オアフ島における短期バケレン規制の賃貸市場への影響

今日はオアフ島でのバケレン運営に関する話題です。このブログで私自身は、Aribnbなどの短期バケレン運営は止めておくべきとの立場を当初から取っていました。少し前にも、宿泊税を自治体が徴収することをハワイ州が拒否したことを取り上げました。その中で、ホノルル市がより厳しい罰金を課す方向に動いていると触れていました。

私は短期レンタルと一切関係がないので、特に詳しくは調べていませんでした。検索してどんな動きになっているかを確かめてみると、あまりに急な動きで行政に対する不満や状況に対する不安が見えました。しかし、少なくともこれまでは、条件を満たさない短期レンタルは法律、規制で認められていなかったのです。また、この問題は長きに渡ってホノルル市でも議論されてきました。性急すぎるというのは、違うのではないかと思います。また、住民の住宅を確保する意味でも短期レンタルへの規制は必要という意見に私は賛成です。

規制によって短期レンタルのマーケットがどう変わるのかは、さておき、長期の賃貸を行っている立場から、規制の変化による影響を考えてみたいと思います。法案が施行されてまだ時間が少ししか経っておらず、現段階では違法物件に対して告知、通達が行われているだけです。最高で1日の罰金が1万ドル、Airbnbなどの仲介業者も責任が問われる規制ですから、短期レンタルの物件の数は減少し、不動産市場に影響が出るのは確かだと思います。

まず、短期レンタルを行っていた所有者は決断を迫られます。そもそも短期レンタルありきで物件を買ったのだから続ける意味がなくなってしまったから、物件そのものを手放すとなれば、売物の物件が市場に出回ります。そういうことになれば、不動産価格の上昇が抑えられるかも知れません。もう一つ考えられるのは、短期レンタル物件が長期賃貸に流れてくることです。

AirbnbのワイキキZip Code96815で1ベッドルーム以上を検索すると、300軒ほどが結果に出てきます。この中には、クヒオ通りより南でリゾートエリアのゾーンに入っていて規制の対象から外れるものもあると思います。他のサイトで、1ベッドルームに限定、洗濯機、駐車場などの条件を加えると、それでも、100軒以上が残ります。空室が一気に数十件とか100単位で増えるのは、少し危機感を覚えます。現状はテナントが付いているので、しばらくはその状態が続いて欲しいと思います。

管理の面では、適正な家賃を把握することが一番だと思います。適正な家賃はテナントを得る上で最も大切な要素です。この設定が間違っているとテナントが決まりません。また、短期レンタルを諦めて長期レンタルに回ってくる物件は、家具、その他の家財がすべて揃っています。所謂、Fully Furnished（すべての家具付き）になるわけですが、賃貸物件を探している人がすべて家具付きを望んでいるわけではないので、そういうことを認識しておく必要があります。

短期レンタル物件では、しばらく混乱が続くと思いますが、冷静に状況を見守りたいと思います。これから購入される方は、物件を選ぶ際には、長期レンタルのことを十分意識するべきと思います。考え方次第ですが、オーシャンビューは価格が高過ぎて、長期レンタルの収入だと利回りが悪くて、投資物件としては不向きになるかも知れません。洗濯機置場や駐車場も差別化する上では意味を持ちます。違法な短期レンタルが淘汰されて、マーケットが変化していることを頭に入れておいてください。

オアフ中古コンドの7月売買中央値が42.5万ドル

オアフ島の中古コンドの価格がはまだ上がっています。

ホノルル不動産協会の発表によると7月の中央値は、425,000ドルでした。40万ドル台が定着しそうです。中央値というのは、取引されたコンドを金額が高い順に並べていって、ちょうど真ん中の順位にあるものです。

平均の金額だと、例えば、400万ドルのコンドがいくつも売れると、それだけで平均が上昇してしまいます。中央値は、極端に大きな（または、小さな）数字やデータの一極集中の影響を受けにくくなります。売買が成立した物件の価格が同じような分布になるとは限らないので、不動産の価格の真ん中の値を知りたい場合は、中央値の方があっているということだと思います。

