海外不動産の赤字処理についての税制改正： 異なる視点

2020年度の税制大綱が発表されて海外不動産の取得、賃貸により減価償却を使って所得税を減らすことができなくなったというニュースなのですが、それは富裕層にとっての話です。今日は、ちょっと違う観点からこの話を考えてみます。

不動産の長期所有（5年以上）は、20%の譲渡税が課せられます。所得税率が20%を超えている人は、赤字で所得を減らせると所得税が減ります。この赤字（ほとんどが不動産の減価償却費）には、不動産の売却時に20%の譲渡税がかかりますが、富裕層は所得税率がかなり高いのでその分節税になるわけです。

では、所得税率が20%以下の人はどうなるでしょうか。不動産所得の赤字分を給与所得などと合算すると税金は還付されますが、不動産を売却した時の譲渡税率20%の方が高くてより多い税金を支払う可能性があります。また、不動産所得の赤字は、税務署に届け出せず白色申告をしていると、1年のみ有効。青色申告でも3年分しか先送りできません。

つまり、所得がそれほど大きくない人がハワイに不動産を買った場合は、所得税率よりも不動産の売却時の税率の方が高くて、高い税金を払うことになっているわけです。ところが、これから実施される法改正により、赤字処理できない不動産の減価償却費は、売却時に反映できることになります。所得税よりも売却時の譲渡税の税率の方が高くて損することがなくなるのです。

アメリカに不動産を買うという選択は、給与収入が高いからできるというものではありません。親からの相続が1000万円あれば、アメリカ本土に10年のローンを組んで、一戸建てを3軒買うことは可能です。英語ができるとか、リスクを取れるとかの条件をクリアする必要はありますが、少なくとも税制の影響で損することがないというのは、とても意味が大きいはずです。外国に不動産を購入するという選択肢は、富裕層だけのものでなくなったという側面が2020年の税制大綱にはあると私は思います。

2019年上期のGETを納付

時間が経つのは早いもので、2019年が半分終わりました。年の半分が過ぎると、GETの納税です。現在のウェブサイトは非常に使いやすいです。チェックを振り出す口座情報が残っているので安心できます。記憶が間違っていなければ20日までが納税のタイミングですのでお忘れなく。

GETの支払いを完了

年が明けたのでハワイ州のGET支払いを完了させました。ウェブサイトが新しくなってからは半年毎の申告です。毎回の申告は、G-45で行います。年間の支払いが終わると、G-49で年間分を申告します。このフォームは、基本的には申告修正みたなもののようで、申告した収入に対してGETの税額が計算されますが、すでに支払った金額を控除するので、実際の支払いは発生しません。これにて2018年の支出はすべて完了しました。Tax Returnの季節ですね。

2018年上期分のハワイGETを納税

7月に入ったので、ハワイ州のGeneral Excise Taxの支払うタイミングになりました。G-45のフォームで支払うGETです。

ハワイ州税務局の新しいウェブサイトは、フォームのセクションを一つずつ埋めて進んで行くのでとても分かり易いです。税金を引き落とすためのチェックに関する口座番号やルーティングナンバーも記憶してくれているので間違いがありません。

自分で納税したいと思っている方は、こちらを参考にしてチャレンジしては如何でしょうか。でも自己責任でお願いします。

海外不動産の減価償却を見直し？

ハワイのコンドを購入するということに関して有益な情報がないかといつも探しています。そうした中でちょっと気になる話を見つけました。

昨年の後半に会計検査院が海外不動産の減価償却について意見を出しました。簡単に言うと、築年数が大きい海外不動産を購入して賃貸することで、建物を短期間で償却し、節税している人がいるが、かなり古くなった日本の減価償却期間のルールを海外不動産に適用するのは、合理的ではないのでは？というものです。

詳しく知りたい方は、会計検査院のウェブサイトをご覧ください。

方針自体の見直しが気になるのですが、報告の中に出ていた数字が興味深かったです。検査員は、所得税額の申告納税額が多額となっている麹町税務署など10税務署から証拠書類として提出された平成23年分から25年分までの確定申告書等を調べたとのことです。

