コンド売却の税金： まだあります。（汗）

コンドを売却するつもりはないものの、最後に何が起きるかを知っておくという意味で、売却時の税金について学んでいます。

これまでまとめたことを整理してみると以下のとおりです。

（売却価格ー売却費用）ー（購入価格＋購入費用・修理改修費用など）＝ 売却利益

この売却利益に、連邦税と州税の率を掛けたら税金が出てくるぞ。さぁこれで終わり。と思いきや、そうではありません。

それは、賃貸にしている間にタックスリターンで申告していた減価償却です。コンドミニアムを貸し出していると、コンドミニアムの建物部分は、27.5年で減価償却できます。購入価格の建物相当部分の27.5分の１ずつを毎年損金として計上できます。

これはその減価償却分を毎年赤字にして、税金を後回しにしていたことになります。また、減価償却した分、購入した価格よりコンドの価値が下がったという意味を持っています。価値が下がった分、売却利益が大きくなるから税金が増えるということですね。

これは、痛いです。

タックスリターンの用語では、Depreciation Recaptureと言います。減価償却の回収という訳語がネットにありました。役所からすると、減価償却があったから課税できなかった分、売却の時に税金をいただきます。そんな感じです。

そして、このDepreciation Recaptureの税率は、25%なのです。連邦税(15%)とハワイ州税(7.25%)を足した税率よりも高いです。30万ドルで買ったコンドの28万ドルが建物部分の価格として、10年貸し出したとしましょう。28万ドル ÷ 28.5年 × 10年分 ＝98,245ドル。これに25%を掛けた分がDepreciation Recaptureになります。その部分だけで、24,561ドルです。

結構厳しい数字です。

コンドを売ったら、譲渡利益の課税に加えて、数万ドルが飛んでいく？？？コンドを買ったのは間違っていたのか？と思いつつ、さらに掘り下げていくと、まだありました。

でも、ご安心ください。

それは、税金を減らせる要素です。続きは、次回です。