物件売却： 日本での外国税控除の正しい理解

売却についての記事を書いてからしばらく時間が空きました。投稿当時は各記事のページビューが数ページでしたが、それなりに読まれているのでちょっと驚きました。

2024年にハワイのコンドを売却できたので年末年始の休みに確定申告とタックスリターンの準備をしました。売却時の税務申告について一から勉強するのは大変で、この申告は一回限りなのでプロに依頼することにしました。アメリカの申告は昨年からTwo Milesにお世話になっていて実際の作業はこれからです。日本は、元国税の税理士さんに依頼して、こちらは申告書が完成してて提出するだけという状況です。

プロにお願いすればいろんな心配事が解決するので自力でやるよりは遥かに楽です。さらに、いまいち理解できなかったことがクリアになります。実際の売却に至るまでに正しく理解できずに懸念があったのが、日本の譲渡税がどうなるかということでした。アメリカで払うのだから日本で払わなくていいのでは？FIRPTAとHARPTAの源泉徴収の扱いはどうなるの？いくつかの疑問があったのですが、それがクリアになりました。

簡単に説明すると、まず、日本の譲渡税の計算をします。それとは別に、日本とアメリカの所得を計算して比率を出します。このアメリカ分の比率と日本の譲渡税を掛け合わせます。この金額とアメリカの源泉徴収額を比較して少ない方が控除額の限度となります。

私の場合、購入してから7年ぐらいは建物の減価償却を最大限取ることができたのでその分も購入価格から差し引かれるのでるので、取得費用は実際の購入価格の半分ぐらいでした。一方で、為替は購入時100円以下だったものが150円以上になり売却額は、購入価格の2倍近くになっていました。アメリカの源泉徴収は、日本円で1千万円を超えていたので外国税控除のおかげで、譲渡税はクルマが買えるくらい金額から大幅減することができました。（あ〜ヨカッタ）

外国税の控除の上限を計算する上で、日本の所得を計算することになりますが、ここにも微妙なポイントがあります。私はすでに60歳を超えて契約社員として会社に残っているので現役時代の最高点からすれば収入は相当下がっています。また、昨年の半分は空き家状態だったので、賃貸収支は大きな赤字となっていて、これを日本の収入からマイナスすることができました。つまり外国税の上限を計算する際に、日本の所得が少なければ少ないほど、外国税控除が大きくなり、売却する年の賃貸収支の赤字はむしろ喜ぶべきということになります。

検索で調べても正解が分からなかったのですが、今なら分かるということで、考え方が正しいリンクを貼っておきます。
https://www.u-ap.com/report/archives/2018/04/09/vol134-1/
注意点は、事例の日本の収入がとても高いことと、HARPTAの率は、現在7.25%になっていることです。

日本の計算での取得価格を出す際に、過去の確定申告で建物の減価償却が間違っていただことが分かったので、それは次回書きたいと思います。

セントラルパシフィックバンクの口座を解約した話

売却について書いたブログを読み返していたらセントラルパシフィックバンクの口座を解約した時のことを後で報告するとしていました。ということでその時の話です。

ファーストハワイアンバンクに口座を開設することができたので、平日2日間の滞在中にセントラルパシフィックバンクの口座を解約するつもりでした。万一のことを考えて、口座の名義には妻も入れていましたが、一人で支店に行けば解約できることは事前に確認済みでした。ならば、普通に解約すればということになるのですが、一つ問題がありました。

コンドの乾燥機の排気口のダクトの修理とベッドの廃棄をコンドの管理マネージャーに依頼したので、その代金を小切手で支払う必要がありました。そのお金をファーストハワイアンバンクに入金したかったのですが、なんとATMカードを忘れてきてしまいました。それで小切手でファーストハワイアンバンクに入金しようとしたら、実際に口座に振り込まれるのは２日後だと言います。２日後というのは週明けだったから、滞在中にセントラルパシフィックバンクの口座を解約できなくなります。

さぁどうする？どうする？と考えて、セントラルパシジックバンクのワイキキ支店に乗り込みました。窓口の人に残念だけれど口座を解約しないとダメなのと言いつつ、状況を話すと、私たちにとっても残念だけれど、仕方がないわねと反応してくれて、解決策を提示してくれました。まず、口座をすぐ解約。残高はCashier's Checkにしてくれるので、それをファーストハワイアンバクに持ち込んで入金すれば良いとのことでした。

