デトロイトの財政破綻

デトロイトの財政が破綻し、ゼロからのスタートを切ろうとしています。破綻は無効という訴訟もあるようです。ピークの人口が200万人で今や70−80万人のレベル。自動車産業もかつての輝きはなく、人口の変化を聞いただけでも、都市としての経営が難しいことは容易に想像出来ます。

このニュースを聞いて一つ気になったことがありました。それは、デトロイト周辺の不動産投資はどうなるのだろう？ということです。記事を読むとデトロイトはずっと長い間破綻状態にあったので、負債に対する手続きが進むことで、街が新たな発展を遂げるというようなことも書いています。また、大掛かりな不動産投資を行なっている企業もあるようです。

デトロイトの将来がどうなるかは分かりませんが、今回のニュースで、不動産投資の利回りの違いは、リスクの違いなのかも知れないというとに気づきました。「デトロイト　不動産投資」と検索してみると、関連情報が出てきます。そこで出ている投資案件の利回りは、20−30%です。ハワイは、2−3%で一桁低いですね。この違いは、物件そのものの人気とリスクの低さとつながっている気がします。

つまり、人気があって、リスクが低い不動産であれば、値段が吊り上がる可能性が高いはずです。ワイキキの環境と物件の数を考えれば、買値はどうしても高くなるでしょう。一方、不動産としての魅力が低ければ物件の値段は低くなってしまう。これに加えて、賃貸という観点で考えると、人気の低い地域には、そもそも不動産ビジネスが活発ではないので、クオリティの高い賃貸物件が少なく、物件の価格に対して賃貸価格が高くなる傾向があるのでは？と思います。

この考え方が正解かどうかは分かりませんが、同じ不動産に対する投資でも利回りに大きな差があるのは、何故なのだろうと思っていたので、デトロイトのニュースはそれを考える良いキッカケとなったと言えます。

カカアコのコンドミニアムプロジェクト

カカアコというのは、ワードセンターの南西あたりの地域のことです。古くから開発の計画があったようですが上手く行かなかったそうです。計画は40年前からあったそうで、ここへ来てようやく動き出したとのこと。

これから15年の間に22棟のコンドミニアムが建てられるそうです。今具体的に計画があるものは、こちらをご覧ください。

ハワイで運転したことのある方ならご存知のとおり、西側から朝にワイキキへ向かう車と夕方西へ帰る車でH1は大渋滞になります。それ故に、ワイキキやダウンタウンに住みたいと考える人が多いわけです。これに対して、ワイキキ周辺の住居の数は増えることなく、築40年のコンドミニアムの価値も維持されてきました。それが、現在1万人が住んでいるカカアコは2030年までに人口が3万人になる計画だそうです。

当然、ワイキキの不動産も影響を受けると思うのですが、私が買ったようなワイキキの1BRの価値が下がることはないと期待しています。理由はいくつかありますが、まずは、これから先もずっとワイキキはオアフの象徴であり、そこで働く人が激減することは考えにくく、同様に住みたいという人の数が減ることはないと考えられます。それと、ワイキキで新しくできるコンドミニアムは高級で、現在の金額で1,500〜2,000ドルという範囲の家賃は出せないでしょう。先のことは分からないし、考え方が甘いかも知れませんが、カカアコが開発されることで、ワイキキの価値が再認識されるから、好ましい展開だと思っています。

本のご紹介。

不動産を持って家賃収入を得ることができれば安心してリタイアメントを迎えられますね。借手がいなくなったらどうするか？とか、元手はあるのか？とか、いろいろ疑問は絶えません。「金持ち父さん貧乏父さん」のロバート・キヨサキさんが自己破産をしてしまったというニュースもありました。

そんな中でアメリカの不動産にゼロから投資をして資産を作っているという日本人が書いた本を読みました。「アメリカ不動産投資」という2013年4月に発行された書籍です。購入後に改築して利益を上乗せして売りに出す方法を始めとして、いくつかの不動産投資方法が紹介されています。

