いよいよトラストの準備―その必要性

ワイキキのコンドミニアムを見つけて購入するところからこんなところまで来たか！という感じがします。確定申告も自分には関係のないことだと思っていましたが、ましてや自分でトラストを設定するなんて、どういうことなんでしょうか？トラストという言葉は知っていましたが、コンドの購入とトラストが結びつくなんて想像していませんでした。

それで、トラストとは何か？についてまとめて行きたいと思います。

と言いながら、今日はトラストそのものではなく、なぜトラストが必要かという理由を明確にします。

トラストというのは、自分が死んだ時に、相続がスムーズに行くようにつくるものです。では、なぜそんなことをしなければならないのでしょうか？それは、アメリカでは何の準備もしないで死んでしまうと、弁護士を雇い裁判に等しいプロセスを経なければ、財産の譲渡が成立しないからです。遺言があっても完璧ではありません。このプロセスをプロベート（Probate）、検認裁判と言います。

遺産に関してプロベートが始まると、残された家族は遺産を勝手に処分することは許されません。手続きが完了するまでに数ヶ月から長いと1年以上が必要になります。カリフォルニア州では平均18ヶ月という記事がありました。プロベートは時間だけでなく弁護士費用もかかります。30−40万ドルのコンドミニアムでも確実に1万ドル以上になるようです。

自分では死にたくなくても、病気や事故で突然に命がなくなる可能性だってあるわけで、万一のことを想定して無駄な費用と時間がかからないようにしておくのが賢明です。トラストの設定は、プロベートの費用の数分の一で済み、相続も滞りなく行えます。正しく保険だと思ってトラストを作るのが良いと思います。

YJFX!&シティバンクでドル送金が2,000円に。

タックスリターンの会計事務所費用や冷蔵庫の購入などの出費もあり、ハワイの銀行口座にあるドル資金が少し減ってきたので、まとまった額のドル送金を行うことにしました。今回は、サイバーエージェントFXからYJFX!に会社が変わって使わずにいた口座を使うことにしました。

YJFX!ならドル円を買ってドルを国内銀行に送金するコストはゼロ。スプレッドと呼ばれる換金手数料は、1万ドルを国内送金する場合、通常の売買と同じ1ドルに付き0.4銭です。1万ドル調達するのに、40円だけなのです。

FXの取引に慣れていないと難しいかも知れませんが、やること自体は単純です。

• 口座を開く。
• ドル預金の口座を登録する。（私の場合はシティバンク銀行）
• シティのマルチマネー口座を普通口座として登録します。
• 入金する。1万ドルなら今なら105万円ぐらい振り込みましょう。
• レバレッジを1倍にする。（実際の値段でドルを買うという意味です。）
• ドル円を買います。
• 現受・現渡を選んで実行。
• 出金依頼を行う。

慣れれば5分で終了します。YJFX!からの出金は、3営業日後。シティバンクの口座には、4営業日後にドルが振り込まれていました。シティバンクに入金されるとすぐにセントラルパシフィックバンクに送金。営業日で数えるとドル換金の日から5日後には、ハワイの口座に振り込まれました。週末2回で5日間休みがあったので10日かかりましたが、普通なら7〜8日程度で行けるのではないかと思います。

シティには100万円を預けているので、外国送金のコストは2,000円。日本側の費用はこれだけです。ハワイの口座で12ドルの手数料かかりますが、これまでで一番ローコストの送金と成りました。

☆風☆ 今週の一枚

実は調子が悪い新品の冷蔵庫

買い替えた冷蔵庫のフリーザーに霜が付くということでテナントさんから連絡があったのは1ヶ月ぐらい前のことです。

冷蔵庫の扉を閉めた時に密閉するためにドアの回りに付いているガスケットに不具合があったという説明でした。フリーザーの密閉度が悪いとなぜ霜がでるのかが不思議ですが、湿った空気が庫内に入り込んで霜が付いてしまうと説明がyoutubeにありました。