• 国外に建物を所有していた延べ751人が減価償却費を計上していた建物延べ1585件のうち、耐用年数が10年以下の建物で中古と判断される建物、また、耐用年数が10年を超えて中古である旨の記載があった建物は延べ562件。（一人あたり2軒以上を貸し出していることになります。この数字からすると中古購入は少数派になります。）
• このうち、国外の中古等建物は延べ511件で、減価償却費の合計は39億8650万円、所有者数は延べ337人。（年間の減価償却は、1,200万円近くになります。多分、これを給与所得から減損しているはずです。）
• 国内に所在する中古等建物は、耐用年数が11年以上となっているものが過半を占めていたのに対し、国外に所在する中古等建物は耐用年数が4年、7年または9年となっているものが多く、とりわけ「4年」となっているものの割合が、国外に所在する中古等建物全体の約半数を占めていた。（償却期間4年が一番多いというのは、節税目的というのがバレバレな感じです。）
• 減価償却費と賃貸料収入を比較してみると、国内の中古等建物の90.1％が賃貸料収入の半分以下となっていたが、国外の中古等建物については、減価償却費が賃貸料収入を上回っているものが83.2％。これらの中には、賃貸料収入の10倍を超えるものもあり、賃貸料収入を大きく上回る減価償却費が計上されていた。（海外不動産の減価償却による節税効果は大きいということです。）

会計検査院としては、「賃貸料収入を上回る多額の減価償却費を計上している者は、不動産所得に損失が生じ、給与所得等の総合課税に属するほかの所得と損益通算を行うことで、所得金額および所得税額が減少することになる」、また、「将来的に減価償却費を計上できなくなり、不動産所得や所得税額が増加するが、中古等建物を譲渡したり、出国して非居住者になれば、将来的に増加する所得税額の一部を負担しないことになる」という意見を出しています。

減価償却等で給与所得から差し引いている分については、将来において不動産を売却した際に税金を納めることになると私は考えていますが、国の考え方は、海外不動産の減価償却は現実に即していないから、その分で所得税を取り逃しているのは改めるべきということのようです。

法律が変わるには、それなりの時間がかかると思いますが、今後は注意していく必要があると思います。

個人の減価償却は強制だそうです。

ブログをご覧になった方からメールをいただきました。その内容はともかくとして、少し調べてみようと思ったことがありました。それは、「購入して賃貸に出している物件の減価償却をしないという選択があるのか？」ということです。

減価償却を行った分は、最後に売却益として課税されます。減価償却は資産が古くなっていく分、資産価値を下げるということです。100万円で買ったものを3年後に100万円で売れたのなら、その間に、例えば、10万円の価値が下がっているのであれば、90万円のものを100万円で売ったと考えるということです。

ですので減価償却していくと、最後の売却益がその分増えて、譲渡課税額が増えるということになります。サラリーマンの場合は、減価償却でセーブできる所得税と住民税がありますが、この税率と売却益の税率が異なることで、減価償却をすると最終的に損する場合があるので、減価償却はしない方がよいという記事も見かけました。

しかしながら、個人事業主の場合は、減価償却を必ず行う必要があるというのが正しいようです。税理士事務所さんの解説をまず確認してみてください。Yahoo知恵袋の投稿もあります。国税庁の論叢に明確に書いてあります。2-(3)-二を見てください。要は、個人の納税は、所得税法に従うことになるので、減価償却するしないの選択はないということです。

法律の規定するところは、個人の場合、減価償却分は給与などの合算可能な収入から損金として差し引けるが、それは強制的に行わなくてはならないということです。そのため、減価償却を確定申告で実際に行わなかったとしても、売却や相続を行った時には、減価償却を行ったものとして資産価値を計算することになるそうです。ここは要注意だと思います。

