不動産所得の経費とは

不動産所得を計算する際には、すでに説明した減価償却費以外に、どんな支出が経費として認められるでのでしょうか。主なものをあげてみます。

• 土地・建物に対する固定資産税
• 修繕費
• 損害保険料
• 不動産会社への管理委託費
• 管理組合へ払う管理費
• 税理士に払う費用

また、物件管理のための旅費は経費になると不動産会社のHPや関連書籍には書いてあります。不動産の所有者として年に1回ぐらいは物件を確認するのは必要なことだと思います。家族の分まで経費とするのは無理があると思いますが、交通費、物件管理のために使った日数分の宿泊費やその他の費用を経費として申告するのは認められるようです。

損益通算

ハワイ、ワイキキで購入したコンドミニアムがどうして所得税に影響するのか？・・・前提となる考えが「全世界所得課税」であることは、すでに説明しました。もう一つ重要なことが、「損益通算」です。これは、所得の合算が許されるということです。

例えば、サラリーマンが株式投資をして、100万円損をしたとします。この100万円の損を会社から貰う給与と合算できるならば、1000万円貰っている人は、100万円を引いて、900万円となります。でも、これは許されていません。株式投資の損失は、申告すれば、翌年以降の株式投資による利益と相殺できますが、給与収入とは別扱いなわけです。

他の所得の合算ができるのは、以下の所得です。

• 事業所得
• 不動産所得
• 譲渡所得
• 山林所得

各所得の説明は、国税庁のホームページを参照ください。どうしてこれらの所得が合算できるのか？という疑問も浮かびますが、それはさておき、重要なことは、不動産所得が給与所得と合算できるということです。

ハワイのコンドミニアムを自分で使うために別荘として買った場合には、アメリカでも日本でも税務申告は無用です。しかし、賃貸することで不動産所得が生まれると、申告が必要になりますが、だからこそ、損失があれば、給与所得から差し引くことが可能になるわけです。これこそが、給与所得者でも不動産投資の恩恵を受けられる源です。

☆食☆ フライドグリーントマト

小難しい話題が続いているので、閑話休題です。

今や日本人旅行者にとってKCCファーマーズマーケットのフライドグリーントマトは、マストアイテムのようですね。バーバラサンタナさんが2003年にスタートして、このマーケットがスタートして以来出店されているとのことです。日本人の間での人気は相当なようで、ホームページには、日本のみなさんありがとうと書いてあります。

このフライドグリーントマトは、元々はアメリカ南部の食べ物です。ウィキペディアの説明には、サイドディッシュと書いてあるので、フライドポテトなどと同じ類と考えていいと思います。オリジナルは、緑色のトマトにコーンミールをつけて、ベーコンから取った油で揚げるそうですが、普通にパン粉で揚げるパターンもあって、こちらは米国北部で一般的なんですね。

バーバラさんのフライドグリーントマトは、粗めで歯ごたえのある衣がポイントだと思います。揚げることで酸味が消えて、トマトの味が濃くなることで旨味が増すのではないかと想像します。トマトの他には、ズッキーニのフライとオニオンリング。ソースは、わさびレモンかバジルライムの2種類。揚げ物でも爽やかですので、朝一でも食べられます。その日を乗り切るエネルギーが満たされること間違いありません。

11時にマーケットに行った時は、売り切れていたので、食べたい方は早めにおでかけください。

ITINの取得方法

昨年クロージングの記事を書いた時には、ITINの取得のためにもハワイに行った方が良いと申し上げました。提出する書類にパスポートの証明があって、これを取るにはオアフの領事館に行くのが手っ取り早いからでした。

昨年、少しばかりIRSの方針の緩和がされたようで、Acceptance Agents（受領代理人）がスカイプで本人確認すれば、パスポートのコピーが利用可のになったとのことです。ネタ元は、こちらのホームページです。動画をご覧になってください。

IRSのW-7（ITINの取得フォーム）の説明には、タックスリターンを行う時に申請すれば良いと書いてあるのですが、ハワイのGETをオンラインで支払うためには、ITINが必要です。早めに取得するのが便利だとは思います。

