モヤさまのハワイは今日でした。

放送は夏が過ぎてからと思っていましたが、モヤさまハワイは今からスタートです。木梨目線に対する対抗意識？そんなことはないですよね。感想は後でまとめます。

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モヤさまは、いい雰囲気でしたね。
番組のスタイルが出来ていて、ハワイだから特別なことをするわけでもなく、グダグダな感じでいつもどおりに進行していくところがいいですね。もっとも、あの雰囲気に馴染めない人は、視聴者になれないと思います。

特に目についたのはハワイアンケイジャン料理のレストランぐらいで、その他は、メモって行くほどの気分にはならないものの、受けを狙ったお店のチョイスをするとモヤさまらしくありません。相変わらずハワイでモヤさまをやっていることが正解ということなんですね。

ハワイまで行って撮ってきたのだからということで、2週続けて放送するのは、特番の木梨目線じゃできないですが、来週も見ても良いかなと思わせるところは、見ていて楽しいからだと思います。

この週末は、木梨目線、モヤさま、ハワ恋と、ハワイの番組が盛り沢山でした。

木梨目線 Part9の感想

今回の「木梨目線」。皆さんの目にはどう映ったでしょうか？

9回目になると、ノリさん個人のネタが尽きたのか、それとも、テレビで紹介できる情報がなくなったのか、ノリさんが自分で選んだという感じがほとんどなかったですね。ノリさんが初めて行って食べてみて、「美味しいです。オススメです。」なんて言ってる感じがします。

最初はロコに人気のお店から始まって期待したのですが。今回は、観光ネタが多かったし、明らかにタイアップの時間が増えていました。木梨目線で今更タイムシェアを紹介する必要はないと思うのですが、BSの番組制作予算でエアと宿泊を確保するには仕方がないのかも知れませんね。それから、番組スポンサーに一流企業が増えた気がします。気のせいかも。

今回の木梨目線は、文字通り、ウェアラブルカメラで撮った映像がなかったら、木梨目線ではなかった？と思います。私個人の願望としては、「できそうだけど考えなかった」、「ハワイを楽しむのにこんな方法があったのか」、「暮らすように滞在している人はこんな楽しみ方をしているんだ」、というような情報を、木梨目線で教えて欲しいと思います。

これだけ情報が溢れていて新しいものはすぐに紹介されるから、番組のポジショニングは難しいと思います。それに、番組の回数が重なると、作る側にも欲が出て、無駄がなくなってしまう気がします。こんなことテレビでやって無駄じゃない？でもなんかハワイらしくて、まぁいいか、そういう空気を期待しています。「ぶらり途中下車の旅」のハワイ版こそが、木梨目線。私は、そう思います。

でも、今気がついたのは、番組の紹介情報で出ていたウクレレは出てこなかったですね。次回10回目は豪華なプレゼントだと宣言していたから、カマカのウクレレが賞品として登場してくることを期待したいと思います。全体的に辛口コメントですが、これからも「木梨目線」は興味を持って見続けます。

自宅ローンの借換本審査に必要な書類は？

自宅ローンの借入や借換を経験した人ならどんな書類が必要かは大体想像がつくと思います。細かいところは、銀行から送られてくる説明があるので、賃貸経営をしていることで異なる点だけを書いておこうと思います。

不動産収入があると、会社からの給与収入だけの場合とは少し異なります。まず、源泉徴収票のオリジナルではなく、確定申告書のコピーを提出します。それに、納税証明書（その1、その2）というものが必要です。

確定申告書は、自分で持っているので問題ないと思います。納税証明書は、税務署に行って発行してもらいます。以下は、国税庁の説明です。

納税証明書（その1）・・・納付すべき税額、納付した税額及び未納税額等の証明
納税証明書（その2）・・・所得金額の証明（個人は申告所得税又は申告所得税及復興特別所得税に係る所得金額、法人は法人税に係る所得金額です。）

