ソニー銀行から送金。ローン完済しました。

お久しぶりです。

宣言通り、ファースト・ハワイアン・バンクのローンを完済しました。事情はともかくとして、残高に見合う資金があったのがラッキーでした。ソニー銀行は、通常500万円が海外送金の限度額ですが、それ以上の送金も受け付けてくれました。

その代わり、マネーロンダリングを防ぐために、資金をどのように入手したのか、また、ソニー銀行に入金するまでのプロセスを関係する口座情報を提示して証明する必要がありました。送金先の事前登録が必要なのですが、オンラインで申し込んでから、最終承認が取れるまでに3週間以上必要でした。

特に分かりにくかったのは、返済先の金融機関情報でした。ローンを借りていたのは、ファースト・ハワイアン・バンクのモーゲージサービスセンターなのですが、返済先としての銀行口座がないのです。ベネフィッシャリーナンバー（Beneficiary Number）という貸し手の認識番号が口座番号に当たります。今でこそ分かっていますが、お金を送金したいのに、銀行の口座番号がないし、属している支店もないとなれば、簡単には進みません。

単純なことなのに特に手間取ったのは、モーゲージサービスセンターの住所です。書類には、私書箱の住所しか表示していないのに、ソニー銀行には、番地がある住所を登録しなければなりませんでした。ファースト・ハワイアン・バンクに電話すること4回目で話が通じる担当者に遭遇し解決となりました。他にも、情報登録に必須となっている支店名は、ピリオドを入力すれば良いと、ソニー銀行に電話して判明。途中は、イライラが募る状態でした。

必要以上に神経質になっていたのは、以前にハワイにある自分の銀行口座をソニー銀行に送金先として登録しようとして却下されたからです。却下の理由は分からないので、そういうことが不安にさせるのです。多分ですが、自分の口座への送金というのは、脱税だったり、資金洗浄だったりと、良からぬ目的で使用される可能性があるからではないかと思います。オンラインのソニー銀行でも受け取る人が第三者で目的が明確であれば、登録が可能で500万円以上の送金が可能と確認できたのも良かったです。

送金先の口座登録が終了し、送金指示を出しました。月末を超えるとペナルティが発生します。ということでちょっとギリな感じでしたが、無事に送金が完了。その後、送金されたことを銀行側に確かめようかと考えたのですが、邪魔くさかったのでやりませんでした。2週間過ぎて、完済を通知するレターが届きました。ローンを払うと月に6万円近い利息を払い続けることになっていたのでスッキリしました。とりあえず、カンパーイという気分です。

まずは、ローンを返済します。

コロナウィルス感染は、米国政府がリーダーシップを取らず、州がバラバラに動いており、政治のネタになっているため、本当の意味での感染者減少には至っていません。大統領選に向けて、分裂が広がりを見せると思います。マスクを付けるのがバカバカしいと考えているトランプ支持派がいる限り、アメリカでの感染収束はないと私は見ています。

それで、しばらく、ハワイのコンドをどうするかを考えていたのですが、とりあえずは、売却するのを止めました。経済はこれから傷んでいくので、金利が上がることはありません。一方、政府はアメリカも日本も、紙幣を刷り続けているので、金余りの状態です。日本は、この20年間、デフレだったと個人的には思っています。物の値段は、ほとんど上がらず、今でも1,000円あれば美味しいランチが食べられという状況です。

物価が上昇しないのに対して、不動産価格は上昇しています。金余りと低金利がお金を不動産に向かわせているのだと思います。私が20数年前に買った自宅のマンションは、3年で4割下がりましたが、その後で買い替えたマンションは、20年で2割しか下がっていません。多分、アメリカでも同じことが起こるだろうと考えました。

株価は不透明ですが、今年は、ゴールドの価格が上昇しています。世界的なリスクの高まりで安全資産にお金が向かったわけですが、株式全般は、政府の支えで大きく下げることはなくても、全体として上昇する可能性は低いはずです。余ったお金は、不動産にも向かいます。低金利が続くので、コロナウィルスが落ち着いて（多分2年後）、経済が戻ってくれば、低金利を利用して家を買おうとする人も増えます。そうすると、不動産価格は安定すると思うのです。

今、アメリカは、政府の指示で、家賃を滞納していても追い出すことができない（全部ではないみたいですが）ことになっています。失業率が大恐慌の時のような状況で引越を考える人は少ないでしょうから、テナントを探すのは大変です。しかし、この状況だからこそハワイに移ろうという余裕のある人だっていると思います。一部ですが、米軍の仕事で異動する人もいるはずです。

