ピンチ！外出中にサイン？？しかもキャンプ場。

クロージングの日程が決まり、必要な準備を終えた頃に、私は週末キャンプに出かけていました。キャンプ場でメールを見るとエージェントから一件届いていました。もう後はハワイに出かけるだけと思っていたら、メールを開けてちょっと考えました。

契約書の変更に関する書類にサインをして返送して欲しいという依頼だったのです。これまでは、家でPDFを印刷、それにサイン、そして、スキャンしたものを送り返していたので、即答で、「泊まりで外出しているため、サインを返せません。」とメールを送りました。

しかし、です。これだけスマホでいろんなことができるのだから、気を取り直して、ちょっと探してみることにしました。検索の結果、見つけたのが、Note Anytime というアプリでした。PDFに手書きが加えられるアプリです。キャンプ場でLTEが繋がらず、3G回線しか使えず時間がかかりましたが、頑張ってiPhoneにダウンロードし、PDFを開きました。

日付はキーパッドで入力できるので、さほど難しくはありません。サインは指でなぞって書くため、ちょっと苦労しました。指を離すと次に置くところがちゃんと決まらなかったり、アルファベットの”O"の最初と最後がちゃんと繋がらなかったたり。20分ほど格闘した結果、それなりの形に見えるサインが出来たので、エージェントにPDFを送り返しました。

ちょっと子どもが書いたようなサインになってしまいましたが、エージェントからは十分機能しているとのお言葉を頂戴して、大仕事が完了しました。いざという時に、覚えておくと便利です。Note Anytime. （＝いつでも書き込み）文字通りの名前ですね。

Good Faith Estimate

ローンの仮承認が出る前に提出する書類の中にGFEと呼ばれるものがあります。Good Faith Estimate。良心に基づく見積書とでも言いましょうか。物件の購入価格だけでなく、ローンに関するコストやいわゆる諸費用をきちんと提示するための見積書です。

しかし、良心に基づくと言いながら、分かりにくい内容になっています。最終的なコストとの比較で言うとGFEよりも実際の方が1,000ドル程度低かったです。大きく違っていたのは以下の項目です。

• ローンのオリジネーションフィー
• ローン・ポイントの支払い

私の場合は、諸費用であるGFEが9,000ドル程度で出てきたので、考えていた金額よりも高かったというのが正直なところです。最終的には、8,000ドルになったので多少は救われましたが、GFEと大きくは違わず、GFEの数字はそれなりに参考になるのだなと認識した次第です。

諸費用の具体的な数字は、改めてご紹介したいと思います。

ローンの仮承認の前に提出した書類

購入したコンドミニアムのオーナー占有率が30%以下だったために、頭金を35%支払うことなりました。そのため、ローンの申込書を再提出しました。日本と違って、ローンの申込書はローンオフィサーが準備してくれるので、買主はサインするだけです。

また、ローン申込書の他にもいくつかの書類を提出しました。

• Intent to Proceed：Good Faith Estimateという費用の見積に同意し、貸手に対してプロセスを進めることの確認
• Affiliated Business Arrangement Disclosure Statement Notice：貸手の関連会社に対して作業の発注をしていることの開示
• Application Notice：ローンの目的、購入物件の使用、ローン関連事項の確認
• Applicant Authorization：ローンの申込者＝買主が貸手やモーゲージ会社との関連において個人情報を提出することや手数料の負担などに関する許諾を示す書類
• Truth-in-Lending Disclosure Statement：ローン金利は仮で決まっていますが、実際のローン返済に加えて、諸経費がかかるため、その費用も加えて計算しなおした金利に合意します。

提出する書類は多いですが、どれもPDFで送られてきたものを印刷し、サインする。そして、スキャナで読み込んでPDFに戻して送り返す。この繰り返しです。英語が分からないと不安だと思いますが、この方式ならなんとか最後まで辿り着けるのではないかと思います。

Flood Insurance：洪水保険

ワイキキ一帯は、Flood Zone Aという地域になっています。ゾーンAというのは、1年間で洪水の起こる確率が1%と規定されています。ただ、実際にどの程度水位が上がるかの分析はされていません。洪水保険と洪水対応策が必須となっています。

そのため、住宅ローンを利用する場合、銀行から洪水保険の確認を求められます。私が購入した物件の場合は、オーナーズアソシエーション（所有者組合）が保険をかけていたので、銀行から来たレターにサインをしてローンオフィサーに渡すだけで、自分の処理は完了でした。ローンオフィサーは、洪水保険を証明する書類を銀行に提出してくれています。