納税証明書は、ネットで申請してから税務署に行くと、すぐに発行してもらえます。私は委任状を書いて妻に受け取りを頼みました。

申請は、e-TaxのWeb版から行います。説明などは、ここから飛んで確認してください。委任状もひな形もあります。

税務署によっても違うのだと思いますが、私の場合は、前日の夜中に申請をしたら、翌朝に確認の電話がありました。その後妻が取りに行って2日で手配ができました。住信SBIネット銀行の場合、納税証明書は過去3年分となっていますが、私は、不動産収入の確定申告を2年しかやっていないので、納税証明書の発行は2年分のみでした。

木梨目線第9弾の情報

今回で9回目の木梨目線。

紹介される情報は・・・

　クアロア牧場のアクティビティ
　ドレスコードのあるレストラン（今までにないパターン）
　カカアコの雑貨屋さん
　完成したカマカのウクレレ
　コンドの情報
　などなど

期待しましょう！

木梨目線第9弾 5月30日放送！

カンニング竹山さんの番組ノリさん自身が紹介していました。
木梨目線Part9の放送です。
http://www.bsfuji.tv/kinashi/

今度はどんな放送になるのでしょうか？
今週土曜日19時からの放送をお見逃しなく。
ビデオも忘れずにセットしておきましょう。

自宅ローンの借換： 金利が低ければ良いのか？？？

金利の低さで注目した住信SBIネット銀行ですが、高い費用がかかる項目があります。ローン事務手数料です。ローン金額の2%が手数料として発生します。例えば、2,000万円の借入で40万円です。

例えば、2,000万円を15年、当初10年を1%の金利で借りたとします。当初の返済月額は、119,699円。10年経ったら、全額返済ということにすると、40万円の事務手数料は、年間4万円、月額3,333円の負担になります。119,699円と3,333円を足すと、123,032円。この金額を毎月返済する10年固定の金利はどうなるかというと、1.38%になります。

手数料の40万円を10年間で絞って当てはめると、金利は1%ではなくて1.38%相当することになります。如何に事務手数料の影響が大きいかが分かると思います。逆に言うと、金利の差はそれほど大きくないので、固定費用を抑える方が得だということになります。もちろん、正確な比較はバランスを見なければなりません。

仮審査には、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、イオン銀行、りそな銀行に申込みましたが、住信SBIネット銀行とりそな銀行は、借入金に対する事務手数料が必要なため、候補としては一歩後退となりました。イオン銀行は、手数料を固定と比率で選べます。固定金額の手数料にすると金利がプラスされるというシステムです。

固定金額の手数料のベースで諸費用に関してソニー銀行とイオン銀行で比べるとほぼ同じです。団体信用生命保険のベーシックな保障は無料ということは同じです。金利追加で、ソニー銀行は３大疾病、イオン銀行は８大疾病をカバーすることができます。金利に関しては、ソニー銀行がやや低く、そこが勝負の分かれ目になりました。

蛇足ですが、団体信用生命の面では、住信SBIネット銀行は、8大疾病の保障も負担なしですから、そこに魅力を感じる人はいると思います。

☆風☆ 今週の一枚

テナント募集をすることに。

現在のテナントさんは、家賃の滞納もなく何の問題もなかったので、できるだけ長く居て欲しかったのですが、残念ながら契約更新はしないことになりました。部屋は大変気にいってくれていたけれど、とある理由で手狭になってしまうとのことです。

エージェントさんからは、完全にテナントが引き払ってから募集をするのが基本にしていますということでした。部屋を借りるのに前の住人のイメージを知らない方が良いとは思うので、私もできればそうしたいのですが、募集を遅らせると家賃収入が途絶える時間が長引きます。家主としては、空白期間をできるだけ短くしたいわけです。

それで、退出の2週間前からショーイングを開始してもらうことにしました。直接見たことはないですが、今のテナントさんは、きれいに部屋を使ってくれているイメージがあるので、先行スタートは悪いことにならないと思っています。