リンクに上げた会計士さんは、カリフォルニアに事務所を開いていらっしゃいます。また、ハワイにもオフィスがあります。

ITINを日本から取得することが可能になっても、クロージングでハワイに行く価値は変わりませんが、パスポートのオリジナルをIRSに送るしかないという訳がわからない状況からすると大きな改善だと思います。

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ハワイハレリアルティのリカさんからの情報によると、日本の米大使館、領事館でも申請ができるようにもどったとのことです。確認はこちらから。自分でやれば、数百ドル使わなくて良いですが、大使館、領事館が遠い人は、スカイプによる認証でアメリカの会計士から申請してもらう方が遥かに楽だと思います。

ハワイからタックスリターンの書類が到着

つまらないフォトですが
最近文字ばかりなので・・・

ハワイでの所得がゼロになったことはすでにご報告済みです。

今日、ハワイからタックスリターンの書類一式が到着しました。フォトにあるとおり、連邦税とハワイ州税に対する申告がそれぞれあって、封筒にも宛先がスタンプされています。フィーを払っているからですが、自分でやる国内の申告とは大違いです。

これをそれぞれ発送の記録が残るようにEMSでIRSとハワイの税務署に送ります。明日は日曜日ですが、地域の本局から出しておこうと思います。

日本における課税の考え方

「全世界所得課税」という言葉を聞いたことがありますか？

日本の居住者であれば、日本以外で得た所得も合わせて、課税しますという考え方です。概念としてはなんとなく知っていましたが、明確な言葉は初めて知りました。

居住者というのは、日本に住所を持っているか、1年以上住んでいる人です。海外では、183日を超えて滞在していると居住者扱いになるのがケースが多いらしく、アメリカではグリーンカードの所有や183日を判断基準にしています。

投資を促進して外国人を集めようと考えている国などは、海外の所得は別物で課税しないことを売りにしていることがあります。どちらがいいかは分かりませんが、日本の場合は、全世界所得課税という考えがあるので、海外での経費も減価償却も日本における所得と合算できるわけです。

だから、不動産を買ってを賃貸すれば、それが、ハワイでも東京でも同じように、税務申告をしなければなりません。確定申告で損失を計上するのは、それこそ損をしているように思いますが、給与所得者にはベネフィットが十分あるはずです。

• 賃貸をしながら資産形成ができる。
• 損失を合算することで、源泉徴収された所得税の払い戻しが受けられる。
• 賃貸業務関係に限定されるものの経費が認められる。
  （ハワイに行くのも経費になり得る）

税金を納めなければならないということは、そのルールのなかで、税金の額が変わることがあるわけですね。そして世界があるおかげで、会社員でもその恩恵を被ることができる。50歳を過ぎて大きな学びを得ました。

日本での減価償却

ここからしばらくは、確定申告ネタでブログを展開します。自分でも予想していなかった展開です。

前回、日本の確定申告でいろいろな支出が費用として認められると書きました。まずは、細かいところは抜きにして、購入物件のどれぐらいの金額が償却できるのかを見てみます。

減価償却というのは、購入した資産の価値が減っていくので、その支出を長年に渡って費用として計算していくというものです。ハワイのコンドミニアムは、新築でも中古でも投資物件は27.5年が償却期間になります。これに対して、日本では新築のみ鉄筋の建物を47年かけて償却します。これだけ見ても、日米の住宅に対する考え方の違いが見えます。

話を元に戻しましょう。

1975年完成のコンドミニアムを2013年に35万ドルで購入したとします。減価償却の額はいくらになるでしょうか？

まず、耐用年数から計算します。このコンドミニアムは築38年です。日本での耐用年数の計算は、（47年ー38年）＋ 38年ｘ0.2　です。1年未満は切り捨てとなるので、耐用年数は16年となります。

耐用年数が分かると、「減価償却資産の償却率、改定償却率及び補償率の表」から償却率を求めます。減価償却には、定額法と定率方がありますが、建物には定額法が使われます。その率は、0.062になります。

固定資産税の評価額から建物の割合を計算して、購入価格に掛けると建物の額が分かります。これに、0.062を掛けたものが償却額で、所得から差し引くことが可能です。初年度は、定額の償却額を所有した月数で按分して申告します。建物が3,000万円だったなら年間の償却額は、186万円。影響は小さくないと思います。

