コンドを売却する際の税金について

かなり以前にコンドの売却についてまとめた時にDepreciation Recaptureに触れました。今年のタックスリターンを作業しながら、改めて調べてみるとやはり難しいポイントだと再認識しました。

Depreciation Recaptureは、減価償却により毎年課税されなかった部分がコンドの売却時に課税されるということです。不動産の売却により利益が出たか否かというのは、計算となる資産の元値と売値を確定することになりますが、認識している金額をどうやって組み合わせるかが今のところ不明です。

コンドを所有している間に、例えば、フローリングを換えたことで資産価値が上がり、それを資産の元値に加える必要があるというのはよく分かります。一方で取扱が不明な要素があります。

Depreciation（減価償却費）：　日本では給与収入があって、賃貸経営の損失は総合課税で税金の還付を受けることが可能ですが、アメリカでは家賃以下に収入がなく損失の控除ができません。そのため減価償却の金額を資産の元値を下げるために引き算すべきなのかが不明です。

Unallowed Loss（控除不可の損失）：　減価償却と話が被りますが、この損失は、不動産の売却収入から差し引くことは明確です。しかし、この損失は、資産の元値を出すために引き算すべきなのか、売却益から差し引くべきなのかが不明です。

Depreciation Captureの位置付け：　以上のことから売却益を正確に出す方法は不明です。実際、ネット検索で調べてみるとアメリカ人でも正確な情報に辿り着けないとこが分かりました。ですが、一つ明確になったのは、売却後に利益が出た場合、利益となった部分のうち、減価償却によって利益になったと認められた金額のみに対して、Depreciation Recaptureの25％が適用されるということです。全体の利益に対して課税されて、更に、二重でDepreciation Recaptureの支払う必要はないというのは、間違いありません。

なかなか正解に辿り着けませんが、なんとか正しいご報告ができるように頑張りたいと思います。