さて、7月の中央値、42.5万ドルで、どんなコンドが買えるのでしょうか。

実際に、41.5万ドルから43.5万ドルまでの土地所有権付きの物件を調べてみました。

出てきたのは、全部で7件でした。馴染みのあるところでは、Chateau WaikikiやFour Paddleがありました。広さは、500平方フィートの後半以上で、2ベッドルームも含まれています。階数は、一番上で8階。抜けのある眺望を期待するのは難しそうです。

中央銀行の金融緩和政策は、インフレ復活には効き目がなかったですが、資産バブルを生み出しました。これが弾けるのかどうかは分かりませんが、未来永劫、価格が上がり続けることはありません。コンドを買おうと思っている人は、待つ方が賢明かも知れません。それと、自分がハワイにコンドを買いたいと思った時に、マーケットは不利な状況にある可能性があります。ということは、定年に向けて準備したい人は、早めに行動を起こすことが重要と言えそうです。

ワイキキ・コンドの手頃な物件はどのように変化しているか？

このブログは、ローンを使ってなんとかハワイ、ワイキキにあるコンドを手に入れようということでスタートしました。私が購入したのは、2013年。黒田バズーカの一発目が発射されたタイミングでした。それから、円安傾向に向かい、ハワイの不動産価格も上昇しました。丸4年の月日が過ぎたなかで、今のマーケットがどうなっているかを実際の販売実績から確認してみました。

28万ドルから40万ドルの1BR、フィーシンプル物件。
各年とも1-6月のデータ。

表に示した数字は、oahure.comにあるデータをまとめたものです。このサイトはホノルル不動産協会からデータを取っています。100%はカバーしていませんが、マーケットの実態を十分示していると言えます。2017年はまだ6月までしかないので、2013年から2016年も1-6月の数字を使っています。

まず、販売件数です。過去5年で上下していますが、傾向としては、この価格帯の物件が少なくなっていると言えます。お世話になっているハワイハレリアルティのリカさんによると、50万ドル台の物件の動きが活発とのことです。

売値平均は、実際に売れた価格の平均値です。2013年から比べると平均価格は7%の値上りです。対売出値は、最初の売出価格と実際の売買価格を比べたものです。2017年の上期は、売出価格に対して1.8%しか下がっておらず、セラーマーケットの状況が明確です。

価格帯を指定した統計のため売買価格は、簡単に大きく動かないように思いますが、確実に値上りの影響が出ています。2013年には、33万ドルあれば、平均的な物件が購入できたわけですが、2017年では、35.5万ドルが必要です。2.5万ドルもプラスしてお金がかかります。

それも、2013年では、14階にある物件が入手できたのですが、今年は10階になりました。駐車場のスペースも下降傾向にあるため、駐車場付きの物件が減っていることになります。さらに、2017年の上期は、売れた40件に対して、7日以内に売買が成立した物件が8件となりました。

さて、以上のことから推察できることをまとめたいと思います。

• まず、売買価格が35万ドルを超えているので、4年前から比べるとハードルが上がっています。値上りの7%と円安の20%分を合わせると、キャッシュですべて賄おうとすると日本円ベースでは、3割増しの出費になります。4000万円で変えたものが、5200万円になっているということです。
• また、4年間の動きでいうと、価格が上昇すると同時に、階が下がり、駐車場付きの確率が下がるという、買手にとっては不利な方向に動いています。
• 平均の売買価格が上がり、同時に物件の内容が悪くなっているということは、4年前に30万ドル前半で買えたものが今では35万ドルないと買えないことを意味しています。ビューのある1ベッドルームコンドを買うには、40万ドル近い予算を考えておく必要がありそうです。
• 物件の数が少なくなっており、価格交渉の余地がなく、魅力のある物件は1週間以内に即決しなければ入手できないと言えます。

アメリカのバブルは続いていますが、本当に景気が良くて株式市場が賑わっているのではありません。7年を超える景気拡大は異常と考えられるため、クラッシュが起きる可能性は高いと見られています。ハワイの不動産マーケットは強気ですが、このタイミングでコンドを買うのは非常に難しいかも知れません。どこかのタイミングで起きる調整後に動けるよう準備しておくのが賢明ではないでしょうか。