局面としては、厳しいのですが、幸いローンを全額返済することができます。また、7年間、家賃がローンの一部を返した含み益もあります。まずは、ローンを返済し、金利を自腹で払うことを止めます。そうすれば、持ち出しは、管理費だけになるので、我慢できるかなという感じです。メンフィスに戸建てを買うつもりでしたから、いくらかの米ドルを持っていましたが、返済の準備のために、104円80銭ぐらいのところで、ローン残高に合わせるべく、ドルを買い足しました。ひとつひとつの作業に踏ん切りが必要なのですが、銀行での送金先登録が完了したら、早く終わらせたいと思います。

OMG! No HELOC.

順調に進んでいたかに見えたHELOCの申請ですが、意外な形で終わりになりました。

なんと外国人は、HELOCが使えないというのです。セントラル・パシフィック・バンクさん、しっかりしてくださいよ。最初の相談でも、国籍日本、居住も日本と伝えていました。少し前に、日本のパスポートのコピーを渡してました。メールを読み返すと、ソーシャルセキュリティナンバーがないと駄目という一文があって、それを読み飛ばしてしまっていたのですが、その後に、他の文書の提出もしていて、「なんじゃこれは？」という結果になってしまいました。

HELOCが使えると、最初の2ヶ月に引き出した資金は、5年固定で4.5％とという金利。アメリカだと十分低いのです。その後でも変動金利が6％ですから悪くありませんでした。期待していただけに、ショックですが、これですべてが終わるわけではありません。メンフィスのエージェントからは、オフマーケットの話があると連絡があったので、情報を吟味して考えたいと思います。

HELOCの申請で提出したもの

米国本土に不動産を購入しようと決めたので、半信半疑ながら資金借り入れの準備をしています。ハワイのコンド購入の時は、日本人に優しいハワイの銀行でローンを組むことができましたが、本土の銀行がどこまで相手にしてくれるかは未知数です。それに住宅ローンを組むのは手続きが大変です。

そういう意味でもハワイのコンドを担保にして借り入れるHELOCを利用することにしました。申込みには、当然、申込書があるのですが、記入する項目はそれほど多岐には渡りません。住宅ローンと異なるのは、手持ち資産は申告だけで通帳のコピーなどは求められないことです。担保があるのでそこまで厳密ではないということでしょう。

他に提出したものは・・・

• パスポートのコピー
• 直近の給与明細１ヶ月分
• 依頼はなかったものの昨年の源泉徴収票と
• 家賃収入を示す1042-Sも出しておきました1。
• 自宅のローン残高（支払履歴）
• ワイキキコンドのローン残高
• トラストに関する書類（自己名義の場合は関係なし）
• ホームオーナーインシュアランスの保険証
• コンドのハリケーンに関する保険証

ハリケーン被害を補償する保険は自分では持っていませんから、どうしたものかと考えたのですが、理事会の書類に数字が載っていることを思い出しました。メールを引っ張り出して、添付ファイルを見てみると、保険代理店の連絡先がありました。

ダモ元でメールを送ってみると、返信がありました。それも夜の8時過ぎに送ったら20分後に帰ってきたのです。ハワイはまだ朝にもなっていない時間です。送ったメールにはレファレンスを取れる人の名前を上げておきましたが、必要な書類も返信に付けてくれていました。保険代理店の人は、社長さんらしく、メールをやっつけるために早くから働いているとのことでした。私からするとまさにグッドタイミングで連絡を入れたということになります。

なんとかこのまま承認まで行って欲しいものです。

どうやらHELOCの利用が可能らしい。

家のローンがあって、ハワイのローンもあって、さらにローンをするなんて、もう正気じゃない？と言われそうですが、一応、Calculated Riskです。無謀なリスクは取っていないつもりです。ハワイのコンドを買って分かったのは、自分が職を失う確率よりも、ハワイのコンドの借り手が見つからない確率の方が低そうだということです。

統計的な確率は分かりませんが、会社が潰れて生活に困る人がいるというのはよくある話です。しかし、ハワイで家の借り手がいなくて困っているという話は聞いたことがありません。家賃設定が間違っているとか、家や設備の痛みが激しくて、嫌われるということはありえます。しかし、まっとうな条件を満たしていれば、借り手が必ず現れます。これはアメリカの他のマーケットでも同じだと思います。

