ファーストハワイアンバンクに口座を開くことにした理由

長年利用していたセントラルパシフィックバンクは、日本から送金の指示ができません。銀行のアプリには米国内の送金機能がもちろんありますが、日本からは使えません。ずっと不便と思いつつなんとかなっていたからそのままにしていました。

コンドを売却すると代金を受け取る必要があります。売却代金は日本の銀行口座で受け取れます。しかし、不動産の売却にはFIRPTAとHARPTAという源泉徴収があり、その税金の還付はアメリカの銀行でしか受け取れません。数万ドルの大きな金額が戻ってきますが、日本への海外送金のためにハワイに行くのはゴメンです。なので他に方法がないかと調べたら、ファーストハワイアンバンクは違う対応をしていることが分かりました。

モーゲージを利用していたファーストハワイアンバンクだから最初からやっておけば良かったのにと思いますが、ギリギリのところで気付いて良かったです。ファーストハワイアンバンクは、日本から郵送で送金の依頼を送るとハワイから日本への送金ができます。また、まだ説明を受けただけなのですが、米国内の送金ならアプリで日本から実行できるのです。

さらに、セントラルパシフィックバンクは残高が1万ドルを下回ると月に25ドルの口座維持費が発生します。ファーストハワイアンバンクにもあることはあるのですが、ないと言っても同然のレベルで気にする必要がありません。10年以上使ったセントラルパシフィックバンクの口座を閉じるのは寂しいものがありますが、仕方がありません。ファーストハワイアンバンクのワイキキ支店でハワイに到着して直行できる時間にアポイントを取りました。

出発直前に発生した問題

ハワイに出発する2日前に連絡があり、私のコンドの所有者がトラストだからトラスト名の銀行口座でなければ売却代金を振り込めないとクロージング会社が伝えてきたというのです。えーマジ？勘弁してくれよ、こんなタイミングでと思いつつ、銀行口座を開くとしたら、EIN（法人登録番号）が必要になるし・・・と考え始めました。

テネシーでLLCを作っていたので、EINはすぐに発行できる（それは間違いと後で判明）から税理士にメールで状況を説明してEINの発行をお願いしつつ、他の理由でファーストハワイアンバンクで銀行口座を開こうとしていたので、トラスト名での口座が必要になるかも知れないと伝えたのでした。

最後はハワイで解決するしかないと思いつつ、できる準備はやっておかないと、再びハワイに戻らなければならないという状況が生まれます。冷静になってEINに関するIRSの説明を読んでみると、EINがオンラインで発行できるのは、アメリカに存在している法人などに限るとありました。私のトラストは日本の住所なのでアウトです。

そうこうしているうちに、日本のオフィスにいる税理士さんからGrantor（贈与者）とTrustee（管財人）が同じ場合は、個人名義の口座で受け取れるというメールが届きました。ハワイハレリアルティからも過去同様のケースでトラスト名の銀行口座が必要になったことはないとも聞きました。それで、私はGrantorでTrusteeだから個人名義で売却代金を受け取る権利がある云々と仰々しい英語を送ったのでした。

結果は、個人名義の口座への振り込みがOKとなりました。しかし、クロージング会社のメールに、私がGrantorでありTrusteeであることが確認できたから、マネジメントの承認が得られたと書いてきたのですが、それはクロージング会社から求められた書類に書いてあることで、私としては怒り心頭、ハワイでサインのために訪れた時に思い切り嫌味を言ってやりました。こうして、とりあえず自分が抱えている問題がなくなった状態でハワイに飛び立つことになりました。

決まれば淡々と進めていくだけです。

売却のプロセスを進めることが明確になったら、後はどんどん進めて行くだけです。ただ、インスペクションやシロアリ検査など、その結果によって買手が契約破棄をすることもあり得ます。なので最後の最後に権利が譲渡するまでは本当に売却したことにはなりません。そのプロセスは結構神経をすり減らすものでした。特に今回の買主自身が不動産エージェントだったとのことで気が抜けなかったのです。

権利譲渡のクロージングに向けて書類のやり取りを進める一方で乾燥機のダクトが排気口と繋がっていないところを修理したり、ベッドを処分したりという作業もありました。譲渡内容に家具が含まれていましたが、後から家具の状態についてクレームされるのを避けるために価値はゼロでの譲渡としていました。ベッドについては、トコジラミが発生したことがあり、その駆除は行なっていましたが、ベッドフレームにヒビが入っていたこともあって処分することにしました。

買主のインスペクションでは指摘がゼロでしたが、実は気になっているところがありました。具体的なことは触れませんが、もし修理を要求されていたら数千ドルの出費になっていたはずで、何事もなく終わったのは幸運でした。契約としては、現状のまま売るという条件で、懸念していたことも明らかな問題というわけではないのですが、検査の結果としてNGと言われると対応せざるを得ない可能性があったので助かったと言えます。