ファーストハワイアンバンクの場合は、洪水保険に関して以下の様な基準が設定されていました。

• 共有部分、個人所有部分にあるものを保障
• コンドミニアムの運営に必要な設置物、機械、サプライなどを保障
• 個人賞部分内の設置物、造作物、改築部分、機器を保障
• ローン提供のためには、ビルの建て替えに必要なコストの80%または、25万ドルｘ戸数のどちらか低い方の保険金額が必要。ただし、100%保障を求める権利を銀行持つ。

もし、オーナーズアソシエーションが洪水保険をかけていない場合は、個人で保険を負担する必要があるとのことです。もし、洪水保険がなかったり、オーナーズアソシエーションが途中で、洪水保険をやめてしまった場合は、ローン借主（つまり買主）の負担で銀行が洪水保険を購入する権利を持つとレターに書いてあります。

Buyer's Information Sheet

買主は、オファーの承諾後、10日以内にエスクローに対してTitle & Tenancyを伝えなければなりません。これを主に申告するのが、Buyer's Information Sheet （買主に関する情報シート）になります。この書類には以下のことを記入します。

1. 資金の調達：　ローンの貸し手・ローンオフィサー
2. 権原保険（タイトル保険）：　スタンダードとプレミアがあります。コンドミニアムにはスタンダードで十分とのことでした。
3. 所有権の形態：　所有者を一人にするか、共有化などが選択肢です。
4. 所有者の情報：　名前、住所、婚姻など
5. その他の情報：　トラスト、法人の所有など

Title ＆ Tenancyは、それぞれ権原と不動産権という訳語があてはまります。専門用語を理解するのは難しいので、概念を説明します。Titleについては、権利そのものを一つにするのか、分割するのかを決めます。そして、Tenancyは、所有者が一人か複数かということです。

• Tenancy in Severalty：　一人での所有です。
• Tenancy in Common：　複数の所有者で権利を等分する方法。所有者の一人が亡くなると、その相続人があらたな所有者になります。ですので、権利証も所有者の人数分が作られます。
• Joint Tenancy：　複数の所有者で全体を所有する方法。所有者の一人が亡くなると、残りの所有者が全体を所有します。
• Tenancy by the entirety：　夫婦での所有。どちらかが亡くなると所有権は自動的に引き継がれます。

私の場合は、最後のサインはハワイに来るのが効率的と言われたことと、夫婦間の相続や贈与のことが不明だったことで、Tenancy by Severalty を選択しました。しかし、私が死亡すると、相続人を明確にするプロセスが数ヶ月かかるため、すぐに売却ができななどの不都合が生まれます。いずれ、ハワイに旅行する時などに合わせて、妻を名義に加える必要性があります。（最終的には、妻を名義に加えることなく、トラストを設定しました。私に万一のことがあっても、妻への所有権移転については懸念がなくなりました。）

シロアリ検査

コンド購入のオファーの承諾後7日以内に、シロアリ検査の業者を買主が指定します。費用負担は買主になっています。

山から飛んできたシロアリが木材を食べて被害が出ると聞きました。鉄筋コンクリートでできたコンドミニアムでも家の中には家具があるので要注意です。ローンを組む場合には、不動産価値が判断されるので、シロアリ検査は必須とのことです。

買主としては、特にやることはありません。エージェントに検査する会社を選んでもらいます。あとはレポートを待つのみです。レポートの結果についてはまったく心配していませんでしたが、万一いたら取引が流れてしまうので、重要な検査です。

コンドミニアムに関するドキュメント

インスペクションの結果について検討している頃に、コンドミニアムに関連するドキュメントがどっさり届きました。売買契約書のM-1条項により、売主は所定のドキュメントを買主に提供する必要があります。以下、まとめて Condominium Documentation として送られてきます。

1. 理事会の議事録（直近の3回分）
2. コンドミニアムの定款と修正条項
3. 付属定款・内規と修正条項
4. 管理組合や理事に対する訴訟に関する書類
5. Covenants, Conditions & Restrictions  （住環境管理約款）
6. 現年度の収支報告書
7. 現年度の予算
8. 住民の規約
9. 宣言と修正条項（コンドミニアムの建設時点で作られた規約）
10. デザインスタンダードとガイドライン
11. 保険に関する情報
12. Lender's Disclosure
13. 年次総会の議事録
14. Planned Community Documents （コミュニティの構造に関する計画らしい）
15. Project Information Form RR105c （管理会社からの開示書）
16. 修繕積立金の計画
17. 土地の区画と権原ドキュメント