ローンの返済を家賃収入に頼っているので、テナントが途切れることは大きなマイナス要素です。なんとか上手く展開してくれるよう願っています。

自宅ローンの借換： 仮審査は通過

金利の低さに魅力を感じて、住信SBIネット銀行に本審査を申し込もうと思っていましたが、書類を揃えた段階で考え直しました。

納税証明書を取るのにも印紙代がかかるし、ここは落ち着いて比較検討しよう。ということで、いくつかの住宅ローンを確認しました。条件は以下のとおりです。

• 10年固定金利が1%前後で出来るだけ低い
• 保証料が不要
• 団体信用生命保険も不要

候補に上がるローンがいくつかありました。

• 住信SBIネット銀行
• ソニー銀行
• イオン銀行
• りそな銀行

仮審査には費用がかからないので、全部の銀行に申込みました。きちんとハワイのローンを申告して、収入は、給与収入に賃貸収入もプラスして書きました。

ソニー銀行は、オンラインの口座で通知、イオン銀行とりそな銀行は、郵送でそれぞれ仮審査の結果がでてきました。全部、仮審査は通過です。仮審査の結果が出るまでの日数は、ソニー銀行が3-4日、イオンとりそなは1週間ぐらいでした。

ハワイのローンが邪魔をして借換はできないのかもと、疑心暗鬼になっていましたが、実際は問題なく、本審査に進めることになりました。

次は、どのローンが良いかを考えなくてはなりません。

住信SBIネット銀行の仮審査は？

まずは、やってみなければ分からないので、当初10年固定金利が一番低い住信SBIネット銀行に申し込むことにしました。仮審査は、ウェブからできるので超簡単です。申しむのは個人の自由で誰にも止められません。

住信SBIの仮審査を申し込む時には、ハワイのモーゲージも正確に申告しました。日本のクレジット情報からは、このローンは見えないと思いますが、重要事項ですから正直に書きます。

結果としては、仮審査は通過しました。通過と行っても、住信SBIネット銀行の場合は、自動的に判断しているようで、申込みの直後にメールで仮審査合格の通知が届いていました。

住信SBIネット銀行の申込みを書く時は、賃貸収入は含まず、給与収入しか書いていなかったので、判断の基準がちょっと甘いのかも知れません。ネット情報では、住信SBIは本審査が厳しいと書いてありました。

すぐに、本審査申し込み用の書類が届いて、分かったことがあります。それは、賃貸経営をしていてもローンの申込みには何の支障もないということです。

それは何故かと言うと、ローンの申込書類の説明に、「不動産収入がある方」という項目があったからです。銀行としては、賃貸経営をしていても収支が健全であれば、借入を認めますというスタンスなのですね。

とりあえず、ハワイのローンがあっても大丈夫ということが明確になったので、必要書類を集めることにしました。

最初の申込みは、住信SBIネット銀行。

自宅ローンは、これまで固定金利で借りてきました。毎年、1%は余分な金利を払ってきたでしょうから、数百万円はプラスで返済したと思います。しかし、これは保険と思っているので納得済みです。

一方で、過去10年の間に3回の借換を行って、金利負担を大きく下げてきました。まったく借換をしていなければ、ローン残高は、今より1,000万円以上多くて、現役の間に完済する計画は建てられなかったと思います。背筋に寒さが走ります。

今回は、残債の1割ちょっとを返済することにしました。

現在借りているフラット35の金利は、1.62%です。団体信用生命保険は、別途の出費です。残りの返済期間は、14年半ぐらいです。繰上返済の影響を調べると、60歳時点での残債が、確定拠出年金の残高と同じぐらいだということが分かりました。つまり、このまま返済を続けていれば、60歳の時に退職金でローンが完済できる目処が立ったのです。

退職金でローンを完済すると、漠然と考えていましたが考えていましたが。60歳時点でのローン残高と退職金の額が合致して、霧が晴れた気がしました。

終着点が決まれば、あとはルートを選ぶだけです。

まずは、分かりやすいところで、金利を調べてみました。10年固定の金利だと、1%前後です。住信SBIネット銀行だと、当初10年固定で、0.85%です。このレベルだと変動金利と同じですね。この金利の低さに惹かれて、とりあえず仮審査を申込みました。