契約書を交わしていても、例えば、乾燥機の廃棄ダクトの修理が終わると契約書の変更を行うためにサインをした書類を用意する必要がありますが、これはDocusignを使ってウェブ上でできるので便利です。朝の通勤電車でサインして返すこともありましたが、譲渡へのプロセスは着実に進んで行って、クロージングの日程を決める段階になっていました。

契約初期の段階で結構バタバタしてしまったことで神経質になっていたというのもありますが、契約書の公証をしてもらうためによく分からない日本の公証人を訪ねるのは気分的に嫌だったし、書類がハワイに届くまでの間ずっとヤキモキするのはどうしても避けたかったです。だから、最後のサインのためにハワイに行くことにしていたのでした。ギリギリだと何が起きるのか分からないので、仮決めしていた日から1週間を切らないところでその日を確定しハワイ行きのチケットを買い、ホテルも予約して後は出発だけという状態でした。しかし、最後の最後まで予想をしないことが起きるもので、それは改めて書きたいと思います。

悩ましい時間

起きた問題の詳細は省きますが、もう一度価格を調整しなければならないかもということが起きました。それと、買主が時間通りに契約を進めてくれず、信用できなかったので契約破棄を考えるべきかもとの選択肢も出てきました。私としては、もう契約破棄をすべきじゃないかと思っていたのですが、このままハワイから帰国することになりました。

帰ってきた日は、朝までノンストップでは寝られません。いつもは6時半過ぎに起きるのですが、それよりも1時間早く目が覚めたので、メールとLINEをチェック。連絡が入っていたので早々にLINE電話でオンライン会議となりました。

家を出る準備を始めるまで30分ほど話してどうするかを話し合いました。その後、法務的な側面をハワイで検討していただき、それから2日ほどさらに話を続けて、最終的には契約破棄をすることはなく進めることを決めました。 10年以上お付き合いのあったハワイハレリアルティのクリスさんとリカさんと話し合ったからこその結論でした。

今思うのは、不動産は買うよりも売る方が大変です。買うのは勢いですが、売るのは勢いではなく我慢です。私のコンドを売りに出した時、同じコンドの売り物件は6つありました。買い手が現れないので売主は諦めてリスティングを外します。途中で確認した時は半分になっていて、私がオファーを受けた時は、他の住戸はすべてリスティングされていませんでした。

俳優やお笑い芸人で売れるのは、若くして頭角を現すこともありますが、食えなくて続けられなくてみんなが辞めていくなか、残った人だけに役や世にでる機会が与えられるのだと思います。不動産を売るのはそれと同じで最後まで残らないと売れない。買いたい人が出てきた時にマーケットに出ていなければ何も起きない。単純で当たり前のことですが、今回の経験で得られた貴重な学びでした。息苦しい時間が終わって、物事は先に進むことになります。

突然きたオファー

モヤモヤした気分でも旅行を楽しみにハワイに飛んだのが水曜日。金曜日にハワイハレリアルティでミーティングをする予定でした。ハワイに到着してレンタカーを借りて、ヒルトン村に向かい、ハレコアパーキングを借りることにして、いつも通りのハワイ旅行が始まりました。

今回は息子がほぼ同じ日程で旅行に参加していて、コンドを購入した当時は中学生だった彼が、実際に見たことがないのでコンドを見ておきたいということから水曜日の夕方に住戸を訪れました。翌日は朝から予定が入っていたのですが、LINEで「オファーがありました」との知らせが届きました。

旅行先で書類を見るのは気が進みませんが、車の運転は息子に任せていたので、助手席で携帯と睨めっこしてオファーを見たら、価格をさらに下げる金額でしたが、これを逃すとこの先どうなるかは分からず、価格を下げる分は、早く次の投資で回収する方が得策と判断してオファーを受けることだけを決めて、観光を楽しむことにしました。（と言っても、ちょっと上の空だったのは間違いありません。）

予定を終えてワイキキに戻ってハワイハレリアルティとミーティングです。オファードキュメントに目を通して、オファーに変更を加える必要があったので、カウンターオファーのドキュメントにサインして相手方に送ることになりました。実は、7月にハワイに来た時にぼんやりと売却が決まるのは10月にハワイに来た時になると思っていたので、ある意味予定通りだったかも知れません。

購入する時も旅行中に物件が見つかり、帰国便のチェックイン後にオファードキュメントにサインしたことと成り行きが重なります。すべてがうまく行くと思ったのですが、世の中はそれほど甘くなく、予期せぬことが起こって決まりかけた売却を白紙に戻さなければならない瞬間が訪れることになります。詳しいことは書けませんが、今日はここまでにします。