英語ができるとこういう時は本当に便利です。現地にいるから問題解決も早い。クロージングにハワイに来て本当に良かったと思いました。一石三鳥ぐらいの感じでした。時間は木曜日の3時過ぎだったので、小切手は歩いてそのままファーストハワイアンバンク持っていき、無事に入金となりました。口座を開けた時には小切手を数枚くれるので（これは11年前のセントラルパシフィックバンクも同じ）、それを使ってコンドの管理マネージャーに支払いました。ファーストハワイアンバンクには翌日の金曜日に残高が確認できて無事にミッション完了となったのでした。

HARPTAとFIRPTAの日本での影響

このブログで何度も書いているとおり、売却時に源泉徴収として約2割がHARPTAとFIRPTAで源泉徴収されます。その影響について書いてみたいと思います。

億単位のコンドミニアムを持っているとか、建物の償却ができなくなってからコンドミニアムを購入したとか、場合によって対応が違ってきますが、私のように建物の償却を行なっていたケースについて考えてみます。

10年前に3,000万円で購入したコンドミニアムの償却が進んでいて売却費用を入れても売却代金から差し引ける金額が1,700万円だとします。このコンドミニアムを40万ドルで売ったとすると、日本円で6,000万円です。6,000万円ー1,700万円＝4,300万円に対して日本の譲渡税がかかることになります。長期保有の税率は15%だから645万円の税金を支払うことになります。しかし、HARPTAとFIRPTAで8万ドル払っているので、外国で支払った税金が考慮されて、売却に関する日本の税金はなくなる（まだ実際にやっていないので半信半疑）ことになります。

ただし、アメリカの税金が実際は5,000ドルだったとすると、翌年75,000ドルが戻ってきます。日本円だと1,100万円以上になるのですが、これは日本では翌年の雑収入として総合課税されます。なので、収入によって税率が異なります。給与の年収が1,000万円に届いていなければ、税率は3割程度で抑えられますが、所得が1,800万円を超える場合は、税率が40％になってしまいます。ですので人によって判断が異なるはずですが、定年を過ぎた契約社員の私のような立場なら、645万円を払うよりは、1,000万円に対する30％程度の税率の方が軽減になると思います。

正確なところは、実体験を経て報告させていただきます。

売却にかかった費用

投稿を一旦中断すると自ら書いたのですが、売却に関する費用のことを書いていないことに気づきました。資料の整理をしていて来年のタックスリターン作業について考えていたら「あっ」と思ったのでした。

売却に関する費用を丸めてまとめておきます。

売買手数料：　譲渡価格の5％でした。40万ドルの物件なら2万ドルです。売主が両方のエージェントの手数料を負担します。購入した当時は6%でしたが、現在は5%が標準になっています。

タイトル保険料：1,200ドル程度。調べると保険料は譲渡価格の0.5%-1%程度だとのことです。それからすると安いですが、要因は不明です。

エスクロー費用： トータル2,000ドルで半分を負担しました。

譲渡税： 60万ドルまでの物件は、100ドルにつき10セント。40万ドルの物件なら400ドルです。

弁護士費用： 約200ドル。書類作成に関する費用と考えてください。

シロアリ検査：　約500ドル

実際は費用ではありませんが、HARPTAとFIRPTAで2割強を源泉徴収されます。40万ドルなら8万ドルと少しが一旦税金で持っていかれます。これは実際のキャピタルゲインを計算して次のタックスリターンで還付を受けます。だた、これは日本の確定申告では、税金とみなされるので譲渡税を抑えられる効果があります。この点は、もう一度書くことにします。

その他、コンドミニアムの理事会の議事録や監査済みの会計報告書、利用規定など管理会社に書類一式を要してもらうのに約400ドル。最後の清掃のクリーニング費用約200ドル。さらには、個別の事情によるものですが、コンセントの修理、バスタブ給湯口の修理、リビングの電灯の設置、洗濯乾燥機の排気口の接続、ベッドの処分などで、3,000ドル程度の出費がありました。　

受け取った売却代金を円には戻していないものの円ベースでは大きくリターンを得ることができました。今から手持ちの円をドルにして投資をするのは無理だったと思います。ドルベースでも利益が出ているので、ワイキキにコンドミニアムを買ったことは成功だったと考えています。お金の面だけでなく知識と経験が得られたのは、本当に大きな意味があります。

質問がありましたらお受けします。

売却のネタが尽きてきました。次に書くことがあるとすれば、タックリターンと確定申告のことになると思います。タックスリターンは、昨年からハワイの会計士さんに依頼しているので、それを継続することになります。日本の確定申告は最初からずっと自分でやってきましたが、申告の金額が大きいこともあり、新たなことを勉強する時間は厭わないですが、ミスして問題を起こすリスクを回避することにしました。税務署からのお尋ねは受けたくないですから。専門家にお任せするので、Taxactの使い方のような詳しいことは書けないと思いますが、概略としてどういう計算になるのかは紹介できると思います。それまで、少し時間が空くと思いますが、ブログを読んでいただいた皆さまでご質問ありましたら、ぜひコメント欄に書いていただければと思います。できる限りのところで回答させていただきます。