話をローンに戻しましょう。実際にお金を借りるにはどうすれば良いのか？まず、エージェントの紹介を遠して現地の貸し手に連絡してみました。Lenderですから貸金業ですが、日本のこの言葉はどうも良くないニュアンスがあるので、使わないことにします。メールで確認すると、投資家向けにローンを行っているけれど、基本的に30％頭金で30年の返済という条件とのことでした。どうも利用できなさそうです。

そこで、HELOCの活用を考えました。これは、Home Equity Line of Creditの略で調べると日本語も情報は出ていきます。要は、住宅の資産価値を利用した貸付です。家を買うと多くの人がローンを利用します。市場価値からローン残高を差し引くと、それは純粋に家が持っている資産価値になります。この金額の、7-8割程度を貸付限度額として設定し、必要な時に利用できるというのがHELOC（ヒーロック）です。

最初は、ローンを借りているファースト・ハワイアン・バンクの日本語窓口に連絡してみました。すると日本語ができる担当者は、日本在住の日本人には、HELOCは利用できないと思うとの回答でした。駄目なのかなと思いつつ、次は、口座を持っているセントラル・パシフィック・バンクにメールを送ってみました。すると、質問があるので、連絡が欲しいとの返信がありました。

国際電話をしてセントラル・パシフィック・バンク状況を説明したところ、所有している物件の場所、ローン残高などの質問を受けました。どうもHELOCの利用が可能なようです。念のため尋ねると、「所有している不動産がハワイにあれば、日本在住の日本人でも利用できる」との回答。賃貸物件でも問題ないということです。

HELOCの金利は期間にもよりますが、現在は、5％程度の利子です。貸付金を不動産投資に使うには、0.5％高くなるということですが、それでも5％程度の範囲で、固定金利もありで借りられるのは、ラッキーです。申し込んでから問題なければ4-6週間で承認されるということです。実際に承認されるかどうかは別の問題ですが、OKとなれば米国本土に物件を購入するという話がより現実に近づきます。

コンドの購入： 為替変動に備えるためには住宅ローン

年初は125円に近いレンジだったドル円は、現在102円前後で95-96円のレンジまで下がる可能性があると言われています。ポンドに替えてイギリスに不動産投資した人は、最悪の場合、195円から130円、30％超の下落になっています。1ドル125円の頃にハワイで不動産を買った人は、2割の損が出ている可能性があります。

私の場合、購入のためにドルを買ったのは、97円ぐらいでした。購入してから物件価格は、15-20%上昇しているので、95円のレベルなら投資金額はマイナスにはなりません。ただ、これはタイミングが良かっただけの話です。自分でリスクコントロールできる部分があるとすれば、それはローンを資金に組み込むということだと思います。

36万ドルのコンドを12万ドルの頭金を用意して購入すると、24万ドルは必然的にローンということになります。それがどうしてリスクヘッジになるかというと、最初の12万ドルは、普通、手持ちの円からドルを買うということになります。もともとドルのMMFを持っていたというような人以外は、円資金からの出費になります。ドルを買えば、その時点の為替が基準になり、損得勘定が生まれます。

ところが、残りの24万ドルはどうなるでしょうか。ローンの返済は、家賃収入によってカバーします。ドルの収入をドルの返済に充てるわけです。円の介在がなければ、為替の動きは関係ありません。36万ドルを一気に現金購入すると、20円為替が動くと、720万円上下することになります。円安なら嬉しいですが、円高だと辛すぎます。ローンを使えば、12万ドル分しか影響を受けません。20円の変動なら240万円になって、時間を味方に付けることで、ローン返済を進めて、キャピタルゲインを得る可能性を高められます。

資金が豊富にあるからと言って、キャッシュで買うことが賢いかどうかは良く考えて見るべき問題だと思います。それは富裕層の人でも同じでしょう。ローンの金利負担は、賃貸経営上、損金にできるので、日本での給与収入をその分控除できるという効果も生み出します。収入が下がれば、所得税、住民税ともに下がります。ここまで急激な動きになるとは思っていなかっただけに、ちょっと意外でしたが、Brexitの国民投票からリスク管理の意味でのローン活用を再確認できました。

ハワイにコンドを買うなら2016年の早いうちに・・・

米国の金利アップが12月16日のFMOCで決定されました。ゼロ金利を解除したのは、ナント7年ぶり、金利の上昇は9年ぶりです。中央銀行の金利が上がるということは、当然ながら銀行の金利が上がります。

中央銀行の金利が0.25％から0.5％のレンジに上がり、FRBは、1年後に1.38％になると予想しています。この通りに行けば、四半期毎に25ベーシスポイントずつ金利が上がっていきます。

