モーゲージ金利は4%台？

久しぶりに金利の話題です。

前FRB議長のバーナンキは退任後の講演会（1回25万ドルだとか）でフェデラルファンドの金利が4%を超えることはないと言ったそうですが、現在はゼロ金利政策。アメリカはQE2を終わらせて政府の援助を完了させる一方で、経済が傾かないように低金利を維持しているわけです。

年初には、QE2ストップ後は金利が急激に跳ね上がるという予想があったために、米国債の金利が上がってしまうことがありました。しかし、現在では、しばらくの間は金利は上がらないという認識が広まり、QE2の縮小が粛々と進む中でも、金利は安定しています。

米国10年国債は、1月に3%を一瞬超えましたが、現時点では、2.3%と再び低下の動きとなっています。そうなると、当然住宅ローンの金利が下がります。ホノルル不動産協会の金利一覧を見ると30 YR-FIXED/30年固定金利は、3%後半です。外国人の投資用資金として1%プラスされても、4.8％前後のモーゲージ金利となります。

物件が買えないと、ローンはスタートしないので、金利が低くてもローンだけ借りるわけには行きません。今、モーゲージを設定できた人はラッキーと思って良いはずです。

トラスト： 日本の銀行でも可能ですが・・・

ネットで検索し続けていると徐々にいろいろな情報が集まってきます。日本の信託銀行でトラスト設定のサービスを受けられます。三菱UFJ信託銀行のページをご覧になってください。ホームページからスタートすると見つけられませんが、トラスト設定のサービスを行っています。

信託銀行だから資産保全や継承というのはサービスの中核で、資産家が主な顧客となれば、アメリカで所有している不動産をどうやって管理するかのアドバイスをサービスとして行うことは理解できます。三菱UFJ信託銀行がサービス開始をスタートした際の資料のリンクも付けておきましょう。

三菱UFJ信託銀行の場合は、アメリカの提携銀行があり、ハワイは、ファーストハワイアンバンクの名前が上がっています。ハワイの受け入れ資産のハードルは、他の地域と違って低くなっていて、20万ドルです。ワイキキのスタジオコンドミニアムの規模でもトラスト設定をやってくれそうです。

日本の金融機関に依頼すれば、英語の部分はカバーしてくれて、とても安心でしょう。しかし、費用は高いです。説明にある遺言信託型というのがトラストのことだと思いますが、まず、メニューに並んでいる金額が高いです。そして、日本の信託銀行、アメリカの銀行、アメリカの専門家、それぞれに報酬が必要となっています。少なくとも億単位の資産を持っている人が利用するサービスと考えるのが妥当ですね。

トラストの起源

コンドミニアムとは少し関係のない視点ですが、トラストの起源についての話です。歴史的には、なんとローマ時代まで遡るそうです。ということは、ローマ法においてトラストが存在していたということですね。

時代は違っても相続があるのは変わらず、ローマ時代でも同じだったことは容易に想像がつきます。あるローマ人の男性が妻と話して、子どものために遺産を残そうとしました。しかし、妻がローマ市民でないと、子どもたちは遺産を相続できなかったのです。QDOTが必要な状況と同じですね。

そこで、この問題を回避するために、ローマ人の男性は、信頼できる友人に資産を預けて、子どもたちのために使えるようにしました。ローマ人男性が亡くなった時に、この友人は約束を破って、資産を自分のために使ってしまったそうです。この裏切り行為に、かの有名なシーザーが怒り、裁判に訴えて、この問題を解決しました。

以来、ローマ法において、トラストは重要な位置づけを持ち、現在もトラストが存在しているということです。トラストというものが資産継承のために歴史的にも認められ、活用されてきたなんて驚きです。

☆風☆ 今週の一枚

トランプのペントハウスの景色は別物

へなしゅん様のHISCOOPに記事があったので、リンクさせていただきます。

ハワ恋でBeach Walkにあるトランプインターナショナルのペントハウスが以前紹介されていました。ひょっとしたら違う番組かも知れません。

とにかく、ダイヤモンドヘッドと海だけじゃなくて、マウンテンビューも見えるという別世界な感じです。ワイキキの景色を一人占めという言葉がぴったりです。部屋を囲むように位置するラナイにはジャクジーもあります。

野暮な説明はここまでにして、こちらをご覧ください。因みに、現在市場に出ている2ベッドルームのペントハウスは、7億5千万円です。

へなちょこしゅん様、現在はHISに。

妻のハワイ旅行に刺激されて、私も自分の旅行のことを考え始めました。手始めにへなしゅん様に連絡したところ、HISにいるという返信がありました。ブログを読むと、「皆さんご存じない」とあったので、書くことにしました。

