コンドの購入： 為替変動に備えるためには住宅ローン

年初は125円に近いレンジだったドル円は、現在102円前後で95-96円のレンジまで下がる可能性があると言われています。ポンドに替えてイギリスに不動産投資した人は、最悪の場合、195円から130円、30％超の下落になっています。1ドル125円の頃にハワイで不動産を買った人は、2割の損が出ている可能性があります。

私の場合、購入のためにドルを買ったのは、97円ぐらいでした。購入してから物件価格は、15-20%上昇しているので、95円のレベルなら投資金額はマイナスにはなりません。ただ、これはタイミングが良かっただけの話です。自分でリスクコントロールできる部分があるとすれば、それはローンを資金に組み込むということだと思います。

36万ドルのコンドを12万ドルの頭金を用意して購入すると、24万ドルは必然的にローンということになります。それがどうしてリスクヘッジになるかというと、最初の12万ドルは、普通、手持ちの円からドルを買うということになります。もともとドルのMMFを持っていたというような人以外は、円資金からの出費になります。ドルを買えば、その時点の為替が基準になり、損得勘定が生まれます。

ところが、残りの24万ドルはどうなるでしょうか。ローンの返済は、家賃収入によってカバーします。ドルの収入をドルの返済に充てるわけです。円の介在がなければ、為替の動きは関係ありません。36万ドルを一気に現金購入すると、20円為替が動くと、720万円上下することになります。円安なら嬉しいですが、円高だと辛すぎます。ローンを使えば、12万ドル分しか影響を受けません。20円の変動なら240万円になって、時間を味方に付けることで、ローン返済を進めて、キャピタルゲインを得る可能性を高められます。

資金が豊富にあるからと言って、キャッシュで買うことが賢いかどうかは良く考えて見るべき問題だと思います。それは富裕層の人でも同じでしょう。ローンの金利負担は、賃貸経営上、損金にできるので、日本での給与収入をその分控除できるという効果も生み出します。収入が下がれば、所得税、住民税ともに下がります。ここまで急激な動きになるとは思っていなかっただけに、ちょっと意外でしたが、Brexitの国民投票からリスク管理の意味でのローン活用を再確認できました。