政治の米国不動産市場への影響

大手メディアに散々叩かれたトランプが米国大統領に当選し、ビジネスにとって悪いことはしないだろうという判断からダウは2万ドルを超えてバブルが継続中です。短期的には大丈夫ですが、不透明感は拭えずダウがこのまま10％も20％も上がっていくことは不可能ではないのかも知れませんが、その可能性に掛けるのはハイリスクと言えそうな気がします。

リーマンショック以降、アメリカの新築住宅着工件数は大幅に下がり、その後は金融緩和と低金利ローンに支えられ回復を見せましたが、すでに2015年あたりから頭打ちの状況となっています。また、中国は外貨の流出防止やおそらく海外資産の規制のために外貨の利用を限定し、中国人が海外で不動産を買うことができなくなりました。

これは、日本においても東京にマンションを買いに来ていた中国人がいなくなるということで、ロンドンやシドニーの不動産市場はすでに影響を受けているという記事がブルームバーグに出ています。中国人が好むニューヨークのマンハッタンにおける不動産市場は強気の状態に見えるようで、売買価格の中央値が昨年の第4四半期では下落するなどの現象が見えます。中国人の買手が減ったり、超富裕層の動きが鈍り出したりしていても不思議ではありません。

ハワイでも中国の存在は大きくなっていますが、商業的な企業からの投資の方が大きいと思います。Title Guaranty Hawaiiのレポートによるとハワイで住宅を購入した中国人は限られています。但し、一件あたり金額は100万ドルを超えていることから中国の富裕層がバイヤーであることは間違いなく、高額物件のマーケットに影響が出てくる可能性はあると考えられます。

America Firstと言う内向きの政策が進み、本当にアメリカの関税が引き上げられると、アメリカの物価は上がります。メキシコ国境の壁を作るために関税を20％上げると、輸入品は少なくとも20％上がります。（ペソとドルの関係からすると実際は値上げにはならないかも知れませんが。）それを支払うのはアメリカ人です。もしiPhoneをアメリカで作れば、人件費だけ考えてもコストが上がります。輸入した部品に関税があれば、それも値上げ要因です。結局割りを食うのはアメリカ国民のはずですが・・・。

アメリカで物価が上がれば、アメリカ人は支出を抑えます。そうなれば、企業の売上が下がり、景気後退する。更には、アメリカの輸入が減るので、アメリカへの輸出国の景気が悪くなる。こういう状態では不動産市場は厳しい局面を迎えることになり、不動産価格が下落するかも知れません。しばらくは要注意と考えると同時に、マーケットには調整期間が必要ですから、次の成長に向かうためには意味のある時間になるという考えが成り立ちます。また、そういう展開になれば、ハワイにコンドを購入したい人には狙い時になるか？？？どう転んでもこれまでとは違ったいろんなことが起きるのは間違いなく、米国の動きから目が離せません。

カカアコの新築コンドの状況

10月2週目の建設状況です。今回は、ダウンタウンの方へ行かなかったので、アラモアナ周辺のみのフォトをお届けします。1年で随分進歩しています。

Anahaです。

Waieaです。

並んだ姿です。

ホノルルの中古コンド市場

久し振りの中古コンドのマーケットネタをお届けします。

6月、7月とオアフの中古コンドの売買中央値は、40万ドル超えでした。私が購入した2013年の春ごろは30万ドル前半でしたから、中央値だけを見ると3年で価格は、2割程上昇していることになります。毎月の売買件数は、大きく変動していませんが、私がウォッチしている30万ドル台のコンドの売物は減少しているので、全体的に売買価格が上昇していることの裏付けになっています。

中古コンドの値上りによって、30万ドルの前半では、眺めの良い物件が買えなくなっています。割りと高い階にある物件で値頃感のあるのは、Waikiki TownhouseやIsland Colonyですが、どちらもパーキングがありません。30万ドル前半では階が下の方で眺望のない物件となります。賃貸や売却での優位性を考えるなら、30万ドル後半の物件を考えるべきかも知れません。

また、ローンの金利ですが、ローカルの人が自宅を購入する30年固定金利が3.5％かややそれを下回るレベルで利用可能です。日本人が借りても4.5％までの金利が出ると思われます。アメリカの経済は回復基調にあり、株価が下がりません。バブルになっているかどうかは別にして、安い金利で市場に出回っているマネーが、株式市場に向かうという循環になっています。年内には0.25％の金利上昇が確実視されているので、30年の長期金利は、それ以上に上昇するかも知れません。