特に最近はAirbnbを使って賃貸している人が増えているはずなので、こういう問題をきっちり詰めていない人が多いのではないかと思います。私の認識は、税務関係の情報は日米で筒抜けと考えています。税務署からのお尋ねが届いた時点では、時既に遅しでしょう。日本での確定申告を疎かになっていないか、今一度、専門家に確認されることをお勧めします。

またまたGET納税の季節です。

コンドの家賃収入に対してGETの納税を四半期ごとに行っています。

昨年10-12月分のGETを支払いました。今回は、テナントがずっと入っていたので久し振りに満額の納税です。満額払えるのはある意味嬉しく感じます。

通常のGETは、フォームG-45支払いますが、今回は年間の支払い確認が必要ですので、G-49もすぐにファイリングしました。また、GETの支払いを忘れないように、iPhoneのリマインダーをセットしておいたのが、ちゃんと機能しました。当たり前ですね。

これが終わると、いよいよTax Returnの作業が始まります。年始に個別アイテムのリストアップは完了させました。今年は、Taxactを使って自力でできるか？が焦点です。

ファーストハワイアンバンクからのレター： 返信あり

W-9フォームに関してファーストハワイアンバンクからレターが届いていたことに気付き、慌てて連絡を入れました。

折り返しの返信を確認すると、日本人で日本に住んでいることを確認させてくださいとのことでした。W-8BENを提出せよということだと思います。

運良くハワイ行きとタイミングが合ったは幸いでした。ファーストハワイアンバンクの支店を訪ねて事務処理をしてきます。これで心配なしです。

GETの支払いを完了

10月に入ったので、第3四半期分のGETを支払いました。今回は、8月の家賃収入がなかったので、納税額もその分少なくなりました。

支払い自体は慣れているのですが、3ヶ月に一度で忘れそうになります。今の納税金額だと年2回でも良いのですが、半年間何も考えていないと本当に忘れそうな気がして四半期払いを続けています。

iPhoneのリマインダーの使い方を再確認して、年明け支払いのアラームを設定しました。上手く機能してくれることを祈ります。

コンドの売却： どれ程の値上がりを期待するか？

捕らぬ狸の皮算用とはまさにこのことだと思いますが。コンドの売却について考えています。

学んだ知識を総動員して、売却時の税金を算出して、５年と10年の期間でどの程度の価格上昇が必要なのか？を予想してみました。

今日は、売却と価格上昇の期待値を賃貸の年数に合わせて考えました。前提条件は、前回と同じです。32.5万ドルの物件を35%の頭金で購入します。ローンは、30年4.5%固定金利です。

表にある「価格の上昇率」は、このぐらいi値上がりして欲しいという期待値です。1年なら5%ぐらいは値上がりして欲しい。15年賃貸したら倍の価格になってくれないかなぁ？ということです。ハワイのコンドの価格推移を見ると、10年で倍というのは、決して期待できない数字ではないですが、あくまで希望的観測としてご覧ください。でも、10〜15年賃貸して、初期の投資額の倍が戻ってくれば、投資としては大成功だと思います。

この表を作ってみて分かったことは、一つは、前回と同じで、購入して5年ぐらいで2割ぐらい上昇しても、キャピタルゲインに対する課税は発生しないということです。それに対して、減価償却のDepreciation Recaptureは確実に納税が発生します。また、購入して2-3年のうちに売却すると、当初の支出を下回る可能性が高いので要注意です。

さらに、所有年数が長くなるとDepreciation Recaptureが高くなっていくので、物件の価格が上昇しなければ、利益を出すのが難しくなる傾向があると思います。一方で、実際のところは、家賃収入でどれだけローンの元本が返せるか？ということがポイントになってきます。ですので、本当に利益が出るかどうかは、個々のケースで大きく違います。この試算が多少なりとも参考になればと思います。