自宅ローンの借換： コンドのローンは影響するの？

年齢が上がっていくと、それまでに経験しなかったようなことが起こります。転職だって簡単にはできないし、役職が外れて年収が下がることもあり得ます。いろんなことを考えながら、退職後の生活をプランしていく必要があると最近は考えています。

40代にこんなことを思ったことはありません。人生の折り返しを過ぎて、先が見えてくると考え方が変わるのだと思います。

さて、自宅のローンを借り換えようと思ったキッカケは、繰上返済をするのと、借換するのとでは、どちらが得なのかを確認したことです。その内容は、後で触れることにして、ローン借換の仮審査をネットで申し込む時に思ったわけです。

「前回の借換は、自宅のローンしかなかったけれど、今回は、ハワイのモーゲージを持っている。借金の額は、自宅ローンを組んだ最初の頃の金額に戻っているのに、借換なんてできるのだろうか？？？」

ローンを申し込む時には、借換対象以外のローンも明記します。自宅ローンの中古価格は、ローン残債よりもはるかに下回っていますが、賃貸しながらの借換はもちろん初めてです。悩んでも仕方がないので、借換をトライすることにしました。

☆風☆ 今週の一枚

Four Paddleから見たRitz

物件検索をしていたらFour Paddleからリッツ・カールトンがどのように見えているかのフォトがありました。リッツは結構な高さまで立ち上がっています。

こちらからジャンプしてフォトをご覧ください。

左手は、シェラトンの方向に抜けて、オーシャンビューが維持されています。リッツはダイヤモンドヘッド側にもう一棟建設することになっているので、これから先も眺望は変化するのでしょうね。

イオラニ宮殿のフォトをアルバムに追加しました。

昨年オアフ島に行った時に、初めてイオラニ宮殿に訪れて、ガイドさん付きのツアーに参加しました。ハワイに歴史と空気を感じられる素晴らしい空間でした。ブログのフォトに時々使っていますが、まとめてアルバムにアップしました。興味のある方はご覧になってください。そして、どうぞ、宮殿を訪れて、ガイド付きのツアーに参加してみてください。フォトアルバムはこちらです。

コンドの売却： どれ程の値上がりを期待するか？

捕らぬ狸の皮算用とはまさにこのことだと思いますが。コンドの売却について考えています。

学んだ知識を総動員して、売却時の税金を算出して、５年と10年の期間でどの程度の価格上昇が必要なのか？を予想してみました。

今日は、売却と価格上昇の期待値を賃貸の年数に合わせて考えました。前提条件は、前回と同じです。32.5万ドルの物件を35%の頭金で購入します。ローンは、30年4.5%固定金利です。

表にある「価格の上昇率」は、このぐらいi値上がりして欲しいという期待値です。1年なら5%ぐらいは値上がりして欲しい。15年賃貸したら倍の価格になってくれないかなぁ？ということです。ハワイのコンドの価格推移を見ると、10年で倍というのは、決して期待できない数字ではないですが、あくまで希望的観測としてご覧ください。でも、10〜15年賃貸して、初期の投資額の倍が戻ってくれば、投資としては大成功だと思います。

この表を作ってみて分かったことは、一つは、前回と同じで、購入して5年ぐらいで2割ぐらい上昇しても、キャピタルゲインに対する課税は発生しないということです。それに対して、減価償却のDepreciation Recaptureは確実に納税が発生します。また、購入して2-3年のうちに売却すると、当初の支出を下回る可能性が高いので要注意です。

さらに、所有年数が長くなるとDepreciation Recaptureが高くなっていくので、物件の価格が上昇しなければ、利益を出すのが難しくなる傾向があると思います。一方で、実際のところは、家賃収入でどれだけローンの元本が返せるか？ということがポイントになってきます。ですので、本当に利益が出るかどうかは、個々のケースで大きく違います。この試算が多少なりとも参考になればと思います。