現時点でハワイではモーゲージ30年固定金利が、ファーストハワイアンバンクでローンポイント無し（金利の前払いなし）4％です。この金利は、ハワイの人が自分で使う住宅を買う場合の金利です。日本人が借りる場合はプラス1%になるので、すでに5%になっているということになります。

モーゲージを利用してハワイにコンドで買う場合は、金利が大きく影響します。20万ドルを30年固定金利で借りた場合の毎月の返済額は以下のとおりです。

　4.5%   $1,013
   5.0%   $1,073
   5.5%   $1,135
   6.0%   $1,199

5.0％から1％金利が上がると、月々の返済は126ドル上がります。日本円にすれば月々1万5千円ぐらいですが、家賃収入の範囲から逸脱しないようにすると、数十ドルから100ドルぐらいのコスト増でも影響は大きいのです。

家賃が月1,800ドルとします。すると、エージェントの管理費が10%で180ドル。コンドの管理費は600ドル、固定資産税は月に80ドルと考えます。GETは、85ドルです。そうするとローンに回せる金額は、855ドルになります。

ローン金利が5%の場合、毎月の穴埋めは218ドルですが、これが6%になると344ドルになり、日本円では4万円の支出です。コンドの家賃設定やコンドの管理費によって持ち出しの支出は、100ドル以上少なくなることもありますが、逆に増えることもあり得ます。

全額キャッシュで購入が可能であれば、心配無用です。また、米国の経済は、金利が上昇することで弱まり、ゼロ金利に再び戻るという予想もあります。ですから、絶対にこうなるとは誰もいえませんが、モーゲージを活用される場合は、購入は早めに。頭金は多めに。ローンポイントを活用して、月々の支払は抑えるというのが賢明な選択ではないかと思います。

新築コンドをローンで買うリスク

以前に気になっていた新築コンドをローンで買った場合にどうなるかをハワイハレのリカさんとクリスさんに聞いてみました。

購入する時は、プリクオリフィケーションというローンが実行可能という証明書を出してもらって売買契約を結びます。新築の場合は、申し込みの契約時点から実際の購入残金一括払いまでに最低でも2年程度の時間が過ぎることになります。

残金払込みの時点でも当初と同じ収入や経済力があれば大丈夫ですが、もしローンを支払う力がなかったらどうなるのか？ということが気になっていました。やはり心配していた通り、予定通りローンが実行されず、新築の購入ができなかった場合は、デフォルトになるとのことです。

詳しいことは分かりませんが、デフォルトになると頭金を失うとか、何らかのペナルティが課せられるはずです。新築の場合は、ローンが実行できない場合、売買契約を破棄するという条項はないために逃げ道がありません。

もっとも現在販売しているワイキキ周辺の今度は、かなりの富裕層でないと手が出せない物件ばかりですから、そういう人は心配ないのかも知れませんが、裏を返せば、ローンを使う場合は、中古の方が安全に買えることになり、それは中古コンドの利点になると考えます。

ローン計算表のご紹介

ローンを使ってコンドを購入するというブログだから、もっと早くご紹介していれば良かった！というのは、ローンの計画を立てるツールです。

ハワイのコンドを借りる時やこれまでの自宅ローンの借換でお世話になったのが、ファイナンシャルプランナーの方が作っているエクセルファイルです。

ページは、こちらからどうぞ。

このファイルはとてもわかり易いです。普通にエクセルが使える人なら説明は不要ですぐに使えます。毎年の金利を変えて入力できて、繰上返済も実施する月に数字を入れるだけです。

そして、毎月の返済額もかなり正確に出てきます。あくまで印象でしか言えませんが、実際の返済表とエクセルの試算ツールは微妙に違う気がします。特に長い期間を積み上げると十万の位が違う時がある気がするのです。

このエクセルファイルがあれば・・・

• そもそものプランが簡単に作れます。
• 繰上返済の効果を確認できます。
• 金利の変化の影響も確認できます。

例えば、ですが、一年に１回、120万円繰り上げするのが良いのか？それとも10万円ずつ毎月繰り上げするのが良いのか？ということが簡単に計算できます。私は、MacのLibre Officeでこのエクセルファイルを使っていますが、何の問題もありません。繰上返済を考える時は、特に正確さが重要になります。

エクセルは全部、日本円の表示ですが、単位をドルで読みかえれば、ドル建てのローンをプランにも使えます。ぜひお試しください。

金利差で感じる日米の違い

ブログをご覧頂いていてる方はご存知のとおり、私、ダブルローンです。日本の自宅のローンとハワイのコンドのモーゲージ。日本の金利は1%台で、アメリカは4%台です。その差は3%。