源泉徴収の支払い確認が届きました。

不動産の売却代金の合計で約2割がハワイ州と連邦政府にHARPTAとFIRPTAが源泉徴収として自動的に納められます。自動的と言ってもバイヤーが行う手続きですので、そこで間違いがあると後で大変なことになるので、何度もクロージング会社に念押しをしました。クロージングの時にこれらの支払いについて会計士さんのところへ連絡が行くようにしていました。

権利移転が終わって、3週間過ぎないうちにハワイ州からの連絡は私のところに、連邦政府からの連絡は会計士さんのところにほぼ同時に届きました。内容としては、納税者番号に対して源泉徴収されたお金が保管されているので、納税者番号が間違っていたら申告せよということが一点。タックスリターンを行う際は、この金額が先払いのクレジットとして存在して計算しなさいということです。

クロージングでは、この源泉徴収分の金額が引かれて私のところの売却代金が振り込まれているので、買主とクロージング会社が間違って源泉徴収の申告を行なっていなければ、州と政府から単純に取り戻せなくなります。単純なことですが大事なことですから、確認が重要です。2024年の後半、年内に売却が完了したことで年明け早々に、この源泉徴収を取り戻せるという利点があります。

仮に1月に売買が終了したとすると、翌年の年明けにタックスリターンを行います。その後、3か月から半年で税金の還付が行われるとのことですから、この場合は、還付で取り戻すまでに1年半ぐらいかかります。私の場合は、半年から9か月ぐらいで済むのではないかと思います。還付が早く行われると、その分早く使えるし、期間分の利子も損します。そういう意味でも、今夏の売却タイミングはラッキーだったと言えるのです。

ハワイとオハイオから郵便物が届きました。

更新が超スローとというかほとんど止まっていたブログで売却について書き始めたのですが、どの投稿も公開と同時に20-30ページのビューが付きます。どんな人が読んでいるかは分かりませんが、ありがたいことです。人生を賭けた実験として始めたハワイでのコンドミニアム購入だったので最後までお役に立てれば幸いです。

さて、毎度のことながら、アメリカからフォーマルな感じで郵便物が届くとドキッとします。何か変なことをしたんじゃないかと緊張するわけです。ハワイから帰ってきて2週間が過ぎて3通の封書が届きました。一つはハワイから、二つはオハイオからでした。オハイオ？なぜにオハイオ？と疑問が浮かびます。

震える手（気持ちの上で）を抑えて封筒を開けるとオハイオからの封筒は、ファーストハワイアンバンクのカードでした。ATMカードとDebitカードが分かれているので2枚でした。きっとカードを作っている会社がオハイオにあるのでしょうね。対応に困る通知ではなくて良かったです。

銀行のカードは1か月以上かかると思っていたので早かったです。セントラルパシフィックバンクの時は、Debitカードが届くと電話をしてカードを有効化する必要がありましたが、ファーストハワイアンバクはカードがそのまま使えるようです。ATMカードもコンタクトレスで使えるようになっていますが、暗証番号は別途送られてくるみたいですね。

残るハワイからの封筒は、州税当局からで売却代金の源泉徴収を受け取ったので、登録された納税者番号が間違っていたら報告するようにとのことでした。まずは、源泉徴収が正確に行われたことが分かったので一安心です。間違いがないかは、クロージング会社からファイル一式が送られてくるのを待って確認です。売っただけでは終わらず、最後まで気が抜けません。

コンドミニアムの売却： 見た目のポイント

2022年にフローリングを新しくしました。確か7,000ドルくらいかかったと思います。テナントが置いていた観葉植物の鉢に使っていたトレイからだと思うのですが、水が染み出して木製のフローリングが変色していたのが一つ。また、窓のサッシが古いのか、どこかに隙間があったのか、窓際のフローリングが黒ずんでしまっていました。購入した時に問題があったところは、うまくタイルを敷いて見た目を整えましたが、全体が古くなったのでやり直すしかないという結論でした。

売却のためのリスティングに出せば当然フォトを載せます。この時に気づいたのは、見た目に面積が大きく見える床の状態は大切だなということでした。壁は買った時からそのままなので、いつペンキを塗ったり、壁紙を張り替えたりしたのかは分かりません。壁の一番下にある幅木は多分新築から変わっていないと思います。壁も天井もキレイな状態が良いの決まっていますが、どれも状態が同じくらいで何にお金をかけるかと言われたら、床を選ぶと思います。

