コンド購入と賃貸収入の関係。

タイムシェアの話題を続けてきました。それで、コンド購入の話題を書こうと、賃貸契約の更新が決まったことから、家賃収入とローン返済について考えてみました。

購入資金を全額持っていないサラリーマンの私がワイキキにコンドミニアムを買う上で、重要なポイントは以下の二つです。

• 住宅ローンを利用すること
• 退職までの10年ぐらいで返済するために家賃収入を充てること

購入からもうすぐで1年、今のところはテナントが居て、計画通りに事が進んでいます。では、家賃収入はローンの返済において、どれくらい役に立つのか？今日は、それを考えてみます。

分かりやすいように、30万ドルのコンドミニアムを買ったことにします。

1. 私が出した頭金は、10.5万ドル。
2. ローン金額は、19.5万ドルになります。
3. 10年間、毎年9,100ドル繰り上げ返済するのが目標。

そすると、10年後のローン残高はいくらでしょうか？

　ローン残高は、4.4万ドル程度になるはずです。

　これなら退職時に、一気に返せる可能性があると思いませんか？

では、10年間のローン返済で、家賃収入によって減らせるローン元金はいくらでしょうか？

　これが、6万ドルなんですね。

家賃からは、管理費や税金、ローンの利子を支払ってくれるわけですが、ローンの元金だけに絞って言うと、この金額です。

この6万ドルが大きいか、小さいか？どう考えますか？

10年後の退職までに資金を貯めて、30万ドルのコンドをキャッシュで買うにはどうすれば良いかを考えてみます。

• いま、10.5万ドル持っているとします。
• これから10年で繰上返済する年間9,100ドルと
• 家賃が稼いでくれる、年間6,000ドルを貯めて、
• 最期に4.4万ドルを退職金などから支出する

そうすると30万ドルが10年後に貯まります。

最初の問題は、繰上返済と家賃が稼いでくれる分を足した、15,100ドルを毎年貯められるか？という点です。150万円を貯金するのは厳しい。それが実感ではないでしょうか。

もう一つは、現在30万ドルの物件は、10年後に同じ金額では買えない可能性が高いということです。

アメリカのインフレを年間3%としただけでも、10年後には、30万ドルのコンドが38%上昇しています。ここまで物件が上がっているのか？その時の、為替はどうなっているのか？様々な要素が影響しますが、今買えば、支出総額が決められます。そして、家賃がカバーしてくれる6万ドルの存在は、決して小さくない。そう思いませんか？