リーマン・ショックで不動産価値が下がったものの10年、20年という単位で見れば、アメリカの不動産価値は上昇しています。そして、大国のなかで経済が発展し、人口が増えているという稀な条件をアメリカは備えています。10万ドル程度の投資で家賃1000ドルが得られる不動産のある都市があるという、知ってはいたけれどちゃんと認識していないことが書いてありました。

英語が分かる方は、Youtubeで"Flip That House"を検索してみてください。改築で利益を得るという不動産投資が1つの番組になっています。本を購入したら、8月下旬の緊急来日セミナーについて案内が来たので、参加することにしました。何か新しい出会いと発見があることを期待しています。

著者の優子マックマーンさんのサイトはこちらです。

私が気になったコンドミニアム（３）

実際に内覧したことがなく、ネット情報を見ただけですが、Four Paddleというコンドミニアムは、いいなぁと思っていました。ただ、ちょっと価格が高いです。35万ドルぐらいが最低ラインという感じです。

気になるところは・・・

• まず立地が良いと思います。クヒオ通りなので、カラカウアまでは近いですね。DFSギャラリアまで歩いて5分足らず。
• オーシャンビューの眺めが良い。フォートデラッシー越しに海が見えます。でも、価格が30万ドル後半からです。（報道を見るとオーシャンビューがなくならずとも広がりのある景色は失われてしまうようです。）
• ラナイは狭くない。
• 洗濯機・乾燥機が室内に設置。
• 駐車場付きです。

まずは、出物を oahure.com で確認してみてください。
コンドミニアムのホームページはこちらからどうぞ。

繰上返済の財源は？？

以前に、購入後は、円高と円安のどちらが良いかを考えました。その際に、繰上返済の重要性について触れました。今日は、その財源をどうするかについて書いてみます。まだ、ローンの返済が始まったばかりですが、10年のうちになんとかしたいので重要なポイントだと思います。

一番シンプルなのは、自分で稼いだお金を貯めて返済に回すことですね。でもこれには限界があります。50代は子供の教育費が一番かかるタイミングで、老後の資金を貯めたり、自宅ローンの返済したりと、自由になるお金はほとんどないですね。となると他力本願を考えることになります。今お金を一番持っているのは、高齢者です。親の力も上手く使うことも考えてはと思います。

• 生前贈与
  1年間に110万円までは贈与税がかかりません。110万円というのは、1年の繰上返済の目標である1万ドルに近い金額ですね。偶然とは思えないぐらい良く出来た額です。注意点としては、この110万円は、1年に1回でも不定期に贈与されなけなりません。例えば、毎年1月に110万円となると、もともと1,100万円を10年かけて渡そうとしていたのではないかという可能性が出てきます。その点は気をつけておくのが良いと思います。
• 教育資金の一括贈与
  最近の法改正で、平成27年12月31日までに祖父母から孫に教育資金として一括贈与を行う場合は、1,500万円まで無税になりました。信託銀行などに口座を作ってお金を振り込んでもらい、学費などを支払う度に、資金口座から支払を受ける方式です。高校から大学までを考えるだけでも、塾を含んだ学費が500万円程度というのは決して非現実的な額ではないと思います。本来なら自分が親で出す金額ですが、贈与資金があれば、本来は自分で用意するはずの資金を繰上返済に活用することが可能です。

教育資金については、一括贈与に頼らなくても、必要に応じてその都度祖父母から孫に渡せるという話があります。しかし、一方で、親に負担能力がある場合は、無税の贈与が認められないという可能性もあるようです。今回の非課税制度を利用すれば、微妙な解釈は心配がなくなります。生前贈与の1年110万円と教育資金の一括贈与で、1,000万円を捻出して繰上返済ができれば、自分たちが利用するまでにローン完了という目標に一歩近づくと思いますが、如何でしょうか。