コンドの売却： 損をしない価格上昇率

ハワイのコンドを売却したら、どれだけ税金を払うことになるのかを検討しました。そうすると、最終的に、損得がどうなるのかを知りたくなります。

集めた知識が絶対に正しいとは言えないのですが、学んだことをすべて勘案して計算してみました。

では、前提条件です。

• コンドの購入価格は、325,000ドル。
• 購入費用と補修費用は、各4,000ドル。
• 建物価格は、購入費用の85%として、減価償却は、9,700ドル/年。
• 年間の赤字は、8,000ドル。
• また、売却時の手数料以外の費用は、5,000ドル。

以上の条件で賃貸期間を、5年と10年で計算してみました。

表にある「申告上の利益」とは、必要経費や累計の損失などを加味して、キャピタルゲインに対して課税がされるか否かの判断をする基準となる金額です。試算をしてみて（試算が正しければという条件が付きますが・・・）分かったことは、売却の手数料や累積の赤字はそれなりに大きな金額になるので、簡単には売却益がでないということです。

325,000ドルの物件を35%の頭金でローンを組んで買った場合は、125,000ドルぐらいの初期費用になると考えられます。5年間の賃貸で10%の値上がりなら、投資金額をほぼ回収できるのではないかと思います。10年の場合は、値上がり+10%でもローン残高が減る分、もう少し回収金額が増えますが、10年で行って来いだと意味がないですね。

10年で値上がり+30%なら、初期投資125,000ドルに対して、実質回収資金は、196,700ドルになるので、これぐらいならまぁまぁの結果ではないでしょうか。10年で*+50%の値上がりなら、投資額の倍を回収できそうです。（ホントかな？）

試算は、ご参考ということでお願いします。例えば・・・

• 賃貸が長期にわたると、家賃が値上がりして、賃貸収支の赤字が途中で黒字になるかも知れず、そうなると累積損失が変わってきます。
• 年間の賃貸収支、減価償却をどの程度の金額で見るかによって、結果は異なります。築年数や建物自体の金額、ローン借入金額は、個々のケースによってまったく異なります。
• 円ベースになると為替が絡んでくるので、ドル建てでは赤字、円建てでは黒字になる可能性があります。

いろいろな不確定要素があるので、試算の結果は、イメージとして捉えていただければと思います。

コンド売却の税金： まとめ

ハワイのコンドを売却した時、どのように税金がかかるかを考えてきました。だいたい一通りの事柄をカバーしたので、今日は総集編としてのまとめです。

大きな流れをつかむことが目的です。詳細は、投稿を遡って確認できます。

1. まず物件取得費、修繕費用、改築費用など所有しているコンドの現状に至るまでに掛かった費用をまとめます。購入時の諸費用も含められますが、ローン関連の費用は加算できません。
2. 次に、売却で得た金額を出しますが、売却代金からは、エージェントに支払う手数料など売却に掛かった費用を差し引くことができます。
3. さらに、賃貸期間中の累積赤字（Unallowed Loss)を２の金額から差し引くことが可能です。
4. 1と3の合計を2から引いたものが売却利益になります。
5. ４で出した売却利益にキャピタルゲイン課税の連邦税15%、ハワイ州税7.25%を掛けたものが売却に関する税金となります。
6. また、売却益に対する税金の他に、Depreciation Recaptureがあります。賃貸期間中に減価償却した金額の累計に対して25%の課税があります。

もし、売却益がなければ、その部分にかかる税金はゼロになります。しかし、減価償却は消えることがないので、Depreciation Recaptureの25%は売却が赤字でも課税されるのだと思います。

コンドを売却すると、米国とハワイだけでなく、日本でも確定申告が必要になります。米国で支払った税金があれば、二重課税は避けられるようですが、正確なところは、改めて情報収集してみたいと思います。

コンドを買ったら５年は我慢。

コンドを売却した時の課税についてまとめを続けています。

今日は、閑話休題。日本のことです。

皆さんは、日本の場合、不動産を短期で売買すると税金が高くなるということをご存知でしょうか？これは、バブルの時代に不動産を回転売買することによって、値が吊り上げられたことを反省してできた法律です。時代にそぐわないと思いますが、まだ生きています。