私のところにもほとんどすべての書類が届きました。これらが届くと、買主はまずM-1 Condominium Documentationが届いたという受領書を送り返します。そして、同じ受領書に今度は、内容を確認して、同意したというサインをいれて再度送るのです。

売主による物件に関する情報開示

売主は、オファーの承諾後7日以内にSeller's Real Property Disclosure Statementを買主に提出しなければなりません。これは、買主が物件について知っている情報を開示し、すべて伝える必要があるということです。物件の価値に影響を及ぼす過去、現在における欠陥、不具合、状態などが定形の質問に売主が答える形式の書類です。

質問は、一例ですが、様々な部分をカバーしています。

• 不具合と修理部分
• 所有権に関する問題
• 違法建築の事実
• 土壌の問題
• 賃貸の有無
• 地震、火災、洪水、地すべりなどによる建物の被害

回答には、Not to my knowledge ＝知る限りにおいてNO という選択肢があるので、気休め程度と取られかねませんが、それでも売主は正しい情報を出さなければなりません。万一あとで訴訟問題にでもなったら、この情報開示は非常に大きな意味を持ちます。

このStatementを受け取ったら、1週間以内に買主は、受領書を送り返さなければなりません。また、内容について14日間の調査機関が与えられます。私は特に問題なしと判断したので、次の日にはイニシャルと日付を入れて返送しました。

クレジットカード会社からの信用状

この信用状は、ハワイに行く時に持参する書類の所で項目としてだけ上げていました。住宅ローンの申請に必要になるので、説明をしたいと思います。

アメリカ人は、過去の金融取引に関してクレジットスコアというものを持っていて、これによってその人の与信が判断されます。例えば、クレジットカードや住宅ローンの支払いなど、規模と返済の期間、実績などによって、お金を貸しても大丈夫か否かを判断されるわけです。皆さんがよく知っているサブプライムローンは、このクレジットスコアが通常よりも低い人達に高めの利息で貸出を行ったものです。

日本でもカード会社が使っている与信情報の機関がありますが、これはカード利用や月賦による商品購入に関する履歴のみのようですから、住宅ローンなどは含まれていないと思います。ですから、アメリカと同じようなクレジットスコアは日本には存在していません。では、日本人がローンを借りる際に、どのように判断されるのか？ということになりますが、ローンオフィサーに提出した書類には、ローンの支払いの記録が残っている銀行口座の履歴が含まれています。

クレジットスコアの代わりになるのが、クレジットカード会社から貰うレターと言って良いと思います。カード利用の代金の支払いに関して問題を起こしたことがなく、信用が高いということをクレジットカードの使用、支払いの履歴にもとづいて証明してもらうわけです。このレターをもらうには、クレジットカード会社のカスタマーサービスに電話をして、「アメリカで不動産を購入するのでクレジットヒストリーを証明するレターを貰いたい」と伝えれば、担当部署に繋いでもらえます。

ローンオフィサーは、書面のサンプルをくれるはずですから、担当部署にさえつながれば、後は、それをファックして参考にしてもらうのが効率的です。私は、レターを2枚用意するのに、両方共がセゾンカードだったので、一概には言えないかも知れませんが、レターに対する費用は不要でした。また、依頼してから1週間もかからないうちにレターが届きました。

では、住宅ローンがなく、クレジットカードも持っていない人はどうするのか？多分そんな人は全てキャッシュで買えるか、ハワイでコンドミニアムを買うなんてまったく考えないかのどちらかだと思いますが、基本的にアメリカは、お金を借りてちゃんと返す人が信用できる人という考え方なんだと思います。クレジットスコアを上げるためにキャッシュで買えるものをローンで返したりもするそうです。日頃からクレジットカードの支払に関しては残高不足にならないように気をつけていますが、こんな時に問題があると後悔することになるので、やはり自分の信用にはくれぐれも注意したいものです。

住宅ローンの申し込み

ブログは、アプレーザルのところまで進みましたが、時計の針を少し戻します。

オファーが承諾されてすぐに行うことは、インスペクションとローンの申し込みです。申込書(Loan Application Form)は、基本的に、ハワイでローンオフィサーと会った時に渡している情報にもとづいて用意されています。