そこで見つけた、へなしゅん様の新しいブログ。

その名も、HIScoop。HISとハワイのHIと特ダネのScoopを三重にかけたタイトル。ちょっと焼き直しな感じがしないでもないですが、そこは、ハワイを知り尽くした男。きっと楽しい発見に出会えるに違いありません。それに、ツボを抑えた写真に、ひと味違うコメントというへなしゅん様のスタイルに触れられる貴重なブログですね。

おすすめのリンクに入れておきます。

嵐コンサート： ハワイでチケット発売開始

当初、ツアー参加客にのみ販売されていたコンサートのチケットは、ハワイ時間の土曜日に一般販売が開始されました。コンサート会場が大きくなったことで、ツアー以外の販売となったのではないでしょうか。チケット価格は、大人150ドル、3-15才の子供75ドルです。

チケット販売は、Ticketmaster経由でHISが行う他、Walmart StoresとBlaisdell Box Officeで行われます。Ticketmasterの電話番号はありますが、1 (800) 745-3000のフリーダイヤルなので日本からはかけられないですね。チケット代金は別途取扱手数料がかかります。現地プロモーターオフィスは、Tom Moffatt Production at (808) 593-8333です。

コンサートの場所は、コオリナのナイアラグーンに面したオープンスペースだそうです。

カハラのホールフーズが改装へ

ワイキキに宿泊しても一度は行きたいカハラのホールフーズ。我が家もお土産やテイクアウトで滞在中にお世話になります。

カハラの店舗は、ハワイの第一号店で9月には6周年を迎えるとのこと。シナボンがあった場所にいろんな種類の生ビールが飲めるバーを作ったり、惣菜を充実させたりするために、内装の大規模な改築をおこなう計画です。

工事は段階的に行い、11月までの作業が完了すると、店舗外の椅子とテーブルエリアが広がって、品揃えが強化されるパンやジュースバーの利用に便利になりそうです。工事が完全に完了するのは年明けになりそうです。

カカアコにも新しい店舗ができて、ホールフーズだけでなくて、ワイキキ周辺は、いろんな要素が加わって、魅力度が増していく気がします。10年後にどうこまで進化しているかが楽しみです。

「嵐」のコンサートはコオリナで。

嵐の15周年コンサートがオアフ島で行われることは以前からニュースに出ていましたが、最終的にはコオリナに決定したとのこと。ワイキキ辺りで計画されていたようですが、うまく進まず、コオリナの土地の所有者に話が行ったそうです。

会場は、1万5千人を収容。と言っても、観衆には携帯用の椅子が渡されます。開催までに土地や通路の整備を行う予定となっています。ステージを海へ向けたり、リゾートの宿泊客にも配慮。でも、ゴルフのシニアツアーがあるので、マリオットイヒラニなど近隣のホテルには余裕がなく、JTBのツアーを見ると、宿泊はワイキキ周辺です。

コンサートの開催は、9月19日と20日。嵐のコンサートとは関係なく、オアフに滞在される予定の方は、静かに過ごす方法を考えるのが良いかも知れません。コンサートへ行く人は、どうやってコオリナまで辿り着くか、それもちょっと心配です。

トラスト： QDOTは必要か？

トラストについて調べていくとQDOTという言葉に遭遇します。Qualified Domestic Trustの略称で、適格国内トラストと訳されています。

今日は、そのQDOTの説明をしたいと思います。QDOTは、キュードットと読むようです。

アメリカでは、相続が発生した時に、遺産を贈る人が納税するので遺産税と呼ばれます。日本は、受け取った人が税金を納めるから相続税です。アメリカでは、夫婦のうち一人が亡くなって、残った配偶者に遺産が渡る場合、税金は発生しません。残った配偶者に遺産が渡る場合は、無制限の控除が認められています。

但し、この無制限の控除は、夫婦が共にアメリカの市民権を持っている場合の話です。例えば、夫がアメリカ人で、妻が日本国籍で、且つ、妻がアメリカの居住者である場合には、上に書いた相続の控除で認められるのは、基礎控除の6万ドルのみになってしまうのです。それを避けるためには、QDOTが必要です。QDOTを設定することで、アメリカの市民権を持った配偶者と同様に無制限の控除が受けられます。

そんな簡単なことで、控除が認められるのか不思議に思いますが、QDOTの存在と控除は、きちんと法律で明記されています。

そのため、日本人の日本国居住者がコンドミニアムを購入してトラストを作った場合に、QDOTにしなければならないと考えてしまうのですが、それは正しくありません。日米相続税条約において、日本人の居住者は、アメリカと日本にある資産の割合を使って、日米の控除額をそれぞれ適用できることになっています。