５年以内に売却すると税金が倍、約20%と約40%の違いです。譲渡利益に対して、国税と住民税を併せて、しかも、それは日本の不動産を売ろうが、アメリカの不動産を売ろうが、同じことです。譲渡税の短期と長期の違いを、国別に使い分けるという法律はないと思います。

それに、５年というのは、その年の１月１日時点で、５年以上かどうかという判断なので、実質は、年始の時点で６年目に入っていなければなりません。5年以内で売却することになると利益が出るかどうか怪しいと思いますが、高い税金は避けたいものです。コンドを買ったら5年は持ち続けると考えましょう。

コンド売却の税金： Unallowed Lossの補足

コンド売却の税金について前回の投稿から少し間が空きましたが、再びテーマを戻します。

売却時に賃貸中の建物減価償却の累積にかかる税金として、Depreciation Recaptureがあることが分かりました。25%という結構な税率でかなりの納税になります。これに対して、Unallowed Loss（未処分の損失）があり、累積の損失を売却して得た資金から減額できるので、Depreciation Recaptureを100%心配する必要はないだろうということが見えました。

では、賃貸を辞めた場合は、累積の損失はどうなるのでしょうか。

モーゲージを利用して、ハワイにコンドを買うプランでは、購入から賃貸に移り、自分で利用して、最後は売却することになります。賃貸している期間は、減価償却や利子負担で赤字になるため損失が生まれます。

コンドを自己使用しはじめると、累積の損失はなかったことになるのでは？と心配しました。

調べてみると、累積の損失は消えることなく、売却時に相殺できるとのことです。規定に、何年以内ということもありません。ですから、自分で利用した後に然るべき時が来て、コンドを売却すれば、賃貸中の累積損失を売却で得た資金から差し引くことができます。同様に、Depreciation Recaptureが自己利用の間に消えることもありません。

こういうことを知ると、タックスリターンの書類を確実に保管しておくことが、如何に重要かが分かりますね。

コンド売却の税金： これは救いです。

前回は、Depreciation Recaptureを取り上げました。賃貸期間中に減価償却した分は、25%の税率で課税されます。減価償却の額と賃貸の期間によりますが、10年ぐらいの期間賃貸にすると、30万ドルのコンドでも数万ドルの課税額になります。これは、売却利益に対する税金とは別ものです。

これを知った時は、一瞬、額に汗がにじみました。

ですが、落ち着いて、さらに勉強を進めると、重要なことが分かってきました。

タックスリターンのForm 1040NRに、Unallowed Lossというのがあります。正確な訳語ではないですが、控除不可能な損失という意味です。

アメリカ人で給与所得がある場合は、一定の条件で2万5千ドルまでを給与所得などから賃貸運営による損失を控除できるのです。控除できない分が、文字通り、控除不可能な損失、Unallowed Lossになります。

居住者でない私のような日本人は、米国での所得はありません。ですから、損失はすべて控除できません。この控除できない損失をタックスリターンで毎年申告して、累積していきます。累積した損失は、コンドの売却時に控除することが可能です。

これは、不動産を賃貸することは、Passive Activity（受動的な活動）による収入と考えられており、その損失は、同様の活動による収入からしか控除できなためです。コンドの売却は、Passive Activityです。なので、賃貸の累積損失は、コンドを売った時に控除できるのです。

これはとても重要なポイントです。

Depreciation Recaptureで25%を課税されますが、譲渡税の計算のベースからは、累計損失が控除されます。つまり、累計損失 × （連邦税率＋ハワイ州税率）の分は、税金を払わなくて良いということです。

私の場合、現時点では、賃貸の収支による損失（＝売却時の税金が減る要素）と減価償却の額（＝売却時の税金が増える要素）がほぼ均衡しています。損失は、減価償却とモーゲージの利子負担が大部分を占めています。モーゲージの利払い負担が下がって行くか、家賃が上昇すると、収支全体での損失が減る傾向になるので、原価償却とのバランスが崩れますが、10年で損失はそれなりに積み上がっていくはずです。そのため、Depreciation Recaptureの課税が丸ごと、売却利益への課税にプラスされることはないと予想されます。

