ハワイにコンドを買って円高になるとどうなるのか？

円安と円高は7年程度で切り替わると言われています。一時、125円まで進んだ円安や2018年の年明けから、反転し、かと言って、100円を切ることはなく、現在は、110円程度のレベルを安定？して推移しています。ある意味心地よい状況ですが、これがずっと続くとは思えません。

金融緩和の蛇口を絞っていく行くプロセスは、米国が先行し、欧州がそれを追いかけることが明確になりました。お金をじゃぶじゃぶ注いでマーケットを支えているのは日本だけになってしまったわけです。金利差が開けば、お金は、ドルやユーロに向かうはずですが、円安にはなっていません。

国債を買って、日経平均に投資し続ければ、景気が上向くということになっているけれど、2%の物価成長が達成できると言いつつ、5年が過ぎました。5年前の円安は金融緩和により進んだわけですが、その効果が見えなくなりました。上に行けないなら下に行くことはあるわけで、もし、いま円高になると、日本には金融緩和を行う余地がありません。

金利は低くて下げられず、買える国債もありません。何もできずに円高になるのを見守るしかないかも知れません。ここでは経済対策のことを語るつもりはないのですが、円高はとても気になります。もしここで1ドル80円の円高になったらどうなるのでしょうか。コンドのオーナーとしての立ち位置を確認したいと思います。

現状を確認します。正確な金額ではありませんが、比率は私の実態と同じです。まず、5年前に30万ドルでコンドを買いました。自分で出した頭金が35％。10.5万ドルですね。これに諸経費が1万ドルぐらいありますが、それは横においておきます。当時のドル円は、96円でした。ローンが19.5万ドル。年間3,700ドルぐらい元金が減っているので、現在のローン残高は、17.7万ドル程度です。

さて、今110円ぐらいのドル円が80円になったら、まず、頭金で使った10.5万ドルがマイナスになります。96円−80円＝16円。これに10.5万ドルをかけると、168万円がマイナスです。しかし、3,700ドルの5年分は、コンドが稼いだお金で利益になります。これが、1.8万ドル。これに80円をかけると、144万円。これだけで、168万円のマイナスの殆どをカバーできます。所有している期間が長くなれば、ローンは減るので、その分、円高に対する耐性が強まることになります。

コンドの価格が、例えば、2割上がっているとすれば、36万ドルになります。125円だったら、750万円のプラス。80円なら、480万円のプラス。円高だとこの瞬間での利益は減ってしまいます。一方で、ローンを返すことになるとどうでしょうか。ローン残高17.7万ドルｘ125円＝22.1百万円。80円だと、14.2百万円になります。実に800万円近く返済額が減ります。

最悪のケースは、物件価格が下がって、円高になることですが、評価額、ドル円、ローン残高といくつかの要素があって、本当にどうなるかを一般化するのは難しいと思います。ただ言えるのは、円高でも円安でも一長一短あって、その状況に合わせて動くしかないということです。さらに言うと、ローンによる購入が最大の円高対策です。それは、ローン自体は、ドルで調達した資金でドル円の変化に影響をうけないからです。

30万ドルを即金で買えば、20円の円高で600万円が損失になります。頭金の30％を負担したなら、損失は、180万円で済みます。もちろん、売却しない限り、この計算は机上のお話です。豊富な手元資金があっても、一気に円からドルに替えるのではなく、リスクヘッジのためにローンを利用して時間を味方するという方法を検討すべきではないかと思います。