ワイキキ・コンドの手頃な物件はどのように変化しているか？

このブログは、ローンを使ってなんとかハワイ、ワイキキにあるコンドを手に入れようということでスタートしました。私が購入したのは、2013年。黒田バズーカの一発目が発射されたタイミングでした。それから、円安傾向に向かい、ハワイの不動産価格も上昇しました。丸4年の月日が過ぎたなかで、今のマーケットがどうなっているかを実際の販売実績から確認してみました。

28万ドルから40万ドルの1BR、フィーシンプル物件。
各年とも1-6月のデータ。

表に示した数字は、oahure.comにあるデータをまとめたものです。このサイトはホノルル不動産協会からデータを取っています。100%はカバーしていませんが、マーケットの実態を十分示していると言えます。2017年はまだ6月までしかないので、2013年から2016年も1-6月の数字を使っています。

まず、販売件数です。過去5年で上下していますが、傾向としては、この価格帯の物件が少なくなっていると言えます。お世話になっているハワイハレリアルティのリカさんによると、50万ドル台の物件の動きが活発とのことです。

売値平均は、実際に売れた価格の平均値です。2013年から比べると平均価格は7%の値上りです。対売出値は、最初の売出価格と実際の売買価格を比べたものです。2017年の上期は、売出価格に対して1.8%しか下がっておらず、セラーマーケットの状況が明確です。

価格帯を指定した統計のため売買価格は、簡単に大きく動かないように思いますが、確実に値上りの影響が出ています。2013年には、33万ドルあれば、平均的な物件が購入できたわけですが、2017年では、35.5万ドルが必要です。2.5万ドルもプラスしてお金がかかります。

それも、2013年では、14階にある物件が入手できたのですが、今年は10階になりました。駐車場のスペースも下降傾向にあるため、駐車場付きの物件が減っていることになります。さらに、2017年の上期は、売れた40件に対して、7日以内に売買が成立した物件が8件となりました。

さて、以上のことから推察できることをまとめたいと思います。

• まず、売買価格が35万ドルを超えているので、4年前から比べるとハードルが上がっています。値上りの7%と円安の20%分を合わせると、キャッシュですべて賄おうとすると日本円ベースでは、3割増しの出費になります。4000万円で変えたものが、5200万円になっているということです。
• また、4年間の動きでいうと、価格が上昇すると同時に、階が下がり、駐車場付きの確率が下がるという、買手にとっては不利な方向に動いています。
• 平均の売買価格が上がり、同時に物件の内容が悪くなっているということは、4年前に30万ドル前半で買えたものが今では35万ドルないと買えないことを意味しています。ビューのある1ベッドルームコンドを買うには、40万ドル近い予算を考えておく必要がありそうです。
• 物件の数が少なくなっており、価格交渉の余地がなく、魅力のある物件は1週間以内に即決しなければ入手できないと言えます。

アメリカのバブルは続いていますが、本当に景気が良くて株式市場が賑わっているのではありません。7年を超える景気拡大は異常と考えられるため、クラッシュが起きる可能性は高いと見られています。ハワイの不動産マーケットは強気ですが、このタイミングでコンドを買うのは非常に難しいかも知れません。どこかのタイミングで起きる調整後に動けるよう準備しておくのが賢明ではないでしょうか。