ご理解いただけたでしょうか？

コンド売却の税金： まだあります。（汗）

コンドを売却するつもりはないものの、最後に何が起きるかを知っておくという意味で、売却時の税金について学んでいます。

これまでまとめたことを整理してみると以下のとおりです。

（売却価格ー売却費用）ー（購入価格＋購入費用・修理改修費用など）＝ 売却利益

この売却利益に、連邦税と州税の率を掛けたら税金が出てくるぞ。さぁこれで終わり。と思いきや、そうではありません。

それは、賃貸にしている間にタックスリターンで申告していた減価償却です。コンドミニアムを貸し出していると、コンドミニアムの建物部分は、27.5年で減価償却できます。購入価格の建物相当部分の27.5分の１ずつを毎年損金として計上できます。

これはその減価償却分を毎年赤字にして、税金を後回しにしていたことになります。また、減価償却した分、購入した価格よりコンドの価値が下がったという意味を持っています。価値が下がった分、売却利益が大きくなるから税金が増えるということですね。

これは、痛いです。

タックスリターンの用語では、Depreciation Recaptureと言います。減価償却の回収という訳語がネットにありました。役所からすると、減価償却があったから課税できなかった分、売却の時に税金をいただきます。そんな感じです。

そして、このDepreciation Recaptureの税率は、25%なのです。連邦税(15%)とハワイ州税(7.25%)を足した税率よりも高いです。30万ドルで買ったコンドの28万ドルが建物部分の価格として、10年貸し出したとしましょう。28万ドル ÷ 28.5年 × 10年分 ＝98,245ドル。これに25%を掛けた分がDepreciation Recaptureになります。その部分だけで、24,561ドルです。

結構厳しい数字です。

コンドを売ったら、譲渡利益の課税に加えて、数万ドルが飛んでいく？？？コンドを買ったのは間違っていたのか？と思いつつ、さらに掘り下げていくと、まだありました。

でも、ご安心ください。

それは、税金を減らせる要素です。続きは、次回です。

コンド売却の税金： 売却時の収入？

コンドの取得コストに関して基本的な部分を理解したとして、次は売却した時の収入を見てみます。

毎回は書きませんが、税務は専門領域の問題ですので、私がここに書いていることは、自分が理解したことのまとめです。ブログを御覧になっている方へのアドバイスではありません。税務・納税に関しては専門家にご相談ください。

では、本題に戻りましょう。

コンドを売りに出して、買手が付いて売買が完了すると売却代金が入ります。しかし、買った時に分かるのは、売買手数料は売主負担だということです。それに、FIRPTAとHARPTAが源泉徴収されます。

FIRPTAとHARPTAは、税金ではなく、当局による一時預かり金のようなものですが、それにしても、契約書にある価格から差し引けるコストがあるのは間違いなさそうです。

（因みに、FIRPTAとHARPTAは、税金ではありません。売却代金から源泉徴収される預り金です。税金を逃れをさせないための制度です。リンク先の私の投稿は間違っていますね。）

売却費用の説明がIRS Publication 523にあります。実際に売った値段から以下のものを控除できます。

• 売買手数料
• 売却のための広告費
• 法務費用

売買手数料は、売主買主分で合計6％が標準ですから、40万ドルで売れば、2万4千ドルを売却時の収入に含まなくて良いのです。なんだかちょっと安心します。

これで取得のコストと売却時の収入がざっくりと掴めたはずです。単に自分で利用していたのならならば、ここで考慮することは終わりです。ところが、コンドを賃貸物件にしているともっと確認することがでてきます。