住宅ローンの申込書に書かれている情報は以下のとおりです。

1. ローンのタイプ（金利の種類、支払期間）
2. 物件の情報
3. 申込者の情報
4. 申込者の勤務先（現在の勤続が2年以下なら、以前の仕事も）
5. 月収と住居に関する支出（日本にける住宅ローン、固定資産税、管理費）
6. 金融資産（預先金融機関、金融商品名、評価額）と不動産価格
7. 負債（住宅ローン残高など）
8. 物件の売買価格と取引に必要な経費

特に新たな情報の提出を求められることはないと思いますますが、パスポートをスキャンしたファイルだけは別途送りました。ローンオフィサーから送られてきたドキュメントにサインやイニシャルを入れて送り返せば完了します。この時、プリンタのスキャナが活躍します。因みに、この申込書は、途中でも、最後の最後にも、内容が決まっていく度にサインをします。日本だと最初に提出した書類がすべてですから、文化的な違いを感じました。

必需品：スキャナとPDF

日本の不動産取引では、実印と印鑑証明を使いますが、アメリカの場合は、サインです。さらに、ドキュメントの電子的な送付が有効となります。何が言いたいかというと、書類にサインをして、それをスキャナーで読み込みにしてPDFで送れば、法律上有効な書類になるということです。

取引を完結させるために、一番最後のプロセスで自分がしたというサインを証明するノータリーというものが必要になるのですが、それまでは、サインしたドキュメントをEメールに添付するだけで大丈夫です。ということでスキャナーとPDFが必需品になります。サインが必要なドキュメントは、PDFで届きます。これをプリントアウトして、サインを書き込み、スキャナーで読み込んでPDFに戻します。これをEメールで送り返す。

この作業の繰り返しです。蛇足かも知れませんが、届いたPDFを印刷する際に注意が必要になります。それは、アメリカの書類にはレターサイズと言って、A4よりも幅が広く、縦の寸法が短い紙が使われます。これを印刷する際には、A4に全部入るかどうかの確認をして、無理な場合は、サイズ調整を行ってください。

初めての経験でしたが、日本でもPDF書類を法律上有効にすれば、効率が改善されると感じました。最近ではネット系の銀行は、一切対面なしで住宅ローンの承認がおりますが、郵送は欠かせません。印鑑証明も一通送れば済みそうなのにと思います。同じようなことが可能になれば、日本経済の活性化に役立つような気がします。

アプレーザルの結果が出た！その方法は？

アプレーザルが発注されてから、11日が過ぎ、結果が出ました。ハワイのローンオフィサーからメールが届いたのがちょうど土曜日の朝だったので、安堵して喜びを噛み締めたのを覚えています。そして、届いた報告書を確認しました。

アプレーザルの方法はいくつかあって、例えば、物件が将来生み出す収入に基づいて価格を判断するという考え方があります。このブログで取り扱っているコンドミニアムでは、直近で類似の不動産売買の実績に基づいて、評価額を決めることが一般的なのだと思います。

では、その計算ですが、レポートには比較対象として同じコンドミニアムの物件が2つと近隣のコンドミニアムが1つ上がっていました。過去1年以内に登記されたこれら3件の売買価格に対して、物件の差異が評価額に反映されていました。

1. 眺望：予想通りですが、眺望は大きな差を生みます。シティビューと空が見えるということで、単なるシティビューの物件に対して、プラス5%の設定になっていました。（30万ドルの物件よりも眺望が良ければ、評価額が31.5万ドルになるということです。）
2. 階：1階分高さが違うことで、2000ドル。比較対象が10階で購入物件が20階ならプラス20,000ドルになります。
3. ユニットの状態： 1ランクの違いが5000ドル。
4. ラナイ：1平方フィートの違いが30ドル。
5. 居住スペース：8平方フィートの違いが400ドル。
6. 築年数：1年若ければ、500ドルプラス。
7. バス（風呂）：シャワーのみのハーフバスがあればプラス2500ドル。

どの比較対象も駐車場があったので、評価額に増減はなかったですが、その有無は大きな影響を与えると思います。レポートの内容が文字だけの説明だと理解しづらいのが申し訳ありませんが、物件選びを丁寧にやっていると理解できると思います。