製品の保証期間なので、まずはガスケットの取替をしてもらいました。ところが、まだフリーザーに霜がでるとのこと。2回目の修理は、冷蔵庫の本体の方に、密閉度を上げるための樹脂のようなものを塗ってもらいました。

修理代は保証で問題ないのですが、修理の立会を管理会社にお願いしなければならず、少々費用が発生します。時間を使ってもらっているので、そのフィーの支払いはOKとは言え、新品の冷蔵庫の具合が悪いという理由がちょっと困りモノです。なんとか正常に機能してくれることを願っています。

ハワイ法人の設立が「？」なもう一つの理由

前回書いたとおり、不動産所有会社の赤字収入を日本で得ている自分の給与収入に合算させることができなくなるという点において、ハワイ法人を作る意味がありません。例えば、ハワイに有限責任会社（LLC）を作った日本人が、日本で確定申告を行うのは、その会社から利益分配が行われた時だけです。

そして、法人設立に意味がないもう一つの理由があります。

それは、単に不動産を保有している会社を作っただけでは、遺産相続が起きた時の節税効果が無くなってしまったからです。以前は、コンドミニアムの所有者＝会社のオーナーが亡くなると、相続人は、会社の株式を相続することで、不動産の価値を丸ごと相続する必要がなく、相続税の対象となる金額を抑えられたようです。

ところが、2013年に日米租税条約の改定が行われて、不動産の資産比率が大きい会社に関しては、相続の譲渡対象となるのは、会社の株式ではなく、会社所有の不動産であると考えられるようになりました。ハワイでは資本金1ドルでLLCを設立できます。以前は、発行株式の総額だけを相続人に譲渡することで、相続額を低くできたのが、不動産価値がフルに課税対象になると日米で合意されたわけです。

なお、上の説明では、分かりやすいようにシンプルに説明しましたが、課税が行われる国や課税対象の取扱い、課税率など、細かい点を省略しています。どういう会社が不動産所有が目的とされるのかも触れていません。詳しいことは、専門家にご確認ください。

参考までに、この点に関する説明が会計事務所のサイトにあったので、こちらからご覧ください。リンクを貼っておきます。もしも、コンドミニアムを購入した際に、エージェントから法人設立を提案された場合には、自分でよく考えて判断した上でどうするかを決めることを忘れないでください。言いなりで物事を進めては後悔すると思います。

税金還付を受けたいならハワイ法人所有はNG。

トラストを設定すべきか考えつつあるので、まずトラストそのものについて勉強しています。

今日は、トラストの話ではありませんが、いろいろと調べているうちに、ハワイでの会社設立に関して気をつけるべきポイントと思ったので、一つ投稿することにしました。

確定申告に関連して、コンドの賃貸に関して生まれた赤字を給与収入と合算できると説明してきました。この恩恵を享受できなくなる場合があります。それは、コンドをハワイで購入と同時にハワイでの会社設立を設立して、コンドミニアムを会社の所有物にしする方法です。

不動産エージェントによっては、当然のように法人設立を薦めてくるケースがあるようです。ここで注意しなければならないのは、ハワイで設立した会社は、法人だということです。コンドミニアムは、この法人の資産になります。法人の収支は、法人としてハワイでタックスリターンを行うことになります。そうするとハワイにある法人の赤字と日本の自分自身の個人としての収入を合算できなくなるわけです。

詳しいことは、専門家に確認されるのが良いと思いますが、必ずしもハワイに法人を設立することが賢明ではないかも知れないことを認識しておく必要がありますね。

（追記）
アップして読みなおして、言葉足らずだと思ったので、書き足します。コンドをローンなしで購入して建物の減価償却だけで利益が出てしまっている人は、法人所有の方が良いことがあるかも知れません。それを考えるには、ハワイの税率と日本の税率を考慮して、どちらが得かを考えないとダメです。日本でのアパート経営のことで古い記事ですが、こういうテクニックもあるので、何が良いかはケースバイケースでご判断ください。

