投資利回りの考え方

購入とレンタルのプロセスは一通り完了しました。現在は、納税が一つ気になっている分野でネットで調べています。情報を集めていると、新しい発見があります。今日は、最近見つけた、不動産購入に対する利回りの考え方について書いてみたいと思います。元ネタは、カナダの人のホームページです。不動産と風水のプロフェッショナルだそうです。

投資金額（頭金）に対する利回りを考える際に、テナントの入れ替わりには1ヶ月分の家賃が得られないことを考慮する必要があるとのことです。これまでネットで物件を見て、ありそうなケースを作って考えてみます。

1. 物件価格は、32万ドル。
2. 頭金35%。112,000ドル。
3. ローンは、208,000ドル。30年で金利は5%。
4. 管理費は、500ドル／月
5. 固定資産税は、80ドル／月
6. 家賃は、1,800ドル
7. エージェントの委託管理費は家賃の10%

想定家賃収入	$1,800	$21,600
空室・回収不能金	-$1,800	-$1,800
総収入 ①		$19,800
貸出費用（管理費・固定資産税）②	-$580	-$6,960
委託管理フィー ③	-$180	-$2,160
ネット収入 ④＝①＋②＋③		$10,680
ローン利払い (20.8万ドル・5%）⑤		-$10,400
自己資金に対する収入 ⑥＝④＋⑤		$280
投資資金（頭金）⑦		$112,000
自己資金に対するリターン ⑥／⑦		0.3%

結果は、0.3%です。架空の話ですので、計算方法を参考にしてください。自分のケースで確かめたところ、リターンは2.1%になりました。表のケースと違う点は、レントが高く設定できたので、収入が少し大きいこと。それと、ローン金利が4.5%だったため、利払いがその分低いことです。もっとも、ローンの諸費用やGETも考慮に入れると利回りは、もっと低くなります。

個人的には、投資利回りは諦めていたので、マイナスでなければ良しと考えていました。ハワイのコンドミニアムの投資利回りは2-3%と聞いていたので、その範囲に収まってラッキーでした。上のケースで、ローンをゼロにして全額自己資金購入にしても、利回りは3.3%です。金利負担が減っても、自己資金の持ち出しが増えるので、利回りが急激に上がらないということです。

そうすると、コスト（利子、管理費、固定資産税）を低くして、家賃収入をできるだけ高くするのが理想的ということになります。物件を選ぶ時、維持費に注意することは重要だということですね。また、家賃収入を高くできるようにどんな努力をすべきかは、「レンタルの準備」というテーマで数回書いていますので、参照してください。