キャッシュ・フローの考え方

投資利回りについての考え方をご紹介しました。それに加えてキャッシュ・フローを検討してみたいと思います。

投資利回りは、頭金に対する収益の割合で計算しました。キャッシュ・フローは、収益とローンの支払いの差額で計算するとのことです。

具体的に見てみます。条件は、利回りの時と同じです。

1. 物件価格は、32万ドル。
2. 頭金35%。112,000ドル。
3. ローンは、208,000ドル。30年で金利は5%。
4. 管理費は、500ドル／月
5. 固定資産税は、80ドル／月
6. 家賃は、1,800ドル
7. エージェントの委託管理費は家賃の10%

	月	年
想定家賃収入	$1,800	$21,600
空室・回収不能金	-$1,800	-$1,800
総収入 ①		$19,800
貸出費用（管理費・固定資産税）②	-$580	-$6,960
委託管理フィー ③	-$180	-$2,160
ネット収入　④＝①＋②＋③		$10,680
ローンの支払 ⑤		-$13,399
キャッシュ・フロー ④＋⑤		-$2,719

残念ながらキャッシュ・フローは、2,719ドルのマイナスです。私のケースでもマイナスでしたが、空室の1ヶ月がなければ、プラスになる程度なので、それ程ひどい数字ではないと思います。また、キャッシュ・フローのマイナスは、ローンの元本払い分を超えない限りは、本当の持ち出しにはならないと私は考えています。

キャッシュ・フローに対しては、ローンの支払を下げることが一番大きな影響力があるのは分かっていただけると思います。プラスにするには、頭金が購入金額の半分程度必要です。これをクリアするのは、なかなか難しいですね。

Death Deed：とりあえずの知識として。

日本でもハワイでも不動産を所有すると勉強しなければならないことが結構あります。全部を自分で理解するのは無理ですが、全部専門家に頼ってプロフェッショナルフィーを払うのも高く付きます。少なくとも知識を増やす努力が必要だと思います。

以前に書いたブログの中で所有権の形態について触れたことがあります。妻への贈与の問題が出ることを懸念したので、所有は私ひとりです。この所有形態自体に問題はないのですが、私が死んだ場合のことは考慮しておく必要があると考えています。

その理由は、何の準備もなく、所有者が死亡してしまった場合、遺産は、プロベートと呼ばれる遺産相続を決定する裁判プロセスに入ってしまうからです。そうなると最短でも1−1.5年は、不動産に手を付けられなくなってしまいます。また、裁判に関わる多額の費用も負担することになります。

このプロベートを回避するために、トラストの設定を行うという方法があるのですが、これもここで知識をご紹介できるレベルの理解がありません。ところが、会計事務所を訪れた際に、Death Deedという方法があると会計士の方が教えてくれました。

Deedは権利証のことです。方法は、権利証の中で所有者が亡くなった場合の、権利移転者を決めておくだけです。そうすることで、プロベートの必要がなくなり、上に書いた問題を避けることができます。所有権を受け取る人間の指定は、登記されていなければなりません。恐らくですが、購入時点でDeedに記入していれば、大きなコストはかからないないように思います。この方式は、2011年に成立した法律に基づくもので、まだ一般的ではない可能性があるので、実際に購入するプロセスに入ったらエージェントと相談されることをお勧めします。

今のところ私が病気で死ぬ確率は高くないと思いますが、ある日突然交通事故に巻き込まれる可能性はゼロではありません。ですので、相続の問題をどうするかは、2−3年のうちに解決しておきたいと考えています。

（私は、後日トラストを設定しました。右側の「とらすと」のバナーをクリックしてください。関連記事の目次が表示されます。）

FIRPTA と HARPTA

税金についてはまだ勉強中ということで、まだブログに書ける程の理解には至っていません。その中で一つだけ、触れずにここまで来たことがあって、気になっていました。それが FIRPTA と HARPTA です。「グリとグラ」のように、なんとなく面白そうな音感があるのですが、税金の類です。

• FIRPTA ＝ Foreign Investment in Real Property Tax Act
  （外国人不動産投資税法）
• HARPTA ＝ Hawaii Real Property Tax Law
  （ハワイ州不動産税法）

