アプレーザルの結果が出た！その方法は？

アプレーザルが発注されてから、11日が過ぎ、結果が出ました。ハワイのローンオフィサーからメールが届いたのがちょうど土曜日の朝だったので、安堵して喜びを噛み締めたのを覚えています。そして、届いた報告書を確認しました。

アプレーザルの方法はいくつかあって、例えば、物件が将来生み出す収入に基づいて価格を判断するという考え方があります。このブログで取り扱っているコンドミニアムでは、直近で類似の不動産売買の実績に基づいて、評価額を決めることが一般的なのだと思います。

では、その計算ですが、レポートには比較対象として同じコンドミニアムの物件が2つと近隣のコンドミニアムが1つ上がっていました。過去1年以内に登記されたこれら3件の売買価格に対して、物件の差異が評価額に反映されていました。

1. 眺望：予想通りですが、眺望は大きな差を生みます。シティビューと空が見えるということで、単なるシティビューの物件に対して、プラス5%の設定になっていました。（30万ドルの物件よりも眺望が良ければ、評価額が31.5万ドルになるということです。）
2. 階：1階分高さが違うことで、2000ドル。比較対象が10階で購入物件が20階ならプラス20,000ドルになります。
3. ユニットの状態： 1ランクの違いが5000ドル。
4. ラナイ：1平方フィートの違いが30ドル。
5. 居住スペース：8平方フィートの違いが400ドル。
6. 築年数：1年若ければ、500ドルプラス。
7. バス（風呂）：シャワーのみのハーフバスがあればプラス2500ドル。

どの比較対象も駐車場があったので、評価額に増減はなかったですが、その有無は大きな影響を与えると思います。レポートの内容が文字だけの説明だと理解しづらいのが申し訳ありませんが、物件選びを丁寧にやっていると理解できると思います。

アプレーザルが完了してGOできれば、大きな心配は殆どなくなったと言えます。次回からはしばらく、ドキュメントに関する説明をしたいと思います。