2ヶ月後に価格を下げました。

売却のためにリスティングするのは3ヶ月と思っていて、3ヶ月が過ぎたら売るのを止めて再度賃貸にしようかと思っていたのですが、そうすると次のアクションが取れません。元々は、コンドの売却で得た資金を新たな投資に回す考えです。ハワイのコンドが手元に残ったままでは期待しているキャッシュフローが得られません。

2か月が過ぎて動きがないので、このままではいたずらに時間が過ぎていくだけと判断して値段を下げることにしました。40万ドル前半の価格を30万ドル台に変えました。下げた割合は7-8％でした。30万ドル台になると急に問い合わせが出てきたという連絡がありました。価格の設定はやはり重要ですね。

背景の情報としてひとつ書いておくと、コロナ期間中は在宅勤務が普通になり、西海岸の人たちがハワイに住む場所を求めたために不動産の動きが活発だったそうです。2024年は、春以降動きが緩慢になってしまったのですが、その理由は住宅ローンの金利が上がってきたなか、アメリカの金利切り下げの可能性が出てきて、さらには大統領選挙に向けて待ちの姿勢となりハワイの不動産市場の動きがストップしてしまったとのことでした。

9月末に価格を下げて、10月の末に今年のハワイ旅行を控えて、どうなる？どうする？と思いつつ、ついには旅行のタイミングがやってくるという状況でした。賃貸していないので900ドルを超える管理費は純粋に持ち出し。さらには大した金額ではないもののセントラルパシフィックバンクの残高が1万ドルを下回ると25ドルの手数料を取られて損した気分になる。実際に、自分が持っている不動産が売れる？売れない？と思いつつ旅行に出かけることになり、こんなに気分が重くて純粋に楽しめそうもないハワイ旅行は初めてでした。

ハワイ式の儀式でお清め

郷に入っては郷に従えとの言葉通り、売却にあたり住戸をきれいにしておきたかったので、友だちにハワイ式のお清めの儀式を依頼しました。この友だちは、私のスピリチュアルジャーニーで出会った人で、最初に連絡をしたのが2018年。途中コロナの影響で会えない時間がありましたが、すでに5年以上の付き合いです。

友だちが約束の時間にチャントを唱えにコンドまで来てくれました。これまで部屋に住んでいた人たちが残したものを取り去り、神様に感謝を捧げる儀式です。チャントが終わった後は、ボールに入った水をティーリーフで少しずつ、床や玄関、窓に撒いていきます。さらには、隣の住戸と境になっている壁を押して、悪い影響が入ってこないようにパワーを与えました。また、友だちは、葉っぱで作った神様への贈り物を残してくれたので、彼が帰った後でコンドの敷地にその贈り物を捧げたのでした。

こんな儀式をやろうとしても普通なら誰に頼めるかも分からないし、ビジネスとしてやっているような人には頼みたくないわけで、友人に依頼できたのは非常に幸運なことです。これもコンドを購入し、ハワイと物理的な関係を作ったからなのではないか思います。とにかく、すっきりした気分でリスティングできたのでとても意味のある時間でした。

実際にコンドに宿泊体験

テナントが出て行ったらそのまま売却となりコンドとさよならするつもりでしたが、カミさんが将来利用するつもりだったのだから一度は泊まってみたい、独りでも行くと言い始めました。友だちと行くことも考えていたようですが、売却に向けた相談をハワイハレリアルティともしたかったし、コンドがどんな状態かも知っておくべきと考え直して私も行く気になりだしました。

夏休みの有休が2日あったのでこれを週末にくっつけると4連休。でも、ホノルル便は夜の出発だから水曜日は会社に行って、そのまま羽田に向かえば3泊5日の旅程が組めます。スーツケースはカミさんに任せて、私は電車で羽田に向かって空港でカミさんに合流することになりました。

幸い、コンドにはベッドと冷蔵庫があります。一方で椅子がないためキャンプ用の小さい折りたたみチェアを買い、さらには、 キャンプ用の鍋やコップを持ち込みました。ワイキキのど真ん中に連泊するのはほぼ初めてで面白い体験でしたが、目的は売却のためのミーティングであり、部屋の状態を確かめるだったので、仕事はきちんとやりました。

昼間は汚れた窓を拭いて明るい風景を、夜は窓から見える夜景をフォトに納め、時差ボケによる早起きでは明け方に変化する風景と朝焼けの写真を撮り、洗面のシンク排水口の周りにある汚れを落とし、気がついた不具合はハワイハレリアルティに連絡しました。過去に一晩だけ使ったことがありますが、売却前にコンドを使うことで自分がどんな物件を売却するかを確認できたので非常に意味のある滞在でした。

