ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 9月 2013  

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9/28/2013

GETの支払いを完了しました。

e-fileのサイトからITINとパスワードでログインします。
ログインしたら、G-45というフォームで申告します。フォームを選択すると、記入するページに飛びます。

入力で注意が必要だったのは、以下のとおりです。
  • 申告は、毎月、四半期、半年の期間で選べます。GETの支払いが2,000ドル以下なら半年に1回で大丈夫です。
  • グロスインカムを記入する際は、セントを四捨五入して、ドルの整数を使います。
  • 家賃収入は、Part IIのOther Rentalsに記入します。
  • Honolulu Surchargeの記入もお忘れなく。申告の管轄は、Oahuを選択します。
  • 名前の他に、Titleの記入欄があるので、これは、"Owner"としました。Titleと言えば、Mr.などの敬称という意味がありますが、意味が違うと判断しました。(事後ですが、記入サンプルを見つけました。それには、正しくOwnerとあったので問題なさそうです。)
  • グロスインカムを計算すると、税額は自動的に計算されますが、納税金額は自分で最後に記入します。
  • Saveして、Submitすると、支払いの画面に切り替わります。

オンラインで支払いには、クレジットカードとチェッキング口座からの引き落としが利用可能です。手数料が若干易い、チェッキング口座からの引き落としを利用しました。
  • 支払いに使えるのは、アメリカの銀行口座です。
  • チェッキング口座からの引き落としの手数料は1ドルです。
  • 銀行のRouting Numberを記入。
  • チェッキング口座の口座番号を記入。
  • 電話番号の欄に、日本の番号を入れる場合は、最初に記号の + を記入します。

ここに書いた内容は、e-fileサイトの使い方を備忘録的にまとめたものであり、税務や申告に関するアドバイスを意図したものではありません。最新の情報は自己責任で確認をいただくようお願いします。

9/26/2013

2013年9月23日現在の売出し物件の傾向

前回は、1-8月の販売データを見て傾向を確認してみました。今回は、現在、売りに出ている物件のデータを見て確認してみます。

今回も同様のデータ抽出の条件です。
  • ワイキキエリア
  • 1ベッドルーム、フィーシンプル(土地所有権付き)
  • 広さ500-600スクエアフィート
  • 100万ドル超の物件は除外。
  • 抽出は、2013年9月23日。

では、データです。
  1. 売出は、47件。
  2. 売値の中央値は、$445,000。
  3. 売値の平均値は、$492,744。
  4. 34万ドル以下の物件、6件。売値の平均値は、$319,000。

価格の上昇傾向は続いているようです。1-8月の販売データでは、34万ドル以下の物件が4割程あったので、ある程度の広さがある物件で手頃な価格の選択肢は限られてきたのかも知れません。この状況が今現在だけのものか、これからも続くかは分かりません。広さを400スクエアフィート以上に変えると、売出物件は、10件以上増えます。しかし、フォトを見る限り、自分で住みたいと思える物件を見つけるのは厳しいように感じました。

購入を考えていらっしゃる方は、チャンスを逃さないことが重要でしょう。気に入った物件が出てきたら、即行動し、少なくともフルプライスでオファーを入れるのが賢明なアプローチではないかと思います。

9/24/2013

ワイキキコンドミニアム販売傾向の分析

ホノルル不動産協会のサイトでは毎月販売動向がレポートされています。これによると、8月の中古コンドミニアムの販売は、昨対+12.5%の460件で、販売価格の中央値は、+9.4%の$35万ドルだったそうです。価格は上昇傾向にあることは間違いなさそうです。

この数字は、8月単体でしかもオアフ島全体の数字なので、ワイキキに限って数字を少し分析してみました。データは、oahure.comから拾っています。こちらのデータは、不動産協会のサイトがソースのはずですから、信頼出来るもとの思います。一部、表示不可になっている物件が数件のみあります。

早速まとめの表を見てみましょう。

ワイキキエリアの1BR・FS物件のデータ
1-8月における2013年と2012年の比較

2012 2013
件数 108* 130*
中央値 $355,000 $370,000
平均 $357,572 $375,821
DOM 57.6 69.9
34万ドル以下 46 50

