OMG! No HELOC.

順調に進んでいたかに見えたHELOCの申請ですが、意外な形で終わりになりました。

なんと外国人は、HELOCが使えないというのです。セントラル・パシフィック・バンクさん、しっかりしてくださいよ。最初の相談でも、国籍日本、居住も日本と伝えていました。少し前に、日本のパスポートのコピーを渡してました。メールを読み返すと、ソーシャルセキュリティナンバーがないと駄目という一文があって、それを読み飛ばしてしまっていたのですが、その後に、他の文書の提出もしていて、「なんじゃこれは？」という結果になってしまいました。

HELOCが使えると、最初の2ヶ月に引き出した資金は、5年固定で4.5％とという金利。アメリカだと十分低いのです。その後でも変動金利が6％ですから悪くありませんでした。期待していただけに、ショックですが、これですべてが終わるわけではありません。メンフィスのエージェントからは、オフマーケットの話があると連絡があったので、情報を吟味して考えたいと思います。

ハワイコンド： 所有者占有率が高いのが良いことなのか？

ハワイでコンドを購入する際にローンを申請すると、購入する物件で全体の戸数の内でどれくらい所有者が住んでいるかという率を確認することになります。所有者が住んでいる方がコンドの運営が安定しているので、リスクが低いと判断されるわけです。

4月20日にモイリイリのコンドで火災がありました。原因や被害は分かっていませんが、私がコンドを購入してから6年ぐらいの間で2件の火災があって、そういう傾向が今後より強く見えてくるのか？という疑問が出てきます。時間が経てば、所有者は高齢化していきます。ワイキキのコンドに老夫婦が住んでいるというのは違和感なく受け入れられる様子です。

自分自身の親や義理親も70代、80代になっいて火の後始末は非常に気になる問題です。高齢になればなるほど、火事だけではなく、問題を起こすリスクは高くなります。そう考えると、ワイキキにある古いコンドは、財務的に上手く行っていても、他の問題が起きてくると予想されます。

最初のポイントに戻ると、所有者が住んでいるということは、古くから住んでいる人が多くなるのではないかと思います。特にワイキキのようなところでは、家族を持ってライフスタイルが変われば、新しい場所に引っ越していくと考えられるのが妥当です。定着率が良いのは、住民の構成が変わっておらず、それは高齢化につながるのではないかと思うのです。

一方で、所有者が住んでいない場合は、どちらかと言えば、仕事が現役の人に貸しているか、短期でのレンタルを行っているのだと推測します。ということは、それだけそこで生活している人の平均年齢が低いような気がします。考えようによっては、所有者が住んでいる率が低い方が購入者にとっては良いことなのかも知れません。

もちろんこれは私の個人的な意見で、統計的な見解ではないし、検証できるものでもありません。ただし、かなりの被害が出たマルコポーロも今回のレインボープレイスも所有者占有率が50％を超えていて、それは率として高いという事実を軽視すべきではないという気がしてなりません。

HELOCの申請で提出したもの

米国本土に不動産を購入しようと決めたので、半信半疑ながら資金借り入れの準備をしています。ハワイのコンド購入の時は、日本人に優しいハワイの銀行でローンを組むことができましたが、本土の銀行がどこまで相手にしてくれるかは未知数です。それに住宅ローンを組むのは手続きが大変です。

そういう意味でもハワイのコンドを担保にして借り入れるHELOCを利用することにしました。申込みには、当然、申込書があるのですが、記入する項目はそれほど多岐には渡りません。住宅ローンと異なるのは、手持ち資産は申告だけで通帳のコピーなどは求められないことです。担保があるのでそこまで厳密ではないということでしょう。

他に提出したものは・・・

• パスポートのコピー
• 直近の給与明細１ヶ月分
• 依頼はなかったものの昨年の源泉徴収票と
• 家賃収入を示す1042-Sも出しておきました1。
• 自宅のローン残高（支払履歴）
• ワイキキコンドのローン残高
• トラストに関する書類（自己名義の場合は関係なし）
• ホームオーナーインシュアランスの保険証
• コンドのハリケーンに関する保険証

ハリケーン被害を補償する保険は自分では持っていませんから、どうしたものかと考えたのですが、理事会の書類に数字が載っていることを思い出しました。メールを引っ張り出して、添付ファイルを見てみると、保険代理店の連絡先がありました。

ダモ元でメールを送ってみると、返信がありました。それも夜の8時過ぎに送ったら20分後に帰ってきたのです。ハワイはまだ朝にもなっていない時間です。送ったメールにはレファレンスを取れる人の名前を上げておきましたが、必要な書類も返信に付けてくれていました。保険代理店の人は、社長さんらしく、メールをやっつけるために早くから働いているとのことでした。私からするとまさにグッドタイミングで連絡を入れたということになります。