ショーイングで人が部屋を見に来た時に、壁と天井と床とが同じ劣化具合だったとして、どれをキレイにすると印象が良くなるかを考えると、床が正解じゃないかと思います。多分、一番お金がかかりますが、見た目がキレイになって、それに、床は見に来た人が接触するものです。天井は絶対に触らないし、壁をベタベタ触る人はいないでしょう。ハワイの人が靴を脱いで家に入る習慣を考えると余計に床の状態が大切と思えます。

リスティングに使ったフォトには私が撮影したものが含まれていました。明け方と夕方と夜に部屋に滞在してフォトを撮るのは自分でやるしかないですが、キレイなフォトは効果があると思います。物件を探している人は最初にフォトを見るわけで、その時に良い印象を与えられたら有利です。昼間来ても、雨の日に来ても、フォトで見た風景が頭の中に残っているから、部屋に入った瞬間にその絵が浮かぶはずです。部屋を撮ったフォトにはハワイハレリアルティのリカさんが気が利いた小物を置いてくれていて、買主はそれも欲しいとリクエストしてきました。良いメージを最初に植え付けられる意味は大きいから、フォトは本当に重要だと思います。

投資物件の売却タイミングについて

今回の売却を通じて思ったのは、不動産は買うことよりも売ることの方がはるかに難しいということでした。大きな意味でのタイミングというものが分からないし、買主がいつ現れるかも分からない。買う時は、買うのを止めることも含めてある意味すべてをコントロールできますが、売る時は自分でコントロールできる要素が少ないので、状況を見て判断する必要があって、その時間の間、コンドミニアムならば管理費というそれなりの金額の出費があります。ハワイの場合、家賃がなければGETの納付はありませんが、固定資産税の支払いはあります。

正直言って、ハワイの物件はちゃんと売れるという過信がありました。なので準備が足りなかったと思います。一番は、管理費の出費を甘く見ていました。最初の1-2か月は余裕なんですが、時間が経ってきて売れる気配がないと、いつまでこの管理を払い続けるのか？という不安が頭を過ります。ハワイの銀行口座には、1万ドルほど残高がありましたが、それでも先が見えないと「これはやばいかも」とプレッシャーを感じることになります。

マーケットの状況によって考えるべきポイントは異なるはずですが、私の学びとしては、売却するなら半年ぐらいの期間を見て金銭的な準備をしておくことが重要だと思います。余裕がなくなると交渉力がなくなります。冷静な判断ができなくなる状況は避けたいところです。また、それより大きな考え方になるのですが、投資物件ならば、買った時に10年過ぎたら売るというプランを最初から持っておくと、いろいろなことを合理的に判断できるように思います。損するか得するかなんて誰にも分からないし、結果論です。ならば、自分であらかじめ決めた保有10年のタイミングに向けて2-3年かけて売却の準備を進めていく方が納得できるように思います。

届いた米ドルをどうしたかと言うと

米ドルの送金をどうやって受け取るかの説明で書いたとおり、銀行口座に米ドルが振り込まれたその日の夜に全額をSBI証券に移しました。証券口座のウェブサイトから送金指示ができます。取引パスワードが必要なので口座をお持ちの方はご注意ください。

預かり金となった米ドルでそのまま米ドルMMFを購入しました。着金してからここまでに3円ぐらいの円高になっているのですが、どうせほとんどがドルのまま再投資されるので、問題なし。それに、米ドルMMFは、4％程度の利回りがあって自動的に再投資されます。為替差益は換金時に計算されるので気にしないで済みます。（ドルのまま引き出しても同じだとおもうのですが・・・）

米ドルMMFは、銀行の定期預金と違っていつでも換金可能です。元の利回りが4％あれば、税金を取られても3％ぐらいのリターンがあります。10万ドルを預けていれば3000ドルもらえます。アメリカの金利は上昇傾向ですが、それでも日本の預金金利0.1%と比べるとあり得ないレベル。30倍の利子って考えると恐ろしいです。

さて、そろそろ売却に関しての投稿は終わりになってきましたが、売却についての注意点をまとめようと思います。もしかすると、クロージング会社からの連絡が残っているので追加でかくことがあるかも知れません。また、売却に関するタックスリターンと確定申告についても書く予定です。申告はプロに任せますが、注意点などあればお伝えします。また、FIRPTAとHARPTAの還付もあるのでそれはその時がきたら忘れずにご報告します。