これがどんな違いを生むのでしょうか？

条件をもう少しきちんと考えて比較してみます。

• アメリカでは・・・
  借入： 20万ドル
  期間： 15年
  金利： 3.6%
• 日本では・・・
  借入： 2,000万円
  期間： 15年
  金利： 1.5%

条件を揃えると、金利差は2.1%になりました。

• アメリカでの返済は・・・
  月額： 1,440ドル
  総額： 25.9万ドル
• 日本での返済は・・・
  月額： 12.4万円
  総額： 22.3百万円

思っていたよりも差は小さいでしょうか？

ところが、ローン期間を30年にすると、差が一気に広がります。金利は、日本1.9%に対して、アメリカは、4.5%です。支払総額は、日本が26.2百万円に対して、アメリカは36.5万ドル。アメリカでは、40%も多く支払うことになります。

自宅を買った時は、若さゆえの勢いで、結構大きなローンを抱えました。もし当時の金利が続いていれば、50歳を超えても完済の目処が立っていないと思います。いくら景気が良くても今より2割、3割高い収入は期待できません。幸運だったのは、繰上返済をする資金で借換費用も捻出して、金利を下げることができたのです。デフレで大変な世の中ですが、実は、デフレに大きな恩恵を受けたのかもと思い直した次第です。

出口戦略

コンドを買って、まだ2年も経っていないのに、もう手放すのか？というとそうではありません。円安の傾向が今後どうなるかによって、どうやって所有し続けるのかを考えることが重要だなと最近思っています。

話を単純にしましょう。円安がこのまま進んだとして、10年後に150円になっているとします。そして、運良く物件価格は50%アップ。30万ドルで買って、10万ドルを現金。20万ドルをモーゲージにして、繰上返済がなければ10年ではそんなに元金は減りません。また、円安が進むと、繰上返済に必要な資金が増えます。そうなると思ったとおりの返済ができなくなります。

仮に、モーゲージの残高が10年後に15万ドルだったとします。物件価格は、50%アップで45万ドルだから、手数料などの売却費用を無視した場合、30万ドルが手に入り、日本円では、4500万円になります。キャッシュの持ち出しが10万ドル＝1000万円だったとすると、3500万円がキャピタルゲインになります。繰り返しますが、売却費用や税金は考慮に入れていません。

タラレバの話なので、こんなに上手く行くはずがないとも思います、しかし、こういうケースが想定されるのであれば、繰上返済はやらずに、キャピタルゲインと為替差益を優先するという方法もあるということです。資金があれば、不動産がなくてもハワイの滞在は可能です。何が正しいかは結果論でしかないですが、いろんなケースを考えておく必要はありそうです。

モーゲージの4%台の金利は可能なはず。

アメリカ政府は金利の上昇を急がないという合意が形成されており、10年米国債の金利は2%前半になっています。30年固定のモーゲージは、3%後半になっており、外国人の投資に対するプラス1%を加味しても、4%台は出るものと思います。後は、円安が進んだ中で頭金をどうやって揃えるか、また、物件価格をどの程度の範囲に設定するかの問題です。

最近は、30万ドル前半だとビューのないコンドになってしまいます。マウンテンビューでも30万ドル後半を想定する必要があります。買うかどうかの判断は難しくなっていると思いますが、買うと決めたら、ビューを重要視するのが良いと思います。もちろん、出費を抑えて、家賃収入から来る利回りを上げるという考え方もありです。自分にとって何が一番良いか考え抜く必要がありそうです。

生命保険は結局・・・

マニュライフ生命の収入保障保険の申込みをして待つこと数日。結果の連絡がありました。残念ながらまたもや非喫煙優良体の条件は出ませんでした。残念ですが、仕方ありません。

すぐに死ぬわけではないし、保険に入ればコストとしてお金が出て行きます。なので、ちょっと時間をおいて考えようと思います。審査が厳しくなく、ネット経由で加入できるものもあります。何か良い方法が出てくると思います。

コンドの緊急プランに対する生命保険の変更が上手く行かなかったのは、ちょっと予想外ですが、これがフラット35への借換えの時に起きていたら、経済的なインパクトは強烈です。そう考えると、今回のアクシデントは可愛いものです。

ブログとしては、ここで一件落着としたかったですが、また、結論が出たら報告させていただきたいと思います。

保険加入で問題発生。

収入保障保険のなかから最終的に選んで加入手続きをしたのが、損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の「家族のお守り」でした。65歳満期、最低保証期間5年、三大疾病支払免除特約という条件で、保険料が一番安かったからです。