アプレーザルが完了してGOできれば、大きな心配は殆どなくなったと言えます。次回からはしばらく、ドキュメントに関する説明をしたいと思います。

アプレーザルの結果が低かったらどうするか？

コンドのアプレーザルの結果が出るまでには、少し時間がかかります。その時間がなんとも言えない緊張感があって、重苦しく長く感じました。朝起きてメールをチェックして、今日も着ていないなぁと毎日を過ごしました。評価額が低かったらどうするのか？そればかりを考えていた気がします。

評価額が低かった場合どうなるかは、前回説明しました。実際に低かった場合にできることは次の3つだと思います。

1. 差額を負担して前に進む。
   評価額が低い場合、ローンが満額出ないのは前回書いたとおりです。差額を負担すれば、ローンも出ます。権利移転に向けて進みます。
2. 売主と価格交渉する。
   評価額が低ければ、市場価格とズレが生じている可能性があります。もし、今の取引が流れてしまえば、売主は新たな買手を見つけなければなりません。また、価格のズレがあるのなら、次の買手が見つかっても同じような結果になるかも知れません。そうなれば、今の買主、つまりあなたと価格を交渉するのが悪いオプションでない可能性があります。しかし、売主が強気ならば、交渉の余地はないので、こればかりはやってみないと分かりません。エージェントとよく相談してみてください。
3. 諦めて撤退する。
   ローンによるコンドミニアムの購入の場合は、ローンの条件が整わなければ、契約を破棄することが可能です。折角通ったオファーでも、資金計画に無理があるならば、勇気を持って諦めることも大切です。購入した後も、修繕する可能性もあれば、電気製品を入れ替える必要もあるかも知れません。ぎりぎりの計画では後々無理が出てきます。よく考えて結論を出してください。

頭の痛い問題ですが、アプレーザルの金額が低くなるのは、十分起きる可能性がある問題です。実際に評価額が出るまでに、気持ちの整理と資金計画をもう一度やっておくことをお勧めします。

重要なアプレーザル： コンドの評価額算出

インスペクションの結果による交渉で売主は何もしてくれませんでしたが、それに納得した時点でエージェントがアプレーザルを進めるように手配してくれました。先にアプレーザルを進めるとコストがかかるので、インスペクションの結果で売買が流れてしまうことも想定してエージェントがホールドしてくれていたわけです。

アプレーザルとは、評価することです。文字通り、購入物件の価値が評価されます。私の場合は、ローンを借りる銀行が指名した専門家が評価を行ないました。このアプレーザルがなぜ重要かというと、ローンで借りられる金額に影響するからです。このブログは、ローンを使ってコンドミニアムを購入するという話を展開しています。ですので、全額現金で買える人にはほとんど関係のない話です。

では、ローン金額にどう影響するかというと、物件の評価額によっては予定しているローンの金額が承認されない場合が出てくるのです。例えば、売買価格が30万ドルで、この物件には30％の頭金が必要だとします。そうすると、21万ドルのローンが必要になりますね。

アプレーザルの評価額が30万ドルなら問題なく、次のステップに進めます。しかし、査定額が仮に20万ドルだったとしましょう。実際にはこれほどの開きがあることはないはずですが、計算が分かりやすくするための額と考えてください。20万ドルの場合、ローンが認められるのはオファーの目論見と同様に、70％となります。つまり、14万ドルです。そうなると、30万ドルとの開きは、16万ドルとなり、当初9万ドルで考えていた頭金との差額は、買主が準備しなければなりません。

上に書いた例は、便宜的な金額設定のために差額が大きくなってしまいましたが、これが1-2万ドルでも日本円にすれば100万円単位の金額ですから、アプレーザルで出る評価額の影響は多大です。アプレーザルはいくつかの方法がありますが、直近で類似の不動産取引と比較することによって行われるのが一般的のようです。不動産市場が安定している場合は、オファーとアプレーザルに差が出にくいですが、2013年の今の状況では、売手は、価格の上昇に合わせて強気の値段設定をしてきます。そうすると、売手の金額および買手のオファーは、過去の実績よりも高くなってしまうので、アプレーザルの金額の方が低くなってしまうので要注意です。

私もそのような可能性をエージェントとローンオフィサーから聞いており、自分でも素人なりの計算をしてみて、心配をしていましたが、無事に満額の評価がでました。アプレーザルは、ローンでコンドミニアムを購入する場合、最大の難関と言えると思います。

