ワイキキでコンドを買う ‐ 2017年

2017年が始まりました。私が2軒目のコンドを買うことは99%ないと思いますが、今年購入を考える場合の注意点をまとめてみたいと思います。

個人的な見解を述べる前に、このブログでの購入方針を改めて明確にしておきたいと思います。それは私が購入した時の考え方と同じですが、購入するのは30万ドル台。3分の1程度を自己資金で賄い、残りはローンを活用します。購入後は賃貸にして、家賃収入をローン返済と管理費の支払いに充てるというものです。ローンを組むには、フルキッチンが必須です。これは銀行の考え方で、レンジ台のないコンドにはローンが承認されないからです。

１．物件の数
ハワイ全体で、販売物件は少なくなっており、ワイキキエリアでも傾向は同じです。現在は年末年始のタイミングでそもそも売り物件が少ない時期ですが、上の条件に当てはまるのは10件強しかありません。状況としては、価格が上昇しているから売り急ぐ必要がないというよりは、売りたい人がある程度一巡したのではないかと思います。物件情報を継続してみていると、同じコンドでまとまって売りが出ることがあります。一軒売りが出ることでそれをタイミングと考える人がいるのではないかと思いますが、それを過ぎると同じコンドから売物が出なくなってしまいます。今のマーケットはそういう状態だと推測しています。売りたい人は、この2年ほどで行動に出た。今持っている人は、基本的にはホールドを続ける。結果的に売り物件の数が増える可能性は低いと考えます。

２．価格のレンジ
価格は上昇傾向です。3年前と比べると2割は上昇しています。それでも30万ドル台前半の物件はありますが、眺望がまったくない、下層フロア等など、条件が芳しくありません。40万ドルに近づけば、マウンテンサイドの景色や海が多少見えるというユニットを購入することができます。予算は、40万ドルを考えておく必要があります。日本円にすると5,000万円近くなることを考えると、価格の点で購入すべきかどうか悩むところだと思います。眺望、階数、駐車場、洗濯機スペースなどの条件のなかで、何を捨てるか、自分にとって、また、賃貸物件として、向き不向きを判断する基準を考えておく必要があります。

３．金利が上昇
12月にFRBが金利を0.25%上げることを決定しました。年が明けた現時点で、30年ローンの固定金利は4%程度になっています。日本人が借りるには、5%になります。FRBの発表では、今年は3回の金利上昇を予定しています。もちろん、アメリカの経済（と世界の経済）が順調に回復を継続できればという条件付きです。3回金利があがると、2017年末のローン金利は、5.75%になります。このインパクトは非常に大きいです。

35万ドルの物件を35%の頭金で227,500ドルのローンを30年固定金利で組むと返済は以下のとおりです。

　　4.5%ならば、月に1,152ドルの返済
　　5.0%ならば、月に1,221ドルの返済
　　5.75%ならば、月に1,327ドルの返済

月に100ドル程度の支払い増は大したことがないと感じられるかも知れませんが、家賃を100ドル上げるのは無理です。月々の収支のマイナスをできるだけ出さないように毎月に出費を抑えるめにも、金利が低いうちにローンを組めるのが理想です。

４．購入者の動き
売物が少ないということは限られた物件に買手が集まるので売手優位という状況です。価格はこれからさらに上がるという可能性がやや薄らいでいますが、逆に物件価格が下落することは今のところなさそうです。ハワイのコンドミニアム中古市場は、売買成約件数が減りながら、売買金額は上昇している状況です。買手にとっては不利な状況が続きますが、購入を検討している人は増えているようです。その一番の原因は、金利です。上述のとおり、金利が上がると返済が増えます。これは買手にとって一番負担が大きいわけです。金利が上る前に住宅を購入したいと思っている人が少なくないため、買主間の競争が続くと考えられます。


私が購入した物件は、30万ドル前半で、ドル円は90円半ばでした。日本円の資金は、頭金購入費用を含めて、1,200万円程度でなんとかなりました。ところが同じ程度の物件を買おうとすると、1,700万円の自己資金が必要になります。（500万円の儲けがあるということではありませんのでご注意を。）正直言って、現在のマーケットでは手も足も出ません。ラッキーだったとも思うし、その時に決断した自分を褒めてあげたい気分ですが、これは結果論です。目論見はありましたが、外れる可能性だってあったわけです。何が言いたいかというと、「決めたらやる」しかない。それだけです。ハワイハレのリカさんとクリスさは、「最初に買えなかった人は、その後買えていない。どうしても最初の条件と比較するので買えなくなってしまう。」と仰っています。チャンスの神様には後ろ髪がないそうです。出会った時に、前髪をしっかり掴んでチャレンジしてみてください。