それぞれ、不動産の売却に関わる源泉徴収で、FIRPTAは外国人に適用で国への支払い。HARPTAは、ハワイに住んでいない人が州に支払います。日本人の売主は、両方共支払うことになります。厳密には、このFIRPTAとHARPTAは、税金ではなく、一度預けるお金という位置づけです。確定申告を行う時に、譲渡税と譲渡所得税が計算されて、源泉徴収の額が大きければ、還付が受けられます。

ブログで取り扱わなかったのは、この税金は、売主が納めるからです。エスクローは、買主が購入代金を支払った後、源泉徴収分を確保して国と州に納めます。エスクローが入っている限り、これを見落とすことはないでしょうから、買主としては心配の必要はないはずです。

ここまで読むととても気になることがありますね。コンドミニアムを手放す時に、価格の15%を税金で持っていかれて、かつ、エージェントフィーを6%負担すれば、売却額の2割がすでに必要なコストになってしまう！！と。確かに大きな金額ですが、今のところ私は、心配していません。それは、これから最長20年ぐらい所有するとすれば、その間に物件価格が10%上昇し、ドル・円も10%程度上昇するということは、不可能ではないからです。アメリカの物価上昇だけ考えても、10年で20%は非現実的ではなさそうです。そういうことで、これからも知識は得たいですが、考えても仕方がないという結論に達したのです。

ワイキキコンドミニアムオーナーの生活は？

テナントが入居してくれたので、少し前に日割り計算の家賃が振り込まれました。また、住宅ローンの返済とコンドミニアムの管理費支払いがスタートして、銀行のチェッキングアカウントから初めて引き落としがありました。

オファーから今日に至るまで、スムーズに物事が進んできて、今は不動産エージェントとのメール交換は皆無と言っていい程です。これからは、コンドミニアムで問題が起きない限り、毎月の収支報告のメールが届くだけだと思います。

ワイキキのコンドミニアム・オーナーになったわけですが、生活はまったく変わりがありません。購入に関してはいろいろ新しいことを勉強し、こうしてブログを100本近くあげています。でも購入プロセスが終わると、生活は至って普通です。テナントが決まってくれたおかげで、毎日悩むことがないのがとても大きな要因だと思いますが、とにかく生活はこれまでどおりです。

自分の家を35年ローンで買った時よりも不安が少ないと感じています。自分が働けなくなってローンが返せなくなる確率よりも、ワイキキのコンドミニアムにテナントがつかない確率の方が低い気がするのです。今回の購入は、夢の実現ということだけでなく、不動産への投資でもあるわけで、今後、持ち続けるなかでリスクをどう感じるかは自分でも確認したいところです。

すでに、ブログをアップするペースが落ちていますが、今度はタイムシェアやハワイのお気に入りなど、テーマを広げて書き込んでいくつもりです。

投資利回りの考え方

購入とレンタルのプロセスは一通り完了しました。現在は、納税が一つ気になっている分野でネットで調べています。情報を集めていると、新しい発見があります。今日は、最近見つけた、不動産購入に対する利回りの考え方について書いてみたいと思います。元ネタは、カナダの人のホームページです。不動産と風水のプロフェッショナルだそうです。

投資金額（頭金）に対する利回りを考える際に、テナントの入れ替わりには1ヶ月分の家賃が得られないことを考慮する必要があるとのことです。これまでネットで物件を見て、ありそうなケースを作って考えてみます。

1. 物件価格は、32万ドル。
2. 頭金35%。112,000ドル。
3. ローンは、208,000ドル。30年で金利は5%。
4. 管理費は、500ドル／月
5. 固定資産税は、80ドル／月
6. 家賃は、1,800ドル
7. エージェントの委託管理費は家賃の10%

想定家賃収入	$1,800	$21,600
空室・回収不能金	-$1,800	-$1,800
総収入 ①		$19,800
貸出費用（管理費・固定資産税）②	-$580	-$6,960
委託管理フィー ③	-$180	-$2,160
ネット収入 ④＝①＋②＋③		$10,680
ローン利払い (20.8万ドル・5%）⑤		-$10,400
自己資金に対する収入 ⑥＝④＋⑤		$280
投資資金（頭金）⑦		$112,000
自己資金に対するリターン ⑥／⑦		0.3%

