外国不動産の減価償却が間違っていました。

令和2年の税制改正で外国不動産の減価償却について取り扱いが変更されました。例えば、8000万円の木造建築で耐用年数が超えていれば4年償却できるので、4年間毎年、自分の収入を2000万円ずつ減らして所得税等を下げることができました。これが金持ち優遇税制として指摘されて法律が変わったわけです。

私は自分で確定申告をしてきて、この法律改正によって、建物の償却は一切できないと理解して計算していました。ところが、コンド売却で税理士さんに申告をお願いすることになり、コンドの取得費を計算する上で、減価償却の取り方が間違っていると指摘を受けました。

内容としてはシンプルで、賃貸収支で黒字があれば、その年の建物減価償却分までは償却可能で、不動産所得をゼロにできるというものでした。仮に毎年の建物償却金額が150万円で、ある年の賃貸収支が60万円の黒字であれば、建物償却が60万円まで認められて、90万円が償却できずに残ることになります。

減価償却は、毎年申告してもしなくても進んで行くので、譲渡に関する申告では、建物が正しく償却された前提で計算されます。ですので、私が間違った計算は間違いとして無視して、正しく減価償却を算出して不動産の取得価格に反映させます。ということで売却のための確定申告の問題はなくなりました。

では、過去分の申告はどうなるでしょうか。法律改正となってから2回は賃貸収支が黒字だったので、余計に税金を支払ったことになります。税理士さんに確認してもらったので、正確な償却金額もわかっています。それを元に更生の申告を行いました。該当する年の申告データは手元にあって、これを使って確定申告書作成コーナーで正しい申告に修正します。その年のふるさと納税や保険など控除に関するデータをすべて入力する必要がありましたが、認められると2人分のハワイフライト代になるほどの金額。作業時間は3時間ぐらいで頑張りました。

物件売却： 日本での外国税控除の正しい理解

売却についての記事を書いてからしばらく時間が空きました。投稿当時は各記事のページビューが数ページでしたが、それなりに読まれているのでちょっと驚きました。

2024年にハワイのコンドを売却できたので年末年始の休みに確定申告とタックスリターンの準備をしました。売却時の税務申告について一から勉強するのは大変で、この申告は一回限りなのでプロに依頼することにしました。アメリカの申告は昨年からTwo Milesにお世話になっていて実際の作業はこれからです。日本は、元国税の税理士さんに依頼して、こちらは申告書が完成してて提出するだけという状況です。

プロにお願いすればいろんな心配事が解決するので自力でやるよりは遥かに楽です。さらに、いまいち理解できなかったことがクリアになります。実際の売却に至るまでに正しく理解できずに懸念があったのが、日本の譲渡税がどうなるかということでした。アメリカで払うのだから日本で払わなくていいのでは？FIRPTAとHARPTAの源泉徴収の扱いはどうなるの？いくつかの疑問があったのですが、それがクリアになりました。

簡単に説明すると、まず、日本の譲渡税の計算をします。それとは別に、日本とアメリカの所得を計算して比率を出します。このアメリカ分の比率と日本の譲渡税を掛け合わせます。この金額とアメリカの源泉徴収額を比較して少ない方が控除額の限度となります。

私の場合、購入してから7年ぐらいは建物の減価償却を最大限取ることができたのでその分も購入価格から差し引かれるのでるので、取得費用は実際の購入価格の半分ぐらいでした。一方で、為替は購入時100円以下だったものが150円以上になり売却額は、購入価格の2倍近くになっていました。アメリカの源泉徴収は、日本円で1千万円を超えていたので外国税控除のおかげで、譲渡税はクルマが買えるくらい金額から大幅減することができました。（あ〜ヨカッタ）

外国税の控除の上限を計算する上で、日本の所得を計算することになりますが、ここにも微妙なポイントがあります。私はすでに60歳を超えて契約社員として会社に残っているので現役時代の最高点からすれば収入は相当下がっています。また、昨年の半分は空き家状態だったので、賃貸収支は大きな赤字となっていて、これを日本の収入からマイナスすることができました。つまり外国税の上限を計算する際に、日本の所得が少なければ少ないほど、外国税控除が大きくなり、売却する年の賃貸収支の赤字はむしろ喜ぶべきということになります。

検索で調べても正解が分からなかったのですが、今なら分かるということで、考え方が正しいリンクを貼っておきます。
https://www.u-ap.com/report/archives/2018/04/09/vol134-1/
注意点は、事例の日本の収入がとても高いことと、HARPTAの率は、現在7.25%になっていることです。

日本の計算での取得価格を出す際に、過去の確定申告で建物の減価償却が間違っていただことが分かったので、それは次回書きたいと思います。