なんとかこのまま承認まで行って欲しいものです。

米国本土で不動産を持つ際に考慮すべきポイント

ハワイのコンドから始まって、次はないかと思っていたら、本土の一戸建ての投資を考えているのですから人生何が起きるかは分かりません。そんなワケで、たまたまエージェントを見つけたのがメンフィスだったから物件のリスティングを見続けているのですが、一方でもう少し基本的なことの情報収集をしています。

買う場所を決めてから後戻りの確認ですが、最初は何を基準に投資の場所を決めるべきか分かりませんでした。一番の基本は、信頼できるチームが見つかるかというのが一番の問題だと思いますが、実際の投資先を決めるには具体性に欠けます。ネットの記事やらyoutubeの動画を見ていると少し頭が整理されてきました。

いくつか考えるべきポイントを上げてみます。

1. 予算で購入できる物件がある。
2. 大都市圏ほど、不動産が高騰していない。
3. 固定資産税の税率が低い。
4. 所得税の税率が低い。（ゼロの州がある。）
5. 空室率が低い。

この辺は当たり前だと思います。説明は不要でしょう。普通に調べてくれば巡り会える範囲です。

一つ面白いと思ったのは、「地元から出ていかない産業がある」という点です。結構、詐欺的な会社と言われているところが出しているセミナー動画で聞いたのですが、他では聞かないポイントでした。つまり、賃貸を続けるには、家を借りてくれるテナントが必要です。テナントは、そこに住んでいる人ですから、元々いた人が外に出ていかない、数が減らないというのは、とても重要だと思います。

人口が増えていても出入りが激しいと安定しません。また、人口が多くても、地域の主要産業が移転することになれば、人が減ることになり一気に状況が変わってしまいます。そういう意味では、ハワイは観光産業で成り立っていて、労働人口がどこか違う場所に移転することはありません。

考えているメンフィスも実はこの条件に該当します。リーマンショックの後、ラスベガスの不動産市場は立ち退き、夜逃げがひどかったとニュースで聞きましたが、今ではしっかりと戻っています。カジノを始めとする観光業は人が絶対に必要ですから、復活するわけで、海外移転してしまった製造業の工場で働いている人が多いところだと厳しいというのがよく分かりますね。

どうやらHELOCの利用が可能らしい。

家のローンがあって、ハワイのローンもあって、さらにローンをするなんて、もう正気じゃない？と言われそうですが、一応、Calculated Riskです。無謀なリスクは取っていないつもりです。ハワイのコンドを買って分かったのは、自分が職を失う確率よりも、ハワイのコンドの借り手が見つからない確率の方が低そうだということです。

統計的な確率は分かりませんが、会社が潰れて生活に困る人がいるというのはよくある話です。しかし、ハワイで家の借り手がいなくて困っているという話は聞いたことがありません。家賃設定が間違っているとか、家や設備の痛みが激しくて、嫌われるということはありえます。しかし、まっとうな条件を満たしていれば、借り手が必ず現れます。これはアメリカの他のマーケットでも同じだと思います。

話をローンに戻しましょう。実際にお金を借りるにはどうすれば良いのか？まず、エージェントの紹介を遠して現地の貸し手に連絡してみました。Lenderですから貸金業ですが、日本のこの言葉はどうも良くないニュアンスがあるので、使わないことにします。メールで確認すると、投資家向けにローンを行っているけれど、基本的に30％頭金で30年の返済という条件とのことでした。どうも利用できなさそうです。

そこで、HELOCの活用を考えました。これは、Home Equity Line of Creditの略で調べると日本語も情報は出ていきます。要は、住宅の資産価値を利用した貸付です。家を買うと多くの人がローンを利用します。市場価値からローン残高を差し引くと、それは純粋に家が持っている資産価値になります。この金額の、7-8割程度を貸付限度額として設定し、必要な時に利用できるというのがHELOC（ヒーロック）です。

最初は、ローンを借りているファースト・ハワイアン・バンクの日本語窓口に連絡してみました。すると日本語ができる担当者は、日本在住の日本人には、HELOCは利用できないと思うとの回答でした。駄目なのかなと思いつつ、次は、口座を持っているセントラル・パシフィック・バンクにメールを送ってみました。すると、質問があるので、連絡が欲しいとの返信がありました。

国際電話をしてセントラル・パシフィック・バンク状況を説明したところ、所有している物件の場所、ローン残高などの質問を受けました。どうもHELOCの利用が可能なようです。念のため尋ねると、「所有している不動産がハワイにあれば、日本在住の日本人でも利用できる」との回答。賃貸物件でも問題ないということです。