リッツにスーパーマーケット。他にも店舗が！

現在建設が進んでいて、2棟目も販売が開始されたリッツカールトンには、生鮮食料品を扱う地元のスーパーが入るとアナウンスを出しました。どんなお店が入るのでしょうね？

ニュースによると、他の店舗も確認できます。書いているだけで、美味しそうな香りが漂ってきます。

• Dean & DeLuca
• Sushi Sho
• BLT Market
• BLT Bar & Grill

どれも美味しそうで、高そうです。ディーン＆デルーカは、ハワイ初店舗。すし匠は、アメリカ初進出です。頻繁に行かなくても、雰囲気が味わえるお店が揃っているのは嬉しい限りです。2016年にリッツカールトンの完成とともにオープンですね。

☆風☆ 今週の一枚

ハワイのコンドを買うと住民税が下がる！？

風が吹けば桶屋が儲かる。文章のリズムは似ていますが、ハワイのコンドは因果関係がちゃんとあります。

まず、以前にも書きましたが、自治体によって住民税が安くなるというのは、本当ではありません。どこの自治体も10%が基本で、均等割など若干の違いがあるだけです。

給与所得者が賃貸経営をすると、赤字分を給与所得から差し引くことができます。私のようなサラリーマンでも、所得を減らして税金の還付を受けることが可能です。課税所得が減ると、所得税だけでなく、住民税も少なくなります。

具体的に見ると、課税所得が1000万円ある人は、住民税として100万円、毎月8万円強を支払っています。その人がハワイにコンドミニアムを買って賃貸にすると・・・

• 初年度赤字が250万円だと、課税所得は750万円になり、住民税は、25万円ほど下がります。毎月2万円と少しです。
• 2年目以降に赤字が150万円なら、課税所得が850万円です。給与所得が変わらなければ、住民税は年間で15万円低くなります。

これも何度も書いているとおり、減価償却による赤字は、売却時に利益として課税される可能性があるので、単なる納税の先送りになるかも知れません。それでも、節税できた分をローンの返済に充当すれば、金利負担が下がります。悪くない話だと思います。

詳しいところを確認したい方は、ラベルの「確定申告」から他の投稿をご覧になってください。

ホノルル空港駅のデザインを発表

オアフを走る電車についてこれまで少しご紹介してきました。

ホノルル空港にできる駅の完成予想図が公開されました。デザインはこちらからどうぞ。

費用は23億円。駐車場への連絡通路があって、地上レベルは、Overseas Terminalに屋根付きの通路でつながるとのことです。Overseas Terminalは、帰路にチェックインする建物です。

完成する場所は、Overseas Terminal ParkingとInternational Parking Garageの間です。地図を一段階ズームすると確認できます。

オアフ島のコンドは、価格が上昇中。

6月のオアフ島における中古コンドミニアムの販売件数は、441件で前年同期比+4.1%でした。売買価格の中央値は、36万ドルで過去最高でした。これは、売買が成立した半分以上の物件が36万ドル以上するということです。そして、この金額は、一年前と比べると+9.1%です。ほぼ一割上昇していますね。

30万ドル台のコンドミニアムの最近の傾向を見ると、売主が非常に強気なことが分かります。少しでも眺望がある１ベッドルームだと、30万ドル後半でマーケットに出ています。フロアが下層であるとか、眺望が良くないというような弱みがあれば、30万ドル前半ですが、そういう物件の割合が小さくなっています。

ホノルル不動産協会の発表では、在庫が伸びないなかで、需要が強くなっていることで価格の上昇が起きているとのことです。中古コンドのDays on the marketは、25日。魅力があると思われる物件は、1週間も経たないうちにエスクローに入ってしまいます。NYダウの株価が大きめの調整にでもならない限り、オアフの不動産価格も下がる可能性はないかも知れません。

