コンドの売却： どれ程の値上がりを期待するか？

捕らぬ狸の皮算用とはまさにこのことだと思いますが。コンドの売却について考えています。

学んだ知識を総動員して、売却時の税金を算出して、５年と10年の期間でどの程度の価格上昇が必要なのか？を予想してみました。

今日は、売却と価格上昇の期待値を賃貸の年数に合わせて考えました。前提条件は、前回と同じです。32.5万ドルの物件を35%の頭金で購入します。ローンは、30年4.5%固定金利です。

表にある「価格の上昇率」は、このぐらいi値上がりして欲しいという期待値です。1年なら5%ぐらいは値上がりして欲しい。15年賃貸したら倍の価格になってくれないかなぁ？ということです。ハワイのコンドの価格推移を見ると、10年で倍というのは、決して期待できない数字ではないですが、あくまで希望的観測としてご覧ください。でも、10〜15年賃貸して、初期の投資額の倍が戻ってくれば、投資としては大成功だと思います。

この表を作ってみて分かったことは、一つは、前回と同じで、購入して5年ぐらいで2割ぐらい上昇しても、キャピタルゲインに対する課税は発生しないということです。それに対して、減価償却のDepreciation Recaptureは確実に納税が発生します。また、購入して2-3年のうちに売却すると、当初の支出を下回る可能性が高いので要注意です。

さらに、所有年数が長くなるとDepreciation Recaptureが高くなっていくので、物件の価格が上昇しなければ、利益を出すのが難しくなる傾向があると思います。一方で、実際のところは、家賃収入でどれだけローンの元本が返せるか？ということがポイントになってきます。ですので、本当に利益が出るかどうかは、個々のケースで大きく違います。この試算が多少なりとも参考になればと思います。