アメリカの遺産税控除額は、今の時点では525万ドルです。（これは配偶者控除とは別物です。）仮に日本の資産とアメリカの資産が半分ずつなら、アメリカでは、262.5万ドルまでの資産が控除が可能です。ハワイで買ったコンドミニアムの価値がそれ以上ある場合には、弁護士と詳しく相談する必要がありますが、そうでなければ、心配は無用です。

結論としては、私のような会社勤めの人間が買えるレベルのコンドミニアムを買って、持っている資産が普通ならば、QDOTを用いる必要ないと言えます。

トラストを作ると納税はどうなるか？

トラストは、箱だと説明をしました。アメリカの法律では、法人として認められています。そして、トラストに入れた資産はトラスト名義に書き換えます。コンドのオーナーは、自分ではなくて、自分が受託者であり受益者となっているトラストになるわけです。

そして、トラスト作って、コンドの名義をトラスト名に変えても、実質の所有は変わりません。そうすると、疑問が出てきます。コンドミニアムをレンタルして得た収入は、どうやって申告するのか？という問題です。トラストが法人ならば、法人としてタックスリターンをする必要があるのでしょうか？

アメリカのIRS（歳入庁）は、トラストの受託者である、実質の資産オーナーが納税義務を負っているという認識を持っています。よって、コンドミニアムをトラストに入れても、通常通り、自分の名前でタックスリターンを行うことになります。

繰り返しますが、コンドの名義を書き換えても、実質的な管理は、本来の所有者のままです。リボーカブルリビングトラストで管理すれば、資産はどのようにでも処分でき、新たな資産を加えることも可能です。税務申告についても新たに法人として行う必要もなく複雑なことにならないので、心配せずに、万一の場合に備えてトラストの設定を考えるのが賢明だと思います。

☆風☆ 今週の一枚

トラストを作る方法

自分の命に万一のことが起きた場合のために、資産の継承がスムーズに進むようにトラストを作るわけです。では、ハワイで購入したコンドを管理するために、どうやってトラストを作るのでしょうか？

トラストを作る場合に、相談するのは弁護士です。アメリカは州ごとの法律が異なるので、トラストや遺産相続など、州によってルールが異なります。ですので、ハワイで登録している弁護士を見つけるわけです。

不動産エージェントに相談すれば、まず間違いなく一緒に仕事をしている弁護士を紹介してもらえるはずです。エージェントの人も自分で資産を持っているので、トラストを作っているでしょう。信頼できるエージェントと出会ったのなら、上手く事が流れていくのではないかと思います。

ものは試しで、エスクローの会社に弁護士を紹介してもらったり、アメリカの掲示板で質問したりして、5人ぐらいの弁護士にメールを送ってみました。一見さんお断りなのかどうかは分かりませんが、返信はひとつもありませんでした。唯一の救いは、トラストを担当分野にしていない弁護士からは返事をもらい紹介を受けたことでした。

トラストを作る時は、すべて弁護士に依頼します。不動産エージェントは、トラストの分野でアドバイスすることは基本的にはありません。分からないことは弁護士に相談しましょう。

トラスト劇場の登場人物

ハワイでコンドを購入したら考えるべきトラストについて解説中です。

ちょっと茶化したタイトルを付けましたが、トラストの仕組みについて説明したいと思います。

まず、登場人物を並べます。

• Trustor＝委託者。トラストを作って、そこに財産を預ける人です。
• Trustee＝受託者。トラストに預けられた資産を管理する人です。
• Successor Trustee＝後任受託者。最初の受託者が死亡した時に、トラストの資産を受益者に渡す責任を持ちます。
• Beneficiary＝受益者。トラストに預けられた資産の権利を譲り受ける人です。

分かりやすい言葉で言うと、まず、トラストを作った人が資産をトラストに預けます。トラストには、預けられた資産を管理する人がいます。そして、トラストを作った人が死亡すると、管理を受け継ぐ人がトラストにある資産を決められたルールに則って、資産を受けることになっている人に渡すことになる。これがトラストの仕組みです。

今度は、実際の人に当てはめて同じことを書いてみます。トラストを作るのは貴方（＝委託者）です。トラストを作って自分のコンドをトラストに入れます。トラストに入れるというのは、コンドの所有者名義をトラストの名前にするということです。そして、トラストに入れられたコンドを管理するのも貴方（＝受託者）なのです。