コンドの売却： 損をしない価格上昇率

ハワイのコンドを売却したら、どれだけ税金を払うことになるのかを検討しました。そうすると、最終的に、損得がどうなるのかを知りたくなります。

集めた知識が絶対に正しいとは言えないのですが、学んだことをすべて勘案して計算してみました。

では、前提条件です。

• コンドの購入価格は、325,000ドル。
• 購入費用と補修費用は、各4,000ドル。
• 建物価格は、購入費用の85%として、減価償却は、9,700ドル/年。
• 年間の赤字は、8,000ドル。
• また、売却時の手数料以外の費用は、5,000ドル。

以上の条件で賃貸期間を、5年と10年で計算してみました。

表にある「申告上の利益」とは、必要経費や累計の損失などを加味して、キャピタルゲインに対して課税がされるか否かの判断をする基準となる金額です。試算をしてみて（試算が正しければという条件が付きますが・・・）分かったことは、売却の手数料や累積の赤字はそれなりに大きな金額になるので、簡単には売却益がでないということです。

325,000ドルの物件を35%の頭金でローンを組んで買った場合は、125,000ドルぐらいの初期費用になると考えられます。5年間の賃貸で10%の値上がりなら、投資金額をほぼ回収できるのではないかと思います。10年の場合は、値上がり+10%でもローン残高が減る分、もう少し回収金額が増えますが、10年で行って来いだと意味がないですね。

10年で値上がり+30%なら、初期投資125,000ドルに対して、実質回収資金は、196,700ドルになるので、これぐらいならまぁまぁの結果ではないでしょうか。10年で*+50%の値上がりなら、投資額の倍を回収できそうです。（ホントかな？）

試算は、ご参考ということでお願いします。例えば・・・

• 賃貸が長期にわたると、家賃が値上がりして、賃貸収支の赤字が途中で黒字になるかも知れず、そうなると累積損失が変わってきます。
• 年間の賃貸収支、減価償却をどの程度の金額で見るかによって、結果は異なります。築年数や建物自体の金額、ローン借入金額は、個々のケースによってまったく異なります。
• 円ベースになると為替が絡んでくるので、ドル建てでは赤字、円建てでは黒字になる可能性があります。

いろいろな不確定要素があるので、試算の結果は、イメージとして捉えていただければと思います。

☆風☆ 今週の一枚

実はローンの借換を検討中です。

ローンと言っても、ハワイのローンではありません。ハワイのモーゲージは、4.5%で借りることができたので、ここから更に金利を下げるのは難しい状況です。アメリカの10年国債は2%前後の利率をウロウロしていてるから、日本のような低金利は期待できません。というか、アメリカまでが日本の金利のようになってしまったら世界経済は、どん底になっていると思います。

アメリカの金利に対して、日本国債の10年物は、0.4%前後という状況です。日本の低金利を象徴していますね。現在返済中のローンは、フラット35で金利は1%台の半ば。1000万円以上、10年以上、金利差1%以上というのが借換の基本と言われていますが、繰上返済を絡めて計算すると、金利差が小さくても総支払いを下げることができます。

特に、60歳までの時間が10年を切って、それまでに家のローンは何とかしたいと考えると、10年固定金利を選択できることに気付きました。でも、いざローンを借り換えようとすると、ハワイのモーゲージの影響がどうなるか？ということが気になります。

とりあえず、仮審査をいくつか申し込んだので、その結果を含めて、何が起きたかは報告していきたいと思います。金利で資産が増えない分、無駄な出費は出来る限りカットしたいと考えます。

確定申告に間違いを発見してまった。

GWの土曜日にタックスリターンと確定申告の書類をダイソーで買ってきた108円のクリアポケットファイルで整理していました。2013年の固定資産税の請求書があったものの、2014年分が見つからなかったので、いろいろ調べていると、ふと気付いてしまったのです。