* 100万ドル以上の物件は除く。

データ抽出の条件は、以下のとおりです。
  • ワイキキエリア
  • 1ベッドルーム、フィーシンプル(土地所有権付き)
  • 広さ500-600スクエアフィート
  • 1-8月の期間で今年と昨年を比較
  • 100万ドル超の物件が数件あったので除外しました。

では、何が読み取れるでしょうか?
  1. 価格上昇を狙った売り惜しみがあると思っていましたが、販売件数は2割以上増えています。
  2. 中央値、平均値とも上昇しています。上昇率は、4-5%前後です。
  3. DOMは売り出してから売買契約が成立するまで日数です。若干伸びている傾向があります。買い急ぎの傾向が出るかと思っていましたが、詳細を見ると7日以内の確定件数は、昨年23件に対して、今年16件。30日以内では、昨年55件、今年53件。2012年の方が限られた物件の中で、価格が上昇する前に買っておこうという買手がいたのかも知れません。
  4. このブログで対象と考えている範囲として、34万ドル以下の件数を見ましたが、ほぼ変わらずでした。しかし、表には、数字が出ていませんが、価格の平均は、2013年の平均は、$294,530で昨年から$14,000程度上昇しました。また、販売件数は2割以上増えているので、34万ドル以下の物件の出現率は減少傾向と言えるでしょう。
次回は、現在売り出し中の物件データを検証してみます。

9/22/2013

旅行中に見つけたトラストの広告

久しぶりにアメリカの友人と会ってきました。
旅行中にカリフォルニア州オレンジカウンティのローカル紙でトラストの広告を見つけました。




















独身者は、499ドル、夫婦やカップルでプラス100ドルという価格設定です。普通は、最低2,000〜3,000ドル程度。資産規模によって費用が増えるそうなので、破格なのでしょうね。金額はさておき、普通に法律事務所が広告を出しているのを見ると、トラストの設定がかなり一般的なことだというのが分かります。友達に聞くと、持っているということでした。

9/19/2013

e-filingの配偶者の記入について

GETの支払いの前に行う e-filing で格闘中と書きました。ハワイのオフィスにメールしたら、結構早くて2日で返信がきました。

先方からの答えは単純で、配偶者の情報は入力必要なしということでした。
Yes, you may register without entering your spouse's information.

外国人で居住者でなければ、配偶者、扶養家族に対する控除など、税金での免除が一切ないので、納税者としての情報に配偶者のことがなくても関係ないということだと思います。

これで、登録ができると思います。

9/17/2013

GETの支払いで格闘中です。

GETの支払いは、自分でやることにしたので、準備をぼちぼちやっています。ところが早速問題に遭遇です。

厳密に言うと、問題は、GETの支払い自体ではなく、その手前の e-Filing の登録が出来ないのです。登録するというのは、自分のITINとGETライセンスを登録してウェブに口座を持つというようなことです。税金をオンラインで支払うには、ハワイの Departmet of Taxation(日本語だと税務署ですね?)で、この登録が必要なのです。

その時、Spouse=配偶者の名前とソーシャルセキュリティーナンバー(SSN) の入力を求められます。妻は、日本人で、日本在住、当然のことながら、アメリカでの収入はありません。ですので、この税務申告には関係がないのですが、妻なしの未婚で登録すると嘘になってしまいます。

仕方がないので、FAQのページに質問用のメールアドレスを見つけたので、解決策を確認中です。何日後に回答が来るか楽しみです。


9/15/2013

youtubeで米国不動産のセミナービデオを見つけました。

youtube の話題が続きます・・・。

今の世の中、本当に便利で、インターネット上には様々な情報があります。しかし、これを見つけるのは時に難しく、求める情報と巡り合うのは運だったりします。

こんなビデオを購入する前に見つけたら良かったのに!というセミナーの動画を見つけました。2本目はまだ20回しか再生されていません。

アメリカで不動産を購入するプロセスから賃貸するところまで、長いので飛ばしながら見ましたが、とても勉強になると思います。週末に2時間かけてご覧になっては如何でしょうか。(なお、私は、こちらの不動産会社とは一切関係がありません。)