タイトル保険 （権原保険）

タイトル保険は、日本の不動産売買ではお目にかかりません。アメリカでの不動産売買は、エスクローとこの保険があり、また売買のデータもディスクローズされているので、外国人でも安心して取引ができると言われています。

プレリミナリ・レポートで書いたとおり、このレポートが出るのは、タイトルに関する保険かけるためです。不動産取引中、または、取引完了後に、物件の権原＝所有権に問題が発生した場合、それを保険でカバーしてくれるのです。例えば、取引完了後に物件に対する何かしらの担保がついていることが判明した時、保険でその担保を解除してもらえるわけです。

調べると米国の登記は、譲渡された権利書が提出された順に登録されていて、不動産ごとに管理されていないため、権利の譲渡に連続性が保たれていない可能性があるということでした。そのためエスクロー会社がタイトルサーチを行い、売主の所有権の正当性を確認し、問題が合った場合にタイトル保険が機能するということになっているそうです。

本来、タイトル保険は任意ですが、リスクを避けるために必須です。実際には、オファー承諾直後にエスクロー会社へ提出する Buyer's Information Sheet で保険のタイプを選ぶことになっていました。因みに、この書類では、モーゲージ会社の情報、所有の形態を指定します。

プレリミナリ・レポート

インスペクションの結果と同じぐらいのタイミングでPreliminary Reportが出てきます。これは正確には、Preiminary Title Reportと言います。言葉としては、「権利に関する予備報告書」という意味です。エスクローのところで少し紹介しましたが、エスクローは物件の権利関係に問題がないかを調べてくれると書きました。このレポートがその報告書になります。

レポートでは、以下のポイントを明記しています。

1. Schedule A： 物件（建物および土地）に関する権利が売主に所属していること
2. Schedule B： 売買される権利に含まれないもの。支払っていない税金。コンドミニアムにある電力会社の施設など。
3. Schedule C： 権利の内容。付属の駐車場。共有財産の保有率など。過去の権利移転の経緯。
4. 買主が所有権の移転を受ける際にに問題となる権利などが付随していないこと

なぜ Preliminary ＝ 予備、事前 という言葉が付いているのかというと、これに基づき、Title Insurance 会社が Title Insurance（権原保険）を発行してくれるからです。保険を有効にするまでに最終のレポートが発行されます。このTitle Insuranceについては、次回説明をしたいと思います。

塗料の鉛に関するディスクロージャー

オファーが通った直後にサインする書類の中に Disclosure of Information on Lead-based Paint and/or Lead-based Paint Hazards というものがあります。「鉛を使った塗料およびその危険性に関する情報開示書」とでも言いましょうか。

日本でもあることですが、昔は有害な物質が身の回りのものに使われていたことがあります。それと同様にペンキに鉛が使われていたことがあります。それが今も住戸に残っているかどうかは分からないけれど、その可能性と危険性を売主は開示し、買主はそれを認識したという事実を残す書類です。

1978年にアメリカでは同様のペンキを住居に使用することが法律で禁止されました。このため、78年までにできた不動産に関してのみ、この書類が取り交わされます。以降に完成した不動産は対象となりません。

書類では、鉛をつかったペンキに関するパンフレットを受け取ったことにイニシャルを入れます。住居を10日かけてチェックすることも可能ですが、普通はその権利を放棄します。普通は30年も経っていれば、改築を行なっているので、ペイントがむき出しで残っている可能性は殆どないと思います。そして、最後に買主のサインをしたら完了です。

コンドミニアムのインスペクション

コンド購入のオファーが通れば、住戸の検査を実施します。検査を専門としているインスペクターが住戸内のチェックをしてくれるのです。

コンドミニアムの検査が完了すると、レポートが送られてきます。電気が付かないとか、水漏れの痕があるとか、コンセントに電気が来ていない、電気製品が故障？等々、住戸内の不具合がないかを調べてくれます。買主は、このレポートを見て、修理をして欲しいところがあれば、買主に要求することができます。AS Is条項と言って、現状そのままの引き渡しという条件が付いている場合が多いようですが、ここで修理または価格の交渉を行う場面があります。

購入したワイキキの物件には、大きな欠陥はありませんでしたが、出てきたものはほとんど修理を要求しました。フルプライスでのオファーということもあって、買主のエージェントが修理をOKしたのですが、買主が強気であったために、全部の要求が却下されてしまいました。問題が軽微であったので、修理費の負担を良しとしたわけですが、重大な欠陥が見つかった場合には、契約が流れることもあり得ます。当然費用が発生するので、予算をオーバーしないかを考える必要も出てきます。このインスペクションの結果で、大きな決断があるかも知れないことを認識しておいてください。