人間ドックの時の血圧がやや高かったので、病院で健康診断を受けて、保険会社の審査結果を待っていました。すると、なんと、数年前に、経過観察という項目があった点が引っかかり、非喫煙優良体の条件が受けられないという結果になってしまいました。

異常がないことのお墨付きを医師から貰っているのですが、保険会社の判断はNG。仕方ありません。違う保険をトライすることになりました。それで、最初に名前をあげたマニュライフ生命の「こだわり収入保障」です。この保険も非喫煙優良体の割引があって、保険料が低く設定されています。

申込みの結果は改めて報告したいと思います。

逓減型定期保険を選ばなかった理由

今回、生命保険を見なおした理由は、自分に万一のことがあった時に、コンドミニアムのモーゲージをカバーするためです。モーゲージが完済できれば家賃収入が家族のための保障になって支えてくれるはずです。

死亡保障を増やすためには、選択肢として3つあります。

1. 定期保険
2. 逓減型定期保険
3. 収入保障保険

モーゲージ残高は、順調に行けば減っていきます。ですから、今回追加する保険の保障は一定である必要がありません。保険金が減っていくプランはむしろ実態に合っていると言えます。保険金が減っていく商品なら、保険料もその分すくなくて済みます。

保険料がかなりお得なメットライフのスーパー割引保険で50歳時点で65歳満期保険金を基準にすると、ソニー生命の逓減型の保険料は、月額2割以上下がります。2,000万円なら、月に9,000円台の保険料が7,000円台になります。その代わりに受け取る保険金が年々減少して行くわけです。ローン残高が減るに連れて、保険金が減っていく、その分保険期間の保険料が少なくなる。極めて合理的です。

収入保障保険は、加入後に時間が経つに連れて、支払われる月額保険金が減ることはありませんが、保険をもらうのが保険期間になるので、無事で生きていると実際の保障期間が短くなります。だから、もらう保険金の総額が減っていくわけです。

そういう意味では、逓減型と収入保障保険は同じような機能を持っています。それでも、逓減型を選ばなかったのは、最初の保障を厚めにし、最後の保障をある程度維持したかったからです。ソニー生命の逓減型は、減少するパターンをゆっくりさせるプランも選べます。それでも、例えば、当初2,000万円の保険金は、15年の間に600万円まで減っていきます。

私の場合、コンドミニアムのモーゲージ残高と家族に残したい保障のバランスを考えると、最初の数年は定期保険で考えるよりも高めに。最後の数年は、逓減保険の最終的な保険金レベルよりも高めに設定したかったのです。結果的に、そのプランと合致したのが収入保障保険だったというわけです。

ほけんの窓口で最初に提案があったマニュライフ生命の「こだわり収入保障」は、月額保険金15万円で見ると、満期まで15年の保険料は、月額で7000円台です。このプランなら、保険に加入してすぐに万一のことがあると、保険金の受取額は、総計で2,500万円以上になります。また、最低保証期間を5年にすることで、保険期間中の最後に保険のお世話になった場合でも、5年間の保険金支払いが行われるので、900万円が確保できるのです。

保障額の必要性や手持ちの保険によって何を選ぶかの答えは違ってくると思います。ですので、いろんな情報を元に自分のニーズに合った選択をするのが良いと思います。

オススメの定期保険

生命保険は高いというイメージがあります。ドル建ての保険を買おうとしたのも、アメリカの生命保険の方が安いと知っていたからです。確かに安いのだけれど、改めて調べてみると日本の保険も変わっているのだなと再認識しました。

実は、数年前に自分の生命保険を見直していて、当時かけていた保険の保障額を維持しなら60歳過ぎぐらいまでの保険料を確定するという作業をしていました。その当時保険料が抑えられていたのが、オリックス生命のブリッジです。50歳、15年、1,000万円の保障で保険料は、6,177円。ネット専用でコストが抑えられています。

大手生命の保険を使うと、契約年齢50歳、死亡保険金1,500万円、入院給付日額1万円の10年定期保険で月額保険料26,000円にもなります。契約には様々な特約が付いているので、単純な比較は出来ませんが、ブリッジの保険料の安さを感じていただけるのではないかと思います。

死亡保障と入院保障をカバーしたい場合は、こくみん共済の「生きる安心Wタイプ」は魅力的だと思います。病死で1,000万円、事故死で2,000万円。入院給付は、5,000円で1日目から出ます。保険料は、5,000円。保障のバランスと、この金額が年齢に関係なく一定というのがこの保険の価値だと思います。

