「民泊収入は雑所得に？」ご注意ください。

このブログで私は、ハワイにコンドを買って民泊するのはリスクが高いというスタンスをこれまで通してきました。新しい視点で気になることを見つけたので、今日はその点を掘り下げてみたいと思います。

民泊が危険というのにはいくつかの理由があります。まず、ホノルルのローカル規制として1泊単位で貸し出す許可が下りない、つまり、民泊は基本的に違法だということとです。また、コンドにはハウスルールという規約があって、レンタルの最短期間が決められています。最短は1ヶ月だったり、最近になってルールを変更したコンドもあるようです。オーナーとしては、規則に従わなければなりません。他にも運営上の問題や被害を受ける可能性があります。

新たに認識したのは、確定申告における民泊収入の扱いです。私の場合は、コンドを1年契約で賃貸しています。収入は不動産所得になり、サラリーマンであれば、給与所得と合算できるため、賃貸収入が赤字であれば、収入全体を下げることができます。では、コンドで民泊ができたとして、1泊とか週単位でレンタルした場合、確定申告で同様のことができるのでしょうか。

実際、この点は議論があったようで、2017年のネット記事では、住まいの一部を貸せば雑収入で、一戸単位なら不動産収入という意見が書かれていました。日本の法律では、民泊は180日しかできなくなったので、アメリカで180日以上できる状態ならどうか？という疑問は残ります。しかし、直近の記事を見る限りでは、民泊収入は雑所得との認識が理論的に正しいように私も感じました。

まず、住まいの一部を貸している場合は、そもそも不動産を使って収入を得ているとは言い難いと思います。コンドや家を一戸単位で貸している場合は、どうでしょうか。不動産を貸しているというよりも、宿泊サービスを売っていると考えられると言われると、確かにそうかもと思います。

民泊は、宿泊業を、個人で、しかも、一部屋でやっているというイメージです。そうすると、それは不動産所得ではなく、事業所得だろう。でも、サラリーマンが事業として民泊を行うのは無理。日本だと180日までで年間通して貸すには旅館業としての届け出しなくてはなりません。これらのことから、民泊は不動産収入ではなく、雑所得だと捉える考え方のようです。

この考え方は、国税庁が示しており、実際の判断は、税理士、税務署と相談する必要があるというのが最も適切という認識になっています。事業所得と認識できる場合は、給与所得と合算できる条件があるようですが、雑所得になってしまうと、赤字を給与収入と相殺（損益通算）することができません。

民泊運営にすると不動産所得の赤字のように当面の所得税を減らす効果が期待できないのは、ハワイにコンドを買う上での想定と大きく異なってしまうと思います。リスクを認識してハワイで民泊をするつもりなら、日本における確定申告のルールをしっかり確認しておくことが必須です。