金余りの状況で不動産市場が上昇を続けているのは間違いありません。もうすぐすれば逆回転になる可能性があります。そう考えるなら、しばらくはコンドの購入を控える選択はあります。一方で、金利の上昇や悪い円安の可能性があるとすれば、現時点での購入が賢明な選択になることも十分考えられます。まずは、気に入った物件に出会うかどうかが分かれ目ですが、これから先の不動産市場、金利動向、為替市場なども十分考慮して、コンド購入を決定することが重要だと思います。

久し振りの気になるコンド

ワイキキで割りと物件があるコンドは、Island Colony、Fairway Villa、444 Nahua、Chateau Waikiki、Villa on Eaton Square、Waikiki Townhouseあたりです。

価格を比較してみると、Waikiki Townhouseの物件は、まだ30万ドル前半のものがでています。例えば、21階で33万ドルのこの物件。ラナイを部屋にしてしまっていますが、590平方フィートあって、洗濯機も置ける。2010年に改築して、状態はエクセレント。

結構良い条件が揃っているように思いますが、高層階でも山側で、駐車場がないので、固定資産税の評価額はそれほど高くなっていません。だから、それほど売値が高くないのかも知れません。Waikiki Townhouseの根本的なイメージや価値はよく分かりませんが、海の見える部屋は割りと短期間で売れるコンドでもあります。

日本人からすると、駐車場がなくても困る可能性は低いですが、貸し出す時には駐車場の威力は大きくなります。洗濯機はプラス。ペット可もプラス。話題にした特定の物件をお勧めするつもりはありませんが、具体的に向き不向きを考えることは非常に有効だと思います。購入しようと考えていらっしゃる方は、購入後のことを具体的にイメージしてエージェントによく相談することをお勧めします。

ワイキキのコンド： 在庫が極端に減っている？

ワイキキのコンドミニアムのマーケットの話です。

2013年に購入したので2012年の後半からずっと物件を見続けています。よく続きます。知らない世界を見続けているのが楽しいのかも知れません。

このブログでターゲットにしているコンドは、以下のような条件です。

• エリアは、ワイキキ
• 価格は、28万ドルから40万ドルまで
• 1ベッドルーム
• 500スクエアフィート以上

1,300〜1,500万円の自己資金で、ローンを使って購入できる。そして、時が来れば夫婦で使える。そういう条件を満たすものです。

Oahure.comで上の条件を検索すると、今日5月11日現在、出てくるのは18件です。結構この数字は少ないと思います。これまでの感覚だと40件はなかったけれど、30件前後はいつもあったと思います。また、それよりも驚くのは、エスクローに入っているのが26件になっていることです。エスクローに入っているということは、契約書に売手と買手のサインが入った状態です。

今の状況は、売っている物件よりも、買手が決まって売買プロセスが始まっている物件の数の方が多いということです。欲しいものを買いにいったら、レジに並んでいる人が26人いるのに、棚に残っている商品は18個しかない。結構タイトなマーケットになっていて、びっくりです。この3年で売りたい人は、すでに売っているので新たな玉が出づらいのかどうか、新たな売手が出てくるのか、判断が難しいと思います。

このまま円高傾向が少し進む可能性があって、イエレンさんは金利を上げられない？状況です。今なら30年4.5%のローン条件が出る可能性はあります。気に入った物件があれば買う。待つなら、次の景気後退（2017年？）以降にチャンスを見出すということかも知れません。

カカアコの新築コンドの行方

カカアコのコンドミニアム開発プロジェクトの見直しが進んでいるようです。建設中止が出てきていますが、これは不動産市場とか景気の問題ではなく、そんなに一気に高額なコンドを売るのは無理だということのようです。世界中のスーパーリッチにどれだけハワイ好きがいても、カカアコの物件が投資対象として優れていても、数百万ドルもするコンドを短期間を売りさばくのは現実的ではないと素人の私でも思います。遅かれ早かれ開発は進むのでしょうが、世界景気は減速気味ですから、次のタイミングが来るまでには時間が必要かも知れません。

