思います。


3/18/2018

朗報! Transferwiseの送金手数料が安くなりました。

海外送金のFinTech企業であるTransferwiseからメールが届きました。

読んでみると海外送金の手数料が下がったとのこと。やったぞ、エライぞ、Transferwise.
新しい手数料は以下のとおりです。


手数料は、送金額の1%から0.55%になりました。案内によると100万円送金しても5,600円です。コンドを購入する際に10万ドルを超えるような送金をするなら、FXの現受けを利用して、プレスティアなどで3,000円ぐらいの送金手数料でまとめるのがお得です。しかし、オペレーティングモードになって、30万円とか多くても100万円程度の送金になるなら、手間と手数料でTransferwiseを選択するのが絶対にお得です。

Transferwiseからの説明では、『その後、お客様の数が増え、業務を徹底的に効率化する事により、 多くの海外送金ルートで、費用を削減する事に成功し お客様が過去に送金したルートでは、よりお安く送金をいただけるようになりました。』こうなるとどんどん利用したくなります。(と言ってもいつも送金があるわけでないないのですが。)

通常の米ドル送金は、悩むことなく、Transferwiseで決まりです。

3/17/2018

確定申告の還付金

確定申告を郵送したのが2月20日でした。今週、還付金の振込通知書が届きました。無事に申告が受理されて、還付が認められたということですね。単純なことですが、重要です。還付金は無駄遣いせずに、ハワイの口座に送金する予定です。

3/04/2018

2/26/2018

コンドを売却する際の税金について

かなり以前にコンドの売却についてまとめた時にDepreciation Recaptureに触れました。今年のタックスリターンを作業しながら、改めて調べてみるとやはり難しいポイントだと再認識しました。

2/21/2018

銀行口座にお金が足りないと10ドルかかる。

ハワイの銀行からレターが届きました。1か月の送金は6件までになっているので、それを超えることが続くと口座を閉鎖しなければならないと物騒な内容。

2/20/2018

確定申告とタックスリターンを送付。

確定申告を特定記録郵便で、タックスリターンはハワイとテキサスにeパケットで郵送しました。これで本当に作業完了です。何度も見直しましたが、間違いがないことを祈ります。確定申告は、特定記録郵便だと365円。レターパックだと360円と教えてくれましたが、5円のために住所を書き直すのは止めました。

最初は本当に大変でしたが、今となっては普通の作業です。弥生会計のオンラインサービスに登録したのですが、結局それも使わず仕舞い。TaxActも登録してざっくりとデータを入れてみたのですが、関係のない部分が多かったり、減価償却の細かい金額が合わないなど自分でやった方が楽になってしまいました。まぁこれで一件落着です。


2/18/2018

確定申告とタックスリターンの作業を完了しました。

確定申告とタックスリターンに関しては、先週の週末で入力作業を終わらせていました。この土日で数字の最終確認、申告書をすべてプリントアウトして、再度確認。最後に確定申告書には捺印、タックスリターンのフォームには署名をしました。これで後は郵送するだけです。

2/12/2018

確定申告とタックスリターンの作業状況

一年に一度の作業だと忘れていることが多くて、確認しながら確定申告とタックスリターンの書類を作成しています。

2/03/2018

Form 1098が到着。

日本の確定申告とアメリカのタックスリターンを行うために一つ書類を待っていました。それが、Form1098です。年間の利子負担額を証明してくれます。

1/14/2018

小倉優子のハワイの別荘?

某ニュースに小倉優子さんがハワイの別荘を売却していたという記事が出ていました。読んでみると不思議な感じがしました。

ウィンドウACが故障

ハワイからの年初の連絡は、ウィンドエアコンの故障でした。テナントからの報告で、温度が上がらないとのこと。昨年は何も起こらなかったので、そろそろ何かあるかもと思っていたところでした。そう思ったのが悪かったのか・・・。

1/01/2018

謹賀新年。

昨年は、テナントが代わることなく、故障や修理の事故もなく、安定した一年でした。トラブルが起きずブログのネタがないという恵まれた?状況ではなく、更新頻度が大幅に少なくなっているというジレンマに陥っていると言った方が良さそうです。

年が明けると、まずは、ハワイ州のGETを支払い、タックスリターンに突入します。実は、クリスマスの週末に収支に関するデータの入力は完了しました。なので、後は、ローンの利子負担の通知が来れば、数字が揃います。そうすると、確定申告もタックスリターンも完成します。

今年の目玉の予定は、2013年のコンド購入から5年が過ぎることです。5年過ぎると、売却時の日本における譲渡税の負担が軽減されます。バブルの反省による法律がハワイで購入した不動産に適用されるのはとても不思議に思いますが、個人的には大きな足かせがなくなるわけで意味が大きいです。

マーケットとしては売物の少なさが気になる一方で、アメリカの景気が不動産の価格に影響を与えることは間違いありません。物議を醸している減税は、とりあえず株式市場にポジティブに作用しています。しかし、このまま株価が上がり続けて、景気が更に拡大するかは不透明感が残ります。アメリカの中間選挙やトランプ大統領の運命によっても経済は大きく動く可能性があります。

金利の上昇もあり、ローンを使ってハワイにコンドを買うべきかという判断が難しくなっていることは確かです。しかし、世の中は常に変化し、マーケットは良い時もあれば悪い時もあります。次のチャンスに向けて勉強しておく、心の準備をしておくことはとても重要だと思います。今年もブログをご覧になる皆さんのお役に立つよう頑張りたいと思います。