結果は、0.3%です。架空の話ですので、計算方法を参考にしてください。自分のケースで確かめたところ、リターンは2.1%になりました。表のケースと違う点は、レントが高く設定できたので、収入が少し大きいこと。それと、ローン金利が4.5%だったため、利払いがその分低いことです。もっとも、ローンの諸費用やGETも考慮に入れると利回りは、もっと低くなります。

個人的には、投資利回りは諦めていたので、マイナスでなければ良しと考えていました。ハワイのコンドミニアムの投資利回りは2-3%と聞いていたので、その範囲に収まってラッキーでした。上のケースで、ローンをゼロにして全額自己資金購入にしても、利回りは3.3%です。金利負担が減っても、自己資金の持ち出しが増えるので、利回りが急激に上がらないということです。

そうすると、コスト（利子、管理費、固定資産税）を低くして、家賃収入をできるだけ高くするのが理想的ということになります。物件を選ぶ時、維持費に注意することは重要だということですね。また、家賃収入を高くできるようにどんな努力をすべきかは、「レンタルの準備」というテーマで数回書いていますので、参照してください。

FXの利用について

（2013年当時の投稿です。現在は手数料が変更されています。）

FX（外貨証拠金取引）についてのコメントをいただきましたので、一つ投稿をしておきたいと思います。

サイバーエージェントFXの外貨exを使えば手数料無料で外国へ送金する銀行までドルを移せることを私も確認させていただきました。スプレッドも0.4銭ですので、10万ドル換金しても400円ですから驚異的なコストの低さです。自分名義のシティバンクの口座に送金するのも無料なのですね。

ということで、ブログをご覧の方の参考にに、サイバーエージェントFXのウェブサイトにある現受け・現渡しの説明があるリンクをあげておきます。
http://www.cyberagentfx.jp/gaikaex/faq/316?category=11
http://www.cyberagentfx.jp/gaikaex/information/manual/13.html

これが理解できる方は、FXのご利用が可能だと思います。初心者レベルでFX取引を行なっている自分の経験からすると、一通りのことを理解して実際にFX取引をはじめるには、それなりの時間と労力が必要と言えます。実際に出来るか否かは、金融取引の経験に左右されるでしょう。ですので、1万数千円のコストは十分に意味のある支出と考えて差し支えないと思います。30万ドル＝3,000万円以上の買物をするプレッシャーの中で、FXをはじめるのは辛いでしょうから、興味のある方は、今からFXのトライをはじめるのが良いかも知れません。

私が気になったコンドミニアム（２）

今日は、Island Colonyです。
コンスタントに売物が出るコンドミニアムです。これは1ユニット見に行きました。
ホテルのウェブサイトはこちらです。

良かったところは・・・

• 高層階は眺めが良い。
• 部屋は広め。ラナイも広め。
• ロケーションは便利です。
• 設備が整っている。
• 短期の貸出が可能？

気になるところは・・・

• 部屋に洗濯機が置けない。
• 短期滞在のユニットが多いので、人の出入りが激しい。
  （ホテルと居住用のエレベータは分かれていますが、
  　フロアの出入りに関してはコントロールできないようです。）
• 長期滞在には、向かない？？

短期滞在にも使えて便利。そして、マーケットでの流動性が高いので、手放したい時に売れる確率が高いかも知れません。実際に見た部屋は眺めも良かったですが、事前にネット見ていた時ほど、気に入らなかったのです。それは、購入後に長期で貸し出すには、不向きかもと思ったからです。

購入後すぐに自分で使って、それ以外は短期で貸し出すプランの人には、ふさわしいコンドミニアムだと思います。売り出し中の物件は、oahure.com で確認してみてください。