ところで以前にも書きましたが、カカアコの開発は、カメハメハスクールがその気になったからだそうですが、カメハメハスクールは、カメハメハ王族のBernice Pauahi Bishopの遺言により設立された学校で、ハワイ州政府を除いては、州最大の地主です。ウィキペディアやその他の情報を見ると、1,500平方キロを所有しているとのことです。Pauahiの夫であったCharles Reed Bishopは、あのビショップ博物館を作った人で、カメハメハスクールと博物館は同根ということになります。

カメハメハスクールと聞くと、主にハワイアンのための学校とだけ思うかもしれませんが、組織としては世界で有数の資産規模を誇る財団で、所有している財産は100億ドル、つまり1兆円を超えるそうです。基本的には慈善事業を行っているので、商業的な開発は行っていなかったのでしょうね。あれだけ開発が進んだワイキキから離れていない場所なのにワードセンターあたりはまったく栄えていなくて、夜は歩けない感じでしたから、個人的にも不思議に思っていました。

新築のコンドミニアムは、販売開始から2-3年が経って完成入居になることから、「今」欲しい人には不向きです。カカアコのコンドは、最低でも50万ドルのレベルで、70万ドルから100万ドルが大多数。中には、1千万ドルを遥かに越えて、2フロアを所有するプランもあります。ハワイハレリアルティのクリスさんとリカさんによると、そういう動きは、今すぐに買えるワイキキの中古物件に需要が高まる要素になると話されていました。それにカカアコの開発熱が下がると物件が増えるスピードが落ちるためワイキキやアラモアナのコンドを代替案として考える人が増えそうです。いずれにしてもワイキキコンドのオーナーにとっては、悪くない状況だと思います。

オアフ島の不動産は2017年まで上昇

熊本の地震が落ち着かないですね。直接経験はないのですが、家族は震災に巻き込まれたことがあって、地震の直後に被災地に行ったこともあります。慣れ親しんだ場所が悲惨なことになっているのは耐え難く、落ち着かない日々が続くと思いますが、自然に逆らわず、落ち込まないようにして欲しいと思います。

今日はオアフ島の不動産価格の話です。

UHEROというハワイ大学の経済研究所があります。こちらの予測では、2017年まではオアフ島の不動産価格が上昇するという予測を出しています。2014年におけるオアフ島の中古コンドミニアムの販売価格中央値は、32万ドルでした。これが2015年には、38万ドルに達した月もあるなか、36万ドルとなりました。今年に入っても中古コンドミニアムの中央値は、高いレベルを保っており、3月は、38.5万ドルです。

UHEROの昨年時点の予測では、2015年は、37.9万ドル、2016年42万ドル、2017年44.8万ドルとなっています。上昇のペースとしては、1年遅れと言えますが、売物の在庫はタイトになっているので、今年も価格が上がっていくはずです。また、アメリカの景気は持ち直しているものの先行きは不透明ですが、金利が上る前にモーゲージを組みたいという力が働くため、需要が減ることはしばらくないと考えます。

現在の傾向と、UHEROの予想から類推すると、中古コンドミニアムの販売価格中央値は、今年は、38万ドルから40万ドル。来年は、40万ドルを超えてくる可能性は十分ありそうです。昨年よりは円高になっているので、ワイキキにコンドを買う計画があるのなら、今年が考え時かも知れませんね。

ハワイの不動産市場はまだ強気

世界経済の動向は不透明感が一杯で、先進国の中央銀行による金融政策だけでは、もうどうにもならないことが明確になるなか、財政出動があるのか？ということに焦点が移ってきました。アメリカの金利は上昇傾向ですが、FRBの利上げは、年4回の予想から2回に減少し、ローン金利が急上昇しているということはないようです。

オアフの不動産売買の統計は、ホノルル不動産協会が毎月発表しています。2月のデータでは、コンドミニアムの売買件数が、324件（前年比+11.7％）、売買中央値は、 $378,444（+16.1%）とまだまだ強気の市場です。ところでこの数字は、オアフ島全体の傾向を示すものですが、これを地域別に確認することができます。

Title Guarantyというエスクロー会社がもう少し詳しいレポートを出しています。購入の時に、こちらの会社に私もお世話になり、最後の事務手続きをカハラモールのオフィスで行いました。

