重要なアプレーザル： コンドの評価額算出

インスペクションの結果による交渉で売主は何もしてくれませんでしたが、それに納得した時点でエージェントがアプレーザルを進めるように手配してくれました。先にアプレーザルを進めるとコストがかかるので、インスペクションの結果で売買が流れてしまうことも想定してエージェントがホールドしてくれていたわけです。

アプレーザルとは、評価することです。文字通り、購入物件の価値が評価されます。私の場合は、ローンを借りる銀行が指名した専門家が評価を行ないました。このアプレーザルがなぜ重要かというと、ローンで借りられる金額に影響するからです。このブログは、ローンを使ってコンドミニアムを購入するという話を展開しています。ですので、全額現金で買える人にはほとんど関係のない話です。

では、ローン金額にどう影響するかというと、物件の評価額によっては予定しているローンの金額が承認されない場合が出てくるのです。例えば、売買価格が30万ドルで、この物件には30％の頭金が必要だとします。そうすると、21万ドルのローンが必要になりますね。

アプレーザルの評価額が30万ドルなら問題なく、次のステップに進めます。しかし、査定額が仮に20万ドルだったとしましょう。実際にはこれほどの開きがあることはないはずですが、計算が分かりやすくするための額と考えてください。20万ドルの場合、ローンが認められるのはオファーの目論見と同様に、70％となります。つまり、14万ドルです。そうなると、30万ドルとの開きは、16万ドルとなり、当初9万ドルで考えていた頭金との差額は、買主が準備しなければなりません。

上に書いた例は、便宜的な金額設定のために差額が大きくなってしまいましたが、これが1-2万ドルでも日本円にすれば100万円単位の金額ですから、アプレーザルで出る評価額の影響は多大です。アプレーザルはいくつかの方法がありますが、直近で類似の不動産取引と比較することによって行われるのが一般的のようです。不動産市場が安定している場合は、オファーとアプレーザルに差が出にくいですが、2013年の今の状況では、売手は、価格の上昇に合わせて強気の値段設定をしてきます。そうすると、売手の金額および買手のオファーは、過去の実績よりも高くなってしまうので、アプレーザルの金額の方が低くなってしまうので要注意です。

私もそのような可能性をエージェントとローンオフィサーから聞いており、自分でも素人なりの計算をしてみて、心配をしていましたが、無事に満額の評価がでました。アプレーザルは、ローンでコンドミニアムを購入する場合、最大の難関と言えると思います。