大きな地図で見る

海外送金のコスト

海外送金に関しては、長きに渡り情報を提供している「手数料を節約して海外送金する方法」をご覧になってみてください。

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2013年当時の比較です。

楽天銀行がローコストの海外送金を開始したので、実際に為替のスプレッドを含めたコストで何が有利かを検証してみました。計算したのは5つのケースです。

	ドルの調達	国内送金	海外送金
＃１	住信SBI銀行	あり	シティバンク銀行
＃２	住信SBI銀行	あり	シティバンク銀行（手数料割引）
＃３	楽天証券	あり	シティバンク銀行（手数料割引）
＃４	楽天銀行	なし	楽天銀行
＃５	シティバンク銀行	なし	シティバンク銀行

条件は以下のとおりです。

• 住信SBI銀行の為替スプレッドは7銭。国内のドル送金、3,000円。
• シティバンク銀行の海外送金は、4,000円。残高が100万円あると、2,000円になります。これを手数料割引としました。
• 楽天証券では、ドルMMFを買います。為替スプレッドは25銭で、国内送金は25ドルですが、シティへの送金には1,000円のキャッシュバックがあります。ですので、国内送金を1,500円で計算しました。
• 楽天銀行の為替スプレッドは1円と判断しました。送金手数料は750円とし、中継銀行手数料は含みませんでした。1回100万円という限度があります。
• シティバンク銀行の為替スプレッドは、1円です。

検討の結果です。

1. 4,000ドル未満は、楽天銀行が有利。
2. 4,000ドル以上、1万ドルぐらいまでは、楽天証券＋シティが有利。
3. 1万ドル以上は、住信SBI＋シティが有利。
4. 高額になると、シティの手数料割引がなくても、シティ+住信SBIが有利。
5. 5,000ドルぐらいまでなら、楽天銀行が手間がかからず良いかも知れません。

楽天証券に関しては、一つ問題がありました。タイミングによるのかも知れませんが、電話がなかなかつながりませんでした。ドル建てMMFの解約も時間のズレが生じます。ウェブで解約して、資金移動できるようになるまでに2日ほどかかります。実際に利用してみましたが、ちょっと不便でした。

計算の一覧があるので確認してみてください。一番左がドルの送金額で、次が＃１のコストです。@$1は、1ドルあたりのコストです。コストは、為替スプレッドにドル送金額をかけたものに、国内送金と国際送金の手数料を必要に応じて足しています。参考になれば幸いです。

私が気になったコンドミニアム（１）

インターネットで物件を見はじめてもうすぐ1年になるところです。購入のために実際に見たのは7件程度ですが、気になるコンドミニアムがありました。そういうところをご紹介したいと思います。何分実体験が少ないので、インターネットで情報を集めている人に参考までとお考えください。

お金があれば素晴らしいコンドミニアムを手に入れるのは可能です。でもこのブログで私が念頭に考えている条件がいくつかありますので、以前のブログを参照してください。

今日は、Villa on Eaton Square です。
英語のサイトですが、情報は こちら からどうぞ。動画やスライドもあります。また、コンドミニアムのサイトにフォトもあります。
いいなと思う点をあげていきましょう。

• まずロケーションが素晴らしいですね。ワイキキの西の端でアラモアナ・センターに歩いて行けます。
• 敷地のなかにショッピングプラザがあり、Food Pantryというグローサリーストア、銀行、郵便局などが揃っています。
• 物件は見たことがないですが、外観からして管理が行き届いている印象があります。
• オーシャンビューは高額ですが、マウンテンビューで少し海が見えるユニットがあり、こちらは手に届く範囲と言えます。
• スタジオでもフルキッチンがあるようです。
• 私が物件探しをしていた時には、1ベッドルームでキッチンに窓があるユニットが契約済みになっていました。料理が、生活を楽しむ上で重要な人には魅力的だと思います。

マーケットに出ている物件を確かめたい場合は、oahure.com で確認してみてください。売り物件があれば新しいウィンドウで検索結果が表示されます。

Mahalo.