続きは、次回です。

コンド売却の税金： 取得コスト（続き）

引き続き売却時の課税の話を進めていきます。売却の課税額を知るための最初の課題は、取得コストを知ることです。前回は、購入に関連する費用をまとめてみました。

しかし、売却利益の計算のベースになる取得コストは、買った時の費用だけではありません。コンドの資産価値を上げる類も取得コストに含むことが許されます。

IRS Publication 551には、屋根の貼替え、家の前の道を舗装する、セントラルエアコンの設置などの例がありますが、これは一軒家の場合ですね。コンドなら、壁や床の修理、電気系統の工事なども入るでしょうし、コンドの共有部分の修繕のために支払った特別徴収も含まれます。コンドの価値を高める支出は、取得コストとして扱うということですね。

一言で、取得コストと言っても結構複雑です。取得コストを引き上げる要因はまだあるのですが、複雑なことは横において、次は、売却で得た収入について考えてみます。

コンド売却の税金： 取得コスト？

折角買ったコンドを売ろうと思っているわけではありません。でも、最後に何が起きるかを正確に知らないで、持ち続けるのは精神的にもよくありません。それに自分が何をやっているのかを理解しておくことは最低限必要なことだと思います。

最初は、売却利益を計算する時の「取得のコスト」を見てみます。

簡単に言うと、コンドを売って得た金額からコンドを買うのに支払った金額を引けば、売却の利益が出ます。しかし、買うのに支払った金額というのは、何を指すのでしょうか？買う時には、物件の価格以外にも使ったお金があります。だから、コンド自体の価格＝取得費用ではないのです。

では、取得コストには、どんなものが含まれるのでしょうか。

IRSのPublication 551によると、物件価格以外には、以下のようなものが取得のコストに含まれると書かれています。

• 権原に関わる費用
• 電気水道ガスなどの設置費用
• 売買契約書や権原調査に関わる法務費用
• 登記費用
• 検査費用
• 譲渡税
• オーナーの権原保険
• その他、税金の按分負担など売主に支払った費用

これらの費用を取得したコストに含むことができるということは、それだけ売却の利益を減らせるのでとても重要です。

また、一方で、モーゲージ（住宅ローン）を借りるための費用は取得費用にはなりません。コンドをすべてキャッシュで買った時に支払う費用が対象になると説明があります。

もうすでにお腹いっぱいでしょうか？

取得の費用は、これだけではありません。続きは、次回です。

ハワイでコンドを売却したら・・・プロローグ

ハワイのコンドを売却したら税金はどうなるのか？ということは正確に理解していませんでした。購入の場合と同じように、日本語ではネットで検索しても情報が出てこないのです。単純なことは分かります。

例えば、売却時に譲渡利益があった場合、連邦税15%、ハワイ州税7.25%を支払うことになります。

　　譲渡利益 ＝ 取得価格 ー 売却価格

ですが、これだけを読んでも腑に落ちません。日本のことを調べようと思ってネットで検索すると、こんなことは分かりますが、日本とアメリカでルールがまったく同じとは考えられません。日本では給与取得者ですが、アメリカでは賃貸収入しかありません。

結局は、頭のなかを色んな疑問が飛び交います。

• 購入価格から取得費用を差し引くというけれど、具体的にはどうなるの？
• 売却価格も同じこと？
• 税金の計算には控除があるけれど、対象になるものは？
• 毎年建物の減価償却があったけれど、それは考えなくて良いの？

さらに考えていくと、賃貸収入を得ながらモーゲージを返済し、自分の個人利用したということは、タックスリターンで建物の減価償却はしてないわけで、その扱いはどうなるの？日本では赤字を給与収入から差し引いていたけれど、ハワイのコンドは減価償却や利子負担で赤字を垂れ流していたのに、それは何もできないの？

と、いろんな疑問が出てくるのです。

本当のことを言うと、これらの疑問も後知恵です。頭が整理できたから、売却時の税金を理解するポイントが見えてきたわけです。タックスリターンの中身を理解して、IRSの資料を読んでいくと、分からなかったのはこういうことなんだ、ということが分かったわけです。

ということで、売却した時に生じる税金のことについて考えていきます。