ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!: 6月 2015  

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6/30/2015

自宅ローン借換のまとめ

無事に自宅ローンの借換が実行されました。

最終的には変動金利でスタートしようかと思いましたが、10年固定を選択しました。フラット35とくらべて0.4%分の金利が下がり、月の返済が2万円弱減りました。また、団体信用生命の支払がなくなります。

残り7-8年で考えると支払総額が減るのは、70万円程度です。繰上返済額の資金を考えると、70万円というのは、福利で4-5%で運用できれば得られる利益です。上手く日経平均の上昇に乗れば、獲得可能な運用益です。

しかし、コンドを所有していてリスクもあるし、残りのサラリーマン人生を考えるとローンの月額を減らしておくのは意味があるし、実際にそういう必要性が見えています。ということで、今回の資金は運用ではなく、返済に使うのが正しいと考えました。

幸いなことに、現時点での401kの残高を考えると、退職時のローン残高は、一括返済できるという算段が経ちました。ですから、自宅に関しては、家賃並みのローンをひたすら返し続けることを考えるだけです。1%強の金利を下げること自体は難しいので、借換を考える事自体もないでしょう。

ということで、まとめです。

自宅ローンを借り換える時は・・・

  • コンドを所有していて、ハワイにローンがあっても、それだけの理由で借換を断られることはありません。
  • 現在の金利差が1%以下でも細かく計算すると、返済総額が減ることがあります。
  • 団体信用生命を別に払っている場合は、そのインパクトも考慮しましょう。
  • ローン期間が短い場合は、ローン手数料が安い方がお得です。ソニー銀行とイオン銀行は、その選択肢があります。
  • 私が検討した時点では、住信SBIネット銀行とソニー銀行が比較の筆頭候補でした。
  • そして、ローン手数料が低くて、金利が低いのがソニー銀行だったわけです。

最後にソニー銀行の利点として、金利変更が可能だということがあります。今のところは、当初10年固定の金利です。条件が合えば、追加費用なしで、7年固定に変更することが可能です。返済が下がるのは、月に1,000円のレベルですが、余計なお金を支払うことはありません。また、そういう自由度があるのが良いと思います。


6/27/2015

「ハワイに住む」のセミナーが7月18日に開催

7月18日に「ハワイに住む」のセミナーが東京であります。

3000円の費用はかかりますが、いろんな情報を日本にいながらにしてまとめて得る良い機会だと思います。

コンドの購入を考えていらっしゃる方は、この機会にどうでしょうか?ハワ恋でお馴染みのフォガティ―のゴッドマザーも講師のお一人です。

ハワイの新築コンド: ローンの利用は可能か?

先週、カカアコの新築コンドAE'Oの説明を聞きに行った時に、ローンの利用についてデベロッパーのハワード・ヒューズのスタッフに聞いてみました。

ローンの利用を前提に購入契約をするのは可能だそうです。ところが条件を確かめてみるとリスクがあることが分かりました。

新築コンドというのは、購入代金の20%程度を頭金として支払い、完成後引き渡しの前に残金を支払ます。日本のマンションのように完成直前に売出し、ローンを利用する場合には、完成時の支払にローン実行というわけには行かないのです。

AE'Oの完成は、2-3年後です。これは、どんな新築コンドでも同じです。今後の販売スケジュールや計画によってそれが変更される可能性があります。つまり、ローンの実行が必要なのは、2-3年後です。銀行が出してくれるモーゲージのプリクオリフィケーションレターの有効期間は、通常6ヶ月です。

ということは、残金の払込の時点でローンを組めるようにしなければなりません。契約してから2-3年過ぎても同じ経済状態にあるのかという問題がまずあります。また、自分で住まない投資物件となる場合には、一定の割合で所有者が住んでいるという条件が銀行から課せられます。新築の場合は、例えば、70%以上が販売済みでなければ、ローンの承認が下りないそうです。