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ホームオーナーインシュアランス

権利移転に合わせて住宅の災害保険に加入しています。年間の保険料は150ドルでした。保険の内容は、以下のとおりです。

1. 住居（Dwelling）：　火災などで住居が破損した場合、保険金がでます。下水から水が溢れるとか雷とか、保障の範囲が広いDP3というグレードです。免債金額250ドルで保険金は最高2万ドル。
2. 機器の保障（Equipment Breakdown）：　住居にある機器やエアコン、電気系統などの故障をカバー。免債金額は500ドルですので、なかなか使えないと思いますが、5万ドルの保険金です。但し、保険料はかかっていないようです。
3. レンタルにおける責任（Retal Premises Liability）：　オーナーとしてはテナントが安全に住めるように環境を整える責任があります。万一、コンドミニアムの整備不良でテナントがケガをしてしまった場合の保険です。保険金は50万ドル。医療費は5千ドル。
4. 共有部分の保障（Loss Assessment Property Coverage）：コンドミニアムの共有部分が壊れたり、共有部分で起きた事故で補償が必要になったりした場合、オーナーズアソシエーションの保険で対応しますが、更なる負担がオーナーに回ってきた時にカバーしてくれます。保険金は最高1万ドル。
5. 賃料の補償（Fair Retal Value）：　コンドミニアムが保険の対象となる状況で貸出が出来ずに収入がなくなった場合の補填。保険金は3万ドル。
6. 建物の回りの物（Building Items）：　部屋に作りつけたものや改築部分の補償。7万5千ドルの保険金。
7. 追加保障（Additional Insured Liability）：　長期レンタルの保険には、管理委託している不動産エージェントも対象に含められるとのことです。追加の保険料は不要です。

保険のお世話になる可能性はほとんどないと思います。しかし、自動車保険と同じで、万一の時にないと困るのが保険です。コンドミニアムの価値に関わる部分について、150ドルでリスクマネジメントできればお安い買物だと思います。

会計事務所に支払う費用

購入したコンドミニアムをレンタルに出すと納税義務が発生します。GET、州税、連邦税を納めます。GETは、管理をお願いしたエージェントから支払ってもらうことにしました。手数料は、EMSをハワイまで送るよりも少し安いぐらいなので、自分でやる手間暇と郵送コストを考えれば、お願いするのが得策です。

因みに、GETは、年間2,000ドル以下の納税の場合は、半年に1回になるそうです。GETが2,000ドル以上になるのは、月額の家賃が3,704ドル以上です。そんな家賃のレベルではありませんので、年2回の支払いで済みます。

それで、本題ですが、クロージングの時にハワイで会計事務所にお願いしたのは、以下のことです。

1. 連邦税のITIN（納税者番号）の取得
2. ハワイ州税のITINの取得
3. パスポートの発行証明依頼の領事館宛の手紙
4. GETライセンスの取得（実際にかかるフィー）

明細は省略しますが、支払いは、全部で500ドル程度でした。自分で出来る可能性はありますが、数日かけたぐらいでは必要な物を入手できないと思います。プロフェッショナルフィーはお安くありませんが、必須のコストと割り切って支払うのが得策と思います。

なお、州税と連邦税の確定申告には、初年度事務費用が200ドルで申告費用が750ドルだそうです。いずれは自分でできるようになるか、この程度の出費が気にならないレベルに到達したいと思います。

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GETの納税は、エージェントにお願いしようと考えたのですが、日本ならこれぐらいは自分でやるわけで、年の終わりに向けてチャレンジすることになりました。確定申告もしばらくは無理だと思いますが、個人でできるソフトが数十ドルで販売されているので、自分でやれるようにしたいと思います。いつかブログで報告（その時まで続いているか？）できればと思います。

ピンチ！外出中にサイン？？しかもキャンプ場。

クロージングの日程が決まり、必要な準備を終えた頃に、私は週末キャンプに出かけていました。キャンプ場でメールを見るとエージェントから一件届いていました。もう後はハワイに出かけるだけと思っていたら、メールを開けてちょっと考えました。

契約書の変更に関する書類にサインをして返送して欲しいという依頼だったのです。これまでは、家でPDFを印刷、それにサイン、そして、スキャンしたものを送り返していたので、即答で、「泊まりで外出しているため、サインを返せません。」とメールを送りました。