☆風☆ 今週の一枚

マイレージプラスのルール変更

ほんの今、ユナイテッドのHPでフライトの空きを見ていて気付きました。必要マイルがかなりのレベルで上がっています。ハワイのセーバーズを使って往復を取るためには、エコノミー50,000マイル、ビジネス100,000マイル、ファースト160,000マイルです。

エコノミーの5万はまあまあですが、ビジネスとファーストはとてつもないインフレです。ビジネスのお得感はまったくなくなってしまいました。夫婦二人でビジネスというのも現実的ではありません。

久しぶりに衝撃的なルール変更です。とりあえずは、今年の予約を早めにやっておいたことだけは正解でした。

アメリカ在住大家さんが書いた本

冷静に考えると、頭金をつぎ込んで、20万ドル以上のローンを組み、家賃収入を期待して、コンドミニアムを買うというのは、かなりのリスクを取っているわけです。リスクとリターンは、表裏一体ですから、購入したからこそ、利益を得られる可能性が出てきます。

リスクに備えるためには、いろいろと勉強しなければなりません。そのための情報収集も頑張ろうと思っています。アマゾンで海外不動産の本を検索してみると気になるタイトルがありました。

「アメリカ在住の日本人大家さんによる
誰も教えてくれなかった海外不動産投資」

まだ読み始めたばかりですが、賃貸の落とし穴を知るにはとても有益な経験談が載っています。この週末、一気に読み終えそうです。

アメリカでの所得はゼロでした。

アメリカでのタックスリターンは会計事務所にお任せです。ハワイハレリアルティからのステートメントや領収書を送って、待つだけでした。

結果は、タイトルの通り、家賃収入を費用が上回り利益はゼロです。日本と同じで、コンドの管理費、委託管理費、その他の支出は費用となっていました。ローン金利支払い部分の負担は全額控除。部屋の修繕や家具は減価償却扱いです。（2015年以降は、De Minimis Safe Harborというルールが適用されるため、修理・改善は日本と同じような処理の仕方に変更されています。）

タックスリターンは、いずれ自分でやろうかと思っていましたが、結構複雑です。フォームは、1040NR、8582、4562。これに州税と連邦税のフォーマットもあり、ブランクシートも含めて、全部で42ページ。これは、ちょっとお手上げですね。賃貸している限りは経費となるので、来年も間違いなくお任せです。

考えていなかった減価償却

よくありますよね。アパート経営で節税しませんか？という怪しげな話。日本でアパートを所有するなんてあり得ないと思っています。だからそんなことは考えませんでした。ワンルームマンションを持っても投資にならない。そう確信しています。

ですから、ワイキキにコンドを買ったことと、アパート経営やワンルームマンション投資ということは、一切繋がりませんでした。今でも別物と思っています。それに、ハワイのコンドミニアムは、27.5年で償却できると学んだものの、言ってみれば遊びのために買ったものです。日本でも同じようなことができるなんて考えていませんでした。

細かい話は抜きにして、あなたの収入からかなりのものを引き算することができます。

• 購入時のローン関係費用
• その他の購入費用
• 修繕費（額と目的によっては減価償却）
• 不動産賃貸に関わる旅費、滞在費
• コンドミニアムの管理費
• 不動産会社委託管理費
• ローン支払いの利子負担分
• 固定資産税
• 賃貸収入について収めるGET
• 建物の価格（減価償却）

これだけのものがマイナスの扱いになれば、あなたの所得はどうなるでしょうか？また、所得税はどうなりますか？もし、所得が減れば、翌年の住民税は変わりますね。

コンドミニアムを賃貸に出すことに限られますが、サラリーマンでも経費が認められます。正直、青天の霹靂。眼から鱗。開けげびっくり玉手箱。そんな感じです。購入した時以上に、別世界に足を踏み入れた気がします。

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訂正です。
Tax Returnのフォームが会計事務所から送られてきました。投資用の不動産の減価償却期間は、39年となっていました。ちょっと気が長い償却期間ですね。

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再訂正です。
普通の居住用の貸出物件の場合は、27.5年が償却期間でした。
こちらをご覧ください。