閉店セール中。As Seen On TV Hawaii

ワードセンターにある As Seen On TV Hawaii というお店はご存じですか？ホームページのリンクは貼っておきましょう。

所謂TVショッピングで売っている品物を扱っているお店です。フリーザーに入れるのに、ジプロックを真空にする道具、毛玉を取る機器、狭いところに届くLED、エクソサイズツールとか、適当に書きましたが、ハワイで夜にザッピングしていると、TVで見かけるものを売っています。

正直、くだらないものが多いですが、見ていて楽しいです。気になるものがあるので、ワードセンターに行くとちょっと立ち寄りたくなります。7月27日に閉店になるので、ただいまセール中です。行けないのがホントに残念です。

カカアコのコンドミニアム建設のために、駐車場のスペースが少なくなってしまって、客足が落ちているのだとか。ウェブサイトでの販売は続くそうですが、訪問者としては、その場で買えないと意味がありません。閉店に間に合う方は、ぜひ行ってみてください。

10年後のローン残高を１万ドル以上減らす方法

住宅ローンが自動的に減っていけばいいですね。魔法が使えたら、すぐにでも完済させますが、何もしないで1万ドルが減ることはありません。最初から種明かしをすると、繰上返済です。

繰上返済なんて知っていると侮ってはいけません。読んでいただければ、眼から鱗の発見があるはずです。

では始めましょう。

住宅ローンの返済は月１回というのが定番です。毎月の返済額を半分にして、これを２週ごとに支払う方法があります。１年は52週あるので、年間で26回の返済して、通常よりも年間で1000ドル強を余分に払うわけです。月にして100ドル足らず。13ヶ月分の返済を行うと・・・

• ローン20万ドル、5%固定金利で30年払い
• 2週毎の支払をすると
• ローン期間は、5年短縮
• 返済が33,000ドル減る

というのは、ウェブで見た計算結果です。意外と影響が大きいと思いませんか？

随分前からこの方法は知っていたので、ファーストハワイアンバンクにメールを送って、2週毎の支払(Bi-weekly Payment)ができるか確認してみました。すると、銀行からの引き落としの場合は、できないとの返事。

残念と思いながら、調べてみると、似たようなことができることが分かりました。

方法は簡単で、毎月余分に繰上返済をするだけです。

本当にこれが馬鹿にできないのです。

同じローンで考えます。20万ドル、５%固定金利３０年払い。

• 毎月、100ドル繰上返済します。
  （繰上返済の方法は、こちらからどうぞ。）
• これを毎月10年続けます。
• 繰上返済なしの、10年後の残高は、162,606ドル。
• 繰上返済ありの、10年後の残高は、147,082ドル。
• その差は、15,524ドルです。

繰上返済に、100ドルｘ120ヶ月＝12,000ドル使っているので、それが減るのは当たり前とは言え、月に1万円の負担で、10年後に1万5千ドル＝150万円も残高が減らせるなんて、すごいです。小切手が減らないので、このために使おうかと思います。

☆風☆ 今週の一枚

ワイキキコンドの家賃相場

ハワイコンドの購入の収支計画に関わる費用を考えたところで、家賃相場について書いてみたいと思います。

ワイキキで家を借りたことはないし、家賃を設定するにも最初はまったく分かりませんでした。しかし、1年も見続けていると感覚がつかめてきました。もちろん、分かってきたと言っても、自分が持っている１ベッドルームだけで、すべての賃貸相場が見えているわけではありません。

では、ワイキキの１ベッドルームの家賃は月当たりどの程度の金額でしょうか？金額は、半年以上の長期レンタルでGET込みと考えてください。

• まず、1200ドル程度でもありますが、このレベルは、クオリティが良くなく駐車場もありません。
• このブログが購入対象としている物件の家賃は、だいたい1600ドルぐらいからです。
• 上限は、2000ドルぐらいではないかと思います。2000ドルを超える辺りから2ベッドルームが借りられるようになります。2BRを借りられる金額で1BRを借りるには、それ相応の動機がテナントが持っていなければなりません。物件に魅力がないと無理があります。
• 家賃は、部屋の状態、駐車場の有無、眺望、洗濯機の室内設置、家具の設置によって変わります。最低ラインの1600ドルを超えてどこまで上げられるかは、これらの条件次第だと思います。
• 部屋の状態が普通以上で、駐車場があって、ベッドなどの大きな家具があれば、1800ドル台の設定は問題ないはずです。
• 2000ドル前後になると、高層階で眺望が良い必要があります。