HELOCの金利は期間にもよりますが、現在は、5％程度の利子です。貸付金を不動産投資に使うには、0.5％高くなるということですが、それでも5％程度の範囲で、固定金利もありで借りられるのは、ラッキーです。申し込んでから問題なければ4-6週間で承認されるということです。実際に承認されるかどうかは別の問題ですが、OKとなれば米国本土に物件を購入するという話がより現実に近づきます。

米国不動産投資の資金調達。再びローン？

ハワイのコンドを買って分かったことの一つに、ローンの利用はリスクヘッジになるということです。ローンというのは、自己資金で足りない部分を補うものですから資金調達の方法です。それがどうしてリスクヘッジになるのか？まずそこを説明しておきます。

40万ドルのコンドを買うために35％の頭金を払ったとします。頭金が14万ドルで26万ドルがローンになります。24万ドルを30年5.5％の金利で返済すると月々1,476ドルになります。管理費が500ドルとすると多分、2,200ドルぐらいないとエージェントに対する報酬と固定資産税などカバーできないと思いますが、それはさておき、ローンの支払には元金部分があります。

この例だと、最初の頃の元金支払いは、年間3,000ドルぐらいになります。単純に5年ローン支払いがすむと、ローンは15,000ドル程度減ることになります。この15,000ドルは家賃収入が生んでもので、自己資金とは関係ありません。頭金14万ドルを持っているだけだと何も起きないけれど、コンドを購入するために使用すると、5年で15,000ドルを生むことになります。

ということは、売却の時の価格や減価償却の影響とか難しい話合を省いて考えると、40万ドルで買ったコンドが15,000ドル価格が下がっても、身銭が減るわけではないということです。前回書いた13万ドルを用意して、6万ドルを借り受けて、19万ドルの不動産を購入ということを考えると、5年で6万ドルを返済すれば、5年後に19万ドルの物件が13万ドルに値下がりしていれば、実際のところは損があるわけですが、少なくとも自分の資金を減らしてはいません。

5年で6万ドル下がれば、13万ドルのキャッシュだけで購入することは可能ですが、5年後どうなっているかは誰にも分かりません。19万ドルが13万ドルというのは、32％のダウンですから不動産価格が3割下がることはあると思いますが、半分まで落ちるのはさすがに確率としては低いと思います。逆に今以上の価格になっている可能性もあるわけで、キャッシュがあるからと言って、それで投資用の不動産を購入することが必ず正しいとは言えず、ローンを利用することがリスクヘッジになると私は考えています。

不動産投資を考えているのはメンフィス

広いアメリカのどこで賃貸用不動産を購入するのか？というのはとても大きな問題です。正直言って何が正しいかは分かりません。一つの基準は、予算で買える物件があるマーケットです。そうするとハワイはおろか、ニューヨークやサンフランシスコ、ロサンゼルスなどという都会は不動産価格が高すぎて自動的に外れます。

コンドの他にも物件を買いたいと思ったのは、3年ぐらい前だったので、その時すでにメンフィスは、不動産投資の市場として注目されていました。その間、不動産価格は、最低でも2割は上昇していると思います。不動産価格は停滞気味で、これからしばらくは調整の期間になるかも知れません。

買いのタイミングとしては難しいところですが、メンフィスを考えているのは、信頼できると思えるエージェントを見つけたからです。彼は元々、中古物件を購入し、リノベして、すぐに賃貸できる状態にして販売を行う、Turnkey（ターンキー）と呼ばれるサービスを提供する会社の中心として働いていました。

いつからか別の会社名でメールが届いていたのは分かっていたのですが、今回改めて連絡してみたところ、新しいことやるために、不動産会社にエージェントとして席を置いて働くことにしたのだと判明しました。これまで何回かメールをやり取りしましたが、メンフィスに関する知識は相当なものらしく、ローン会社の代表が彼は素晴らしい仕事をしているとコメントを送ってきました。

最初のメールの返事には、数年前にメールしたことを覚えてくれていて、もらった返信内容や書き方からもフィーリングが合いそうだと判断しました。自分の足りない知識で選ぶよりも、頼れる人を見つけることの方がはるかに重要です。他のマーケットを選んで、新たに人探しするよりは、まずは、貴重な出会いをチャンスにつなげていこうと思います。

アメリカ本土への不動産投資のボンヤリした絵

年齢60歳が手に届く段階になり、その後の人生を明確に描けてはいないのですが、それをするためには、まず経済的にどの程度自立できているかが重要な課題だと思っています。それ次第で、どんな生活をするのかがまったく変わってしまうからです。

生活に関わる経済的な自立ですから、ポイントはキャッシュフローです。日々の収入が低ければ、フルに働かなければならず、その逆ならば、無職または最小限の労働で済むことになります。そう考えた時に、ずっと頭にあったのが賃貸用の不動産物件を持つということです。