日本に売却代金が届いてからが大変でした。

お金の動かしやすさを考えて住信SBIネット銀行に今回受け取れる全額を送金してもらうことにしました。ハワイ時間で名義変更が行われて権利証が登録された翌日（時差を考えると当日とも言えます）に銀行からのメールで着金があったと連絡がありました。早かったのは良かったのですが、ある一定以上の金額だと日銀への報告（銀行経由です）が必要だったり、マネーロンダリング対策で書類の提出が求められます。

これからの説明は、住信SBIネット銀行の場合ですが、求められることはどの銀行でも同様ということが調べてみると分かります。まずメールが届いて、報告等が必要になりますというような案内があります。スマホで確認していたのですが、Gmailからリンクのページがうまく開かず、結局は見過ごしていたなんてことになり、ちょっと無駄にした時間がありました。

まず、質問に回答しなければなりません。送金人は誰なのかとか、どういう目的でお金を受け取ったのかとか、資金をどうするのかとか・・・。また、指定のフォームを使って報告するのですが、フォーム自体はシンプルなのに解答欄には国際収支項目番号なんていう仰々しい言葉があってちょっと緊張しました。

さらに、質問に答えるだけでなくて、3つの書類は提出しました。送金人と自分の関係を示す書類として、クロージング会社が取引完了を報告してくれたもので、そこには社名はもちろん送金した金額や送金指示が書いてありました。もう一つは、売買契約書で実際に取引があったこと示すために提出しました。最後は、登記された権利証で所有権の移転が終わったことを証明するためです。

売買があって、権利移転が終了し、送金が行われたことを示せば抜けがないだろうと考えたとおり、書類の再提出は求められませんでした。週末も入れると、日本にお金が届いてから8日目に口座に振り込まれました。途中、提出書類の見落としとかがなければ、2日ぐらいは短縮できたかも知れませんが、人生で初めての経験で知らないことばかりで、ちゃんと回答しないと送金人に戻すなんて脅し文句も書いてあったので、無事に入金できて安心しました。

売却代金の受け取り方（金融機関の選択）

売却代金をどうやって受け取るか？ということも事前に考えておく必要があります。ハワイの銀行は、すでに書いたとおりセントラルパシフィックバンクで受けると送金するためにハワイに行くことになります。それを避けるためにファーストハワイアンバンクの口座を持つことにしたのです。売却代金は日本の銀行口座で受け取れますが、FIRPTAとHARPTAの源泉徴収に対する還付金はアメリカの銀行で受け取ることしかできないので要注意です。

ハワイと日本の銀行代金んで受け取りを分けることも考えましたが、税金の還付がハワイの銀行に入るので、まずは、全額を日本の銀行で受け取ることにしました。どこで受け取ることにしたかというと、住信SBI ネット銀行です。この銀行の利点は、米ドルを国内の銀行に送金してくれることです。また、為替差益を確定申告する可能性を消すために入金したら即米ドルMMFにするつもりでした。

住信SBIネット銀行は、SBI証券と繋がっているので、銀行口座から直接SBI証券の預かり金として入金できます。ドルを使いたい時は、SBI証券から住信SBIネット銀行に送金して、さらには、ソニー銀行などに送金。そうすると海外へのドル送金が可能になります。私が持っている他の銀行では、プレスティアがマネックス証券と繋がってると思うのですが、送金手数料が高いとか、思うように米ドルが動かせない印象を受けます。

これですんなりハワイから送金されてきた売却代金を受け取れるかというとまだやることがありますが、それは次回にまとめます。

クロージングでサインの嵐

ハワイアンファーストバンクで新たに口座を開けるのにちょうど1時間かかりました。予定通りです。ワイキキ支店からルアーナワイキキまでは歩いて5分。部屋にはまだ入れなかったですが、プリチェックインがちょうど終わったところでハワイハレリアルティのクリスさんとリカさんが迎えにきてくれました。

車でダウンタウンにあるファーストアメリカンタイトルというエスクロー会社に向かいます。オフィスに行って、まず担当者に振り込み口座の件で文句を言ってやりました。出発の2日前にトラスト名の口座でないと売買代金を受け取れないと言われて、破滅的な状況だったと。Don't worry．とか言ってきたので、それは2日前に言うべき言葉だと。話は飛ぶのですが、先日、サービスについてのレビュー依頼が届いたので、再度詳細にクレームしておきました。

話を元に戻します。やることはサインだけ。サインするためにハワイにやってきたのです。書類を日本で受け取って英語の書類が扱える公証役場で処理してもらうことは可能です。しかし、ハワイに行けば、サインする前にまず何の書類かを手短に説明してもらえます。サインするところは10ヶ所ぐらいあったように思います。旅費を考えたら日本でやる方が安く済みますが、を何も知らない公証人の前でサインして、抜けがないかを心配して、さらにはハワイに届くかを心配して、3-４日を過ごすのは地獄です。個人的には現地でクロージングすることをお勧めします。