健康に自信がある方ならチューリッヒ生命の「定期保険プレミアム」があります。上に書いたブリッジと同じ条件で、保険料は、4,700円。ブリッジよりも1,500円程度安くなります。健康に自信というのは、この商品は、リスク細分型で過去1年で喫煙したことがなく、血圧が上下で120mmHg未満、80mmHg未満の人の保険料が最低となっているのです。お医者さんの前で、この血圧の低さを保てるのは、健康だけじゃなくて、度胸も必要だと思います。

如何ですか？大手生命保険の定期保険に加入して、更新の毎に、同じ保障額を保っていくと、保険料はどんどん上がっていきます。20代で入っていた保険を今でも続けていたら、毎月の保険料は3万とか4万円になっているはずです。コンドミニアムの返済を進めていくためには、余計な出費の削減は大きな意味を持ちます。これをキッカケに検討されては如何でしょうか。

ますますコンドミニアムから話題が離れて行きます。。。

収入保障保険のポイント

タイトルだけ読むと、ハワイのコンドミニアムに関するブログだとは思えませんね。

生命保険の見直しのキッカケや見直しのプロセスについて書いてきました。考えた結果、収入保障保険に加入することにしました。今日は、収入保障保険についてまとめてみたいと思います。

収入保障保険は、文字通り、本人があの世に行って収入がなくなった時に、毎月保険金が支払われる保険です。被保険者が死亡した場合や大きな障害が残った場合に保険金が出ます。加入をプランする時にポイントになるのは、以下のようなことです。

• 月額の保険金をいくらにするか。
• 保険の期間。私の場合は、65歳満期が好都合です。
• 最低保証期間。5年と2年で選択できる場合があります。最低保証期間というのは、例えば保険期間が5年を切って残り1年になって被保険者が死亡した場合でも、最低保険が5年支払われるというものです。
• 三大疾病となった時の保険金支払い猶予。
• 会社によって、喫煙などの健康状態で保険料が安くなる場合があります。

生命保険の見直しは、万一の場合に、モーゲージの支払に問題がないように行うわけです。このモーゲージの残高を考えた時に、すでに加入済みの保険や手持ちの資産でモーゲージを完済してしまうことができるのなら、死亡保険金がすぐに支払われる生命保険に追加する必要はありません。そういう場合には、細く長く支払のある収入保障保険の方が目的に合っている可能性が高いと思います。

例えば、月に15万円で15年の支払いがあるというのは、保険期間が15年だと支払われる保険金は、最大で2,700万円です。保険期間中に変化する保険金の支払総額を平均すると、1,400万円程度を保険金にした定期保険に加入したのと同じことになります。収入保障保険の保険料は、一番安い部類で7,000円前後ですから、必要な保障額と条件が合えば、お勧めできる保険です。

生命保険の相談を受けてみました。

現在、万一の事が起きた場合にモーゲージをカバーするため、生命保険の見直しについて、話を進めています。

はじめてこのブログに来ていただいた方は、何故に保険？と思われるでしょう。資産保全のために保険が重要な役割を果たすのですが、最初からこの話題は面白くないので、ぜひ他のページに飛んでください。

では、今日の本題に。

一応、自分のチョイスとして、メットライフ生命のスーパー割引定期保険を念頭に、プロのアドバイスを受けてみようと、店舗を訪れてみました。店舗の比較で何本か投稿出来そうですが、それは止めて結論から申し上げると、「ほけんの窓口」の担当者が一番良かったです。一人のアドバイザーが全ての状況を表しているとは思えませんから、あえて対応してくれた担当者の比較と考えてください。

「ほけんの窓口」では、資産状況やニーズもしっかりと聞いてくれて、初対面、短時間でもきっちり提案をしてくれました。他社も含めて、保険アドバイスのビジネスは宣伝をよく見ます。ここ数年で本当に一般的になっています。どの程度のベネフィットがあるかは、不確かでしたが、聞いて損はありません。実体験から一度試すことをお勧めしたいと思います。

「ほけんの窓口」のライフパートナーさんには、事前の計算に基いて出した金額分の死亡保障を大きくしたいというニーズを伝えました。アドバイザーの人は、3つの提案をしてくれました。

1. メットライフのスーパー割引定期保険
2. ソニー生命の逓減型保険
3. マニュライフの収入保障保険

まず、私が話したところからスタートしてくれるところがスマートです。否定された感じがしないので、話を聞き易くなります。この保険に対する考え方は、保険は掛け捨てで良く、保険料も安く済めば尚良しというものです。その流れで、二つの提案をしていただきました。どちらも、保険期間が短くなると保険金額が減っていくので、その分、保険料が抑えられた商品設計になっています。