9/13/2013

youtubeにもコンドミニアムの情報があります。

これまで書き忘れていたというか、このブログで情報提供を行うという点で忘れていたことがあります。それは、ハワイの不動産エージェントが youtube に載せているビデオです。売主の不動産エージェントは、物件のビデオを公開しています。売買が完了して過去のものになってしまったビデオもありますが、フォトと違って臨場感があるので、非常に参考になります。気に入った物件があれば、youtube で興味のあるコンドミニアムの名前を検索してみると動画が見つかるかも知れません。

Four Paddle のビデオです。


こちらは、Villa on Eaton Square。動画と言っても、静止画をつないだものです。でも見ていて楽しいです。


Waikiki Townhouseというコンドミニアムです。雰囲気がよく分かるビデオです。
 

最後に、お世話になっている Hawaii Hale Realty の投稿動画です。個別のユニットではなく、コンドミニアムの紹介動画が並んでいます。

では、また。

9/10/2013

銀行口座の使い方:入金口座と振替

購入する前は、時々発生するかもしれない費用をどうやってハワイに送金するのか?と考えていたのですが、解決策は簡単で、家賃収入から不動産会社にかかった費用を差し引いてもらえばまったく問題ありません。家賃収入は、毎月、不動産会社の管理フィーを引いた分が銀行の口座に入金されます。

銀行口座には、セービングアカウントとチェッキングアカウントがあります。私は、入金に関してはすべてセービングアカウントで受け取ることにしています。そして、支払いは、チェッキングアカウントから行います。こうすることによって、お金の出し入れの記録が混乱しないようにしています。

セービングアカウントに入金されたお金は、毎月自動的にチェッキングアカウントへ振り替えることができます。ローンとコンドミニアムの管理費が月中に引き落とされるので、毎月の月末に振替が行われるように設定しています。ローンの支払いは、一度でも遅れると不履行になってしまうので、注意が必要です。

9/07/2013

最後の壁を乗り越えるには その伍

コンドミニアムを買うぞとハワイに乗り込んでも、いざオファーをするとなると心配が心を支配して、弱気になってしまうことは想像するに難しくありません。エージェントの人の話だと、10年間買おうと思いつつオファーも出しているけれど、巡り合わない人もいらっしゃるということでした。

購入資金のプランが出来て、返済計画も見通しがつき、気に入った物件が出てきた状況で、残るは自分の気持ち次第となった時に、皆さんは何を考えますか?将来、経済危機がやってきて不動産価値が暴落するかも知れないとか、円高が進むんじゃないかなとか、もっといい物件に出会えるのではないかとか、もう、いろんな心配が出てくると思います。その心配は間違っていないかも知れません。

でも、です。このシリーズに書いた、その壱からその四まで書いたことを考えて、自分である程度コントロールできることはなんとかなると判断しているのです。他のこと、これから先のことが心配なわけですね。その気持はよく分かります。でも、それは、神様だって予測不可能なことで、それを理由に、買わない決断をするとすれば、それは貴方の人生にとって、どんなことを意味するのでしょうか?

その答えを探すための問題は、「今買わなかった時に、後で後悔するか?」ということだと思います。私自身の思考、判断がどうだったかは、それに関する投稿の2回分をご覧いただければご理解いただけます。私は、「絶対に後悔する」と思いました。そして、今でも「あの時、少なくともオファーしていなければ、絶対に後悔していた。」と信じています。

最後は、事前に準備して客観的に判断した自分のプランと、オファーすべき物件と向かい合っている現実に乖離があるかどうかでしょう。乖離がないのなら、人生は一度きり、チャレンジして生きるなら、オファーを出すべきだと私は思います。自分を信じて、未来を信じる。これができれば、最後の壁が乗り越えられるはずです。

9/04/2013

最後の壁を乗り越えるには その四

ハワイコンド購入の最後の決断をするための準備として、4つ目のポイントは、家賃を含めた毎月のキャッシュ・フローを試算することです。頭金をはじめとする費用が準備出来ても、毎月の収支が伴わないと維持できません。

キャッシュ・フローの考え方は以前に紹介済みです。この時は、空室を考慮しましたが、事前のプランでは無視して良いと思います。

  • 収入は、家賃のみです。
  • 支出は、ローン返済、固定資産税の月割、GET、不動産会社の管理フィーおよびコンドミニアムのメンテナンスフィーです。

一番難しいのが、家賃収入をどう見るかです。必ずしも、自分と同じ条件の貸出物件が見つからないので、確定的な金額が情報として入手できるとは限りません。不動産エージェントに協力してもらって、控えめな数字を使うのが現実的だと思います。