金額の設定は、私自身が一年見続けてきた結果によるものです。大きくは間違っていないと思いますが、個人の感覚による判断ですから、参考になさるかどうかは、ご自身で判断してください。

ハワイコンド購入の収支計画（３）ー 定期の支出

ハワイのコンド購入に関して、初期の費用、毎月の支出をまとめました。残るは、年間で定期分として考慮しておくべき費用です。

1. ハワイでのタックスリターン
   家賃収入に対するタックスリターンをハワイと連邦政府に対して行う必要があり、申告書類の作成を現地会計事務所にお願いします。
2. 日本での確定申告
   税務申告は、アメリカだけでなく日本でも行います。これは自分でやったので、実際の費用は不明です。調べると10万円ぐらいみたいですが、確かではありません。それに、アメリカで買った不動産の確定申告に慣れている税理士の報酬は高いかも知れません。
3. ハワイへの旅費
   明確な基準は分かりませんが、年に1回、所有物件の確認を行いにハワイへ行く費用は経費として認められるようです。往復の航空運賃と仕事をしたと認められる日数に関わる宿泊費（1-2泊？）を費用として計上可能と理解しています。
4. オーナーズインシュアランス
   コンドのオーナーのための損害保険です。大きな金額ではありませんが、一年掛け捨てです。
5. 雑費や修繕費
   備え付けの電器製品が故障したら修理するか代替品を購入することになります。テナントが変われば、鍵を交換するのが賢明と思います。

通常はこれだけ考えていれば、問題ないと思います。備え付けている電化製品の買い替えやさまざまな修理という費用は必ず出てきます。経験上は、多くても2,000ドルは超えないかな？というレベルです。

UGGの2店舗目がワイキキに9月オープン

ハイアットリージェンシーにあるUGGの店舗。昨年訪ねた時に店が倍の大きさになっていました。日本人だけではなくて、アメリカの寒い地域から来る旅行者も買う可能性があるのだろうと個人的には思っています。

それでも、2店舗目？と思いますね。

次の店舗は、Tween Girls (9−13才の女の子）をターゲットにしたブランドを7月14日に発売を開始するので、そのラインナップを取り扱うそうです。ブランドの名前は、I heart UGG (heart＝ハートマーク）。ブランドのHPはこちらです。

お店の場所は、2166 Kalakaua。アイスクリームのCold Stoneがあった場所でPradaの隣です。家族連れの母娘には気になるお店になりそうですね。

☆風☆ 今週の一枚

Walmartの新店舗がダウンタウンで開店

7月9日にWalmartの新しいお店がオープンの予定です。場所はダウンタウンで、Macy'sの入っていた建物をWalmartが取得したようです。オアフ島には5店舗あって、これが6店目でそれなりにあるのですね。

ワイキキで泊まっていると買物に使うには、ちょっと便利がよくありませんが、Walmartで買い物してついでにダウンタウンをぶらぶらするために、パーキングが使えないものかと期待しています。

地図は、Macy's閉鎖と出ているところです。

残念！閉店しちゃったKiawe Grill BBQ

キアヴェグリルBBQ。決して美味しそうには見えない店構え、でも食べると満足。そんなB級グルメのお手本のようなお店だったのですが、閉店してしまっていました。HPもあって、数店舗あったはずなのに、そのURLには関係のないサイトが出てきます。

アラモアナの後ろにあるウォルマートのすぐそばにあったお店で出していたロコモコは肉を食べている気分が存分に味わえました。キアヴェというのは、香りが出るので炭にするそうで、肉を焼くのに適した木なんだそうです。