クロージング会社のオフィスにいたのは小一時間程度。その後、銀行口座のお金の移動する必要があって手間取ったのですが、なんとか片付けました。詳細は別の機会に書くかも知れません。夜は、カカアコのMerriman'sに集合してクリスさんとリカさんとお疲れ様会でした。短期間だけれどもいろんなことが起きた売却の話やら10年以上のお付き合いのことをいっぱい話したとても素晴らしい時間でした。

これで、書類上の売却のプロセスは終わるのですが、他の話題があるのでもう少し続きます。ご興味のある方は、お付き合いください。

 

再びハワイに参上

ほんの少し前に休暇を取ってハワイに行ったばかりですが、今度は仕事でハワイです。帰ってきて2週間後にハワイ。金曜日だけ休暇にして木曜日の夜に出発、日曜日戻りのスケジュールです。知っているのは家族だけという2泊４日の隠密ハワイ旅です。

出発の1週間前にハワイアン航空のチケットを取り、宿泊はルアーナワイキキというカラカウア通りにあるコンドミニアム的なホテルにしました。アゴダで一泊200ドルという破格？をタイミングよく抑えました。部屋はキチネット付きのシティビュー。ベッドあり、ソファあり、小さなテーブルありでゆとりの広さで、しかも12階。一泊40ドルくらいのリゾートフィーを現地で払いましたが、ワイキキで一泊250ドル以下はラッキーだったと言えます。

当日の木曜日は、仕事を終えて羽田空港に向かいました。行きはキャリーオンだけで搭乗。旅行専用の大きなダッフルバッグも入れているから帰りに荷物が増えても大丈夫です。フライトは順調。ただ、寒さが弱いせいかジェット気流が弱くて少し飛行時間が増えてしまいました。飛行機から降りて入国審査に向かっていると、太くて横に長い虹が出ているのが見えてきました。これなら大丈夫うまく行くと確信が持てました。

そして、今まで続けて空振りしていたモバイルパスポートコントロールを活用。入国審査の一番奥の一列に並んでいた人は二人だけ。結局クルーを担当していた審査官と話すことになりました。スーツケースを待つ必要がなく、ホノルル着陸9時40分で10時過ぎには自由の身。第一ターミナルに急いで行って、ウーバーを手配。10時45分にはファーストハワイアンバンクのワイキキ支店に到着できました。続きは次回にします。

ファーストハワイアンバンクに口座を開くことにした理由

長年利用していたセントラルパシフィックバンクは、日本から送金の指示ができません。銀行のアプリには米国内の送金機能がもちろんありますが、日本からは使えません。ずっと不便と思いつつなんとかなっていたからそのままにしていました。

コンドを売却すると代金を受け取る必要があります。売却代金は日本の銀行口座で受け取れます。しかし、不動産の売却にはFIRPTAとHARPTAという源泉徴収があり、その税金の還付はアメリカの銀行でしか受け取れません。数万ドルの大きな金額が戻ってきますが、日本への海外送金のためにハワイに行くのはゴメンです。なので他に方法がないかと調べたら、ファーストハワイアンバンクは違う対応をしていることが分かりました。

モーゲージを利用していたファーストハワイアンバンクだから最初からやっておけば良かったのにと思いますが、ギリギリのところで気付いて良かったです。ファーストハワイアンバンクは、日本から郵送で送金の依頼を送るとハワイから日本への送金ができます。また、まだ説明を受けただけなのですが、米国内の送金ならアプリで日本から実行できるのです。

さらに、セントラルパシフィックバンクは残高が1万ドルを下回ると月に25ドルの口座維持費が発生します。ファーストハワイアンバンクにもあることはあるのですが、ないと言っても同然のレベルで気にする必要がありません。10年以上使ったセントラルパシフィックバンクの口座を閉じるのは寂しいものがありますが、仕方がありません。ファーストハワイアンバンクのワイキキ支店でハワイに到着して直行できる時間にアポイントを取りました。

出発直前に発生した問題

ハワイに出発する2日前に連絡があり、私のコンドの所有者がトラストだからトラスト名の銀行口座でなければ売却代金を振り込めないとクロージング会社が伝えてきたというのです。えーマジ？勘弁してくれよ、こんなタイミングでと思いつつ、銀行口座を開くとしたら、EIN（法人登録番号）が必要になるし・・・と考え始めました。