私は、まず、zillow.com でレントの物件を見て、家賃の相場を確認しました。後で知った craig list も参考にできます。そして、ローンオフィサーと会った時には、33万ドル程度のコンドミニアムだと、1,700−1,800ドル程度の家賃収入が期待できると確認することができました。オファーを入れてからは、前のオーナーがレントが分かったので、段階を追うごとに家賃のレベルが具体的になっていきました。実際のレントは、自分が貸し出さなければ分かりませんが、およその範囲で自分の持ち出しがどの程度になるかは理解していたので、過度の心配はなかったと言えます。

最後に、収支に影響するもう一つの可能性について触れておきます。それは、コンドミニアムのメンテナンスフィーです。多くの日本人にとっては忘れ去られた感覚だとおもいますが、アメリカにはインフレが存在します。結果として、物の値段や人件費が上昇しています。これは、メンテナンスフィーにも同じことが言えるようです。月々50ドルや100ドルの支払額増加でも影響は小さくありません。オファーが通ったら、不動産エージェントに頼んで、メンテナンスフィーの値上げがないかを確認することを忘れないようにしてください。

9/02/2013

最後の壁を乗り越えるには その参

シリーズ3回目です。今日は、「用意できる資金を決めておくこと」がテーマです。

これまでも、ワイキキのコンドを買うのにどれぐらいの費用がかかるかの話はしてきました。


資金をプランする際には、購入費用をすべて負担できるか否かがまず最初の問題になります。全財産をつぎ込んでコンドミニアムを購入するのは現実的ではありません。子供の教育資金や退職に向けた貯蓄などの考慮も必要です。購入後に、自分のライフプランに適当な残高が残るような計画が必要です。ただ、この点は、誰もが考えることだと思います。

決断という意味では、次のポイントが非常に重要だと思います。

それは、資金をどこまで出せるのか?ということです。それを考えるために、用意できる資金を、二段構えで考えておくことをお勧めします。

 1)確実に出せる金額
 2)ここまでなら頑張れる金額 

実際の物件が出てきた時に、想定通りの価格か、それより低い場合は、問題ありませんが、高い場合もあります。希望の条件がほとんど満たされているけれど、価格が予定よりも高いというような時は、相当悩みます。死ぬほど悩むと思います。オファーを出すということだけでも恐怖心があるのに、金額が想定より高いとさらにプレッシャーがかかります。そんな状況でも、客観的な判断をしないと後悔をすることになるかも知れません。金額の上限を明確にしておくことは想像以上に有効だと思います。

改めて、具体的な数字で考えてみましょう。購入する物件を33万ドルと仮定します。

まず、頭金です。33万ドルの物件で頭金を35%求められると、115,500ドルになります。頭金で気を付けておくべきは、ドルに転換するタイミングによって、2−3%の誤差が出る可能性があるということです。頭金は、他のコストよりも大きいので、ドル円レートの動きを吸収できる資金プランにしておく注意が必要です。

クロージングコストは、ローン諸費用も含めて9,000ドル程度。修理費用は、ケースバイケースですが、私の場合で、4,500ドルでした。多分、高くも安くもないというレベルだと思います。そして、家具の購入は、必須ではありませんが、3,000ドルは見込んでおいてください。

すべての費用を合計すると、132,000ドルです。ドル円が100円なら、13.2百万円。為替の動きは予測不可能ですが、最大3%の誤差を見込むなら、約40万円の余裕が必要です。さらには、もし買いたい物件の価格が35万ドルだった場合、頭金は、プラス7,000ドルが必要になります。必要な合計資金は、13.9百万円です。

コストが高くなってくると、家具を購入しないことも選択できます。また、コストの見積だけでなく、手持ち資金も細かく見ておくべきと思います。メインの口座だけでなく、その他分散されている貯蓄を見なおしては如何でしょうか?生命保険の配当金があるかも知れません。本当にいくらまでなら出せるのかを知るには、事前の作業が不可欠なのです。