実のところは、カミさんには「本当に売却するの？」という疑問があったのですが、キレイに維持されているコンドとは言え、滞在している間に老朽化している部分が目に映り、不思議なことにバスの給湯口がタイミングよく？壊れたのを見て、カミさんもそろそろ潮時で私が売却を決めたことに納得してくれたのでした。

リスティング前後の経緯について

売却をしようと決めたのは、2023年の秋ごろでした。翌年の5月まではテナントの契約があったのでリスティングするのはそれまで待つことになりました。テナントが住んでいる間に売却するのは不可能ではないものの、ショーイングのリクエストが入った時にすぐに対応できないなど効率が悪いので避けた方が良いということでした。

当初テナントが購入を検討したいとの話がありましたが、具体化せず立ち消えて、テナント退去となりました。部屋が空になって、なぜか正しく配線されていなかった電源スイッチの修理やリビングのライトの設置を行ってコンドがリスティングされました。

価格は、結構強気の設定可能な範囲の一番上を設定していました。問い合わせは少しずつありましたが、大きな動きにはならず、結局は2ヶ月が過ぎていきます。事前に売却の動向を見ていたのですが、海が真正面に見える魅力的な物件は売れていくものの、売却までの相当な時間を要するものがありました。私の所有物件だと、まずは、100日が目処という目論見を持ちました。 というところで、実際にどうなったかの話は、追って書いていきます。

ハワイのコンド売却を決めた理由

ワイキキのコンドを購入したのが2013年。あれから丸11年が過ぎました。私の年齢は60歳を過ぎてすでに会社を定年退職。同じ仕事で契約社員として残っていますが、日に日に頑張る理由がなくなっていくなか会社勤めをするのは63歳までとなんとなく思っていたのが現実的になってきました。

年金がもらえるのは65歳ですから、それまでの間をなんとか過ごさなければなりません。無収入で蓄えを崩していくだけで生きていく勇気はありません。メンフィスにはすでに物件を一つ買っていてキャッシュフローを生み出す術がそこにありました。メンフィスで買った物件は12万ドルで月に800ドルぐらいが残ります。一方でハワイのコンドは、40万ドル近い価格で家賃は2100ドルでしたが、これまた手元に残るのは800ドルぐらいです。同じぐらいの金額をメンフィスで投資すれば、ハワイの3倍の収入が期待できます。

ということで、給与収入がなくなるなか、手持ちの資金を使ってキャッシュフローを最大限にするには、コンドを売ってメンフィスの物件を買い増すのが理に叶っているというのが最初の考えです。もちろんそれだけではなくて、コンドの老朽化という問題がありました。いろんなところで設備を新しくしているのでコンド自体の価値は下がっていません。しかし、アップデートするのはお金がかかります。夏には1000ドルを超える特別徴収がありました。所有しているユニットのなかでも時折、修理費用がかかります。そういうことが重なるとそろそろかなと思ったりするわけです。

さらには、最後のテナントが入る前に床を新しくして、カーテンとブラインドも入れ替えました。キッチンのレンジも新しくなり、ウィンドウエアコンも古くない状態でした。全体的に見た目が良い状態になっていたので、見栄えは悪くなく、このタイミングを逃すのはもったいないと考えていたと思います。これは売り時なのだろうと思い、管理してもらっていたハワイハレリアルティに売却の意思を伝えたのは、2023年の10月でした。

売却について書いていきます。

このブログを書き始めてから10年以上が過ぎました。このところはほぼ同じことの繰り返しで新しい話題がなく更新がストップしていました。ですので、このブログを読んでいただいていた皆さまも忘れているのかも知れません。なので、誰が読むの？という心配がないわけではありませんが、このブログを完結させることが必要でその時がやってきたと思っています。

仕事を辞めたあかつきにハワイで暮らせる場所が欲しいと思い、人生を賭けた実験として現地のローンを組んでコンドミニアムを買いました。時間が経つと発見があり、ドルの収入の価値に気が付きました。ドルの収入があれば円安も円高も気にせずドルを使ってハワイで長期の滞在ができるし、お金があれば滞在する場所は確保できるということです。

60歳が過ぎてもう少しで会社勤めは辞めると心に決めて、新たにメンフィスで不動産投資を行いました。そういう流れで、より大きなキャッシュフローを得られる方向に動こうと考えて、ハワイのコンドミニアムを売却することにしました。実際には今日の時点で譲渡が完了するのにもうあと少しというところまで来ています。数日前にホノルルに行って、書類にサインしてきたところです。宙ぶらりんのままこのブログを放っておくことはできないので、譲渡が完了したら売却のプロセスについてまとめていきます。