貴方が生きている限り特別なことはありません。自分名義でコンドを所有しているのと同じ状態です。万一、貴方が不慮の事故や病気で死んでしまった時のために、トラストでは、遺産の相続を進める人（後任受託者）と遺産を受け取る人（受益者）を決めます。相続を進める人は、普通の場合、配偶者です。私の場合は妻（＝後任受託者）になります。遺産（＝トラストにある権利）を受け取る人（＝受益者）は、配偶者だけの場合もあれば、子どもが含まれる場合もあります。

仕組みを見て不思議に思うは、トラストを作る人（委託者）とトラストを管理する人（受託者）が同じ、つまりコンドのオーナーである自分自身で良いということです。自分で作って、自分で管理するなら、トラストを作る前と同じじゃないか！と考えてしまいますが、法律に従ってトラストを作ると、万一の時にプロベートを経ずに遺産相続が行われます。トラストの有無が大きな違いを生むわけですね。

今日はここまでにしておきます。

☆風☆ 今週の一枚

ハリケーン： オアフは大丈夫だったと連絡ありました。

ハワイハレリアルティのリカさんからメールがあり、大丈夫だったとのことです。ニュースを見るとオアフの東側の地域で停電が少しあるようですが、店が閉まって厳重な警戒をしたものの、影響はなかったそうです。

役所は月曜日から通常通り、ナショナルパークや動物園は土曜日から営業開始です。二つ目のハリケーン、Julioは今のところハワイ諸島の北側を通る予測で、暴風雨は関係ない模様。ハワイ島では少し被害があって復旧作業があるものの、全体的には大事に至らず安心しました。

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各ホテルも損害がなかったと発表がありました。

リボーカブルリビングトラスト

トラストの概念と必要性について書きました。今日は、どんな種類のトラストを作るかを説明します。

自分に関係のあるところしか調べていないので説明能力はありませんが、トラストにはいろんな種類があります。コンドミニアムを購入して作ることになるのは、リボーカブルリビングトラスト、Revocable Living Trustです。

Revocableというのは、撤回可能という意味です。一度作ったトラストの決め事は、時間とともにニーズが変われば、必要に応じて書換が可能です。トラスト自体を撤回することも可能です。Livingというのは、生きている間に行うという意味で、Living Trustは、生前信託と呼ばれます。

書いていることは単純ですが、変更可能というのは大きな意味があります。Irrevocable＝撤回不能という形式のトラストもあります。時間が立てば資産の相続に対する考え方は変わってくるでしょう。相続人、特に子どもは資産を相続する意味での資格や人生経験が大きく異なって行きます。書換えが出来ないと大変なことになってしまいますね。

Revocable Trustは、トラストを作った本人が亡くなるとIrrevocableになります。つまり、トラストを設定した本人が亡くなってしまった時に、勝手に書き換えられないように撤回不能にするということですね。

リビング リボーカブル トラスト＝Living Revocable Trust。この名前を忘れずに覚えておきましょう。

ハワイにハリケーンが直撃 ＜8月7日23時＞

深刻に心配する必要はなさそうですが、ハリケーンがハワイ島を直撃するようです。ハワイにハリケーンが来るのは22年振りで、ハワイ島にハリケーンが上陸するのは、記録上初めてのことだそうです。

一つ目のハリケーン・イセルは、ハワイ島を直撃するものの、他の島の南を通って行くとの予測です。また、二つ目のフリオは、まだ遠くにいますが、ハワイ諸島の北に反れていく進路のようです。

ワシントン・ポストの記事に分かりやすい絵があったので、興味のある方はこちらからご覧ください。

コンドを買ったらトラスト作るべきもう一つの理由。

最初に書いたとおり、ハワイにコンドミニアムを購入した後にトラストを作る一番の理由は、プロベートを避けるためです。聞き慣れないことですからもう少し詳しく説明しておきます。

プロベートというのは、検認裁判と言って、資産の所有者が死亡した時に財産相続を決定するために遺言を確かめる裁判所が行うプロセスのことと考えてください。遺言を書いてあっても、関係者の確認を取り、矛盾がないことを立証しなければ遺言が執行できないわけです。

プロベートは、州によって違いがあるようですが、前々回に書いたとおり時間とお金が想像を遥かに超えてかかります。名義人が一人の場合は特に気をつけないと、相続が起きた時に、残された家族は、コンドミニアムをすぐに売って手放すことはできず、さらに多額の費用を負担することになってしまいます。これはどうしても避けなければなりません。

トラストを設定し不動産の名義人をトラスト名に書き換えて、トラストの管理下に置けばプロベートは必要なく、遺産相続をスムーズに行うことが可能になります。一般には、資産の大小に関係なくトラストを設定することが勧められています。外国人である私たちは、ハワイで弁護士を雇って裁判のようなプロセスに関わるのは無理と言わざるを得ません。トラスト自体、米国の法律で認められているので、その意味では安心して取り掛かれます。