しかし、です。これだけスマホでいろんなことができるのだから、気を取り直して、ちょっと探してみることにしました。検索の結果、見つけたのが、Note Anytime というアプリでした。PDFに手書きが加えられるアプリです。キャンプ場でLTEが繋がらず、3G回線しか使えず時間がかかりましたが、頑張ってiPhoneにダウンロードし、PDFを開きました。

日付はキーパッドで入力できるので、さほど難しくはありません。サインは指でなぞって書くため、ちょっと苦労しました。指を離すと次に置くところがちゃんと決まらなかったり、アルファベットの”O"の最初と最後がちゃんと繋がらなかったたり。20分ほど格闘した結果、それなりの形に見えるサインが出来たので、エージェントにPDFを送り返しました。

ちょっと子どもが書いたようなサインになってしまいましたが、エージェントからは十分機能しているとのお言葉を頂戴して、大仕事が完了しました。いざという時に、覚えておくと便利です。Note Anytime. （＝いつでも書き込み）文字通りの名前ですね。

ハワイハレ・リアルティ：お客様の声

エージェントとしてサポートしていただいたハワイハレ・リアルティの質問に私がお答えした記事が、ウェブサイトに掲載されています。ブログで書いていることがコンパクトにまとまっていると思います。ぜひ読んでください。こちらからどうぞ。

ハワイ不動産.net からいらっしゃった皆様、このブログには、コンドミニアムの購入について私が経験したことを詳しく書いています。コンドミニアムの購入についてどう考えるかとか、購入に際して注意すべきことは何かというような、具体的で有益な情報が詰まっています。少なくとも、私が購入を考えた時に、すべてを教えてくれるウェブサイトやブログには遭遇しませんでした。そういう意味でも、お役に立てる内容だと思います。活用していただければ嬉しく思います。

コンドのレンタル準備：鍵の交換

今日は、軽めの話題です。少し話が戻りますが、レンタルの準備に関することです。

引渡しが終わり、クリーニングの日程を決める時に、エージェントから鍵の交換をするかという質問がありました。交換するのが一般的か否かは分かりませんが、自分がテナントになるなら、新しい鍵を付けて欲しいところです。テナントが女性になる可能性もあるし、交換しないで余計な問題に巻き込まれるリスクも避けたいです。

ということで、鍵を交換することにしました。かかった費用は以下のとおりです。

• シリンダー錠の交換が、２つで合計44ドル
• キーの作製が、全部で8本、24ドル
• 出張費・技術料、53ドル
• 31ドルが割引になって、支払いは、合計90ドル

安心料と考えれば、納得の出費です。

コンドミニアムの管理会社：Hawaiiana

日本でも「マンションは管理を買え」と言うぐらい、集合住宅の管理は重要です。購入したコンドミニアムの管理を請け負っているのは、Hawaiianaと言う会社です。エージェントによると、管理費は少し高めになるけれど、信頼のおけるサービスを選ぶコンドミニアムはこのハワイアーナを利用しているとのことです。

会社のホームページによると・・・

• 1964年創業
• 不動産の価値を守り、高めるために、オーナーズアソシエーションの理事が行う決定に対してサポートを行なっている。
• 人事部をはじめ、土地の利用制限・設計についての検討、議事進行、修繕費の計画、組合のウェブサイト制作、理事やオンサイトマネジャーの研修プログラム、などを担当する部署がある。
• パシフィック・ビジネス・ニュースによって、6年連続、コンドミニアム・アソシエーション・マネジャー、No.１。

エスクローの段階で、エージェントから聞いていたのですが、引渡しの時点で、コンドミニアムの管理費が改定になりました。管理費の改定金額は、この管理会社から通知があります。エージェントがHawaiianaに金額の確認したところ、すぐに返信がきてレターが転送されてきました。管理会社によっては、返事に時間がかかったり、まったく返事をしてこなかったりすることもあるそうです。日本でマンションを買うなら十分気をつけるところでしたが、物件選びの時にはノーマークでしたから助かりました。