最終的には、収入保障保険を選択しました。その理由は、次回に説明したいと思います。

コンドを買ったらどんな生命保険に入るべき？

コンドを買って、生命保険の見直しをしようとしたキッカケは、トラストを組むことでアメリカで加入できるということでした。日本の定期保険にあたるTerm Lifeは利用できないことが分かり、方向転換したわけです。どうして、Term Lifeを利用したかったかというと、50歳ぐらいで15万ドル15年の保険で、費用は月に30〜70ドルぐらいだったからです。

手持ちの保険を整理して、保険料を捻出すると、それほど負担を増やさないで、15万ドルの保険が用意できるというのは、結構魅力的です。円安になれば、保険料の負担が増えますが、保険金がドル建てなので、万一の場合は、モーゲージの残高と保険金額がマッチしているので考え方がシンプルです。日本円の死亡保険金2,000万円の保険を持っていると、ドル円100円なら、20万ドルですが、ドル円200円になると10万ドルです。

ドル建ての理想は、さておき、この流れで言うと、定期保険が順当な選択になります。それで調べていくと、意外なことが分かりました。

私自身、数年前までは、大手の生命保険会社で全部まとめた保険を持っていました。それをあることを契機に、いくつかの保険を組み合わせることにしました。

その時、調べたのが、オリックス生命のブリッジという商品です。ネット専用で当時は、保険料が一番安い部類だったと思います。50歳男性、1,500万円、期間10年で保険料は、7,832円。15年なら9,152円です。

それほど悪くはありませんが、もう少し保険料を抑えられないかと調べてみると、世の中は進歩するもので、ありました。

見つけたのは、メットライフ生命のスーパー割引定期保険。喫煙、BMI、血圧の条件がありますが、健康体で割引率が高いグループならば非常にお得な保険料です。50歳、1,500万円、期間15年の保険料は、7,335円。これならアメリカで入ろうと考えていた保険料とあまり差はありません。

ということで、メットライフのコールセンターに電話して質問に答えてもらい、これでいいかなと思っていたのですが、街でよく見かける保険の相談を受けてみようと、アポ無しで店舗に行ってみました。

ここから先は次回に続きます。

生命保険で必要な保障額を計算する。

必要な数字をそろえたら、実際に計算してみます。分かりやすいので、50歳ぐらいからの15年間をどうするか？ということを考えてみます。

1. 毎月の収入保障は？
   （毎月必要な収入保障金額）ｘ 12ヶ月 ｘ 15年
   仮に毎月10万円だとすると、15年で1,800万円になります。
2. ローン残高は？
   20万ドル＝2,000万円のローンなら、それが万一の場合に、カバーすることになる金額です。

１と２を足せば、3,800万円になります。元々、家族に残そうと考えていた金額が3,000万円だったとすると、合計で6,800万円です。今ある保険金額が3000万円あれば、カバーすべき金額が3,800万円になります。

さらに、手持ちの金融資産とすでに貯っている退職金を差し引いてみます。それぞれ、1,000万円と500万円とすると、合計1,500万円。3,800万円が2,300万円になります。

これを何とかしなくてはならないのですが、もう一つ考えるべきポイントがあります。実行すべきプランに基づくと、1年に1万ドルの繰上げ返済が必須です。今必要な保障額は、2,300万円ですが、10年後は、ざっくり言って、1,300万円以下になっているはずです。そこまで上手く行けば、ローン返済が進んでいて、残高はもっと低い額になります。

さらに、収入保障の金額は、一定ではなく、1年分ずつ減っていきます。ただ、15年後の65歳ぐらいの段階でその後の保障がゼロで良いかというと、自分が65歳で死んでも、その後も最低限妻がちゃんと生活できるようにしなければなりません。ですから、モーゲージが完済できたとしても、例えば、5年分＝600万円の収入保障を最低限として確保しておく必要がありそうです。

そう考えると、適当な数字を入れて考えた上記のプランでは、最高で2,300万円。ローンが完済できた後は、最低600万円を保険でカバーできるようにすれば、残された家族はコンドミニアムを手放さず、上手く暮らしていけるのではないか？という目論見が立ちます。

文字で読むと複雑かも知れませんが、スプレッドシートに数字を埋めて考えてみてください。これらの考え方が分かれば、簡単に計算できると思います。