トラストについて調べると、持つべき理由いくつか出てきますが、私が考える大きなもう一つのポイントは、公的な情報から自分の氏名を消去できることです。少なくともハワイでは、固定資産税の情報を調べると、所有者の名前まで出てきます。売買価格も記録されており、自分がいくらで物件を買ったかが公の情報となっているのです。日本で自分の名前と併せて家の購入価格を誰もがネットで検索できるという状況は考えられません。思わず「個人情報じゃないのか？」と突っ込みたくなりますが、市場の透明性というような公の利益が優先されているのでしょうね。

記憶が正しければ、登記が終わったタイミングで、登記の情報をすぐに（有料で）お届けしますというDMがコンドの住所宛に届いたことを覚えています。登記されてから、登記書類が手元に届くまでに時間差があります。そのズレを狙って稼ごうと考える悪徳（？）業者がいるわけです。名義をトラストの名前にしてしまえば、自分の名前が所有者として表に出ることはありません。情報を悪用される心配がなく安心です。

いかがですか？トラストの必要性はお分かりいただけたでしょうか？次からは、トラストについての説明をしていきたいと思います。

☆風☆ 今週の一枚

急遽決定。妻のハワイ旅行。

私のハワイ行きは早くから予定済み。ところが、妻はアジアへ行くとか、友達を頼ってヨーロッパに遠出するとか、いろいろ話が出るものの不確定要素満載でした。

2泊3日なら躊躇なく出かけられますが、子どもの夏休み中に台湾、香港へ行こうとすると台風が邪魔をしかねません。妻は韓国もイマイチ乗り気ではなさそう。そんな状況の中、HGVCの予約を確認すると、希望日にホクラニ1BR4泊の空きを発見。そのお勢いで、ANAのフライトをチェックしたら残席4。チケットは、何と一人10万数千円！

妻は友達に電話を入れて、それまで何も決まっていなかった旅行が実質1時間で確定し、妻はハワイに行くことになったのでした。

そもそも、私はスタジオで7泊を確保。残りのポイントは、妻が使ってもいいけれど、ハワイは無理かなと思っていたわけです。私の予約と合わせると、今年の予約は11泊で5800ポイントを利用。1200ポイントが残っています。管理費に10万円程度だから部屋の約1泊は9000円。妻の4泊分だけでも10万円では確保できません。こういう利用の仕方はタイムシェアならではですね。

ハワイコンドに必要なトラストとは何か？

いきなりトラストと言われると拒否反応が起きるかもしれないですね。回り道をして説明します。

皆さん、投資信託ならご存知だと思います。投資信託は、英語で Investment Trust（インベストメントトラスト）と言います。Investmentが投資で、Trustが信託だから、投資信託というわけです。ただ、日本で言う「信託」アメリカのトラストとは同じものではありませんが、本論と反れるので、その説明は省略します。

投資信託というのは、投資家からお金を集めて、それを株式などに投資して運用する金融商品です。イメージとしては、信託は、何かを入れておく箱のようなものと考えるのがよいと思います。投資信託は、箱にお金を集めて、その中で運用するものと理解してみてください。

では、不動産を始めとする資産をトラストという箱を使って、どう管理するか？ということですが、考え方は同じで、自分で箱を作って、その中に資産を入れておきます。不動産の所有者も自分から箱に移すのですが、箱の中にある資産の管理は自分で行います。

普通の日本人の感覚からすると、そんな箱を勝手に作って良いのか？自分で持っているけれど自分の名義ではないのが不思議？と考えるかも知れませんが、トラストという箱は、法律として認められています。そして、法律に則って作られたトラストの箱のなかで起きたことも、法律で保証されています。

また、証券会社などから投資信託を購入するには、目論見書を読まなければなりません。目論見書には、箱に入れられた資金を運用する上で守らるべきルールやコストや分配金の取り決めについても書いてあります。自分でトラストを作る場合は、弁護士に依頼をして、資産管理に関するルールを作ります。そういうことを含めたことが、トラストを作る作業になります。

まだ良くわからない？と思います。最初は理解したことが頭のなかで絵になりません。それでも大丈夫です。今日理解しいていただきたいのは、以下のポイントです。

• トラストは、自分でつくる箱
• その中に、不動産などの資産を入れて管理する
• 持っているコンドの名義は、箱に付けた名前に書き換える
• 箱だけじゃなくて、管理の方法を書いたルールも作って付ける

続きは次回です。これから1ヶ月はトラストの投稿が続く予定です。