米国本土での不動産投資： 大まかなプランニング

メンフィスに戸建てを購入する話は、準備が少しずつ進んでいます。今日は、資金繰りを含めた大まかなプランをご紹介します。まず手持ちの資金は、すでにドル転した9万ドル。それに諸費用があります。

メンフィスの戸建てを見ると、10万ドル以下の物件であれば、物件価格の約1％が月額賃料という関係が成立しています。物件の価格は、最大9万5千ドルと考えているので、9万ドル程度の物件なら、月額の賃料は900ドルになります。

ターンキーの会社が実際に提案している物件の数字をご紹介します。まず、ローンの条件は、10年7.9％です。頭金は40％が最低条件ですが、返済を少しでも早められるように45％を考えています。実際の物件の事例です。

　物件価格　93,000ドル
　家賃収入は、930ドルが見込めます。
　頭金45％は、41,850ドルで、ローンは、51,150ドル。
　7.9％固定10年のローンは、月額返済613ドル。
　固定資産税84ドル、保険30ドル、それぞれ月額です。
　管理会社へ払う管理費が、家賃の10％で93ドルあります。
　また、物件の価格の他に、購入諸費用が3,500ドル程度必要です。
　
　毎月の費用の合計が、820ドルで、計算上は、月110ドルの黒字。
　5年後のローン残高は、29,859ドル。

日本の感覚からすると途轍もなく高く感じられる7.9％という金利でも月の収支が黒字です。ローンを完済すれば、月に700ドル程度が収入として残る計算になります。予定では、これと同程度の物件を2軒購入することを考えています。2軒合わせても、5年後のローン残高は6万ドル程度です。この金額なら一括で返済できる可能性は十分あります。そうすると2軒で月に1,400ドルの収入が得られます。

もちろん修繕やテナント入れ替えなどでその他の支出は出てきますが、それでも月に1,000ドルのキャッシュが確保できると思います。頭金の約1,000万円と早期返済すればプラス600万円。1,500万円の投資資金で、年に120万円の収入が得られる計算です。早期返済が必要なくて10年間、家賃収入でローンを返済すれば、追加の自己資金が不要で、頭金の約1,000万円に対して年に120万円得られるようになるわけです。

このプランが計画通りに行く保証はどこにもありませんが、ハワイのコンドが6年過ぎても滞りなく運営できているのですから、絵に描いた餅でないことも確かです。リスクを取ると言っても、実績に基づいて、計算した上でのリスクテイクです。この橋を渡らなければ、果実は得られない。そう思いながら準備を進めています。