地域別のレポートによると、ワイキキを含むMetro Oahuのエリアでは、2月の売買件数174件（+3.0％）、売買中央値＄380,000（+11.8％）です。地域的に物件の数が急に増えるはずはないですが、価格は堅調に推移しています。2012年には、1ドル80円30万ドル程度で購入できたものが、今や1ドル115円36万ドルというレベルになっているので、総額日本円から支出する場合は、2,400万円から4,000万円超になっています。

ローンを使って購入する場合は、日本円の出費が3分の1程度になるので、この金額がそのまま出費の増加になるわけではありません。お金が有り余っている富裕層でも税金のことを考えれば、ローンを有効活用すべきだろうと思います。

「ハワイに住む」が2回目のセミナーを開催

「ハワイに住む」のセミナーは、一回目で手応えがあったのでしょうね。第二回の開催が告知されています。参加費用は、前回3,000円でしたが、今回5,000円。強気の価格設定？それとも中身を充実させたのでしょうか。

前回のプログラムは漠然と覚えているだけですが、ハワイにコンドを持つことに興味にある人を集めるという感じだったように思います。今回は、会社設立、移住、節税と言った言葉がならび、不動産会社はサザビーズ。富裕層に的を絞ったとまでは言い切れませんが、アッパークラスを意図している感じはします。

参加費用が値上がりしたものの、5,000円でコンドミニアム購入やハワイの長期滞在に関してまとめて情報が取れる機会は、貴重だと思います。ご興味のある方は是非ご参加ください。（私、「ハワイに住む」とは一切関係はございません。）

円高への転換に注意という見方。

ハワイにコンドを買おうと思っている人、タイムシェアを持っている人、ハワイに旅行へ行く人なら、ドル円の為替には興味があると思います。

2016年7月に参議院選挙があるので、そこまでは政府は気を抜かずに頑張るので日本の株価は来年の前半までが勝負。そして、8年周期のドル円でボトムを付けると考えると、来年前半には円高に転換する。現役ファンドマネージャーの石原順さんが書いています。

石原さんは、マーケットを統計的に攻める人で、説明の納得性が高くて、ここ2-3年ずっとレポートやブログを読んでいます。以前にもご紹介しています。

さて、8年周期によって円高に向かう可能性があるというレポートは、こちらです。『円の8年サイクルと円安の賞味期限』にあるチャートをご覧になってください。8年サイクルのなかで最円安を付けて、ドル円が動いていることが分かります。

極端な円高は困りますが、ローンの返済や旅行の費用を考えると、110円前後というのが個人的には心地よいレベルだと思います。また、行き過ぎた円安は、日本経済にとって悪い円安になってしまうわけで、ある程度のレンジで動いていくのが現実的な見方なのかも知れません。

ワイキキコンドの売買手続きに変化

ハワイハレのリカさんとクリスさんに会った時に伺った話です。

興味深いと思われた点をお届けします。

1. ローン審査が厳しくなっている
理由は銀行に聞かなければ分かりませんが、頭金として本当に使えるお金なのかの確認が厳格になっているそうです。

2. ローンオフィサーが忙しくなっている
新築コンドの対応に追われているそうです。新築は一気に売られるから仕事が増えているというのは、想像に難くありません。

3. 結論として引渡しに時間がかかる
私の場合は、45日ですべてが完了しました。が、今は最低60日かかると教えていただきました。

4. 新築の中古に対する影響
新築の値段設定が高く、完成が２~３年先となると、特に高額物件で中古のお得感が際立つため、早く中古を入手すべきと考える人が出てきます。その影響を受けて値上がりしている、または、これから値上りしそうな物件があるとのことです。

あれから2年しか経っていませんが、色んな変化が起きていることを実感しました。

リッツカールトンです。

かなり、来てます。

ワイキキのコンド： 30万ドル前半で買える物件

物件について書くのは久しぶりです。

ワイキキの物件は、全体的に価格が上昇していますが、ここ最近はやや落ち着いている感じがします。また、アメリカは金利を上げにくい状況になっており、年末までにどうなるかが気になるものの、現時点ではモーゲージが最低金利のレベル（現地の人が自分で住む条件、30年固定で3.5％）に戻っています。

ローンを使って買う場合には、家賃収入とのバランスが問題になるため40万ドルを超える物件には手を出しにくいと考えています。そうすると、現時点で30万ドルの物件が出ているのか？ということになります。