 大きなハンバーグが2枚に目玉焼きもダブル。マカロニサラダと野菜が少々。大食いでなければ、二人で食べても足りる量です。味が単調に感じてきたら、醤油を少々かけて食べるとこれまた日本人にとっては、落ち着く味になるというか、美味しさが増します。

と、書いても、もう行けないなんて、どういうことでしょうか。行けないと分かると、どうしても食べたくなるんですよね。次回行くまでに新しい場所でオープンなんてことがないかと期待します。

美味しそうなフォトが出ている記事のリンクも貼っておきます。

ハワイコンド購入の収支計画（２）ー 毎月の支出

ハワイのコンドミニアム購入計画を立てるための収支計画を考える2回目です。

購入か完了すればレンタルに出して、家賃収入を得てローンを返済していくわけですが、毎月どんな費用がかかるかを考えます。

1. ローン返済費
   住宅ローンの月々の返済があります。これはローンの額によって決まります。
2. 固定資産税
   住宅ローンを借りている間は、銀行ローンの返済とともにに毎月必要な額が引き落とされ、半年毎に納税してくれます。金額は、販売情報に表示されています。
3. コンドミニアム管理費
   オーナーズアソシエーションに支払う管理費です。コンドによって、電気代、上水道、温水、下水、ケーブルテレビ、インターネットなど、含まれているものが異なります。これも販売情報で確認できます。
4. エージェントに払う管理費
   日本人がコンドを買ったような場合は、不動産の管理人を持つ必要があります。長期レンタルの場合は、月額家賃の10%が標準的です。
5. GET
   家賃の4.5%の金額です。エージェントに納税をしてもらうことは可能ですが、自分でもできます。毎月、100ドル近い出費になるので、準備しておきましょう。私は、毎月相当額をセービング口座からチェッキング口座に振替えています。

これだけ考慮していれば、毎月の定額出費は十分です。

追記）投稿を出してから気づいたのですが、コンドミニアムの管理費に水道代金や光熱費が含まれていない場合は、それをプラスする必要があります。今はまだ管理費に含まれていることが多いようですが、居住者間の負担の不公平感はあるようで、個別の支払に変更する動きもあるとエージェントから聞いています。

ハワイコンド購入の収支計画（１）ー 初期費用

以前に投資利回りの考え方をご紹介しました。今日から3回ほどに分けて、ハワイコンドの購入計画の段階で収支計画をどうやって立てるかを考えたいと思います。

コンドミニアムの購入そのものは、物件次第で、取引価格はいくらでも情報があります。ここでは、経験がないと分からない費用を並べていきましょう。

これまですでに投稿してきたものばかりなので、詳細はリンク先で確認してください。購入時に必要なものは、以下のとおりです。

• ローン費用や購入プロセスに必要なコスト
• 修理費 （私の場合は、床、ブレーカーなど）
• 引き渡しの旅費
• オーナー保険
• 会計事務所費用
• 家具の購入 （オプショナル）

これらのコストのほとんどは、初年度に費用として計上可能です。ローン費用は、30万ドル強の物件を35%の頭金で購入した場合と考えてください。私の場合は、家具の購入も含めて、約120万円でした。頭金の他に1万ドルプラスアルファが必要ということを覚えておいてください。

ホールフーズのオアフ新店舗、2017年開店

日本人にもお馴染み、Whole Foodsは、1980年にテキサス州オースティンで創業しました。現在は、北アメリカと英国に360以上の店舗を展開しています。と、今調べて知りました。そんなにあるんですね。

新しい店舗は、カカアコにオープン。ハワイ州で4番目、オアフでは3番目のお店です。場所は、ワードセンターから見える映画館の北側で、Office Depotがあるところ。この辺り一体に、店舗やコンドミニアムのある複合施設が建設され、ホールフーズが一角を占めるそうです。

お店の広さは、4500平米。ハワイ最大の大きさになる予定です。将来は、ワイキキに住んでいると、電車でホールフーズへ買物に行けるのかも知れませんね。