ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 7月 2017  

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7/19/2017

コンドに消火器を設置します。

マルコポーロの火災はなかなか衝撃的でした。資産の価値があっと言う間に減ってしまうという現実を見たわけですから、改めてリスクを感じざるを得ませんでした。確率は高くない。しかし、万一が起きた時は深刻です。

ホノルル市長は75フィート(22.5メートル)を超える建物にスプリンクラーを取り付ける法律を作る意向を示しています。とりあえずは、5,000ドルの支出は覚悟しておきますが、その間の賃貸がどうなるかが心配です。

古い建物のスプリンクラーが完全に義務化されるか、管理組合に決定が委ねられるか、未知数です。ジタバタしても仕方がないので、先のことは置いておいて、まずは、目の前の対応をすることにしました。

賃貸の部屋に、消火器を置いてもらうようハワイハレリアルティに連絡しました。消化器は大した金額ではないので、これ一本で大きな損害を免れられるのであれば、安い買い物です。賃貸を行っている大家の皆さん、ぜひ設置をお願いします。少しでもリスクが減らせると尚良しです。

7/17/2017

ハワイの高層コンドで起きた火事

モイリイリにあるマルコポーロというコンドで火災が発生しました。APのレポートでは内部の様子が映し出されています。


このコンドミニアムは、アラワイ運河のすぐ北側に建っているコンドです。売り出されているものは30万ドルぐらいからありますが、高層でワイキキと海が見えるユニットは、60万ドルに達し、決して安い物件ではありません。

今回の火災では、まず、ハワイの古いコンドミニアムにはスプリンクラーが設置されていないと再認識しました。どうしても費用負担の問題があるため、法律で義務化するまではできないでいるというのが現実のようです。

調べてみると、スプリンクラーの設置費用は、1平方フィートで10ドルという数字がありました。500平方フィートなら5,000ドルが負担になります。また、コスト負担だけでなく、天井や壁に穴を開ける工事が必要になるため、その間住めなくなるという問題が生じます。簡単に解決できる問題ではないのが頭の痛いところです。

火災が起きた場合は、建物の自体は共用部分になるので、コンドのHOAが掛けている保険でカバーされるようです。保険でカバーできなかったら、残りは、自分の部屋に損害があってもなくても、すべての所有者で負担を分け合うことになります。

そしてビデオに出てきていますが、火災の影響を直接受けなかった上の方の住戸でも煙で真っ黒になっていることが分かりました。物が燃える時にでる灰やすすは黒くするだけでなく、臭いも強烈です。ベッドやその他の家具、衣類などはまったく使えない状態に違いないと想像します。自分の部屋の内装やダメになった物は、所有者自ら対応するしかありません。思わぬところで、保険の価値を思い知った気分です。

7/08/2017

ハワイ GETをオンラインで納税する方法

ハワイの税務局がウェブサイトを新しくしてから、申告期間がデフォルトの6か月になったため今年の上期のGETの支払いを行いました。

かなり前からやろうと思いながら、公開していませんでしたが。ログインした後の画面を記録してGETをオンラインで納税する説明を書き込みました。最初のフォトをクリックしてスライド方式で見ていくと納税の仕方が分かります。

GETの支払いをエージェントに依頼していて興味のある方は参考にしてチャレンジしてみるのは如何でしょうか。


7/05/2017

ブログを整理、3本建てで展開します。

ワイキキにコンドを購入してから4年が過ぎて、「ハワイ、ワイキキにコンドミニアムを買う!」のブログをその間続けてきました。最近は、コンドに関する新しい動きがなく、ブログの更新もその分落ち着いています。

これまでは、このブログで、コンドミニアムとタイムシェア、それにハワイの話題を投稿してきましたが、投稿の内容、頻度、それに、ブログタイトルを考えると、バランスが悪くなってきていることが気になっていました。

このブログは、このまま続けていくと、投稿が千本を超えるところまで来ています。なので、そのまま続けようかと思いました。ですが、やはり、情報提供という観点からは親切さに欠けるわけで、ブログを分割することにしました。

