コンドの売却： 損をしない価格上昇率

ハワイのコンドを売却したら、どれだけ税金を払うことになるのかを検討しました。そうすると、最終的に、損得がどうなるのかを知りたくなります。

集めた知識が絶対に正しいとは言えないのですが、学んだことをすべて勘案して計算してみました。

では、前提条件です。

• コンドの購入価格は、325,000ドル。
• 購入費用と補修費用は、各4,000ドル。
• 建物価格は、購入費用の85%として、減価償却は、9,700ドル/年。
• 年間の赤字は、8,000ドル。
• また、売却時の手数料以外の費用は、5,000ドル。

以上の条件で賃貸期間を、5年と10年で計算してみました。

表にある「申告上の利益」とは、必要経費や累計の損失などを加味して、キャピタルゲインに対して課税がされるか否かの判断をする基準となる金額です。試算をしてみて（試算が正しければという条件が付きますが・・・）分かったことは、売却の手数料や累積の赤字はそれなりに大きな金額になるので、簡単には売却益がでないということです。

325,000ドルの物件を35%の頭金でローンを組んで買った場合は、125,000ドルぐらいの初期費用になると考えられます。5年間の賃貸で10%の値上がりなら、投資金額をほぼ回収できるのではないかと思います。10年の場合は、値上がり+10%でもローン残高が減る分、もう少し回収金額が増えますが、10年で行って来いだと意味がないですね。

10年で値上がり+30%なら、初期投資125,000ドルに対して、実質回収資金は、196,700ドルになるので、これぐらいならまぁまぁの結果ではないでしょうか。10年で*+50%の値上がりなら、投資額の倍を回収できそうです。（ホントかな？）

試算は、ご参考ということでお願いします。例えば・・・

• 賃貸が長期にわたると、家賃が値上がりして、賃貸収支の赤字が途中で黒字になるかも知れず、そうなると累積損失が変わってきます。
• 年間の賃貸収支、減価償却をどの程度の金額で見るかによって、結果は異なります。築年数や建物自体の金額、ローン借入金額は、個々のケースによってまったく異なります。
• 円ベースになると為替が絡んでくるので、ドル建てでは赤字、円建てでは黒字になる可能性があります。

いろいろな不確定要素があるので、試算の結果は、イメージとして捉えていただければと思います。