「ん？固定資産税は経費になる？公租課税には、GETしか入れなかったのでは？」

2014年の固定資産税の請求書は、ローンを支払っている銀行が受け取っているらしく、手元にないのが正解だと再認識したので、確定申告をチェックしました。

思ったとおり、固定資産税の1回分の支払い500ドルぐらいが未計上になっていました。

さてどうするかと調べてみると、「確定申告の更正請求」を行うことが分かりました。国税庁のウェブサイトは、こちらをご参照ください。申請のフォームも同じページにあります。

邪魔臭いからそのままにしようかとも思いましたが、計算してみると1万円以上税金の還付があります。これをそのままにするのは損なので、3時間ほど作業して、申請を監督税務署の郵送しました。

申請書に添付したものは以下のとおりです。

• 収支内訳書の手書きで訂正したもの
• 提出・還付済みの平成26年確定申告書B第1表
• 不動産所得の赤字を固定資産税分増やして計算し直した確定申告書B第1表

今回は申請なので認められれば、還付があるようです。戻ってきたら報告したいと思います。

☆風☆ 今週の一枚

アラワイ運河の歴史

Youtubeで探しものをしていたら、アラワイ運河の歴史に関する動画を見つけました。英語ですが、昔の風景が出てきて興味深いところがあるので、飛ばしながらご覧になってみてください。




ゴミが浮かんだ絵からは考えられませんが、アラワイ運河ができたころは、泳ぐことができたんですね。多分ご存知だと思いますが、ワイキキは水が湧き出るところという意味で、昔は湿地帯でした。タロイモが栽培されていたのです。

1920年代以降、開発が進められて行きますが、元々ワイキキは「郊外」の位置付けで、小さめの区画に1世帯の家族が住む家が建てられていたそうです。だから、ワイキキの中は道が狭くなっています。運河を横切る橋3本しかなく、交通渋滞を引き起こす原因にもなっています。

実際に、4本目の橋を作る構想はあって、ユニバーシティアベニューの終点を伸ばして、歩行者と自転車を通すことを議論しているニュースがありました。利便性や緊急時の避難経路として新たな橋のニーズはあるようですが、紹介しているビデオでは、遮るものがない運河の光景を残そうとする意見が強いことを紹介しています。

また、現在はアラモアナまでの計画しかない電車をワイキキまで伸ばすのは、アラワイ運河沿いという話もあるので、今後も様々が議論がでてくるのだろうと思います。

コンド売却の税金： まとめ

ハワイのコンドを売却した時、どのように税金がかかるかを考えてきました。だいたい一通りの事柄をカバーしたので、今日は総集編としてのまとめです。

大きな流れをつかむことが目的です。詳細は、投稿を遡って確認できます。

1. まず物件取得費、修繕費用、改築費用など所有しているコンドの現状に至るまでに掛かった費用をまとめます。購入時の諸費用も含められますが、ローン関連の費用は加算できません。
2. 次に、売却で得た金額を出しますが、売却代金からは、エージェントに支払う手数料など売却に掛かった費用を差し引くことができます。
3. さらに、賃貸期間中の累積赤字（Unallowed Loss)を２の金額から差し引くことが可能です。
4. 1と3の合計を2から引いたものが売却利益になります。
5. ４で出した売却利益にキャピタルゲイン課税の連邦税15%、ハワイ州税7.25%を掛けたものが売却に関する税金となります。
6. また、売却益に対する税金の他に、Depreciation Recaptureがあります。賃貸期間中に減価償却した金額の累計に対して25%の課税があります。

もし、売却益がなければ、その部分にかかる税金はゼロになります。しかし、減価償却は消えることがないので、Depreciation Recaptureの25%は売却が赤字でも課税されるのだと思います。

コンドを売却すると、米国とハワイだけでなく、日本でも確定申告が必要になります。米国で支払った税金があれば、二重課税は避けられるようですが、正確なところは、改めて情報収集してみたいと思います。