「ハワイ、ワイキキにコンドミニアムを買う!」では、コンドミニアムに関連する話題を投稿していきます。

「タイムシェアを買うならリセール」を立ち上げて、しばらく経ちますが、デザインを変更しました。こちらは時間に関係なく、普遍的なことをタイムシェアについて書いていきたいと思います。

「ハワイで(というのは主にオアフのことですが)楽しく過ごすために役立つ情報をお届けします。」と長いタイトルを付けたブログはまだ全然投稿がありませんが、ハワイ旅行、ハワイ情報、タイムシェアなどの情報やダイアリー的な内容をお届けします。

ブログは3つに分かれますが、ナビゲーションバーにあるリンクから行ったり来たりが可能です。どちらのブログもよろしくお願いします。

7/02/2017

ワイキキ・コンドの手頃な物件はどのように変化しているか?

このブログは、ローンを使ってなんとかハワイ、ワイキキにあるコンドを手に入れようということでスタートしました。私が購入したのは、2013年。黒田バズーカの一発目が発射されたタイミングでした。それから、円安傾向に向かい、ハワイの不動産価格も上昇しました。丸4年の月日が過ぎたなかで、今のマーケットがどうなっているかを実際の販売実績から確認してみました。

28万ドルから40万ドルの1BR、フィーシンプル物件。
各年とも1-6月のデータ。

表に示した数字は、oahure.comにあるデータをまとめたものです。このサイトはホノルル不動産協会からデータを取っています。100%はカバーしていませんが、マーケットの実態を十分示していると言えます。2017年はまだ6月までしかないので、2013年から2016年も1-6月の数字を使っています。

まず、販売件数です。過去5年で上下していますが、傾向としては、この価格帯の物件が少なくなっていると言えます。お世話になっているハワイハレリアルティのリカさんによると、50万ドル台の物件の動きが活発とのことです。

売値平均は、実際に売れた価格の平均値です。2013年から比べると平均価格は7%の値上りです。対売出値は、最初の売出価格と実際の売買価格を比べたものです。2017年の上期は、売出価格に対して1.8%しか下がっておらず、セラーマーケットの状況が明確です。

価格帯を指定した統計のため売買価格は、簡単に大きく動かないように思いますが、確実に値上りの影響が出ています。2013年には、33万ドルあれば、平均的な物件が購入できたわけですが、2017年では、35.5万ドルが必要です。2.5万ドルもプラスしてお金がかかります。

それも、2013年では、14階にある物件が入手できたのですが、今年は10階になりました。駐車場のスペースも下降傾向にあるため、駐車場付きの物件が減っていることになります。さらに、2017年の上期は、売れた40件に対して、7日以内に売買が成立した物件が8件となりました。

さて、以上のことから推察できることをまとめたいと思います。

  • まず、売買価格が35万ドルを超えているので、4年前から比べるとハードルが上がっています。値上りの7%と円安の20%分を合わせると、キャッシュですべて賄おうとすると日本円ベースでは、3割増しの出費になります。4000万円で変えたものが、5200万円になっているということです。
  • また、4年間の動きでいうと、価格が上昇すると同時に、階が下がり、駐車場付きの確率が下がるという、買手にとっては不利な方向に動いています。
  • 平均の売買価格が上がり、同時に物件の内容が悪くなっているということは、4年前に30万ドル前半で買えたものが今では35万ドルないと買えないことを意味しています。ビューのある1ベッドルームコンドを買うには、40万ドル近い予算を考えておく必要がありそうです。
  • 物件の数が少なくなっており、価格交渉の余地がなく、魅力のある物件は1週間以内に即決しなければ入手できないと言えます。

アメリカのバブルは続いていますが、本当に景気が良くて株式市場が賑わっているのではありません。7年を超える景気拡大は異常と考えられるため、クラッシュが起きる可能性は高いと見られています。ハワイの不動産マーケットは強気ですが、このタイミングでコンドを買うのは非常に難しいかも知れません。どこかのタイミングで起きる調整後に動けるよう準備しておくのが賢明ではないでしょうか。