手が届きやすい30万ドル前半の物件が出ているのは、Seaside TowersとWaikiki Townhouseです。ショーイングで物件を見ただけですので、個々のコンドの評価をできるほどの知識は持ちあわせていません。見ている事実としては、どちらの物件もそれなりに売れていくようです。一番欠けているのは、どちらも駐車場が100％ないこと。敷地にスペースはあるので、順番待ちなのでしょう。

さて32万ドルの物件を30％の頭金を用意して購入すると、月々の収支はどうなるのでしょうか？ローン額は、224,000ドルになります。30年4.5％の固定金利で月々の返済は、1,130ドル。管理費と固定資産税で600-700ドル。管理会社のフィーが180ドル前後。低層階の場合は、1BR1,600ドルぐらいで家賃でしょう。高層階だと1,800ドルは行けるかも知れません。

大雑把に言って、月々の持ち出しは200-400ドル。頭金を40％用意できれば、ローン返済額は、973ドル。持ち出し額は、もう少し抑えられます。大きな支払いとしては、GETの納税と確定申告をお願いする税理士報酬などもあります。このぐらいなら大丈夫と判断できるなら、ハワイの不動産会社と具体的に話を進められると思います。

ABChanzooで紹介されたカイルアの一軒家。

最近ブログを見てメールを送っていただいた方もハワイで自動録画してテレビ番組をチェックされていました。最近引っかかったのが、ABChanzoo。テレビ東京系列で全国放送ではありません。

ジャニーズの若手？グループの番組で、自発的に見る類の番組はないと思いますが、このところハワイ特集が放送されていて、ザッピングしならが楽しんでおります。先週はグルメ、今週は高級住宅の紹介でした。

中でも一軒は、カイルアの物件で、このブログにおいて「ザッカーバーグはこちらを買うべきだったと思う」という記事でご紹介した斜面に建つ豪邸でした。ご紹介していた内覧ビデオのリンクは無効になっていたので、ホノルル不動産協会のリスティングページをリンクしておきます。

フォトで見ても豪華。自然の中に住んでいる感じがする独特の設計が魅力です。こちらからどうぞ。

コンドの説明が親切なサイト（要英語）

新しいウェブサイト？かも知れません。

便利なウェブサイトです ー honoluluhi5.com 。個々のコンドミニアムの説明が結構具体的で、分かりやすいです。物件情報はいろいろ探せますが、このコンドはどんなコンド？という概略の説明はなかなかないのです。

説明としては、どんなタイプの部屋がどれくらいの割合であるかや周辺エリアの説明や近年の売買の要約が出ています。ワイキキだけでなく、他のエリアでカバーされているところやカカアコの新築コンドの情報もあります。

コンドの説明をグーグル翻訳で入れて確認するという方法もあります。一度ご覧になってみてください。

カカアコのコンドはHuffPostでも記事に

「超リッチなら豪華な景色が見えるコンドをどうぞ」という記事がハフィントンポストに出ています。カカアコの新築コンドがフォトで紹介されていますが、思わず溜息が出てしまいます。百聞は一見に如かずということで、こちらからどうぞご覧ください。

Symphonyのガラス問題

Hawaii Community Development Authorityは、再びSymphonyのガラスに関する決定を延期したとのことです。ヒアリングを続けているということですが、建設は進んでいるので既成事実がどんどん積み上がっていく状況だと思います。

状況の整理をしておきます。

• まず、施工主は、建設計画のなかで現在使っているガラスの承認を受けています。
• 当局は、ガラスのスペックについてルールがあることを見落としていました。
• 光の透過率50％を守ると、ガラスのスペックとは別にあるエネルギー効率の規制を守ることができません。

エネルギー効率というのは、単純に言うと、エネルギーを使う量を少なくしなさいということです。光をガラスが通すほど、室内の温度が上がります。そうすると、エアコンを強くしなければなりません。当然電気の使用量が上がります。光を十分に入れて、電気の使用量を少なくするのは、真逆のことですから、施工主の主張も分かります。

しかし、他のコンドはルールを守っているでしょうし、前回書いた通り環境の問題もあるので、悪しき前例は作りたくないのが反対派の意見です。当局がどんな判断をするのか、とても興味深いです。