テネシーでLLCを作っていたので、EINはすぐに発行できる（それは間違いと後で判明）から税理士にメールで状況を説明してEINの発行をお願いしつつ、他の理由でファーストハワイアンバンクで銀行口座を開こうとしていたので、トラスト名での口座が必要になるかも知れないと伝えたのでした。

最後はハワイで解決するしかないと思いつつ、できる準備はやっておかないと、再びハワイに戻らなければならないという状況が生まれます。冷静になってEINに関するIRSの説明を読んでみると、EINがオンラインで発行できるのは、アメリカに存在している法人などに限るとありました。私のトラストは日本の住所なのでアウトです。

そうこうしているうちに、日本のオフィスにいる税理士さんからGrantor（贈与者）とTrustee（管財人）が同じ場合は、個人名義の口座で受け取れるというメールが届きました。ハワイハレリアルティからも過去同様のケースでトラスト名の銀行口座が必要になったことはないとも聞きました。それで、私はGrantorでTrusteeだから個人名義で売却代金を受け取る権利がある云々と仰々しい英語を送ったのでした。

結果は、個人名義の口座への振り込みがOKとなりました。しかし、クロージング会社のメールに、私がGrantorでありTrusteeであることが確認できたから、マネジメントの承認が得られたと書いてきたのですが、それはクロージング会社から求められた書類に書いてあることで、私としては怒り心頭、ハワイでサインのために訪れた時に思い切り嫌味を言ってやりました。こうして、とりあえず自分が抱えている問題がなくなった状態でハワイに飛び立つことになりました。

決まれば淡々と進めていくだけです。

売却のプロセスを進めることが明確になったら、後はどんどん進めて行くだけです。ただ、インスペクションやシロアリ検査など、その結果によって買手が契約破棄をすることもあり得ます。なので最後の最後に権利が譲渡するまでは本当に売却したことにはなりません。そのプロセスは結構神経をすり減らすものでした。特に今回の買主自身が不動産エージェントだったとのことで気が抜けなかったのです。

権利譲渡のクロージングに向けて書類のやり取りを進める一方で乾燥機のダクトが排気口と繋がっていないところを修理したり、ベッドを処分したりという作業もありました。譲渡内容に家具が含まれていましたが、後から家具の状態についてクレームされるのを避けるために価値はゼロでの譲渡としていました。ベッドについては、トコジラミが発生したことがあり、その駆除は行なっていましたが、ベッドフレームにヒビが入っていたこともあって処分することにしました。

買主のインスペクションでは指摘がゼロでしたが、実は気になっているところがありました。具体的なことは触れませんが、もし修理を要求されていたら数千ドルの出費になっていたはずで、何事もなく終わったのは幸運でした。契約としては、現状のまま売るという条件で、懸念していたことも明らかな問題というわけではないのですが、検査の結果としてNGと言われると対応せざるを得ない可能性があったので助かったと言えます。

契約書を交わしていても、例えば、乾燥機の廃棄ダクトの修理が終わると契約書の変更を行うためにサインをした書類を用意する必要がありますが、これはDocusignを使ってウェブ上でできるので便利です。朝の通勤電車でサインして返すこともありましたが、譲渡へのプロセスは着実に進んで行って、クロージングの日程を決める段階になっていました。

契約初期の段階で結構バタバタしてしまったことで神経質になっていたというのもありますが、契約書の公証をしてもらうためによく分からない日本の公証人を訪ねるのは気分的に嫌だったし、書類がハワイに届くまでの間ずっとヤキモキするのはどうしても避けたかったです。だから、最後のサインのためにハワイに行くことにしていたのでした。ギリギリだと何が起きるのか分からないので、仮決めしていた日から1週間を切らないところでその日を確定しハワイ行きのチケットを買い、ホテルも予約して後は出発だけという状態でした。しかし、最後の最後まで予想をしないことが起きるもので、それは改めて書きたいと思います。

悩ましい時間

起きた問題の詳細は省きますが、もう一度価格を調整しなければならないかもということが起きました。それと、買主が時間通りに契約を進めてくれず、信用できなかったので契約破棄を考えるべきかもとの選択肢も出てきました。私としては、もう契約破棄をすべきじゃないかと思っていたのですが、このままハワイから帰国することになりました。

帰ってきた日は、朝までノンストップでは寝られません。いつもは6時半過ぎに起きるのですが、それよりも1時間早く目が覚めたので、メールとLINEをチェック。連絡が入っていたので早々にLINE電話でオンライン会議となりました。

家を出る準備を始めるまで30分ほど話してどうするかを話し合いました。その後、法務的な側面をハワイで検討していただき、それから2日ほどさらに話を続けて、最終的には契約破棄をすることはなく進めることを決めました。 10年以上お付き合いのあったハワイハレリアルティのクリスさんとリカさんと話し合ったからこその結論でした。