コンドミニアムの売主は強気

もう2年近く売物を見続けています。意外と飽きません。

2年前は、買いたいと思える1ベッドルームが20万ドルの後半でありました。私が購入した2013年の春は、30万ドル前半。実際に入手したのもその範囲です。窓から抜けの良い山の景色が見えるような物件も多少はありました。

今やそこまで魅力を感じない物件でも35万ドルぐらいで出ています。強気な買主は、それよりもさらに2万ドルぐらい上乗せしているように思います。

マーケットとしては、大きく下がったところを取り戻しただけだと思いますが、買う側としては注意が必要だと思います。資金プランに無理がないように気をつけましょう。

繰上返済のためにドル転

繰上返済を毎年行うという目標があります。今年は早速やろうと、１月末に円を住信SBIネット銀行でドルに替えました。103.45円ぐらいだったと思います。月末だから様子見でもよかったのに、その後1ドル101円台です。

私は、損をしてしまったのでしょうか？1万ドルなら為替2円の差は、2万円です。

短期的には、損をしました。焼肉ぐらいは行けました。しかし、長期的に考えれば、損などまったくありません。一例をご紹介しましょう。

• 借り入れは、20万ドルとします
• 30年、5％固定の条件
• 借りてから1年過ぎない頃に1万ドルを繰上返済

どうなると思いますか？

• まず、支払利息は、186,512ドルから156,784ドルに減少。
• 3万ドルをセーブできたわけです。
• 支払回数は、37回減ります。3年分ですよ。

ということで、足元で2万円損しても、繰上返済をすれば、それよりもっと価値ある結果が出てきます。年1回の予定ですから、来年に向けて頑張ります。

☆風☆ 今週の一枚

Form G-49

会計事務所とメールでやり取りをしていて分かったのですが、ハワイのGETは一定期間ごとに納めるだけでなく、年間総額をまとめて申告しなければなりません。これがG-49と呼ばれるものです。

手続きは簡単です。ウェブサイトにログインして、G-49を選びます。年間の売上、つまりレントの入金を合計して、入力。オアフ管轄を選んで、同じ金額を加えます。これで、自動的に税額が計算されます。

最後に、納めたGETの合計金額と、今回の税金支払い”0.00”をそれぞれ入力したら、完成です。このフォームには、GETの控除のことが書いてありますが、コンドミニアムを貸していても控除できるものはありません。素直に、提出するのみです。

オーナーになって、GETを自分で支払っている人は、ご注意ください。

2016年に導入された税務局のウェブサイトはこちらです。

日本での確定申告

アメリカのタックスリターンの結果に基いて、日本では確定申告すればいいかと勝手に思っていましたが、どうもそうではなさそうです。日本のルールに従って収入、費用、減価償却などを計算した上で、申告しなければなりません。

まだ、確定申告の期限までは時間があります。簡単ではないですが、税理士に相談する必要はないと判断したので、勉強を始めます。週末、近くの書店に行ったら幸運にも適当な本がありました。コンドミニアムの購入については、ツキがあると思っています。

「居住者の国外財産調書制度と外国税額控除」
「平成26年3月申告用 賃貸住宅オーナーのための確定申告 節税ガイド」
「経費で落ちるレシート落ちないレシート」

☆風☆ 今週の一枚

ドル円の参考情報

年初に書いた記事で、ドルの100円割れはないのでは？と申し上げましたが、アルゼンチンショックと中国理財商品のデフォルト、アメリカ財政緩和縮小による新興国からの資金引き上げなど、いろいろな理由で、いま102円まで下がっています。為替は、本当に難しいですね。

住宅ローンでコンドミニアムを買う場合に、直接為替の影響を受けるのは、頭金と諸費用である物件価格の3分の1強の部分です。残りは、ドルでローンを組み、ドルの家賃収入で返済していくので、深く考える必要はありません。

もちろん、繰上返済をする上で、円安円高は、影響を持ちます。ただ、1年で1万ドル程度の追加返済なら5円振れは、5万円ですから短期で見ればそれほど問題にならないと思います。ですから、ポイントは、目先の5円ではなく、10円、20円という変動を資産価値という観点で考えるべきと思います。

目先の動きについては、プロの見方が参考になります。楽天証券のレポートをご覧になってみてください。