ワイキキの中古コンド： 現在のマーケット感

コンドを購入してから丸4年が過ぎようとしています。そのため購入に関する投稿は殆どないのですが、購入に関するプロセスは過去の記事を参考にしていただけるとして、マーケットがどのような状況かを久し振りに書いてみたいと思います。

このブログの根底にあるのは、ローンを使ってコンドを買おうというものです。定年してから大金を出費してコンドを買うのは無理があるので、資金が足りない分は、多少なりとも家賃収入で補い、なんとか時間を味方にして、コンドを手に入れようというものです。

ワイキキ中古コンドの現在のマーケットの状況は、販売されている物件は多くなく、全体的に売りに出されるとすぐに買手が付いています。魅力のある物件なら数日で契約がまとまっています。ブログでは30万ドル台のコンドを購入することを趣旨としてきましたが、1ベッドルームの売却物件は以下のような傾向があります。

• 33万ドルぐらいまでの物件は、眺望がありません。下層の階です。コンドによっては、駐車場もありません。魅力には欠けます。手に届く物件を買うという覚悟を決めて、1,600ドルぐらいの家賃収入で月々の収支が保てるかがポイントだと思います。
• 35万ドル程度の物件だと、10階前後で眺めが少しありますが、建物が見える確率が高いはずです。悪くはないけれど、良くもない普通の感じだと思います。
• 38万ドル前後から40万ドルでは、アラワイ運河越しに、マウンテンビューが臨めます。物件によっては少しは海が見える場合もあるｔ思います。

FRBは金利を上げて、長期金利も上昇し始めていましたが、トランプ政権の不確実な部分が浮き出てきて、モーゲージの金利は、落ち着いているようです。現時点では、大手の銀行が、30年固定ローンで3.6％程度の金利となっているため、外国人が利用する場合は、プラス1％程度で、最低金利のレンジに戻っています。

物件自体の良し悪しを除くと、月々の収支がどうなるかということが一番大きな課題になります。その意味で、低金利というのは非常に有利に働きます。1ベッドルームの賃料は、1,500から2,000ドル程度です。40万ドルに近い物件を買えば、2,000ドル近い収入が得られるはずです。この収入に対して、以下の費用を考えれば概ね大丈夫です。

1. 不動産会社の管理費：　賃貸料の10％程度（会社による）
2. コンドの管理費：　500‐700ドル程度 （物件情報に表示）
3. ローン返済費

1から3までを足した金額がどれだけ家賃収入でカバーできるかが問題です。まずは、購入したいコンドを定めて、家賃収入を想定します。その上で、1と2の管理費を決めて、ローン金利を4.5-5.0％として全体をシミュレーションすれば、必要な頭金がどの程度で、毎月の収支がどうなるかを推測できます。