要求はすべて却下されたのですが、電球が点灯することの確認は、売主のエージェントが代わりにやってくれたおかげで、電気周りで修理が発生しないことが明確になったのは、幸いでした。インスペクションの手配から実施までが、4日程度。レポートを受け取ったのは、実施日の翌日でした。結局売主が修理をしないことになりましたが、その後3日程を買主との交渉に3日ほどかかったと思います。契約上は、インスペクションの期間が14日ということで、売買契約成立後この時間の間に、インスペクションの手配から交渉までを行う必要があります。そして、インスペクションが終わると、4000ドルの追加デポジットを送金することになります。

コンドミニアム購入のオファーが通る。

コンドミニアムを内覧した旅行の帰りは、羽田空港着でした。到着の時間が遅かったので、就寝したのは土曜日の深夜。日曜日の朝、9時過ぎに起きてメールをすぐに確認しました。

そうすると、オファーが通ったというメールとともに、売主にサインされた売買契約書とプリクオリフィケーションレターのPDFが届いていたのです。ホノルル空港を発ってから24時間と少ししか過ぎていないのに、大きく動き出したわけです。

メールを見た瞬間、お～通ったという喜び半分と、始まるなぁという恐怖感というか心配というか、複雑な気持ちが静かな心に広がったことを覚えています。

私の場合は、オファーが受け入れられましたが、複数のオファーがあったりすると、必ずしも自分が選ばれるとは限りません。不動産エージェントやモーゲージ会社のローンオフィサーによると、ダメな人は続けてオファーを受けてもらえないことがあるそうです。運も味方につけなければなりません。

そのためには、信頼できるエージェントに最大限のサポートをしてもらうわけですが、以下のポイントが大事だと思います。

1. オファーの金額を決めるために、情報収集をしておく。
2. 希望の条件に合った物件が出たらすぐにオファーを出す。
3. そのためにはプリクを出してもらえる情報をそろえてローンオフィサーに出しておく。
4. オファーに対する売主からの返信は24時間以内に区切る。

私の場合は、必要書類をきっちりそろえてハワイに持参し、到着前にローンの目途をつけておきました。オファー送付のタイミングは、金曜日でしたが、通常、売りに出した物件は、一番近い日曜日にオープンハウスを行うため、それより早く来たオファーに関して売り手は回答を保留することが多いそうです。オファーの決定から契約書とプリクをエージェントが一晩で用意してくれなければ、売主の即答が出なかったのではないかと思います。

空港で売買契約書にサイン

突然出てきたコンドの物件にフルプライスでオファーを出すことを決めて、翌朝9時半に空港で不動産エージェントと会う約束をしました。

ホテルを出てレンタカーを返却し、レンタカー会社のバスで空港に着きました。フライトのチェックインを済ませて待っていると、不動産エージェントの人がやって来ました。「おはようございます。どうもどうも。」そんな感じで会話がスタートしました。まるで昔から知っている仲間のような感じです。本当に最初に会ったのが数日前というのが信じられません。昨日、悩んでいた2時間が濃密だったということなのだと思います。

コーヒーショップに場所を移して、契約書の確認です。エージェントは、昨晩8時頃に別れてから売買契約書の準備をしてくれて、プリクオリフィケーションレターの依頼も済ませてくれていました。前日貰ったひな形をひと通り読んで不明だった部分を質問して、エージェントに説明をしてもらいました。契約書には各ページにイニシャルを入れて、買主のサインを入れて完成です。

清水の舞台から飛び降りるような気持ちでコンドミニアムを購入しようとしているのに、契約書にサインすること自体は特に重みのある行為ではなく、呆気無い感じがしました。話し始めて全部で20分ぐらいでしょうか。オファーの準備はこれで全て完了です。後は、エージェントがプリクを付けて、売手のエージェントにオファーを送り、回答を待つことになります。

「お世話になりました。じゃぁ後はよろしくお願いします。長いお付き合いになることを願っています。」そう言いながら、エージェントと握手をして、出国ゲートに向かいました。売手には、24時間以内の回答を求めるので、帰宅して一晩寝て起きたころには、オファーに対する返事が来るのです。