さらに、説明会で確かめたところ、売買契約書には、ローンが実行できない場合は、売買契約を破棄できるという条項は入っていないそうです。中古コンドの場合は、ローンが実行されない場合は、契約破棄できると契約書に書けるのです。新築の場合は、ローンの実行に関係なく、残金の支払い義務が発生するとのことですから、ローンの準備ができなければ大変なことになります。

オールキャッシュで買える富裕層の方は為替レート以外の心配無用でしょう。また、ここで紹介した情報は一部の限られたケースということも考えられます。しかし、そういう事実があることは間違いないので、新築コンドをローンで購入する計画をお持ちの方は、きちんとリスクを把握しておくことが重要だと思います。

6/24/2015

エアコンの取替えのその後

エアコンの取替えだけでもいろいろ調べることが多くて大変です。

お金は出すからエージェントさんにお願いしますと言いたいところですが、コストはきっちりコントロールしたいし、テナントのことを考えると、クオリティが良い物を購入したい・・・。アメリカで買うものだから、日本のように行かないと分かってはいるのですが・・・。

最初は、Lowe's(ボンビーガールで泉ちゃんが買い物しているホームセンターです)で買ってもらい、取り付けもしてもらうはずでした。しかし、取り付け工賃の話が違うということで、一度相談がありました。それで、よくよく取り付け状況を写真で見ると、木がはめてあったり、コーキングされていたりと、結構複雑な状態です。

多分、電気屋さんの配達だと単純作業しかできなかったでしょうから、購入がストップしたのは、ラッキーだったと言えます。でも、ここからが大変です。

アメリカは州によって電圧が違います。ハワイは基本110ボルトですが、エアコンは、115ボルトになっています。コンセントを確かめてもらったところ、115ボルトで20アンペアが使えるものでした。ハワイでは、115ボルト仕様のエアコンしか売っていませんが、アマゾンなら110ボルト、115ボルト、220ボルトのエアコンを売っています。

因みに、日本語ではコンセントですが、英語は、壁にあるのが Outlet。器具に付いている方は、Plugです。

本来なら設置業者をエージェントさんに手配してもらうのですが、自分で調べることを選択したのでした。現時点では、Lowe'sのオンラインで私がエアコンを購入して、ハンディマンの人に商品受取、設置、使用済み機器の廃棄をお願いするプランです。

どんな業者でもちゃんと仕事をしてくれる人を見つけるのは、困難を極めるようです。実際、連絡しても返事が来なかったりします。それを日本からやっているのは、相当リスクが高いと思います。でも、これを乗り越えないと、いつまで経ってもお金で物事を解決するしかありません。必要なリスクは取ってみる。勉強になれば良いと思ってやっています。


6/21/2015

カカアコの新築コンド AE'O

本日、都内の某所でカカアコに建設が予定されているというか、発売ナウという状況にあるAE'Oの説明を聞いてまいりました。

私の場合は、1軒だけで十分過ぎるので、今以上に手を出すつもりがないのではなく、手も足も出ないのですが、カカアコの具体的な情報が聞けると思い、ちょっとした集まりに参加したのでした。

どんな物件かをご覧になりたい方は・・・

 ホームページは、こちら
 全体観を掴むには、こちら

アエオが注目されているのは、販売が40万ドル台からになっているのが大きいようです。また、隣にホールフーズのハワイ旗艦店ができることも大きな話題というか、日本マーケットへの売り文句です。

価格の最低40万ドル台は、スタジオでしょうから、1BRをある程度高めの階で買おうとすると、50-60万ドルはすると思います。全額キャシュなら6,000万円は必要と推測します。管理費は、スクエアフィート当たり0.71ドルとのことで、600スクエアフィート(54平米ぐらい)でも420ドルという設定になります。これは、良心的なレベルだと思います。但し、日本のマンションと同じで、購入後に上がっていくことは簡単に想像がつくので注意が必要かも知れません。それと、電気代は含まれておらず、日差しの強いハワイで窓の大きなおしゃれな作りのコンドだと、どれほどの額になるのか気になるところです。

見方はいろいろあると思いますが、私が良いなと思ったのは・・・

  • 全ユニットオーシャンビュー
  • カカアコ全体で管理されているので購入後に眺望がが大きく変わる心配がないこと
  • 駐車場付き
  • Honolulu Rail Transitの駅が近い