ワイキキのコンドは、どう考えても自力でローンの残債を返すのは無理だと分かってきました。親からの相続があるはずなので、その助けを期待しながら、日々の返済をこなしていくのがベストです。実際にお金の動きで言えば、ややマイナスですが、大きな負担ではありません。すでに6年が経過していますので、運営は安定しています。これは将来に向けて現状維持を続けるのが賢明だと考えています。

その中で次の不動産投資を考えるのはなぜか。それは、ハワイのコンドを購入したことで得た経験を最大限に活かすためです。資金が確保できて、物件を選び、現地のサポートがきちんとしていれば、不動産賃貸を行うことは可能だと経験から理解しています。これから不動産投資をはじめて行うのであれば、暗闇を手探りで進んで行くようなものです。新しいことを始めるよりも、貴重な経験と知識を活用するのが自分にとってベストだということです。

では、タイトルにある「ボンヤリした絵」は、というと、自己資金13万ドル程度。ローン6万ドル。19万ドルを資金として、10万ドルより下の物件を2軒購入します。家賃収入は、900ドルぐらいの見込みです。管理費10％、税金100ドル程度と考えると、家賃収入は、1,300-1,400ドル程度です。60歳を過ぎて遠くない時間でローンの完済を目指すとすれば、期間は5年。5年で6万ドルを返済するには、利子5％で月々1,130ドル。9％で1,245ドルです。

家賃収入からすると、6万ドルを5年で返済というのは無理がない感じです。返済がなくなれば、月に1,300ドル程度の収入が確保できます。ハワイのコンドのローンが返済できて、月に1,000ドルが入れば、2,300ドルの収入になります。少なくとも60歳の時点で自宅のローン返済を完了させる計画はできているので、移住して自宅を賃貸にすれば10万円のネット収入は得られそうです。そうすると月に25万円程度の収入が確保できます。

もっというと、ハワイのコンドを売却して、他の地域で賃貸物件を買うことも可能です。売却すれば手元に20万ドル程度は残るとすれば、上に描いた1,300ドル程度の収入を追加することができます。この分は、ローンがないので、4軒の物件から2,600ドル程度の収入を得ることができます。ただしこのオプションは、最後の手段だと思っています。それは、ハワイの物件は換金性が高いと判断しているからです。ワイキキには他の地域にない魅力があって、必要な時にすばやく売却できるという利点は重要だと思っています。

具体的な形になるのは、数カ月後になるかもしれないし、もっと先かも知れません。アメリカの不動産市場の展開が気になるところではありますが、ローンの返済を考えると、あまり時間をかけられません。どういう展開になるかは分かりませんが、とにかく可能性を探って行こうと思います。

「アメリカに家を持とう」という会社の米国不動産投資セミナー

ご無沙汰しております。すっかり更新が止まっていますが、久しぶりに話題を提供できそうです。

少し前にアメリカ本土に投資を考えていると書きました。その後、情報を集めています。たまたま立ち寄った書店でこんなものを見つけました。

　　日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

向学のために購入。読んでみました。対象は富裕層ですが、アメリカ不動産のことを何も知らない方は、購入する価値あります。でも深さでいうと、手前味噌ながらこのブログの方が中身が濃いです。

いろいろ調べてみると銀座シックスでセミナーをやってました。出版は、基本的に事業発展のためマーケティングツール。出版しているのは、富裕層への情報提供や不動産投資に力を入れている幻冬舎です。役者が揃って本を出したという感じがします。

実際にセミナーに行ったのは、少し前です。プレゼンされた内容は、マーケットのエリア情報以外は、知識と経験から知っているものでした。一つ目を引いたのは、実例として出された物件でした。

この会社は、中古物件を購入して、リノベして、販売ということになっているのですが、ネットで確認できる販売価格と比べると非常に高い売価になっていることでした。改築費用を入れたとしても価格差が大きいように感じました。

英語ができなくてもアメリカ不動産に投資ができて、物件管理も対応可能。日本に窓口があるから心配無用。日本で融資を行うので為替の問題はあるもののアメリカでローンを受けるよりは、低い金利で調達できます。

イイことばかりのようですが、とにかく可能なことは自分でやろうと考える私には、一体日本の会社はどれぐらい抜いているのだろう？管理費の家賃に対する割合は？修理費用にもマークアップされるの？とコストに関する疑問で頭がいっぱいでした。

自分では何もできないから全てはお金で解決しようという場合は、サービスを利用する価値はあります。しかし、住所を検索すれば、物件の売買価格をさかのぼって確認することが可能ですから、せめてそれぐらいの情報収集をするべきと思います。ちなみにアマゾンのリンクを貼った上の本には、アメリカ不動産市場は透明性が高い書いておられます。