今思うのは、不動産は買うよりも売る方が大変です。買うのは勢いですが、売るのは勢いではなく我慢です。私のコンドを売りに出した時、同じコンドの売り物件は6つありました。買い手が現れないので売主は諦めてリスティングを外します。途中で確認した時は半分になっていて、私がオファーを受けた時は、他の住戸はすべてリスティングされていませんでした。

俳優やお笑い芸人で売れるのは、若くして頭角を現すこともありますが、食えなくて続けられなくてみんなが辞めていくなか、残った人だけに役や世にでる機会が与えられるのだと思います。不動産を売るのはそれと同じで最後まで残らないと売れない。買いたい人が出てきた時にマーケットに出ていなければ何も起きない。単純で当たり前のことですが、今回の経験で得られた貴重な学びでした。息苦しい時間が終わって、物事は先に進むことになります。

突然きたオファー

モヤモヤした気分でも旅行を楽しみにハワイに飛んだのが水曜日。金曜日にハワイハレリアルティでミーティングをする予定でした。ハワイに到着してレンタカーを借りて、ヒルトン村に向かい、ハレコアパーキングを借りることにして、いつも通りのハワイ旅行が始まりました。

今回は息子がほぼ同じ日程で旅行に参加していて、コンドを購入した当時は中学生だった彼が、実際に見たことがないのでコンドを見ておきたいということから水曜日の夕方に住戸を訪れました。翌日は朝から予定が入っていたのですが、LINEで「オファーがありました」との知らせが届きました。

旅行先で書類を見るのは気が進みませんが、車の運転は息子に任せていたので、助手席で携帯と睨めっこしてオファーを見たら、価格をさらに下げる金額でしたが、これを逃すとこの先どうなるかは分からず、価格を下げる分は、早く次の投資で回収する方が得策と判断してオファーを受けることだけを決めて、観光を楽しむことにしました。（と言っても、ちょっと上の空だったのは間違いありません。）

予定を終えてワイキキに戻ってハワイハレリアルティとミーティングです。オファードキュメントに目を通して、オファーに変更を加える必要があったので、カウンターオファーのドキュメントにサインして相手方に送ることになりました。実は、7月にハワイに来た時にぼんやりと売却が決まるのは10月にハワイに来た時になると思っていたので、ある意味予定通りだったかも知れません。

購入する時も旅行中に物件が見つかり、帰国便のチェックイン後にオファードキュメントにサインしたことと成り行きが重なります。すべてがうまく行くと思ったのですが、世の中はそれほど甘くなく、予期せぬことが起こって決まりかけた売却を白紙に戻さなければならない瞬間が訪れることになります。詳しいことは書けませんが、今日はここまでにします。

2ヶ月後に価格を下げました。

売却のためにリスティングするのは3ヶ月と思っていて、3ヶ月が過ぎたら売るのを止めて再度賃貸にしようかと思っていたのですが、そうすると次のアクションが取れません。元々は、コンドの売却で得た資金を新たな投資に回す考えです。ハワイのコンドが手元に残ったままでは期待しているキャッシュフローが得られません。

2か月が過ぎて動きがないので、このままではいたずらに時間が過ぎていくだけと判断して値段を下げることにしました。40万ドル前半の価格を30万ドル台に変えました。下げた割合は7-8％でした。30万ドル台になると急に問い合わせが出てきたという連絡がありました。価格の設定はやはり重要ですね。

背景の情報としてひとつ書いておくと、コロナ期間中は在宅勤務が普通になり、西海岸の人たちがハワイに住む場所を求めたために不動産の動きが活発だったそうです。2024年は、春以降動きが緩慢になってしまったのですが、その理由は住宅ローンの金利が上がってきたなか、アメリカの金利切り下げの可能性が出てきて、さらには大統領選挙に向けて待ちの姿勢となりハワイの不動産市場の動きがストップしてしまったとのことでした。

9月末に価格を下げて、10月の末に今年のハワイ旅行を控えて、どうなる？どうする？と思いつつ、ついには旅行のタイミングがやってくるという状況でした。賃貸していないので900ドルを超える管理費は純粋に持ち出し。さらには大した金額ではないもののセントラルパシフィックバンクの残高が1万ドルを下回ると25ドルの手数料を取られて損した気分になる。実際に、自分が持っている不動産が売れる？売れない？と思いつつ旅行に出かけることになり、こんなに気分が重くて純粋に楽しめそうもないハワイ旅行は初めてでした。