最後の注意点としては、カカアコの将来性は素晴らしいと思いますが、実際に街が完成するのは十数年後です。カカアコのエリアのインフラを心配する声もあるし、今便利に使いたい人にとっては、まだまだワイキキの方が優位なのではないでしょうか。

6/17/2015

今年は、エアコンが故障。

現在のテナントさんとの契約も最終月。家賃収入のことを心配していたら、なんとエアコンが動かないとの知らせがハワイから届きました。この類の電化製品は、価値なしでコンドに付随していたものなので、自分で購入したものではありません。いつかは、買い替えが必要になります。

エアコンは日本で売っているようなタイプではなくて、箱形で窓に取り付けます。コンプレッサーが一体になっているのです。200ドル前後からあって、価格は冷却能力によって高くなります。

故障したのはリビング側の1台ですが、ベッドルームの方も古くなっているので、壊れるのは時間の問題?と思うと、二度手間は避けたいので、一気に2台とも交換することにしました。

エアコン自体は500ドルも出せば買える。ただ、買うものの選択肢が限られます。ハワイにあるものしか買えない。色んなブランドが揃ってもいない。アマゾンで頼んでもハワイまでは送って貰えません。Home Depotもオンラインでは買えないけれど、Best Buyはオンラインで購入したものをハワイまで送ってくれるみたいです。

そして、さらに、問題は。取り付けと処分です。200ドルのエアコンを買って、配送、取り付け、処分に、200ドルかかります。

商品が選べなくて、工賃が高い。となると、ちょっと自分で頑張ってみる価値がありそうです。エアコンを日本から買ってハワイに届くようにして、設置してくれる業者を選ぶことができるのでしょうか?最後のところはエージェントさんにお願いするのですが、どうなりますことやら。

6/10/2015

タイムシェア・クッキング: オイル

コンドミニアムの購入とは、趣旨がことなるテーマですが、ブログの新しいネタとして料理を加えたいと思います。タイムシェアの掲示板で料理のことが時々話題になります。回答しても、時間と共に投稿が消えてしまうので、これはブログに残しておこう。そういうことにしました。

今日のテーマは、オイル、油です。

家庭ではサラダ油を買ってきて使えば何の問題もありません。しかし、タイムシェアは長くても2週間程度の滞在。その間に、あの大きなボトルで油を調達するのは気が引けます。価格として買えるものでも、残りがゴミ扱いになってしまうのはよろしくありません。

そこで、サラダ油の替わりに使えるものを提案します。

  1. バター
    バターは、小さいものが売っています。和風の料理には使いにくいですが、洋風のものなら大丈夫です。当然、パンにも使えます。塩分が入っているので味付けに役立ちます。朝食の卵、パスタなど、バターは、焼いたり炒めたりするのに便利です。
  2. ベーコンの油
    朝食のカリカリベーコンは定番です。ベーコンを買ってフライパンでじっくり焼いていきます。そうすると、脂がとけて出てきます。ベーコンがカリカリに鳴ったところで取り出して、このアブラをティーカップなどの容器に取っておきます。バターと同様に、塩味のアブラです。
  3. グレープシードオイルを買う
    サラダ油は小さいボトルでも、あまり小さくありません。ハワイでそもそも極小のボトルを探したことがないのですが・・・。ところが、グレープシードオイルなら小瓶で売っています。そしてグレープシードオイルの良い所は、風味がないところです。だから、ドレッシングを作る時にも使えます。余ったらスーツケースに入れて持ち帰れる量で安心です。

初回のテーマとしては、不思議だったかも知れませんが、タイムシェアで料理をする人ならご理解いただけると思います。

では、また。

6/06/2015

ワイキキのコンド: いくらでどんな物件が買えるのか?

今日は、天気が良くて涼しい朝です。少しハワイ風な感じがします。

さて、どんな予算があれば、どんな物件が買えるのか?ということを具体的に見るために、金額のレンジ毎に代表的と思われる物件を並べてみたいと思います。リンク先は、oahure.comになっているので、ジャンプして見られない場合は、サイトにメールアドレスを入れて登録してみてください。

条件は、1ベッドルーム。Fee Simpleで土地所有権あり。500平方フィート(約45平方メートル)以上です。

では、始めましょう。

30万ドルまで
Ala Wailani #902 $288,000

30-35万ドル
Waikiki Townhouse #503 $305,000
Keoni Ana #111 $318,000
Island Colony #801 $330,000
Seaside Tower #1508 $347,500
444 Nahua #1103 $349,000

35-40万ドル
444 Nahua #1202 $355,000
Waikiki Townhouse #604 $360,000
Villa On Eaton Saure #1408 $375,000
Fairway Villa #1508 $385,000
Chateau Waikiki #910 $399,000

40-45万ドル
Chateau Waikiki #2009 $415,000
Waikiki Banyan #908 $425,000
Island Colony #3101 $430,000
Illikai Apartment #1721 $438,000
Villa On Eaton Square #1209 $450,000

45-50万ドル
Liliuokalani Gardens #I301 $459,000
Waikiki Banyan Mauka #1102 $499,900
Villa On Eaton Square #2903 $499,900


こうして見てみると、30万ドル以下のものを資産として持つのはちょっと厳しい感じ。30万ドル前半は、住居として基本的な機能は備えているけれど、眺望はなくクオリティ感はまちまち。35万ドルを超えると部屋のグレード感と眺望のどちらかは期待できる。40万ドルに入ると、眺望とクオリティの両方が手に入る。45万ドルを超えると、オーシャンビュー(ほとんど50万ドルのレベルです)が期待できる。そんな感じがします。

改めて価格帯ごとに物件を確認してみましたが、それなりの傾向は出ていると思います。購入の参考にしてみてください。



テナント募集 その弐

エージェントのおすすめは、テナントが引っ越して部屋を空っぽにしてからショーイングを始めるということでした。確かに、スッキリした状態で見てもらった方が魅力が高まるとは思います。景色は綺麗に見えるだろうし、自分が住んだ時に前の住人のイメージがない方が良いのかも知れません。

一方で、現実としては、できるだけ家賃収入が入らない時間を短くしたい。ということで、早めに募集ができないかを相談しました。

テナントが住んでいる間にショーイングするということは、時間の調整やら、自分の部屋を見せるという不都合があるので、テナントの了解が必要になるということです。

昨日メールがあって、テナントが協力してくれるとのことでした。家賃のディスカウントもないと書いてあったので、多少の不都合を強いる代わりに、家賃を少しおまけする場合があるということなんですね。

とにかく、募集と同時に引き合いが来て欲しいものです。家賃は、朝食分代ぐらい上げることにしました。とりあえず、上手く行くように祈ります。

6/03/2015

住宅ローン事務手数料の差

住信SBIネット銀行とソニー銀行の事務手数料の差がどういう影響を与えるかを考えてみます。

まずは、事例の設定です。

  • 現在のローン残高は、2,000万円
  • 250万円を手持ち資金とします
  • 期間は15年
  • 10年の返済が終わった時点で全額繰上返済
  • 金利は、当初10年固定

5月適用の当初10年固定金利(借換)は、住信SBIネット銀行0.85%に対して、ソニー銀行
1.141%です。


適当に作った例ですが、差は非常に微妙だということが分かります。借入金の違いは、諸費用の差額です。借換資金が同じなので、諸費用の差を借入金額に反映させました。金利が0.3%ぐらい違っても、諸費用の差で、返済の月額は数百円しか変わりません。

また、10年返済した直後に全額繰上返済をするところまで勘案しても全体の返済額は、2,000円も違わないのです。実際の自分のケースでは、ソニー銀行の方が、諸費用が40万円ほど安く、総額の返済でも数万円、ソニー銀行が安いという結果になりました。ですので、この二つの銀行の差は本当に微妙だと思います。実際に考える場合は、正確な計算が必要ですね。

次回は、ソニー銀行を最終的に選んだかについてまとめてみます。